botox

זיקת הנאה (סעיפים 92 עד 98 לחוק)



עמוד 395 בספר:



שאלה: מהי זיקת הנאה?

תשובה: זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם {ראה גם סעיף 5 לחוק המקרקעין}.


שאלה: מיהו זכאי על-פי סעיף 92 לחוק המקרקעין?

תשובה: זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני-אדם או לטובת הציבור. לשונו של סעיף 94 לחוק המקרקעין אינה מגבילה עצמה לזיקת הנאה מסוג זה או אחר, ואין בה כל הבחנה או הסתייגות לעניין זהות הזכאי כמוגדר בסעיף 92 לחוק המקרקעין. לכן, יש לפרש את הזיקה לטובת הציבור, ככוללת את כל אלה המצטרפים לאחר כינון הזיקה {גד טדסקי "זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז (תשל"ו), 456}.
יתר-על-כן, כאשר מדובר בזיקה לטובת סוג בני-אדם או לטובת הציבור, הרי שאין בהתחלפותם של הפרטים המשתמשים משום חילוף כלשהו של הזכאי, שהרי מלכתחילה הזכאי היה סוג של בני-אדם או הציבור בכללותו.


עמוד 396 בספר:


שאלה: מתי נאמר כי הזכות ראויה להיות זיקת הנאה?

תשובה: אין תשובה מדוייקת לכך, והבחינה לכך היא בעיקר קזואיסטית {פרופ' יהושע ויסמן דיני קניין - החזקה ושימוש, 489}. ואולם, זכות מעבר הוכרה כזכות הראויה להיות זיקת הנאה {ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן-חורין, פ"ד מה(3), 720 (1991)}.


שאלה: זיקת הנאה לטובת מי?

תשובה: סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע כי זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני.


שאלה: תול מקרה בו זיקת הנאה תיחשב לטובת מקרקעין?

תשובה: מעבר של שמעון במשך שלושים שנה דרך חצרו של ראובן הסמוכה לחצרו, עשוי להניב זיקת הנאה "לטובת מקרקעין", כאשר הימנעותו של ראובן מלהתנגד למעבר לא הייתה קשורה כלל בזהותו המיוחדת של שמעון {ויסמן, שם, 521}.
כאשר הזיקה משרתת את בעלי המקרקעין הזכאים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכויותיהם במקרקעין, תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת מקרקעין.


עמוד 397 בספר:


שאלה: תול מקרה בו זיקת הנאה תיחשב לטובת אדם?

תשובה: כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, בלא קשר לזכויותיו במקרקעין כלשהם, עשויה זיקת ההנאה שתיווצר מכוח התיישנות להיות זיקת הנאה "לטובת אדם". לדוגמה: רועה המביא את צאנו לרעות במשך שלושים שנה במקרקעין הכפופים עשוי לרכוש זיקת הנאה "לטובת אדם"-לטובת הרועה {ויסמן, שם, בעמ' 521}.
כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, ללא קשר לזכויותיו במקרקעין שלו, תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת אדם.


שאלה: האם זיקת ההנאה חייבת להיות צמודה לקרקע?

תושבה: לא. זיקת הנאה יכולה שתיווצר לטובת אדם באופן נפרד מהשאלה אם יש בידי אותו אדם זכות במקרקעין, כלומר, זיקת ההנאה אינה חייבת להיות צמודה לקרקע {ה"פ 3215-04-11 מסילתי נ' וייץ הינדז'ה הילדה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2000)}.


שאלה: האם מקרקעין יכולים להיות "זכאים" לזיקת הנאה?

תשובה: לא. מקרקעין אינם יכולים להיות "זכאים" לזיקת הנאה. כלומר, לא לטובת מקרקעין קיימת זיקת הנאה אלא כלפי בעלי המקרקעין.


עמוד 398 בספר:


שאלה: מהי התקופה הנדרשת, על-פי סעיף 94 לחוק המקרקעין, לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח התיישנות?

תשובה: שלושים שנה.


שאלה: האם בחישוב תקופת התיישנות ניתן לצרף תקופת שימוש של משתמשים שונים או שמא על השימוש במשך שלושים השנים להיות על-ידי המשתמש עצמו הטוען לקיומה של זיקת הנאה לטובתו?

תשובה: אומנם חוק המקרקעין אינו מתייחס באופן מפורש לאפשרות של צירוף תקופות וצירוף משתמשים שונים, אולם ניתן ללמוד לעניין זה מסעיף 18 לחוק ההתיישנות, על פיו, בחישוב תקופת ההתיישנות ניתן לצרף תקופות של משתמשים הבאים בזה אחרי זה ובלבד שהם חליפים זה לזה.


שאלה: אימתי ייחשבו משתמשים כחליפים?

תשובה: משתמשים ייחשבו חליפים במקרה של ירושה, אפוטרופסות, ניהול עזבון, כינוס נכסים וכיוצא בזה {ת"א (חי') 953/08 פרידמן נ' בצלאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.


עמוד 399 בספר:


שאלה: האם זיקת הנאה הינה זכות קניינית?

תשובה: כן. זיקת הנאה הינה זכות קניינית. כדי שתקבל את אופייה הקנייני, עליה לעמוד בדרישות של סעיף 5 לחוק המקרקעין {ע"ש 7060/99 האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציונית הדסה באמריקה ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2000)}.


שאלה: כיצד נוצרת זיקת הנאה?

תשובה: זיקת הנאה נוצרת, בדרך-כלל, למעט זיקת ההנאה מכוח שנים {כאמור בסעיף 96 לחוק המקרקעין}, מכוח הסכם.


שאלה: האם יש זיקת הנאה לטובת שוכר?

תשובה: אי-אפשר לשעבד זכות שכירות בדרך של זיקת הנאה, באופן שהשוכר לא יוכל להעבירה לאחר, אלא ברשות בעל הזיקה, וזאת משום שמדובר בזכויות משפטיות. יחד-עם-זאת, כאשר מדובר בשכירות רשומה {סעיף 81(ב) לחוק המקרקעין} יכול השוכר לשעבדה בכפוף לאמור בחוזה השכירות, בזיקת הנאה ללא הסכמת המשכיר {ראה גם רייכמן "השפעת זיקת הנאה על הלכות שכנים", עיוני משפט ג', 783}.


עמוד 400 בספר:


שאלה: כיצד על תובע לנהוג בבואו לבקש מבית-המשפט להעניק זיקת הנאה?

תשובה: ב- ת"א 5745-11-11 {שור נ' אבולעפיה ברבנד, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)} בית-המשפט קיבל את טענת הנתבעת, לפיה התובע כלל לא פירט לאילו מבני משפחתו או מוזמניו הוא מבקש להעניק את זיקת ההנאה.
עוד נקב כי כדי להקנות זכות ל"סוג של בני-אדם" יש לסווגו ולהגדירו בדרך כלשהיא, שתתאים לשימוש שנעשה עד כה ותראה שגם בעבר, בשלושים השנים האחרונות, זהו סוג בני-האדם שעשו שימוש בזכות שמבקשים להכיר בה.
ההגדרה "מוזמניו" היא הגדרה רחבה, שאין ראיות התומכות בכך שזה סוג בני-האדם שעשה בעבר שימוש במעבר. ההגדרה "בני משפחתו" גם היא הגדרה רחבה, אך אפשר שניתן להגדירה לפי הראיות בדבר השימוש שנעשה בעבר.


שאלה: מהם התנאים להתקיימות זיקת הנאה מכוח שנים?

תשובה: התנאים להתקיימות זיקת ההנאה מכוח שנים נקבעו בפרשת אסטרחאן {ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין, פ"ד מה(3), 720 (1991)} שם קבע בית-המשפט:
"השימוש צריך להיות כזה, שאופיו ותכונותיו אינם שוללים מבעל המקרקעין הכפופים את האפשרות להפעיל את זכותו לפי סעיף 94(ב), כדי לשים קץ למירוץ ההתיישנות... הטעם לכך הוא, שאם השימוש אינו נוגד או אינו עויין לזכות הבעלות במקרקעין הכפופים, לא יהיה לבעל המקרקעין עניין להפסיק את מירוץ ההתיישנות ולא יהיה לו


עמוד 401 בספר:


עניין להפעיל את זכויותיו לשמירת האינטרסים שלו במקרקעין. במצב כזה לא יהיה ניתן לומר, שהתהוותה מערכת נסיבות, שאיפשרה לבעלים לשמור על זכויותיו במקרקעין הכפופים... השימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים. אם השימוש נעשה במערכת נסיבות השוללת את יכולת הידיעה של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי-סביר, כדי לגלות את דבר קיומו של השימוש, נשללת יכולתו של הבעלים להגן על זכויות הקניין שלו... השימוש אינו יכול להיות מכוח זכות חוזית או מכוח זכות אחרת שהוענקה למשתמש מידי הבעלים... הסיבה לכך היא, שהבעלים אינו רשאי, במקרה כזה, להתנגד לשימוש, וממילא אינו יכול לממש את זכותו לפי סעיף 94(ב) לחוק."
בפרשת אסטרחאן נקבע כי התקופה של 30 שנה, יכולה לכלול גם את התקופה לפני שחוק המקרקעין נכנס לתוקף.
בפרשת אסטרחאן נבחנה גם שאלת אופן ההוכחה של שימוש במשך תקופת ההתיישנות, מקום שמדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין. נקבע באותו עניין, כי על-מנת שהשימוש יבשיל לכדי זיקת הנאה, עליו להיעשות "במשך תקופה של שלושים שנים רצופות". הרציפות הנדרשת היא של תקופת השימוש ולא של השימוש עצמו. יש לציין עוד, שרציפות השימוש עצמו נקבעת על-פי מהותה של הזכות הנטענת.
באשר לדרישת הרציפות, קבע בית-המשפט בפרשת אסטרחאן, כי כאשר היחס בין המשתמשים הוא יחס של חליפוּת, באופן שהמאוחר בזמן בא במקומו של המוקדם, אין שינוי בזכותו המשפטית של המשתמש, ואין להפסיק את תקופת ההתיישנות.
המבחן, כך נקבע, אינו מבחן עובדתי בלבד, המתמקד בשימוש הפיזי במקרקעין, אלא זכותו של המשתמש נקבעת בראש וראשונה על-פי מבחנים


עמוד 402 בספר:


משפטיים. כאשר משתמש מאוחר הוא חליף של משתמש מוקדם מבחינה משפטית, לא חל שינוי בזהות המשתמש.


שאלה: מהו הדין באשר לידיעתו הקונסטרוקטיבית של הנתבע?

תשובה: בפרשת אסטרחאן {ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין, פ"ד מה(3), 720, 735 (1991)} קבע בית-המשפט:
"השימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים. אם השימוש נעשה במערכת נסיבות השוללת את יכולת הידיעה של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי-סביר, כדי לגלות את דבר קיומו של השימוש, נשללת יכולתו של הבעלים להגן על זכויות הקניין שלו ... בחינתה של השאלה, אם לבעל המקרקעין הכפופים הייתה ידיעה בפועל, בשונה מן הידיעה הקונסטרוקטיבית, אינה רלוואנטית. במוקד הבחינה עומדים השימוש, תכונותיו, אופיו והעלות הכרוכה בהשגת הידיעות על קיומו. מכאן, שאם תוצאתה של הבחינה היא, שהשימוש נמצא בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית, שכן העלות להשגת המידע אודותיו היא סבירה, אין עוד חשיבות לבחינת הידיעה בפועל. אם, למרות קיומה של הידיעה הקונסטרוקטיבית, יימצא שהבעלים לא עמד על משמר זכויותיו וחשף אותן בפני הסיכון הנובע מן השימוש, לא תעמוד לו הטענה, שלא הייתה לו ידיעה בפועל על הפגיעה בזכויות הקניין שלו."


עמוד 403 בספר:


שאלה: אימתי מתקיימת זיקת הנאה מחמת כורח?

תשובה: קיומה של זיקת הנאה כ"זכות מחמת כורח", מתרחשת כאשר החלקה שנמכרה תלויה בזכות מעבר דרך החלקה שנשארה בידי הבעלים, או שהמעבר לחלקה שנשארה בידיו תלויה במעבר דרך החלקה שנמכרה {ע"א 153/67 "שלב" קואופרטיב להובלה בע"מ נ' הררי מואב בע"מ, פ"ד כא(1), 617 (1967)}.
אין להכיר בזיקת הנאה מחמת כורח כאשר קיימת דרך אחרת, אפילו אם השימוש בה כרוך בקושי רב. פרשת שלב אף קובעת כי יש לבחון את מצב הדברים בעת עשיית העסקה על-מנת לבדוק האם מדובר היה ב"כורח":
"סייג חשוב להלכה בדבר "מעבר מחמת כורח", והוא שרואים את מצב הדברים כפי שהיה בעת עשיית העסקה, אשר גרמה לפיצול האדמה, ואין מביאים בחשבון פעולות הנעשות באדמה לאחר מכן... בסייג זה טמון הרעיון שאין זה צודק להרשות לצדדים זכויות מעבר אלא לפי מה שהיה דרוש אחד מהם בעת העסקה הקרקעית שנעשתה ביניהם, ואולי גם לפי מה שיהיה דרוש להם בעתיד, בהתחשב עם צרכי הפיתוח הצפויים באותה סביבה כולה, אך להוציא שינויים שנעשו אחרי העסקה על-ידי אחד מהם באדמתו על דעת עצמו."


שאלה: מהו הדין באשר לשימוש ייחודי?

תשובה: ב- ה"פ (חי') 30733-09-11 {דוד ואח' נ' פרץ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2013)} קבע בית-המשפט כי מכיוון שפעילותם של המבקשים נשאה אופי של החזקה ייחודית היא אינה מתאימה להיכנס בגדר ההגנות בדין


עמוד 404 בספר:


הניתנות לזיקת הנאה על-פי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, שהרי, זיקת הנאה מוגבלת לשימוש שאינו עולה עד כדי החזקה מלאה {ראה גם ה"פ (יר') 613/99 עומר סלמאן נ' אחמד אבראהים עבד אל רחמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2001); ע"א 7463-06-10 דגנית לוי נ' ישראל בן יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011); מ' לנדוי "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין", עיוני משפט, כרך ג' (תשל"ז), 86}.


שאלה: מהו הדין באשר לניהול פעילות עבריינית וזיקת הנאה?

תשובה: עסק אשר אין לו רשיונות ואשר התנהל מתוך מבנים אשר הוקמו שלא כדין, ספק רב עם פעילות עבריינית שכזו ובכלל, ולא כל שכן פעילות עבריינית בהיקף כה נרחב, יכולה להוות בסיס ראוי ליצירת זיקת הנאה. הכרה בזיקת הנאה בנסיבות אלו תיתן הגנה משפטית קניינית לפעילות בלתי-חוקית, וקשה להעלות על הדעת מדוע הדין אמור לספק הגנה קניינית ולא כל שכן להכיר בזכויות קנייניות על-סמך לפעילות שאינה כדין.


שאלה: האם בסמכותו של בית-המשפט לבטל זיקת הנאה?

תשובה: סעיף 96 לחוק המקרקעין מתיר לבית-המשפט לבטל זיקת הנאה כאשר משתנות הנסיבות.
שינוי במצב המקרקעין, הכפופים והזכאים, המצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה, צופן בחובו שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כגון שינוי בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמה, רצונו לבנות מבנים


עמוד 405 בספר:


חדשים על הקרקע שבבעלותו {ע"א 1769/04 אירית אורן נ' רן כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)}.
ב- ה"פ (ב"ש) 36789-02-11 {טנגן מרקו ואח' נ' רם-שם נכסים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011; 2012)} קבע בית-המשפט:
"הנסיבות שנוצרו בענייננו, מצטיירות כתרחיש ה"קלאסי" להפעלת סמכות בית-המשפט, ואף אין התלבטות רבתי בהקשר לכך:
1. על-פי המצב התכנוני-העדכני-סטטוטורי, אין לרח' הגפן חיות וזכות קיום, הרחוב בוטל, בעקבות אישור תכנית 2010, והמשיבה אוחזת בהיתרים וברשיונות הנדרשים להריסתו ולהקמת המבנה הטכני, שהוא אחד מבניינו הפרוייקט, על חלק מהתוואי של הרחוב לשעבר.
2. על-פי התוכניות המאושרות, בשטח רח' הגפן, כולל הדרך ההיקפית לנכס, והחניות נשוא טענת המבקשת, עומדים להיבנות חלקים של הפרוייקט, ומדובר בקומפלקס מסחרי גדול, שהיקפו הכספי ניכר מאוד, ושהשלמתו תתרום לפיתוח וקידום כל האזור שבו הוא מצוי, מהיבטים שונים ומגוונים. אין זה מתקבל על הדעת, על-פי כל שיקול של איזון אינטרסים סביר, וחתירה לתועלת המצרפית המירבית לציבור ולחברה, "לעצור את הקדמה", על-מנת לשמר את זכות המבקש 1 לעשות שימוש בדרך הזו להמשך תנועה וחניה. שינוי התוכניות, הן בהיבט הבינוי והפיתוח, והן בהיבט החוקי של שינוי תב"ע הנדרש לכך, אם בכלל הדבר מעשי, יצריך השקעת משאבים ובזבוז זמן ניכרים, ולא יאפשר המשך ביצוע הפרוייקט, בוודאי לא במתכונתו המאושרת כדין, ובוודאי לא בלוח הזמנים המתוכנן לו.
3. אין מדובר במצב שבו ביטול הזיקה יגרום להיעדר אפשרות גישה או חניה, באופן שימיט כליה על הנכס ועסקו של המבקש 1. קיימים פתרונות חלופיים, ורשויות התכנון, באמצעות התב"ע שבתוקף, נתנו מענה לצורך להגיע למבנה וליתן שירותי חניה לבאי המקום, הכל במסגרת התכנון הכללי, המשלב את הנכס בשטחי הפרוייקט, ומתוך מחשבה מראש וכוונת מכוון להשיג יעד זה.


עמוד 406 בספר:


קיום הנכס וצרכיו לא נשתכחו מלב. בית-המשפט יכול היה להתרשם מהפתרונות שניתנו, וממצבו המיועד של השטח לאחר פיתוחו, בעת הביקור במקום, שנעשה ביום 14.7.11, והדברים תועדו בפרוטוקול שנערך (יצויין, שבשלב זה הבניה הייתה בשלב מוקדם והתחלתי, אולם קווי המתאר של הדרכים והחניות המתוכננים כבר נהירים למתבונן). הנכון הוא, שהפתרונות אינם נתפסים כמיטביים על-ידי המבקשת, והיא סבורה שיישומם, תוך ביטול הזכות הקיימת כעת, יביא לפגיעה קשה בעסקים, ולירידה בהכנסות. אם כך הוא הדבר - לשם כך נועד המנגנון המאפשר הענקת פיצוי כספי במקרים המתאימים.
4. מהיבט איזון אינטרסים ראוי ומתן מענה לציפיות הסבירות של הצדדים, אין עניינו של המבקש 1 יכול להטות את כפות המאזניים משום היבט. גם אם קיבלתי עמדתו, שהתב"ע של שנת 2000 טרם היוותה הודעה מפורשת על הכוונה לחדול מלהתיר שימוש למעבר ברח' הגפן, צריך היה להיות נהיר למבקש, לפחות מאותה עת, שמהיבט תכנוני וייעודי השטחים שבסביבה, בעתיד הלא רחוק, פיתוח השטח יחייב פגיעה בדרך הקיימת, בצורה זו או אחרת. הגם שתוכנית 2000 "ניטראלית" ומתעלמת מהדרך, ברי שאין התכנית מציינת את קיומה באופן פוזיטיבי, ברור היה שאין מתעתדים לעגן מהפן הסטטוטורי את הרחוב, וכי המצב התכנוני אינו תואם את השימוש הנעשה בפועל במקום. המשיבה, שרכשה את המקרקעין כדין, חפצה לנצלם להקמת פרוייקט התואם את התוכניות המאושרות, והוא מוקם כחוק, ככל הידוע, ובאורח לגיטימי לחלוטין. אמנם, ניתן היה, אולי, להגיע לתיאום מוקדם יותר וברוח טובה עם בעלי העסקים שבנכס, ולהסכים על מתווה פעולה משותף, ולא חד-צדדי, אולם גם בלית כך, לכל היותר לנקודה זו יכולה להיות משמעות כאשר תיבחן שאלה של פיצוי אפשרי. אין די בהצבעה על גישה מעט כוחנית ומתעלמת מקיום בעלי הזכויות בנכס הגובל עם הפרוייקט (כפי שטוען


עמוד 407 בספר:


המבקש, ואפשר שיש מן האמת בטרונייתו), כדי להטות הכף באופן שיחייב שינויים מפליגים ויקרים בבניית המתחם כולו.
מסקנתי מהאמור הינה, שהמשיבה צודקת בטענתה החלופית, ולפיה יש ליישם הוראות סעיף 96 על הסיטואציה הנדונה.
משום כך - אני מורה על ביטול הזיקה, שאת קיומה קבעתי, לטובת המקרקעין שבבעלות המבקש 1, תוך שיור זכותו של מבקש זה לעתור לקבלת פיצוי על הנזק שיוכל להוכיח כי נגרם לו."
שאלה: האם ביכולתו של בעל מקרקעין לעצור את מירוץ ההתיישנות?

תשובה: בעל המקרקעין הכפופים יכול לעצור את מירוץ ההתיישנות, הן במתן הודעה מתאימה על התנגדותו להמשך השימוש, אך גם על-ידי מתן הסכמה מפורשת, ולו זמנית, לשימוש, שאז חדל הוא להיות בגדר "שימוש נוגד" או "שימוש עויין".


שאלה: מהו הדין באשר לחלוקת המקרקעין?

תשובה: חולקו המקרקעין הזכאים או הכפופים, תוצמד זיקת ההנאה לחלקה שהזיקה הייתה לזכותה או לחובתה, לפי העניין {ראה סעיף 97 לחוק המקרקעין}.


שאלה: מהו הדין באשר לזיקה בין מקרקעי בעל אחד?

תשובה: בעל שתי חלקות מקרקעין רשאי לשעבד אחת מהן בזיקת הנאה לטובת השניה {ראה סעיף 98(א) לחוק המקרקעין}. נתמזגה הבעלות במקרקעין הזכאים ובמקרקעין הכפופים בידי אדם אחד, לא תתבטל זיקת ההנאה משום כך בלבד {ראה סעיף 98(ב) לחוק המקרקעין}. אוחדו המקרקעין הזכאים והמקרקעין הכפופים לחלקה אחת, מתבטלת זיקת ההנאה {ראה סעיף 98(ג) לחוק המקרקעין}.