פרק 6: חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות

סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"55. חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הכאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן: התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד."

הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, מתייחסת לבית הרשום כבית משותף ואינה יכולה להתייחס לבית שאינו רשום ככזה, הואיל והמושג של בעלות ברכוש משותף, כמו גם המושג של הצמדת חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה, אינו קיים בבית שאינו בית משותף {ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986)}.

ואכן, הוראת סעיף 55 לחוק המקרקעין לא נכללה בין הוראות החוק שהוחלו על בית שאינו רשום כבית משותף, כמפורט בסעיף 77ב לחוק המקרקעין.

על-כן, כאשר עסקינן בבית שאינו רשום כבית משותף, אין אפשרות וגם אין משמעות להצמדת חלק מסויים של הרכוש המשותף, כגון גג, לדירה מסויימת. הצמדה שכזו יכולה להיעשות רק כאשר נרשמות זכויות בעלות בדירה, דבר שאינו יכול להתקיים כאשר הבית אינו רשום כבית משותף.

יוער כי אין כל מניעה, לעניות דעתי, לעשיית עסקת שכירות, לרבות חכירה, בגג שהוצמד לדירה מסויימת בבית משותף, וזאת לנוכח הוראת סעיף 78 לחוק המקרקעין. עסקה כזו לא תהיה אפשרית כאשר הגג הוא בגדר "רכוש משותף", אך זאת לא בשל המניעה לעשות עסקת שכירות בחלק מסויים של המקרקעין, מניעה שלא קיימת, אלא בשל זכויות יתר בעלי הדירות באותו גג {ראה גם תא"מ (שלום ת"א) 47457-08 רומן אהרון נ' נתנאל מור, תק-של 2011(2), 108213, 108217 (2011)}.

אם כן, הרציונאל העומד בבסיס סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין הינו כי יש לראות ברכוש המשותף הצמוד לדירה כחלק בלתי-נפרד מהרכוש העיקרי, קרי: הדירה.

בהתאם ללשון החוק, לא ניתן לבצע עסקאות ברכוש הצמוד לדירה בנפרד ממנה וכי מי שמבקש לבצע עסקאות ברכוש המשותף, חייב להקדים ולבצע עסקה בדירה גופה {תמ"ש (משפחה ת"א) 28029-09-10 א.ד. נ' ר.ט., תק-מש 2011(1), 808, 809 (2011)}.

סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע את הכלל להוצאת חלק מסויים מהרכוש המשותף והצמדתו ליחידה פלונית, במסגרתו הבדיל המחוקק בין שני סוגי רכוש משותף: רכוש הניתן להצמדה ורכוש שלא ניתן להצמדה, גם בהינתן הסכמה.

פרופ' י' ויסמן בספרו {דיני קניין, כרך ב', בעלות ושיתוף), 398 (התשנ"ז)}, מציין שחוק המקרקעין מבחין בין "רכוש משותף הכרחי" - שאינו ניתן להצמדה, ובין כל יתר חלקי הרכוש המשותף, שניתן להצמידו לדירות הבית.

לדבריו, 'לעניין הרכוש המשותף ההכרחי, מבחין החוק בין שתי קבוצות רכוש. הקבוצה האחת כוללת פריטים שאין להצמידם, בלא קשר לשאלה מהו מספר בעלי הדירות שחלקים אלה נועדו לשמשם. על קבוצה זו נמנים חדרי המדרגות, מעליות ומקלטים. הקבוצה האחרת כוללת פריטים שאין להצמידם רק אם הם נועדו לשמש את כל בעלי הדירות. קבוצה זו כוללת את מתקני הבית המשותף, כגון מתקני הסקה, המים, החשמל, מיזוג האוויר וכיוצא באלה' {פרופ' ו' ויסמן, שם, 398}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2708-05 {מוסי אברהם נ' נאדר דדבקש, תק-מח 2011(2), 1427, 1434 (2011)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי בחצר האחורית של הבניין מצויים המתקנים המשותפים של דירות הבניין, לרבות תא השירותים, שעוני המים, פחי האשפה, בלוני הגז, ברז השריפה ושאר התשתיות המשותפות. גם אין חולק כי המעבר הצפוני אכן הוביל לחצר המשותפת ולמתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
יחד-עם-זאת, ברור כי המעבר הצפוני אינו משמש כגישה יחידה לחצר המשותפת, שכן ישנה גישה חופשית נוספת לשירותים, לחצר האחורית ולמתקנים שבה, דרך המעבר המזרחי של הבניין, על-אף קיומן של חניות במקום.

לו המעבר הצפוני היה משמש גישה יחידה לחצר המשותפת ו/או למתקנים המצויים בה, היה אכן מקום לקבוע כי בהיותו "הכרחי", לא ניתן לגרוע אותו, כולו או חלקו, מעצם טיבו וטבעו, מהרכוש המשותף, שהרי לא יעלה על הדעת למנוע מבעלי הדירות גישה למתקנים שבחצר, מה גם שחסימת הגישה לחצר הייתה גורמת לכך שבפועל, בהיעדר גישה, החצר נגרעת מהרכוש המשותף.

ואולם בהינתן מצב לפיו קיימת בענייננו גישה נוספת לחצר, שנותרה רכוש משותף, גישה הפתוחה לכל, דרך המעבר המזרחי, אין מקום לקביעה כי מדובר בפריט שלא ניתן להוציאו, משטח הרכוש המשותף על-אף ההסכמה הכוללת.

למרות הכלל הרחב, חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הדירות בבית משותף להסכים "שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית" {ראה סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין}.

ההצמדה מאפשרת להוציא חלק מן הרכוש המשותף מנחלת הכלל ולהפכו לקניין בלעדי של אחד מבעלי הדירות.

תוצאות ההצמדה הן שיוך קנייני של החלק שהוצמד אל הבעלות בדירה. החלק המוצמד הופך להיות "חלק אינטגראלי ממנה" {ראה גם מ' דויטש קניין, כרך א', (התשנ"ז-1997), 680} ועל-כן, טעון הליך ההצמדה רישום {ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009)}.

ב- רע"א 2912/11 {שלומית יקיר נ' שפירא לוי, תק-על 2011(2), 2438, 2440 (2011)} קבע בית-המשפט:

"9. באשר לטענתם של המבקשים כי אין תוקף להסכם במסגרתו פיצל מר סבח את הזכויות בין הדירה לבין הגג, זאת משום שלפי הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; הפנה בית-המשפט המחוזי לפסק-הדין של בית-משפט זה ב- ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, תק-על 2010(1), 9148 (2010) (להלן: עניין קאופמן) ממנו למד בית-המשפט המחוזי כי תייתכן הכרה בעסקה נפרדת בזכויות בניה על גג אם זו המסקנה הנלמדת אודות כוונת הצדדים בנסיבות הקונקרטיות של המקרה.

10. מכל הנימוקים שלעיל קיבל בית-המשפט המחוזי את הערעור וביטל את צו המניעה הקבוע שהוצא על-ידי בית-משפט השלום. כנגד פסק-דין זה מכוונת הבקשה שלפני.

נימוקי הבקשה
11. בבקשה שלפני שבים המבקשים וטוענים לקיומו של השתק פלוגתא ולכך שהתקנון עמום ולא מקנה את מלוא זכויות הבניה בגג למשיב, בעוד שלטענתם פרשנות התקנון צריכה להיעשות לאור כוונת הצדדים אשר בנסיבות המקרה הייתה להקנות את זכויות הבניה בגג לבעל הדירה, אולם זאת מאחר שלא היה צפי להגדלת זכויות הבניה בשעת עריכת התקנון ואלה מוצו כמעט עד תום בשעתו. כן טוענים המבקשים כנגד תוקפה של העסקה בין מר סבח לבין המשיב לאור האיסור הקבוע בסעיף 55(ב) לחוק המקרקעין כאשר לטענתם עובדות המקרה בעניין קאופמן שונות מהמקרה דנן. עוד טוענים המבקשים כי על-פי ההסכם בין מר סבח לבין המשיב אחוזי הבניה כלל לא הועברו למשיב, אולם מאחר ולא מצאתי התייחסות לכך בפסקי-הדין של הערכאות הקודמות איני סבור כי יהיה זה ראוי להיזקק לטענה זו, מה גם שמדובר בטענה פרטנית הממוקדת בנסיבות המקרה ומשכך היא אינה עולה בקנה אחד עם המבחנים למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי".

דיון והכרעה
12. לאחר שעיינתי בבקשה על כל נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להיזקק לתגובת המשיב.

13. כלל מושרש בפסיקתו של בית-משפט זה הוא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה ורק במקרים המעוררים שאלה עקרונית או משפטית החורגת מגדר עניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3), 123 (1982); ולאחרונה ראו: רע"א 730/11 בירן נ' קיבוץ סער אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, תק-על 2011(2), 1770 (2011), סעיף 8 (להלן: עניין בירן); רע"א 2555/11 גלסטקס בע"מ נ' הוליס תעשיות בע"מ, תק-על 2011(2), 1893 (2011), סעיף 7; עוד ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, 2009), 633-632]. מבחנים אלו אינם מתקיימים בנסיבות המקרה היות שהבקשה מתמצית בנסיבות הקונקרטיות של העניין ותו לאו.

14. השאלה האם קיים בנסיבות המקרה השתק פלוגתא אם לאו הינה שאלה הממוקדת בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה ואינה מעלה שאלה משפטית עקרונית בדבר כללי השתק פלוגתא ואף לא בנוגע ליישומם (ראו למשל: עניין בירן, סעיף 9). לאחר שעיינתי בפסקי-הדין של הערכאות הקודמות סבורני כי מסקנתו של בית-המשפט המחוזי בהקשר זה אינה בלתי-סבירה. נדמה כי אכן ההתדיינות הקודמת על-אף שנגעה בסוגיית אחוזי הבניה בגג הבניין התמקדה בסופו של יום בנושא הסדרת מקומות החניה בזיקה לרכוש המשותף.

15. כמו-כן, השאלה אם ניתן לעשות עסקה נפרדת לגבי זכויות בניה בגג חרף הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין נדונה והוכרעה בפסק-דינו של בית-משפט זה בעניין קאופמן, משנפסק:

'יחד-עם-זאת, ניתן לדעתי להגיע להסכמה חוזית לפיה תוקנינה זכויות בניה קיימות או עתידיות בבית משותף למי מבעלי הדירות באותו בית אף בלא הצמדת הגג או החצר שבהם ניתן לממש בניה זו ליחידה שבבעלותו וכן ניתן להקנותן לצד ג' (למשל קבלן), שאיננו נמנה עם בעלי הדירות כלל (ראו והשוו עניין עזבון המנוח מרדכי קליין, פסקאות 6-4 לפסק דיני). השאלה אם אכן הוקנו זכויות כאמור היא בעיקרה שאלה שבעובדה ואת התשובה עליה יש לחלץ מן הראיות המוצגות בכל מקרה ומקרה' (שם, סעיף 9 לחוות-דעתה של כב' השופטת א' חיות).

קביעתה הנ"ל של השופטת חיות הינה קביעה נורמטיבית ומשכך אין בעובדות המקרה השונות כדי להצדיק החלת כלל משפטי שונה. בנסיבות המקרה אמנם בית-משפט השלום קבע כי מהראיות שהובאו לפניו יש לקבוע כי כוונת הצדדים לא הייתה להקנות למשיב את כל זכויות הבניה על הגג למשיב, אולם בית-המשפט המחוזי סבר כי קביעתו של בית-משפט השלום אינה יכולה לעמוד נוכח ההנמקה שביסודה בדבר אי-היכולת לצפות שינוי אפשרי באחוזי הבניה על הגג. סבורני כי קביעתו של בית-המשפט המחוזי ראויה ונכונה, היות שלא ייתכן כי כעבור עשרות שנים תיטען טענה מצד דיירי הבניין כי לא צפו שינוי בזכויות הבניה."

ב- ת"ק (תביעות קטנות יר') 4912-09 {היידי נג'ר נ' דן שלבר, תק-של 2010(3), 7223 (2010)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי דינו של שטח מוצמד כדין הדירה עצמה, כפי שנקבע בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, וממילא נזקי מים הנובעים מנזילה מהשטח המוצמד מצויים באחריותו של אותו אדם שהשטח מוצמד לדירתו. מכאן, שהמחלוקת אינה אלא בשאלה אם הנזקים שנגרמו לתובעת נובעים מהשטח שצמוד לדירת הנתבע אם לאו.

ב- ת"א (מחוזי יר') 9182/07 {ד"ר צבי כץ נ' דנה ונציה, תק-מח 2010(1), 5929, 5934 (2010)} נדונה הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים. בית-המשפט קבע:

"החוק מאפשר, אם כן, להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירה, כשדינו של החלק הצמוד כדין הדירה שאליה הוצמד. יחד-עם-זאת, נעשתה הבחנה בין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות, לבין זכות בעל הדירה לבנות בשטח הצמוד ולחברו לדירתו. לשם בניה בשטח הצמוד, יש צורך בהסכמה מפורשת של כל מי מבעלי הדירות שזכויותיו יפגעו בשל הבניה (ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807, 812 (1980)).

17. האם הסכמת המוכרת לרישום המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה כללה גם הסכמה לבניה ושימוש בשטחים אלה למגורים? עיקרה של מלאכת פרשנות החוזה הוא הניסיון לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים, קרי: כוונתם המשותפת כפי שבוטאה בחוזה. המקור האמין והחשוב ביותר לאומד-דעתם של הצדדים הוא לשון החוזה עצמו. על-פי ההלכה, מקום בו לשון החוזה היא ברורה וחד משמעית, יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו (ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, תק-על 2008(1), 840 (2008)). לשון זו יש לנסות ולקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה, כאשר משמעות גלויה עדיפה על פני משמעות נסתרת (ג' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה), 303-301). רק שעה שלשון החוזה אינה ברורה די הצורך, יש לפנות לנסיבות החיצוניות לחוזה, על-מנת שאלה תלמדנה על אומד-דעתם של הצדדים, ותסייענה בפרשנותו (ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, תק-על 2009(4), 242 (2009) עמודים 27-24 בפסק-הדין, ראה גם דברי כב' השופט י' דנציגר ב- ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3), 3574 (2009) עמודים 74-73 בפסק-הדין).

18. בענייננו, אין בלשון החוזה כל אחיזה לטענות התובע. אין בהסכם כל תניה המורה על הסכמת המוכרת לבניה בשטחים הצמודים, לצירופם כשטח עיקרי לדירה, או להענקת אחוזי בניה לתובע. יתירה מכך, אפילו בטיוטות החוזה המתוקנות שהוצעו על-ידי ב"כ התובע במהלך המשא ומתן אין כל תניה כזו. לשונו של החוזה העומד ביסוד ההתקשרות בין המוכרת והתובע ברורה, ומעידה על-כך שכוונת הצדדים הייתה לצירוף המחסן ושטח המילוי כהצמדות לדירה, ולא כשטח עיקרי למגורים: החוזה מבחין בין הדירה עצמה לבין המחסן, שטח המילוי ושלוש המרפסות, המוגדרים בחוזה כ"מחסן ושטחים נוספים שיוצמדו לדירה" (סעיף 1 לחוזה). ההתייחסות למחסן ולשטח המילוי אינה כאל חלק מן הדירה, אלא כשטחים אשר יוצמדו לה. יתר-על-כן, המונח "הצמדה", על הטיותיו השונות, חוזר לכל אורך החוזה בקשר עם המחסן ושטח המילוי. כך נרשם בסעיף 2 לחוזה: 'המוכר... פועל לרשום תיקון לצוו הבתים המשותפים באופן שבו ירשמו המחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו וירשמו בספרי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין בירושלים כשטחים נפרדים ומסומנים המוצמדים לדירה בצמידות מיוחדת ובלעדית על-פי חוק המקרקעין... רישום ההצמדות כנ"ל טרם הושלם והמוכר מתחייב לפעול ולעשות ככל יכולתו על-מנת לבצע ולהשלים את הרישום כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר'. בסעיף 5(ח) לחוזה נכתב כי המוכרת מתחייבת לפעול על-מנת לרשום את שינוי צו הבית המשותף 'על-מנת שהמחסן והשטחים הנוספים שיוצמדו לדירה האמורים להירשם כשטחים צמודים לדירה ירשמו כנ"ל במועד מוקדם ככל האפשר' (ההדגשות אינן במקור). זאת ועוד. בהתאם לסעיף 25(ג) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ביטויים בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יש לפרש לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים. ההנחה העומדת בבסיס הוראה זו היא, כי לכך התכוונו הצדדים לחוזה, בעשותם שימוש בביטויים אלו דווקא (ג' שלו, שם, 306). בענייננו, סעיף 55 לחוק המקרקעין מאפשר להצמיד לדירה שבבית משותף חלקים מן הרכוש המשותף, כאשר זכויות בניה אינן נכללות בגדרו. לפיכך, יש לפרש את המונח "הצמדה" שבחוזה באופן שלדירה הוצמדו המחסן ושטח המילוי ללא כל זכויות בניה נלוות. ככל שהצדדים חפצו ליתן למושג "הצמדה" תוכן אחר או רחב יותר מן הנהוג בסוג זה של חוזים, היה עליהם לציין זאת באופן מפורש. כזאת לא נעשה. יצויין כי גם תשריט הבית ושטחי ההצמדות, אשר צורף לחוזה המכר, מורה על דירה לחוד ועל הצמדות לחוד (נספח ב' לתצהיר כץ)."

ב- ת"ק (תביעות קטנות ב"ש) 3088/07 {ונטורה שלמה נ' קולומייסקי מרגריטה, תק-של 2008(4), 28400, 28403 (2008)} קבע בית-המשפט:

"ב. אפשרות לערוך עסקה נפרדת במוצמד נשללה על-ידי בית-המשפט העליון מפי כב' השופט שמגר עוד לפני מועד המכר לנתבעת ב- ע"א 26/86 אברהם דר נ' ד"ר אלי גדרון, פ"ד מג(1), 75, 84 (1989) (להלן:"גדרון") שלפיו: 'משמע, לאור האמור בסעיפים 54 ו- 55(ב), כל עסקה בדירה כוללת, מניה וביה, גם את החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לאותה דירה, מחד גיסא, ואין אפשרות לערוך עסקה במקרקעין, המתייחסת אך ורק לאותו החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לדירה, מאידך גיסא. 'עוד נאמר בגדרון כי: 'אין ללמוד מן האמור בסעיף 55(ג) סיפא, כי ניתן לערוך ברכוש המשותף המוצמד עסקה במקרקעין בנפרד מעסקה לגבי הדירה, בניגוד להוראה המפורשת אשר בסעיף 55(ב)' בבסיסה של עמדה זאת עומדים שני שיקולים פרשניים. לפי האחד סעיף 55(ב) מהווה דין מיוחד לעומת סעיף 55(ג) סיפא. ההוראה שלפי אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה חולש על כל פעולה משפטית בקשר לחלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה. לפי השיקול הפרשני השני הוא שיש לשאוף לפרש הוראות באופן שיתיישבו זאת-עם-זאת ולא יסתרו זאת את זאת. (ההוראה, לפיה אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה, וההוראה, לפיה דינו של הרכוש המשותף שהוצמד כדין הדירה שאליה הוצמד, חייבות להתפרש במידת האפשר לפי כללי הפרשנות המקובלים עלינו, באופן שיתיישבו זו עם זו ולא באופן המוליד סתירה ביניהן). יצויין שגם לדעת כב' השופט א' גולדברג בפסק-דין דר אין לבצע עסקאות ברכוש המשותף אלא עם בעלי דירות אחרים.

ג. בהקשר זה כתב פרופסור ויסמן: 'חלק מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירה כלשהי חדל מלהיות כפוף להוראות שבחוק המקרקעין בדבר רכוש משותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד... כשם שאין אפשרות לשעבד במשכנתה חדר מדירה שבבית משותף כך גם אין לשעבד במשכנתה חלק שהוצמד לדירה' וראה י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 421-420. אגב, הלכה כמעשה הואיל ולפי עמוד 1 לנספח ז לכתב התביעה תשובה דומה נתנה לתובע .

לסיכומה של נקודה זאת משהסתבר שהמחסן הוצמד לדירה לא ניתן לבצע בנפרד עסקה לגביו."

ב- ת"א (מחוזי חי') 117/08 {נעם אלון נ' שמואל רופא, תק-מח 2008(3), 1158, 1160 (2008)} קבע בית-המשפט כי מאחר ואין חולק כי הפיר המשותף בו עוברות ארובות שתי הדירות נבנו טרם רישום הבית כבית משותף, ונוכח הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, הרי שאף אם חלק הגג בו נמצא פתח הארובה הוצמד לדירת התובעים; הרי שהצמדה זו מתייחסת לאותו שטח גג למעט פתח הארובה עצמו שהינו מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות.

ב- ע"א (מחוזי יר') 11332/07 {חברת חלקה 66 בגוש 30150 בע"מ נ' קיסטר מאיר יעקב ואח', תק-מח 2008(2), 11676, 11678 (2008)} קבע בית-המשפט:

"5. הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 24.8.69 ותוקן ביום 13.10.70 וביום 24.11.92. שעה שנרשם הבית כבית משותף, תוכנית הרישוי תאמה את רישום יחידה 21 כמחסן, שכן אחרת הייתה קמה סתירה בין התוכניות שהוגשו לרישום ובין היתר הבניה. ב"כ המערערים אינו חולק על-כך שמלכתחילה אמור היה המחסן להוות חלק משטחו של המקלט. ב"כ המערערים גם אינו חולק כי לאור הוראת סעיף 55ג לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לא ניתן להוציא מקלט משטחו של הרכוש המשותף, אלא שלטענת המערערים, חל שינוי בתוכנית הבניין וכי ביחסים שבין המערערים לבין רשות הרישוי, אישרה הרשות את צמצום שטח המקלט באופן שהתאפשר רישום המחסן כיחידה נפרדת. תימוכין לטענותיו ניתן למצוא במוצג 3 מטעם המערערים (מוצג 6 מטעם המשיבים) על-פיו הוצא שטח המחסן משטח המקלט וסומן כיחידת רישום נפרדת. כפי שקבע בית-משפט קמא, בהיעדר ראיה לסתור, חזקה כי ההליך לתיקון צו רישום הבית המשותף, בגדרו נרשם המחסן כיחידה נפרדת, הליך אשר נעשה לפני שנים רבות, נעשה בהתאם להוראות החוק ועל-פי תכנית ההיתר.

6. הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובעת כלהלן:
'בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות: הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית...'. כאמור, מלכתחילה אמור היה המקלט להשתרע גם על השטח בו מצוי כיום המחסן. המערערים פעלו לשינוי היתר הבניה לאחר שצומצם מספר הדירות בבניין וקיבלו הסכמת הרשויות לכך ששטח המחסן ייגרע משטחו של המקלט. לו הייתה קיימת תוכנית בניה מאושרת של הבית המשותף ותוכנית זו הייתה מהווה חלק מחוזי המכר שבין המערערים ולבין המשיבים, ובאותה תוכנית שטח המחסן היה מצויין כמיועד למטרה אשר בדרך-כלל משמשת את כל הדיירים, רשאים היו המשיבים להניח כי אותו שטח מהווה חלק מהרכוש המשותף והנחה זו הייתה מחייבת את המערערים (ראה ע"א 60/80 מנחם שטרן נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבניין בע"מ, פ"ד לו(3), 48 (1982)). כך לא נטען בענייננו, מחד, אולם, מאידך, הטענה היא כי לא ניתן לנגוס משטחו של המקלט, זאת נוכח הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. יהבם של המשיבים מוטל, איפוא, על הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ולא על התחייבות חוזית מפורשת (למעט המצג שנטען כי הוצג למשיב ברנדוב) (והשווה לצורך כך ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ואח' נ' חיה וינטראוב ואח', פ"ד לד(3), 813 (1980)).

בענייננו, עומדים למשיבים לרועץ שני גורמים: האחד, כאמור, המשיבים אינם נסמכים על הוראה חוזית בדבר היות המחסן חלק מהמקלט, אלא על-כך שבשעת 'לידתו' של המקלט הוא כלל בחובו גם את שטחו של המחסן. אולם, לרשות המשיבים הועמד, בסופו של דבר, מקלט שאושר, מבחינת שטחו, על-ידי הרשויות (ולא נטען על-ידי המשיבים כי שטחו 'המצומצם' של המקלט הקיים, אינו תואם לדרישות הדין). משכך, לא הופרה על-ידי המערערים הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. הוראה זו חלה על אותם חלקים המהווים חלק מסויים מהרכוש המשותף. 'חלק' יכול שיהווה חלק מסויים מהרכוש המשותף גם על-פי ההתחייבויות החוזיות שבין הצדדים, עוד בטרם נבנה הבניין בפועל, אולם, וכאמור, בענייננו אין הדבר כך: בחוזים שנחתמו בין המערערים ובין המשיבים לא הוגדרו גבולותיו של המקלט, מיקומו או פרט מזהה אחר, למעט התחייבות המערערים לכך שלכל רוכש דירה תהא זכות משותפת, ביחד עם יתר רוכשי הדירות, במקלט (וכן בחדר המדרגות, בגג ובחדר ההסקה). התוכנית המחייבת את הצדדים הייתה תוכנית הדירה בלבד ואילו תוכניתו הכוללת של הבניין לא היוותה חלק מהמסמכים המחייבים. כן אין מחלוקת כי למערערים הייתה שמורה הזכות, על-פי חוזה המכר, לבנות מחסנים (גם כאלה שיירשמו כיחידות נפרדות) וכן שהמערערים היו רשאים למכור מחסנים או להשתמש בהם (ראה מוצג 4 למוצגי המערערים, סעיף ה' ואילך). ההתחייבות הברורה לה התחייבו המערערים בהקשר זה, הייתה לבנות את הבניין בהתאם לרישיונות הבניה ובהתאם לתוכניות אשר יאושרו על-ידי עיריית ירושלים. המצב לפיו המחסן מהווה יחידה נפרדת, הנבדלת משטח המקלט, תואם לתוכנית היתר הבניה כפי שאושר על-ידי עיריית ירושלים."

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 1341/02 {עזרא חלוצי נ' ש. בן בשט בע"מ, תק-מח 2006(3), 1621, 1625 (2006)} קבע בית-המשפט:

"4. שמענו את טענות הצדדים, עיינו בעיקרי הטיעון בפסק-הדין ובכל החומר שבתיק והגענו למסקנה כי דין הערעור להתקבל.
עסקינן בתחום דיני הקניין, בבית המשותף וברכוש משותף. כמוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לכל דירה בבית משותף חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של הבית ובכלל זה חדרי מדרגות, חדרי מעליות וכיוצא באלה, כאשר לכל בעל דירה זכות לעשות שימוש רגיל וסביר באותו רכוש (סעיף 55(א) לחוק).

כאשר מדובר בחדר מדרגות, קובע חוק המקרקעין בסעיף 55(ג) כי לא ניתן להצמידו לדירה בתקנון שכן יש לאפשר לכל בעל דירה מעבר חופשי בחדר המדרגות לדירותיו ולכל מקום אחר בבית המשותף, כגון: מקלט, חצר אחורית וכיוצא בזה.

בעלי דירות יכולים להגיע ביניהם להסכמות באשר לשימוש ברכוש המשותף וכל עוד קיימת הסכמה שכזו - לא מתעוררת בעיה כלשהיא.

השאלה היא האם כאשר בעל דירה נתן הסכמה לשימוש מסויים, האם לא יוכל לחזור בו מהסכמה זו - לצמיתות.

בענייננו, אין זה מוכחש כי המערער הסכים בזמנו להתקנת השער. עם-זאת, בשלב מסויים ועם שינוי הנסיבות, כמוסבר, הגיע המערער למסקנה כי הדבר גורם לו הפרעה לשימוש ביחידותיו, וגורע מן הזכויות הקנייניות המוקנות לו. האם במקרה שכזה לא יוכל הוא לחזור מן ההסכמה?

לדעתנו, שגתה המפקחת המלומדת כאשר קבעה כי לא ניתן לחזור מן ההסכמה האמורה. ראשית, מן הטעם שההסכמה לא ניתנה לצמיתות. אמנם היא לא הוגבלה בזמן, אולם גם אם כך, 20 שנה הם בהחלט מעבר לזמן סביר. כמובהר, המערער לא קיבל כל תמורה מהמשיבה עבור הסכמתו להצבת השער. אשר למערכת האזעקה, הסכמה זו לא נתבקשה וכתוצאה מכך גם לא ניתנה. בנסיבות אלו אין ספק כי מדובר ברשות חינם. על-פי ההלכה הפסוקה מקום בו מדובר במתן רשות חינם לתקופה בלתי-קצובה זכאי נותן הרשות לחזור בו מן הרשות בכל עת (ראה: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977); ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד כט(3), 693 (1985); ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985); ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986)). גם אם היה מדובר ברשות בלתי-הדירה, עדיין אין הדבר מונע את ביטולה ואף אינו בהכרח מזכה את בר-הרשות בפיצוי כלשהו (ראה: ע"א 496/82 הנ"ל; וכן ע"א 515/76 לוי נ' ויינמן ואח', פ"ד לא(2), 127 (1977); ע"א 1414/00 דן-גת בע"מ נ' עונה, תק-מח 2001(4), 371 (2001); ע"א 1364/01 יושע נ' לוי, תק-מח 2003(4), 2310 (2003)).

ודוק: לעניין זכות החזרה של המרשה אין זה מעלה או מוריד, אם מדובר ברשות מפורשת או ברשות ממכלא. האחרון כראשון ניתן לביטול על-ידי נותן הרישיון (ראה: ע"א 32/77 טבולצקי נ' בית כנסת ובית-משפט לחסידים, פ"ד לא(3), 210, 214 (1977); ע"א 2467/91 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' יעקוביאן, תק-על 92(1), 1462 (1992)). יש להעיר כי ככל שמדובר בזכות קניינית ופגיעה קניינית ברכוש המשותף, קובע הדין כי אין די בהסכמה משתמעת או מכללא והיעדר התנגדות "אינו עולה כדי הסכמה מפורשת". בכל מקרה כאשר קיימת רשות כאמור, אין צורך בהודעה מפורשת על ביטולה, ודי בגילוי-דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון (ע"א 32/77 הנ"ל, 218 מול האות "ב").

במילים אחרות; מרגע שהודיע המערער על ביטול הרשות, ולעניין זה אין נפקא מינה אם נעשה הדבר באמצעות המכתב מיום 12.01.87 או במסגרת התכתבות שקדמה להגשת התביעה למפקחת (סעיף 13 לכתב התביעה), או למצער בעצם הגשת התביעה - הפכה המשיבה להיות משיגת גבול ברכוש המשותף (השווה: ע"א 477/68 הופמן נ' מיכאלי-לויטל, פ"ד כג(2), 52, 54 (1969) מול האות "ז"; ת"א (שלום ת"א) 18349/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' כלב, תק-של 2000(2), 1110 (2000)). בתביעה שעניינה זכות קניינית, ובמיוחד הבטחת זכות גישה ומעבר חופשיים דרך חדר המדרגות המשותף לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, אזי שיקול-הדעת המוקנה לבית-המשפט להימנע ממתן צו עשה לסילוק יד ולהשבת המצב לקדמותו, הינו מצומצם ביותר (ראה: ע"א 416/62 לוי נ' לוי, פ"ד יז(2), 861, 865 (1963); ע"א 538/80 דרחי נ' כורש ואח', פ"ד לו(3), 498 (1982); ע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון ואח', פ"ד נה(1), 199 (1999)).

רק בנסיבות חריגות ובמקרים קיצוניים, כאשר מלכתחילה דובר על רשות בלתי-הדירה, תשלל מן הנותן האפשרות לחזור בו מהסכמתו (ע"א 515/76 הנ"ל; ע"א 496/89 סלאמה אל קאלאב ואח' נ' אוניברסיטת בן-גוריון ואח', פ"ד מה(4), 343 (1991)).

לפי מצוות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, חדר המדרגות המשותף נמנה על חלקי הרכוש המשותף שאין להתיר הצמדתם לדירה אחרת. משמע קיים איסור קוגנטי להצמידו. סוג ייחודי זה של רכוש משותף מכונה על-ידי המלומד אריה איזנשטיין כ"רכוש משותף הכרחי" (ראה, א' איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, 398). אין ספק כי באוסרו על גריעת חדר המדרגות מהרכוש המשותף הודרך המחוקק, בנוסף לשיקול של הבטחת מעבר חופשי ונגישות תמידית ליחידות הבית המשותף, גם על-ידי השיקול הבטיחותי והתעבורתי, שכן חדר המדרגות הוא המוצא היחידי מן היחידות לרחוב.

זאת ועוד; סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות במקרקעין אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר, לכן אין המשיבה זכאית להצר את צעדיו של המערער מכוח היותה בעלים של יחידות בבית המשותף.

אשר-על-כן, הותרת המצב הקיים על כנו יגרום לעיוות דין וקיפוח המערער, מאומה לא יגרע גם מחלקה של המשיבה אשר תוכל להתקין את השער ומערכת האזעקה והאינטרקום באותם חלקים שהם בבעלותה היחידה ואינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף."

ב- ת"א (שלום יר') 1222/05 {כל בו הומינר בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, תק-של 2006(1), 5340, 5343 (2006)} קבע בית-המשפט כי ממילא, לא מוסמכת הייתה הנציגות להקנות זכות קניינית לתובעים בשטח הרכוש המשותף ללא שנטען כי התקיימה פרוצדורה הקבועה לשם כך בחוק המקרקעין.

בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לשם הצמדת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף לדירה פלונית נדרשת הסכמה של כלל הדיירים ורישום הפעולה בתקנון הבית המשותף.

ב- ת"א (שלום חי') 7940/97 {תמנון שיווק מערכות התראה ומיגון בע"מ נ' עו"ד יונגר ישראל, תק-של 2005(3), 30054, 30060 (2005)} קבע בית-המשפט כי עבודות ההרחבה בוצעו בידיעת החברה ובהסכמתה.

כפועל יוצא מכך גם השימוש הבלעדי היה בהסכמה. יחד-עם-זאת, ראוי להדגיש כי הסכמה זו כשלעצמה אינה מהווה עסקה ברכוש המשותף, שהרי לפי סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין במנותק מהיחידות אליהן הוצמד.
ב- ה"פ (שלום ת"א) 201303/04 {ברמן יוג'ין נ' דישי אנדרי, תק-של 2005(1), 4704, 4706 (2005)} קבע בית-המשפט:

"8. ההלכה הפסוקה הכירה באפשרות כי בבית משותף יהיו חדרי מדרגות נפרדים שיוצמדו לדירה מסויימת, אם הם לא נועדו לשמש את כל בעלי הדירות (ראה: ע"א 4414/97 עו"ד ירד נ' הממונה על המרשם, שם פורש איסור ההצמדה שבסעיף 55ג לחוק המקרקעין כך שאינו חל מקום שההצמדה אינה פוגעת בבעל דירה כלשהי).

ב- רע"א 8971/03 זילביגר נ' רפואה, תק-על 2003(3), 2413 (2003) נקבע על-ידי כב' השופטת ד' דורנר כי "חדר מדרגות נמנה עם הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף רק אם עומד הוא .... במבחן הייעוד על שני חלקיו, קרי: כי הוא מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, וכי זכות השימוש בו ניתנה להם על-ידי מי שבכוחו לתיתה".

9. כלומר, גם על-פי החוק וההלכה, אין מניעה להוציא מהרכוש המשותף, בהסכמה, חדר מדרגות שאינו מיועד לשמש את כל בעלי הדירות.

מכאן, שהפרשנות שניתנה לעיל להסכמת המבקש במסגרת הסכם ההפרדה, איננה עומדת בניגוד להסדר קוגנטי בחוק.

יצויין כי הפסיקה שהובאה לעיל, יש בה גם כדי לשמש סיוע לפרשנותו של הסכם ההפרדה. סביר להניח כי המבקש לא עמד על זכותו במסגרת הסכם ההפרדה לקבל חלק מהרכוש המשותף שאין לו בו כל צורך ושימוש, חלק שהמחוקק וההלכה הפסוקה לא היו סבורים כי הוא חייב להיות חלק מהרכוש המשותף.
10. לכן, אני סבורה כי אין לקבל את התובענה ככל שהיא מתייחסת לכוונת המשיבים לבצע עבודות בחלק העליון של מדרגות הבניין.

המשיבים יהיו רשאים לבצע את העבודות, וזאת בכפוף לכך שהן יבוצעו על-פי היתר הבניה, ובכפוף לכך שהאסיפה הכללית של הבניין תאשר את הוצאת החלל העליון של המדרגות מהרכוש המשותף."

ב- ת"א (שלום יר') 1606/98 {קשפיצקי אסתר נ' בן ברוך נעמי, תק-של 2001(3), 15045, 15050 (2001)} קבע בית-המשפט:

"פסק-הדין ב- ע"א (מחוזי יר') 4414/97 ירד נ' הממונה על המרשם (לא פורסם), עליו מסתמכים הנתבעים, הוא פסק-דין חריג בנוף הפסיקה הנוגעת לבתים משותפים. באותו עניין נדונה השאלה באם ייתכן רישום בית כבית משותף מקום שכל חלקי הרכוש המשותף ללא יוצא מן הכלל הוצמדו באופן ספציפי לדירות ולא נותר אף חלק מהרכוש המשותף העומד לשימוש כלל הדיירים. נקבע שם כי ייתכן מצב בו בבית משותף, לא יהיה כלל רכוש משותף, וניתן להצמיד את כל הרכוש המשותף לדירות, כולל הקירות החיצוניים. אולם פסק-דין זה אינו יפה לעניינו שכן הוא דן בבית משותף שבו שתי דירות בלבד, אשר לכל אחת מהן מתקנים נפרדים, וניתן לאמור שדיירי אחת הדירות אינם עושים שימוש במתקני הדירה השניה - וקירותיה החיצוניים בכלל זה. באותו עניין, התנה בית-המשפט את הצמדת כל שטח הרכוש המשותף בבניין בכך שאין הצמדה זו סותרת את הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לפיה אין להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה פלונית כאשר הוא מיועד לשמש את שאר בעלי הדירות. בענייננו, הקיר המזרחי של הבניין, הן זה הגובל בגינה והן זה הגובר במרפסת המזרחית, לרבות המעקה של המרפסת מהווים חלק מהרכוש המשותף ולא ניתן להצמידם לדירת הנתבעים וגם אם כן, הצמדה כזו לא נעשתה (ראה הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).

דברים אלה יפים גם לגבי אטימת הפתח בקיר חדר המדרגות: חדר מדרגות הוא בשימושם של כל הדיירים, ואטימת הפתח למרתף מהווה פגיעה ברכוש המשותף של דיירי הבניין, כאשר לצד האטימה באה פריצה של פתח חדש ואכן בקיר הבית נפרצה דלת חדשה למרתף (אין מחלוקת כי לא ננקטה האפשרות לביצוע שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה כפי שאפשר הדבר נוכח ובהתאם להוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין)."

ב- ת"א (מחוזי חי') 1040/87 {מגדלים (השקעות ונכסים) בע"מ (והנתבעת שכנגד) נ' מגדל הנביאים בע"מ (והתובעת שכנגד), תק-מח 99(1), 243, 249 (1999)} קבע בית-המשפט:

"ה. סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:
"(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנות, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן: "התקנון"), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

העולה מהסעיף הוא, שניתן לקבוע כי מקלט מהווה חלק מן הרכוש המשותף.

אך לא כך בענייננו. במקרה שלנו, אין מדובר ב"מקלט" כמשמעותו בחוק המקרקעין, אלא ב"מקלט דו-תכליתי", להבדיל ממקלט אחר המצוי באותו בניין, והוא אף צויין ככזה ב"גרמושקה" שהוגשה לאישור.

מקלט שכזה, אשר מלכתחילה יועד אף לתכלית שונה, אינו נכלל בגדר סעיף 55 לחוק ואינו מהווה חלק מהרכוש המשותף...

ו. אינני יכול לקבל את טענות הנתבעת בעניין זה. כבר אמרתי, כי סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן להצמיד חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי העסקים. בענייננו, רחבת הפריקה והטעינה היא חלק של הבניין אשר יועד לשמש את כל בעלי העסקים, וככזה אין לעשות בו עסקאות אחרות."

ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 229/93 {שושנה ליפשיץ נ' נווה פנחס בע"מ, תק-מח 96(1), 16074, 16077 (1996)} קבע בית-המשפט כי אותם חלקים בגג, אשר המבקשת טוענת שאינם חלק מהרכוש המשותף, אינם נמנים עם אותם חלקים של הרכוש המשותף, אשר על-פי הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, חובה היא, שיהיו חלק מהרכוש המשותף, ויישארו צמודים לכל הדירות שבבית.

הצמדת גג לדירה מסויימת אינה נותנת לבעליה זכות לבנות על הגג. כדי לבנות על הגג דרושה הסכמה מפורשת של בעלי הדירות האחרות {ראה ת/27/05 דב יהושע הופמן ואח' נ' יצחק וינבך (טרם פורסם, 2005)}.

ב- ע"א 136/63 {לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1722 (1963)} קבע בית-המשפט כי עצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת אינה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף ההופך להיות חלק מהדירה.

ב- ע"א 395/74 {לוי ואח' נ' סמואל ואח', פ"ד כט(2), 39 (1974)} קבע בית-המשפט כי אין בעל דירה אחת רשאי לייחד את אחוזי הבניה לעצמו שלא בהסכמת בעלי הדירות האחרות ובלי לשתפם בה. אפילו השיג הוא בשתדלנותו את התוספת {של אחוזי הבניה} מסיבה הזוכה לתמיכה ולעידוד מהרשויות הממלכתיות והציבוריות, מה שהשיג שייך לבית ולא רק לו לעצמו.

ב- ע"א 432/83 {מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986)} קבע בית-המשפט כי זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף. ואולם, בעלים במשותף של זכויות בניה יכולים לוותר עליהם ולהעבירן לאחר.

ב- ע"א 7156/96 {שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1), 469 (1999)} קבע בית-המשפט כי הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבניה בבית משותף שייכות {מכוח בעלותם במשותפת בקרקע} לבעלי כל הדירות בבית המשותף וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 6: חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות