סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

• הגדרות (סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות))
• תרופות הנפגע (סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות))
• הזכות לאכיפה (סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות))
• תנאים לאכיפה (סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות))
• אכיפה בעסקה טעונת רישום (סעיף 5 לחוק החוזים (תרופות))
• הפרה יסודית (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות))
• תרופות (סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות))
• דרך הביטול (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות))
• השבה לאחר הביטול (סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות))
• הזכות לפיצויים (סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות))
• פיצויים ללא הוכחת נזק (סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות))
• שמירת זכות (סעיף 12 לחוק החוזים (תרופות))
• פיצויים בעד נזק שאינו של ממון (סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות))
• הקטנת הנזק (סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות))
• פיצויים מוסכמים (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות))
• פיצויים וביטוח (סעיף 16 לחוק החוזים (תרופות))
• הפרה צפויה - מהי? (סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות))
• פטור בשל אונס או סיכול חוזה (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות))
• זכות עיכבון (סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות))
• קיזוז (סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות))
• הוראות בדבר מתן הודעה (סעיף 21 לחוק החוזים (תרופות))
• שמירת דינים (סעיף 22 לחוק החוזים (תרופות))
• ביטול ועצמאות החוק (סעיפים 23 ו- 24 לחוק החוזים (תרופות)
• תחולה והוראות מעבר (סעיף 25 לחוק החוזים (תרופות))

תרופות (סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות))

סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א-1970 קובע כדלקמן:

"7. הזכות לביטול
(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר אורכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי-צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי-צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו."

אי-קיום אחד החיובים בחוזה, דינו כדין אי-קיום החוזה כולו. במידה וחיוב זה יורד לשורשי העסקה כולה, ייראה הוא כהפרה יסודית ויזכה את הנפגע בביטול החוזה, בלא צורך במתן אורכה, הפרה יסודית זו תשלול מן המפר את זכויותיו על-פי החוזה (בכפוף להוראת סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות)) העוסקת בדבר ביטול של חלק מן ההוראות בחוזה, כאשר ניתן הוא להפרדה).

כאשר עסקינן בהפרה שאינה יסודית, או אז יחולו הוראות סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), המחייבות את הנפגע ליתן אורכה בטרם הביטול. עם-זאת, קיימת אפשרות שבית-המשפט ימצא כי הביטול אינו צודק בנסיבות העניין.

נפקות ההבחנה בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית נוגעת אך לדרך ביטול החוזה.

כאמור, סעיף 7(א) הנ"ל, מזכה את הנפגע לבטל את החוזה, אם הפרת החוזה היתה יסודית, ואילו סעיף 7(ב) הנ"ל, מזכה את הנפגע לבטל את החוזה, אך לאחר מתן אורכה, זאת במקרה שהפרה אינה יסודית. לסוג ההפרה אין נפקות במישור אחר, זולת לאופן הביטול.

חשוב להדגיש, כי החוזה אינו מתבטל אוטומטית, כתוצאה ישירה מהפרת החוזה. כל עוד, הנפגע לא הפעיל את זכאותו ושלח הודעת ביטול למפר, החוזה עודנו שריר וקיים, ויש לפעול על-פי הוראותיו. לכן, כל עוד לא בוטל החוזה, המפר והנפגע מחוייבים לפעול לקיום הוראותיו החוזיות.

בהקשר זה מציין פרופ' א' ידין {חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 - פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, מהדורה שניה, ג' טדסקי עורך, התשל"ט)}, כדלקמן:

"והמפר מצידו, הרשאי הוא לקיים את החוזה שהופר, כל עוד לא הגיעה אליו הודעת הביטול של הנפגע? נדמה שהתשובה חייבת להיות חיובית. החוק שואף בראש וראשונה לקיום החוזה, וכל עוד לא בוטל, הוא קיים ויש לבצעו, על-אף קיומה של עילת ביטול. רק עם ביטול החוזה פוקעת החובה לקיימו, ויש להניח שבזה פגה גם זכותו של החייב-המפר לקיים את החוזה, ומאותו רגע רשאי הנושה-הנפגע לסרב לקבלת הקיום."

כעת, עולה השאלה, מהו הדין בנסיבות בהן מעוניין המפר לרפא את ההפרה? האם יש בנכונותו זו בכדי לאיין את זכות הביטול?

עונה על-כך פרופ' א' ידין באומרו, כי כאשר המפר מעוניין ב"תיקון" בטרם הפעיל הנפגע תרופה, עשויים סירוב של הנפגע לתיקון והפעלת תרופה על-ידיו להיחשב כ"שימוש בזכות" שלא "בדרך מקובלת ובתום-לב", כמשמעותם בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), או "כבלתי-צודקת", במובן סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות).

ב- ע"א 2825/97 {אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1), 402 (1999), פסקה 31} מתייחס כב' השופט י' אנגלרד, לעמדות השונות ביחס לאופן בו יש להחיל את עיקרון תום-הלב בסוגיית ביטול החוזה. בפסק-הדין לא נזקק כב' השופט להכריע בעמדות השונות, וסוגיה זו נותרה פתוחה:

"החלתו של עיקרון תום-הלב בסוגיית ביטול חוזה טרם זכתה לליבון ולגיבוש הלכתי... יש הגורסים כי 'אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום היעדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה' (פרשת שלום, ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812 (1982)), לפי גישה זו, אין בכוחו של המניע להפעלת זכות הביטול לשלול את תום-הלב. יש הגורסים כי עצם העמידה על זכות הביטול, כאשר המפר מעוניין לקיים את החוזה, יכולה להיחשב כחוסר תום-לב (ראה עמדתו של השופט ח' כהן בפרשת גולן, ע"א 409/78 גולן נ' פרקש, פ"ד לד(1), 813, 821 (1979)). ויש הגורסים כי ביטול חוזה מתוך מניע פסול, שרירות-לב או אף שינוי במצב השוק, עשוי להתפרש כחוסר תום-לב (מ' דויטש ביטול חוזה עקב הפרתו (תשנ"ג-1993), 187)."

בהקשר זה יש להביא את דברי פרופ' ד' פרידמן{דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שניה, התשנ"ח-1998), 755-752}, שדן בנסיבות בהן עשוי השימוש בזכות הביטול, להפר את חובת תום-הלב, באומרו:

"... הפעלתה של ברירת הביטול (צ"ל כפופה) לעיקרון תום-הלב. לפיכך ניתן לתאר מקרים יוצאי דופן, שבהם יהיה השימוש בברירת הביטול מנוגד לעיקרון זה. ייתכן שבמסגרת זו ניתן לכלול מצבים שבהם גורם הביטול נזק חמור ביותר לצד השני, זאת, מבלי שיש לבעל ברירת הביטול אינטרס מוצדק שבכוחו להצדיק תוצאה זו. אפשרות דומה, העשויה לגרור את החלתו של עיקרון תום-הלב, היא זו שבה גורם הביטול לחילוט או אובדן בלתי-מוצדק של השקעותיו של הצד שכנגד. מטבע הדברים יהיו אלה מקרים נדירים, ובמסגרתם יובאו בחשבון שיקולים דוגמת חומרת התנהגותו של הצד שהביאה לגיבוש ברירת הביטול (האם היתה הטעיה מכוונת או הפרה זדונית מצידו וכו'), מהות האינטרסים המעורבים וכו'."

ב- ע"א 594/75 {ג'רבי נ' הייבלום, פ"ד ל(2), 673 (1976)} התברר ערעור על פסיקת בת-המשפט המחוזי, אשר דחה את תביעת הקונה לביצוע-בעין של חוזה מכר מקרקעין, על-סמך הקביעה כי הקונה אשם באי-קיום החוזה.

השאלה המרכזית שנדונה בערעור הקונה היתה, האם זכאית היתה המוכרת להודיע לקונה על ביטול החוזה.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט מ' שמגר (כתוארו אז) פסק, כי כאשר בחוזה מצויים חיובים מקבילים או שלובים, יש, לכאורה, לקיימם בו-זמנית. החיובים המקבילים הינם בחינת תנאים מקבילים, באשר ביצוע החיוב על-ידי צד אחד הוא תנאי, מבחינת השלב והמועד, לביצועו של החיוב על-ידי הצד השני.

בנסיבות בהן מוטל על שני הצדדים לחוזה לקיים חיובים מקבילים, אין האחד יכול לתבוע את רעהו בשל הפרתו של החוזה אלא אם קיים, או לפחות היה נכון לקיים, את חלקו הוא בחיובים המקבילים.

נפסק כי אי-קיום התחייבות חוזית, כאשר אין מן הצד השני לפחות נכונות מקבילה לביצוע ההתחייבות השלובה, איננו "מעשה או מחדל בניגוד לחוזה", ועל-כן אינו בגדר הפרה על-פי חוק החוזים (תרופות).

בנסיבות המקרה דנן, נקבע כי המוכרת היתה זכאית לבטל את החוזה בתגובה לאי-קיום הקונה את חבויותיו השלובות.

כב' השופט מתייחס לאופן ביטול החוזה, הנגזר ממהות ההפרה, בקובעו כדלקמן:

""הפרה" - לפי סעיף 1 לחוק היא מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. משהופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה וזכאי הוא לפיצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן (סעיף 2 לחוק). משמע, כי אם מסתבר כי מעשהו או מחדלו של צד לחוזה עולה כדי הפרת ההתחייבויות המנויות בחוזה - זכאי הצד לחוזה, הרואה עצמו נפגע, לבטל את החוזה. דרכי ביטול החוזה בשל הפרתו מותוות בסימן ב' לחוק: החוק מאבחן בין הביטול של החוזה, כאשר מדובר בהפרה יסודית כהגדרתה בסעיף 6 שבו, לבין ביטולו בעקבות הפרה לא-יסודית. כאשר בהפרה יסודית המדובר, זכאי הנפגע לבטל את החוזה על-אתר, אך זאת בתנאי שההודעה נמסרת תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. היתה ההפרה לא-יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה רק לאחר שנתן למפר תחילה אורכה לקיומו של החוזה, והחוזה לא קויים גם תוך זמן סביר לאחר מתן האורכה, אולם גם אם ניתנה אורכה והחוזה לא קויים, יכול המפר להעלות את הטענה כי בנסיבות העניין יהיה ביטולו של החוזה בלתי-צודק. טענה כאמור לא תישמע אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

צד לחוזה יכול לבטלו גם אם טרם הופר על-ידי הצד השני: אם גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיימו או שנסתבר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לבטל את החוזה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה (סעיף 17 לחוק). אך מובן הוא כי גם לעניין זה שרירה וקיימת האבחנה - בדבר דרכי ביטול - בין הפרה יסודית לבין הפרה לא-יסודית."

ב- ע"א 604/79 {ברמן נ' יאיר ואח', פ"ד לה(2), 701 (1981), פסקה 11} דובר על חשיבות ההבחנה, בין שני סוגי ההפרות, בכל הנוגע לביטחונו של המבטל בתוצאות מעשיו. הערעור נסב על שאלות שונות, שעניינן ביטול חוזה בגין הפרתו.

בית-המשפט העליון פסק, מפי כב' השופט א' ברק (כתוארו אז) כי כלל יסודי הוא בדיני חוזים, כי הפרה של צד לחוזה אין בה כדי להביא את החוזה לידי סיום.

גם כשמדובר ב"הפרה יסודית", יש בכוחו של הצד הנפגע לבטל את החוזה, בלי שניתן לשלול כוח זה בשיקולים של צדק או בשיקולים הקשורים באי-יכולת להחזיר את המצב לקדמותו.

אולם, אם ההפרה אינה "הפרה יסודית" נשללת זכות הביטול של הנפגע - לאחר שנתן אורכה כדין לקיום החוזה - אם בנסיבות העניין ביטול החוזה הוא בלתי-צודק.

בנסיבות המקרה דנן, נפסק כי סירוב לחתום על מש"חים בחוזה מכר מקרקעין אינו הפרה יסודית, שכן מדובר בחובה אינצידנטלית, הקשורה בחלק טכני, הנוגע להעברת הבעלות.

הודגש כי הצדדים לקשר החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים. צד לחוזה, המפר בהתנהגותו את הוראותיו והמגלה בהתנהגות החוזית סטיה מכללי תום-הלב, צריך לצפות לכך שביטול החוזה לא ייראה כבלתי-צודק בעיני בית-המשפט.

הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), מחייבת את בית-המשפט להתחשב "בנסיבות העניין", ונסיבות אלה כוללות את התנהגותם של שני בעלי החוזה.

במקרה דנן, העובדה, שהמוכרת גילתה בהתנהגותה הססנות רבה, העובדה שהעמידה דרישות, שלא נקבעו בחוזה, וסייעה ליצירת מצב דברים, לפיו מאז חתימת החוזה ועד להגשת התביעה חלפו למעלה משנתיים, ובזמן זה השקיע הקונה כספים רבים - הן עובדות רלבנטיות בשקילת שיקולי הצדק היחסיים שבין המוכרת לבין הקונה. בשקילה זו המסקנה המתבקשת היא, כי הצדק דורש, שהחוזה לא יבוטל אלא יבוצע בהקדם, תוך מתן סיפוק כספי למוכרת, בדרך של פיצויים, על הפרת החוזה על-ידי הקונה.

נפקות ההבחנה בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית, התבררה גם ב- ה"פ (ת"א) 4418/75 {מזרחי נ' כלף, פ"מ התשל"ה(ב), 437}.

באותו מקרה, מכר המבקש למשיבים מקרקעין במחיר 56,000 ל"י. המשיבים ביודעין לא שילמו את יתרת מחיר הנכס בסך 3,000 ל"י. המבקש דרש מהמשיבים את התשלום ומשלא נענה הודיע על ביטול החוזה. החוזה כלל תניה, לפיה כל סעיפי החוזה הם עיקריים. בעקבות זאת עתר המבקש לפסק-דין הצהרתי, המצהיר כי החוזה בוטל.

בבית-המשפט המחוזי התבררו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם הפרת חוזה היא הפרה יסודית, והשניה, באילו נסיבות יהיה ביטול חוזה בלתי-מוצדק.

כב' השופט ש' לוין הצהיר, באופן מסוייג, על ביטול החוזה וקבע, כי הסייג לסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), מחייב את המפר רק "להתנגד" לביטול ולאו דווקא להודיע על התנגדותו.

לצורך הסייג לסעיף 7(ב) הנ"ל די בכך שהצד המפר עמד במשך התקופה הרלבנטית על קיום העסקה והדבר היה ידוע לצד המקיים.

הודגש כי לאור ההבדל האפשרי בין תוצאות הפרה יסודית, הרי במקרה של ספק יש לפרש הפרה של חוזה כהפרה לא יסודית.

מותר לראות בהפרת חוזה הפרה לא יסודית, אפילו היא חמורה, מקום שלפי אומד-דעתו של הנפגע, אילו ידע על ההפרה, הוא לא היה רשאי לבטל את החוזה ללא מתן אורכה למפר לקיים את החוזה.

חומרת ההפרה יכול ותשפיע על סבירות אורך תקופת האורכה, אך לא על הקביעה אם ההפרה היא יסודית או לא יסודית.

ובהיעדר תניה מפורשת או משתמעת בחוזה בדבר היותה של הפרת תניה בחוזה הפרה יסודית, יראו הפרת תניה כיסודית בהתקיים שני תנאים:

האחד, מקום שמבחינת אומד-דעתם של הצדדים לחוזה הם לא היו מתקשרים בו אילו ראו מראש את ההפרה ותוצאותיה;

השני, הם לא היו מתקשרים בחוזה אילו ראו מראש קיום הפרה, שאינה ניתנת לתיקון אפילו על-ידי מתן אורכה למפר.

בנסיבות המקרה דנן, נקבע כי העובדה שהמשיבים הפרו את החוזה ביודעין אף לאחר שנתנו להם אורכות, אין בה כדי להעלות או להוריד לעניין הגדרת טיב ההפרה כלא יסודית.

בית-המשפט מציין מהי דרך הפרשנות הראויה בה יש לנקוט, במקרה של ספק לגבי סוג ההפרה בקובעו, כדלקמן:

"בראש ובראשונה אני סבור שנוכח ההבדל האפשרי בין תוצאות הפרה יסודית לבין תוצאות הפרה לא יסודית, מבחינת צדקתו של ביטול החוזה לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), הרי במקרה של ספק, יש לפרש הפרה של חוזה כהפרה לא-יסודית."

ובהמשך דבריו:

"אפשר איפוא לקבוע ככלל מנחה שבהיעדר תניה מפורשת או משתמעת בחוזה בדבר היותה של הפרת תניה בחוזה הפרה יסודית, יראו את הפרת התניה כיסודית רק מקום שמבחינת אומד-דעתם של הצדדים לחוזה הם לא היו מתקשרים בו אילו ראו מראש את ההפרה ותוצאותיה, והם לא היו מתקשרים בחוזה אילו ראו מראש קיומה של הפרה שאינה ניתנת לתיקון אפילו על-ידי מתן אורכה למפר."

סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי בנסיבות בהן הפרת החוזה היתה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה, לאחר שנתן למפר אורכה. הנפגע יהא זכאי לבטל את החוזה, באם החוזה לא קויים תוך זמן סביר, לאחר מתן האורכה, "זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי-צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי-צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול".

נסיבות אלו, בהן עוסק סעיף 7(ב) סיפא לחוק החוזים (תרופות), נדונו ב- ת"א 652/74 כהן נ' ארביב, פ"מ תשל"ה(ב), 87}, שם התבררה השאלה באילו נסיבות יהא ביטול החוזה בלתי-צודק.

התובעים חתמו על חוזה לקניית דירה מהנתבעים. בחוזה נקבעו תנאי התשלום ומועדיהם. וכן המוכר מתחייב לחתום על יפויי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר לשם הבטחת העברת הנכס לאחר קבלת התשלום השני. שני התשלומים שולמו במועדם. יפויי-הכוח לא נחתם וההעברה לא בוצעה ועקב כך התשלום השלישי לא בוצע במועדו. הנתבעים שלחו מכתב ובו הם מודיעים כי אי-תשלום התשלום השלישי מהוה הפרה יסודית של החוזה וכי יהיו מוכנים לקבל את הסכום הנ"ל תוך 4 ימים.

הסכום לא שולם ולפיכך ביטלו הנתבעים את החוזה והחזירו את הכספים ששולמו עד אז לתובעים.

בית-המשפט העליון קיבל את התביעה לאכיפת החוזה. בראשית דבריו מבחין כב' השופט בין הפרה יסודית לבין הפרה שאינה יסודית, לעניין הזכות לביטול מידי של החוזה, ומדגיש, כי לא טיב התנאי שהופר הוא שקובע אלא טיב ההפרה.

כאשר מדובר באי-קיום מועד לתשלום שיעור על חשבון המחיר בחוזה מכר מקרקעין, איחור קצר לא יחשב בדרך-כלל כהפרה יסודית, אך פני הדברים עלולים להשתנות כאשר האיחור מתמשך.

אך גם כאשר אי-תשלום במועד לא היתה הפרה יסודית מלכתחילה, יש לצד האחר זכות לביטול החוזה לאחר שנתן אורכה לחייב.

בנסיבות המקרה דנן נפסק, כי אין באי-תשלום שיעור המחיר השלישי במועדו משום הפרה יסודית.

אין לבטל חוזה עקב הפרה שאינה יסודית אם בנסיבות העניין היה הביטול בלתי-צודק. כמו-כן, אין החוזה מתבטל כאשר המפר מתנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר קבלת מתן הודעת הביטול.

במקרה דנן נפסק כי הביטול היה בלתי-צודק, שכן הנתבעים על-ידי אי-מילוי התחייבותם גרמו לכך שגם התובעים לא יכלו למלא את המוטל עליהם.

ב- תא"מ (ת"א) 12636-03-15 {תובעת נ' נתבעת, תק-של 2016(2), 20548 (01.05.2016)} ביטול החוזה נעשה עוד לפני שהנתבעת ערכה בירור בשאלת ההפרה הנטענת, ולפני שבדקה אם כלל מדובר בהפרה, ובוודאי שלא בדקה אם מדובר בהפרה יסודית.

למעשה, גם אם בית-המשפט יקבל את גרסתה העובדתית של הנתבעת, כאילו "גילתה" לפתע שהנכס ששכרה אינו חוקי (גרסה שלאור הסתירות בין עדותה ובין עדות הלפגוט ועדותה הבלתי-משכנעת בית-המשפט מתקשה לקבל), אזי עדיין קיימת האפשרות שנפלה טעות ברשות המקומית, ואילו מילאה הנתבעת את חובתה לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), היתה היא לכל הפחות פונה אל בעלי הנכס בבקשה לברר את הטעון בירור, בטרם ביטול. אלא שמכתב בא-כוחה - נספח ד' לתצהיר הנתבעת - מלמד כי הפניה הראשונה של הנתבעת היתה הודעת ביטול החוזה.

ב- ת"א (חי') 31530-06-12 {ביצורית בע"מ נ' מועצה מקומית דאלית אל כרמל ושות', תק-של 2016(1), 73258 (10.03.2016)} קבע בית-המשפט כי הנתבעת סיכלה את ביצועו של ההסכם בין הצדדים ואף הפרה אותו כאשר לא שילמה את שכרה של התובעת, הרי שבדין הודיעה התובעת לנתבעת על ביטול ההסכם (נספח 14 לת/2). סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית". העדרו של תשלום התמורה עבור עבודת התובעת היא הפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים.

ב- ת"א (חי') 15246-11-13 {אמות השקעות בע"מ נ' קטקטים אורות בע"מ, תק-של 2016(1), 108778 (07.03.2016)} נקבע כי העדר קיומו של היתר בניה וטופס 4 לקומת המושכר בו שכנה "קטקטים" הוא הפרה יסודית של הסכם השכירות בין הצדדים ומשכך, בדין ביטלה הנפגעת - "קטקטים" את ההסכם בין הצדדים.

ב- ה"פ (ת"א) 39970-08-14 {אלכסנדר פורת נ' אבן בדולח בע"מ, תק-מח 2016(1), 26953 (03.03.2016)} חוק החוזים (תרופות) נותן את זכות ביטול החוזה לנפגע בלבד (סעיף 7).

הגדרתו של "הנפגע" בחוק זה היא: "מי שזכאי לקיום החוזה שהופר" (סעיף 1).

פרופ' שלו ופרופ' אדר מונים בספרם (שלו ואדר, 575-569) מספר טעמים שבמדיניות משפטית המצדיקים את זכות הנפגע לבטל את החוזה.

כב' השופט חשין הוסיף בפסק-דינו ב- ע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בניין לעם בע"מ נ' אלמוג, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.07) כי "זכות הביטול הניתנת לנפגע עקב הפרה יסודית עשויה גם להרתיע באופן יעיל מפרים פוטנציאליים, ובכך ממלאת היא תכלית חברתית נוספת...".

ב- פר"ק (נצ') 53276-09-11 {אברהם וייצמן נ' משק לולים חזן, תק-מח 2016(1), 24399 (21.02.2016)} נפסק בפני כב' השופט עאטף עיילבוני כדלקמן:

"החלטה
הקדמה:
לפני בקשתו של מר ויצמן אברהם (להלן: "המבקש" או "מר ויצמן") במסגרתה הוא עותר להורות על פינוי לולים שחברת משק לולים חזן בע"מ (בפירוק) שכרה באמצעות מפרק החברה, עו"ד לדרמן (להלן: "החברה" ו-"המפרק" בהתאמה) למקבל זכות השימוש, מר קורש (להלן: "מר קורש").

הרקע העובדתי בתמצית:
לחברה שבפירוק ארבעה לולים.

ביום 19.06.14 נחתם הסכם בין החברה, באמצעות המפרק, לבין מר חטיב נשאת ומר גבריוליק אנטולי (להלן: "מקבלי זכות השימוש המקוריים"), במסגרתו ניתנה להם זכות השימוש בלולים במושב דבורה, המיועדים לגידול עופות פטם, שלחברה זכויות שימוש בהם (להלן: "ההסכם").

שניים מתוך ארבעת מבני הלולים נמצאים בתוך שטח משקו של מר ויצמן.

תוקפו של ההסכם הותנה בקבלת אישורו של בית-משפט זה בהיותו בית-משפט של חדלות הפירעון, ובקבלת הסכמתם של בעלי הזכויות במשקים שבהם מצויים הלולים. לפיכך, ביום 26.06.14, עתר המפרק במסגרת בקשה מס' 41 לאשר את ההסכם למתן זכות השימוש בלולים למקבלי זכות השימוש המקוריים.

כבר אז הובהר, כי במסגרת דין ודברים שנוהל עם מר ויצמן, סירב האחרון להשכיר את שטח הלולים המצוי במשקו. בתגובתו לבקשה הבהיר מר ויצמן, כי אינו מעוניין להשכיר את השטח למאן דהוא ואף עתר לסילוק הלולים משטחו.

על אף האמור, במסגרת הדיון שנערך לפני ביום 09.07.14, במעמד המפרק, מר ויצמן ובא-כוחו, הסכימו הצדדים כי בית-המשפט יאשר את ההסכם, וכן הוסיפו תנאים מסויימים המשלימים את ההסכם (להלן: "הסכמות הצדדים").

בסעיף 14 להסכמות הצדדים הוסכם, כי כל הפרה של אותן הסכמות, לרבות אי-תשלום דמי השכירות במועד ו/או אי-תשלום ההוצאות השוטפות, תזכה את מר ויצמן לתבוע פינוי הלולים באופן מיידי.

בסעיף 15 להסכמות הצדדים הובהר, כי התחייבותם של מקבלי זכות השימוש המקוריים כלפי מר ויצמן לתשלום דמי השכירות וההוצאות השוטפות הנה תנאי יסודי.

להסכמות אלה ניתן תוקף של החלטה שיפוטית.

ביום 28.09.14 הגיש מר ויצמן בקשה, במסגרתה הוברר כי ההסכם הופר על-ידי מקבלי זכות השימוש המקוריים ובית-המשפט התבקש להורות על פינוי הלולים. בסופו-של-יום, חזר בו מר ויצמן מדרישתו לפינוי הלולים על יסוד דין ודברים שהתנהל בינו לבין מקבלי זכות השימוש ובא-כוחם, ואולם התנה את הדרישה לפנות את הלולים בתנאים שעניינם מועד ואופן התשלום.

בהמשך, הגישו החייבים בקשה מטעמם (שמספרה 47) במסגרתה הוברר כי על אף האמור לעיל, מקבלי זכות השימוש לא פעלו על-פי ההסכמות ולא שילמו את התשלומים למר ויצמן כמתחייב. לפיכך, ביקשו, בין היתר, להורות למקבלי זכות השימוש המקוריים להמציא אסמכתאות המלמדות על תשלום דמי השכירות למר ויצמן וכי ככל שיתברר כי לא מילאו אחר התחייבויותיהם, להורות על סילוקם המיידי מהלולים, על חילוט הבטוחות שנמסרו על ידם ועל החלפתם במר גדעון קורש (להלן: "קורש"), אשר היה מוכן לקחת על עצמו להיכנס להסכם בתנאים זהים לתנאי ההסכם המקורי וההסכמות שגובשו בשלב מאוחר יותר. בתגובתו לבקשה 47, הבהיר מר ויצמן כי הוא מתנגד להחלפת זהות מקבלי זכות השימוש לפי ההסכם, ואף אינו מסכים לכך שמר קורש ייקח על עצמו את ביצועו של ההסכם, כשוכר חלופי.

ביום 31.12.14 ניתנה החלטה, ולפיה על אף עמדתו והתנגדותו של מר ויצמן התרתי את חילופי השוכרים, כל שמר קורש ייכנס בנעלי מקבלי זכות השימוש המקוריים וישמש כשוכר הלולים תחתם.

בנוסף הוחלט, כי כל התנאים שהוסכמו במסגרת ההסכם המקורי, כמו גם התנאים שהוספו במסגרת הסכמות הצדדים בדיון מיום 09.07.14 ואשר קיבלו תוקף של החלטה שיפוטית כאמור, יעמדו במלוא תוקפם במערכת היחסים החוזיים מול קורש.

יצויין, כי בהחלטה האמורה הובהר, שעל אף שלכאורה עומדת למר ויצמן הזכות על-פי סעיף 14 להסכמות הצדדים לתבוע את פינוי הלולים באופן מיידי, עליו להפעיל זכות זו בתום-לב, בהינתן הוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק" או "חוק החוזים"), הקובע כי גם בעת שימוש בזכות הנובעת מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. כן הובהר, כי יש לקרוא את התניה שבסעיף 14 להסכמות הצדדים ככזו אשר אמנם מאפשרת למר ויצמן לתבוע את פינוי הלולים לאלתר מקום בו מופרות אותן הסכמות, אך כפי שנדרש מהצד השני להסכמות לקיים את התחייבויותיו כלפי מר ויצמן בתום-לב ובהגינות, כך גם יש לדרוש ממר ויצמן לפעול אף הוא בתום-לב, עת הוא תובע את פינוי הלולים על-פי הזכות החוזית המוקנית לו.

ביום 27.11.15 הגיש מר וייצמן את הבקשה דנן, שכותרתה: "הודעה דחופה ובקשה לפינוי הלולים בהתאם להחלטה שיפוטית".

טענות הצדדים בתמצית:
לטענת מר ויצמן, כספי השכירות לא שולמו לו בניגוד להחלטה השיפוטית משך תקופה של כחודשיים, באופן המקנה לו את הזכות לפינוי הלולים.
לטענתו, כבר במסגרת דיון בבקשה לאישור הסדר נושים של החייב, מר מישל חזן (להלן: "מר חזן" או "המשיב") מיום 25.11.15 (במסגרת תיק פש"ר 1891-04-13 המתנהל בפני כב' השופט בן חמו מבית-המשפט זה), הוא התנגד לאישור ההסדר והודיע לבית-המשפט כי קמה לו הזכות לתבוע את פינוי הלולים.

כן נטען, כי למחרת היום (26.11.15), התקשר עו"ד גליקמן, ממשרדו של המפרק, לבאת-כוחו של מר ויצמן וביקש לשלם את התשלומים שטרם שולמו. באת-כוחו של מר ויצמן סירבה לביצוע התשלומים, על-פי הנטען, משני טעמים: האחד, כי התשלום היה משולם על-ידי השוכר ישירות והופסק, ככל הנראה, בהוראתו של מר חזן, ושנית, כי אין סיבה להכשיר את השרץ ולבטל את זכותו של מר ויצמן לתבוע את פינוי הלולים בגין הפרת ההסכם, כפי שהתיר לו בית-המשפט.

נטען, כי ההסכם ברור ופשוט למקרא, ומשכך מתבקש בית-המשפט לקיים את החלטותיו השיפוטיות ולאפשר למר ויצמן לפנות את הלולים באופן מיידי משטחו. נטען עוד, כי אין סיבה חוקית או משפטית בעטיה יש לאפשר תשלום בדיעבד של דמי השכירות ולמנוע ממר ויצמן את זכותו למימוש פינוי הלולים לאלתר.

בנוסף נטען, כי מר חזן חתם על מסמכים לוועדה המקומית ללא רשותו של מר ויצמן, ופעל להכשרת מבני הלולים על חשבון חלקתו של מר ויצמן, וכי בהקשר זה תוגשנה תובענות מתאימות.

ביום 01.01.16 הוגשה תגובתו של מר חזן לבקשה, במסגרתה נתבקשה דחיית הבקשה על הסף ולגופה. בתגובתו, הכחיש מר חזן את מלוא טענותיו של מר ויצמן, לפיהן, כביכול, הוא או אחר מטעמו הורו למאן דהוא (לרבות למפרק) שלא לשלם סכום מסויים למר ויצמן.

לגרסתו, המדובר בסכסוך שכנים אשר יצא מפרופורציה, כאשר הבקשה מהווה חוליה נוספת בשרשרת ניסיונות בלתי-פוסקים מצידו של מר ויצמן לפגוע בו, ולסכל את ניסיונותיו להגיע להסדר עם נושיו.

נטען, כי לאחר שאושר הסדר הנושים, על אף התנגדותו של מר ויצמן, מהווה הבקשה ניסיון אחרון לפגוע באחד ממקורותיו הכספיים העיקריים של הסדר הנושים בתיק הפש"ר, הוא ההסכם מושא הבקשה.

נטען עוד, כי מר קורש מילא אחר התחייבויותיו על-פי ההסכם, ושילם לידי באת-כוחו הקודמת של מר ויצמן את מלוא הסכומים בהם חב.

בנוסף נטען, כי לדברי מר קורש, הוא רכש ציוד רב לשם הפעלת הלולים, ביצע שיפוץ מקיף בסך של כ- 350,000 ₪ ואף עתיד להשקיע סכום נוסף בסך של 100,000 ₪.

אלא, שעל אף האמור, מר ויצמן פועל על-מנת לטרפד את ההסכם בשלל דרכים, וביניהן, הגשת בקשה מס' 48 (להלן: "בקשה 48"). נטען, כי במסגרת בקשה 48, העלה מר ויצמן טענות לעבירות, לכאורה, על-פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וזאת על אף שפקחי הרשות המקומית הגיעו לשטח ולא מצאו לנכון לנקוט בהליכים כלשהם כנגד מר חזן ו/או מר קורש ו/או אדם אחר. נטען עוד לעניין זה, כי במסגרת הדיון בבקשה זו מיום 15.12.15, הגיעו הצדדים להסכמות בהמלצת בית-המשפט, לפיהן מר קורש ימשיך לקדם את ההליכים לקבלת היתר ולהכשרת מבני הלולים בשיתוף פעולה מלא מצד מר ויצמן וכי מר ויצמן יחתום על כל מסמך נדרש עבור הוועדה המקומית מתוקף מעמדו כבעל המקרקעין. על אף האמור, מר ויצמן אינו משתף פעולה ואינו חותם על מסמכים דרושים, ותחת זאת נוקט בהליכים לשם סיכול הסדרת הבניה, כגון: עתירה מינהלית שהגיש (בתיק עת"מ 8091-05-15 ואשר התנהלה בפני כב' השופט הווארי מבית-המשפט זה), בגדרה עתר מר ויצמן לסעד של הריסת הלולים.

יצויין, כי גם בהליך זה נמחקה העתירה ללא צו להוצאות, בהמלצת בית-המשפט.

לעניין ביצוע התשלומים נטען, כי מר קורש מסר למר חזן, כי בלתי-אפשרי לקיים דיאלוג עם מר ויצמן מבלי להיגרר לוויכוחים מטרידים וכי הוא אינו משתף פעולה לשם הסדרת מבני הלולים, בניגוד להסכמות שעמדו בבסיס ההחלטה בבקשה 48.

מטעם זה, פנה מר קורש למפרק ולמר חזן בבקשה לצמצם את התקשורת עם מר ויצמן וביקש להפקיד את המחאות התשלומים בידי המפרק (עמו הוא קשור בהסכם), על-מנת שיהא זה תפקידו של המפרק לבצע את התשלום למר ויצמן. נטען, כי לשם כך התקיימה ישיבה במשרדי המפרק בהשתתפות המפרק, מר קורש ומר חזן, ובמסגרתה נמסרו למפרק 13 המחאות, בסכומים הכוללים גם את הסכומים שיש להעביר לידי מר ויצמן.

לתמיכה בתגובה של מר חזן צורפו תצהיריהם של מר חזן ושל מר קורש.

נטען עוד, כי מר ויצמן החליף בשנה האחרונה לפחות שלושה באי כוח מייצגים, כאשר לא נמסרו עדכונים בזמן אמת בדבר זהות בא-הכוח הרלוונטי, וכי בנסיבות אלה, מדובר באיחור לתקופת זמן זניחה (כשזהות ב"כ המבקש לא היתה ידועה) ובמצב בו מר ויצמן עצמו מסרב לקבל את התשלומים מאת המפרק, בחוסר תום-לב.

נטען, כי המבקש מוכן לוותר על סכומי הכסף שנפסקו לו, רק כדי למנוע את הסדר הנושים, מה שעלול לפגוע במר חזן ובנושיו בתיק הפש"ר המתנהל בעניינו של מר חזן כאמור.

בנסיבות אלה נטען, כי מר ויצמן פועל בחוסר תום-לב מוחלט, מסרב לקבל את התשלומים המגיעים לו, ומשכך אין להיעתר לבקשתו לבטל את ההסכם בטענה כי התשלומים לא שולמו.

ביום 01.02.16, הוגשה אף תגובת המפרק לבקשה, במסגרתה עתר המפרק לדחיית הבקשה על-הסף, בין היתר, על יסוד האמור לעיל.

כן נטען, כי לבקשה לא צורפה פניית בא-כוח הנאמן מיום 26.11.15, ובכך הוסתרו מבית-המשפט העובדות הנוגעות לעניין.

המפרק חזר בתגובתו על עיקרי העובדות אשר היוו את התשתית להסכם ולהסכמות הצדדים. ולטענתו, מר קורש מילא בפועל אחר הוראות בית-המשפט העולות מהן.

נטען עוד, כי מר ויצמן מתנגד נחרצות להסכם ואינו בוחל בכל דרך אפשרית על-מנת שיבוטל, כדוגמת ההליכים שהתנהלו במסגרת בקשה 48 והעתירה המנהלית בהם נקט כאמור.

המפרק חזר על טענות מר חזן ומר קורש, לפיהן לאור הקשיים שהערים מר ויצמן על מר קורש, פנה האחרון למפרק בבקשה לסיוע, באופן שדמי השכירות המגיעים למר ויצמן ישולמו לו על-ידי המפרק (לאחר שהכספים יועברו על-ידי מר קורש לקופת הפירוק), וכך, יוכל מר קורש לצמצם למינימום את הקשר עם מר ויצמן. אף לטענת המפרק התקיימה פגישה בחודש אוגוסט 2015 במשרדו, במסגרתה מסר לו מר קורש צילומים מהשיקים שנמסרו על ידו למר ויצמן עד לחודש ספטמבר 2015 (כולל) ובנוסף, שיקים מעותדים עד חודש יולי 2020, אשר מלבד התשלום השוטף של מר קורש לקופת הפירוק, כוללים גם את סכום דמי השכירות החודשיים, עבור מר ויצמן.

לטענת המפרק, סוכם בינו לבין מר קורש, כי המפרק יפנה למר ויצמן וידאג לביצוע תשלום דמי השכירות החודשיים, כאמור לעיל.

לגופו של עניין נטען, כי מאחר והתשלום על-ידי המפרק אמור להתבצע באמצעות העברות בנקאיות, ביקש המפרק לקבל את פרטי חשבון הבנק של מר ויצמן. בעקבות פניית בא-כוח המפרק לבא-כוח מר חזן, נודע למפרק, כי מר ויצמן החליף ייצוג מספר פעמים. נטען, כי רק ביום 26.11.15, לאחר הדיון שהתקיים בהליך הפש"ר האמור, עודכן המפרק בדבר פרטי באת-כוחו הנוכחית של מר ויצמן ומיד לאחר מכן פנה אליה כדי להעביר את התשלומים למר ויצמן.

נטען, כי בינתיים שוריינו בקופת הפירוק הכספים הנדרשים לתשלום דמי השכירות.

נטען, כי מיד עם היוודע פרטי באת-כוחו הנוכחית של מר ויצמן, עוד ביום 26.11.15, פנה אליה בא-כוח המפרק טלפונית, על-מנת לבקש את פרטי החשבון של מר ויצמן לצורך העברת דמי השכירות, ובשיחה זו, עוד בטרם הספיק בא-כוח המפרק להציג עצמו ולהסביר את פשר פנייתו, הודיעה לו באת-כוחו של מר ויצמן, כי האחרון מסרב לקבל את דמי השכירות החודשיים וכי הוגשה על ידה עוד באותו היום (26.11.15) בקשה לפינוי הלולים.

נטען, כי בא-כוח המפרק ביקש לדעת את פשר הסירוב לקבל את דמי השכירות ונענה בתשובות הנוגעות דווקא לעניינים האישיים של מר חזן, כגון: הסדר הנושים, מה שמעיד, לטענתו, כי הסירוב נעוץ במערכת היחסים האישית העכורה שבין מר ויצמן לבין מר חזן בלבד.

המפרק חוזר על טענתו, כי התשלום לא הופסק, אלא בעקבות פנייה של מר קורש למפרק שהתשלומים יועברו על-ידי המפרק לאור התעמרותו הנטענת של מר ויצמן, כי הכספים שוריינו בקופת הפירוק וכי העיכוב בהעברתם טמון בסירובו של מר ויצמן להעביר את פרטי חשבון הבנק שלו.

כן נטען, כי אין להתעלם מההשלכות העשויות להיות לביטול ההסכם על ידו.

ביום 02.02.16 התקיים דיון בבקשה לפני. ביום 03.02.16 הוגשה הודעה נוספת מטעם מר ויצמן (שמספרה 53), במסגרתה חזר מר ויצמן על טענותיו וצירף אסמכתאות המעידות, לטענתו, על העברה בנקאית אשר בוצעה בעבר על-ידי המפרק לחשבון הבנק שלו. ביום 04.02.16 הוגשה תגובת המפרק להודעה זו, בגדרה נטען, בין היתר, כי אין לצפות ממנו לזכור פרטי חשבון בנק, אליו בוצעה העברה בנקאית, לפני כשנה וחצי.

דיון והכרעה:
המסגרת הנורמטיבית
סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") מסדיר את הזכות לביטול חוזה...

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות) מסדיר את דרך הביטול…

הנה-כי-כן, עת הפר המפר את החוזה בהפרה יסודית, יהא זכאי הנפגע, דרך-כלל, לבטל את החוזה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה היסודית.

על אף האמור, כפי שהובהר בהחלטתי מיום 31.12.14, השימוש בזכות לביטול החוזה כפוף לעקרון תום-הלב ולחובת הצדדים לעמוד על זכויותיהם וחיוביהם מכוח החוזה בהגינות, בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים. (ראו: ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4), 793, 811 (1982).

במקרה הנדון, פניית בא-כוח המפרק לבאת-כוחו של מר ויצמן לשם ביצוע התשלומים, באה קודם להגשת הבקשה דנא ואף בטרם ניתנה הודעת ביטול, וזאת על אף טענות מר ויצמן לגבי אמירות כלליות שנאמרו בדיון בתיק הפש"ר.

עובדה זו, נלמדת מהנטען בגוף הבקשה עצמה, הן מהפתיח לפיו "מטעמי נקיון כפיים" פונה מר ויצמן לבית-המשפט בבקשה, והן מסעיף 6 לבקשה, לפיו: "יום למחרת מתקשר עו"ד גליקמן ממשרדו של עוה"ד לדרמן המפרק ומבקש לשלם לידי מר ויצמן התשלומים".

בנסיבות אלה, עולה השאלה, האם הגשת הבקשה לביטול החוזה מצדו של מר ויצמן ולמימוש הזכות לפינוי הלולים, לאחר שהובעה נכונות לשלם את התשלומים החסרים, מהווה עמידה על זכותו בחוסר תום-לב?

לדידי, התשובה היא חיובית.

בפתח הדברים אעיר כי זכות הביטול של ההסכם עמדה למר ויצמן משך חודשים בהם לטענתו לא שולמו לו דמי שכירות, השיהוי בהגשת הבקשה אומר דרשני, והעובדה שהגיש בקשתו זו רק לאחר שהמפרק פנה לבאת-כוחו וביקש לבצע את תשלום דמי השכירות שטרם שולמו, כפי שיפורט בהמשך, מלמדת כי הבקשה מונעת ממניעים זרים.

גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים - התרופות - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), 676-675, מציינים כי:

"מצב אחד, ואולי המובהק מבין המצבים שבהם ביטול חוזה מעורר קושי מוסרי, מתרחש כאשר הודעת הביטול באה לאחר שהמפר כבר הספיק לתקן את ההפרה או שהוא מגלה נכונות לעשות כן. הדילמה המוסרית המתעוררת במצב זה היא ברורה: מחד גיסא, הנחת דיני הביטול היא כי ההפרה - בין שהיא יסודית ובין שאינה כזו (כשהמפר לא מיצה את הארכה שניתנה לו) - מצדיקה את ביטול החוזה. מאידך גיסא, במצב שבו עובר להודעת הביטול ההפרה כבר נרפאה - או שהמפר מגלה רצון ויכולת לרפאה - נחלשות באופן ניכר ההצדקות לביטול החוזה.

אכן, הטעם העיקרי להכרה בזכות הביטול הוא הרצון למנוע חוסר הדדיות וחוסר שוויון ביחסים שבין הנפגע למפר. תיקון ההפרה בידי המפר מסלק חשש זה ומשיב על כנו את האיזון החוזי. בנסיבות כאלה ניתן לטעון כי הביטול, אף שמלכתחילה היה מוצדק, הופך בהכרח לבלתי-צודק. זאת, ללא תלות בהסכמת הנפגע לתיקון ההפרה. כלומר, גם אם זה האחרון מתנגד לתיקון."

לא נעלמה מעיני העובדה, שבמצבים בהם ביסוד הביטול עומדת הפרה יסודית מצד המפר תידרשנה נסיבות יוצאות דופן על-מנת שניתן יהא לראות בעמידה על זכות הביטול כמימוש הזכות בחוסר תום-לב ושלא בדרך מקובלת (ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.01.09), עמ' 9).

על אף האמור, סבורני, כי בנסיבות המקרה דנן, בהן הובעה נכונות לביצוע התשלומים החסרים טרם הביטול, כאשר אין חולק כי הביטול עלול לגרום לנזק חמור לכל הנוגעים בדבר ולצדדים שלישיים (מר קורש, נושי החייב) וכאשר הביטול יביא לביטול השקעות ניכרות שהושקעו בלולים, בהסתמך על ההסכמות הקודמות, ניתן לראות בהגשת הבקשה לפינוי הלולים בעת הזו, כעמידה על הזכות בחוסר תום-לב (ראו: ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1), 516 524-522 (2002), המובאות, ההפניות והדוגמאות שם).

הדברים אמורים במיוחד, בהינתן ההליכים המשפטיים בהם מר ויצמן נקט ונוקט לשם טרפוד ההסכמות והריסת הלולים (הליכים שלא הוכחשו). הליכים אלה, מעידים כשלעצמם, לטעמי, על התנהלות אשר אינה עולה בקנה אחד עם העקרונות שהותוו בהחלטתי מיום 31.12.14 ועם החובה לקיים את החוזה בתום-לב. נהפוך הוא, ההליכים שיזם מר ויצמן והתנהלותו בנדון מלמדים כי הוא לא בוחל באמצעים כדי לבטל את ההסכמות ולפנות את הלולים משטחו, מבלי להתחשב בהסכמות שהושגו, בהשקעות שהושקעו ובנזקים שייגרמו לאחרים.

כן יש ליתן משקל לעובדה, שביסוד הסכמות הצדדים התקשרות המכוונת להיות ארוכת טווח, שתחילתה מיום 01.09.14 ועד ליום 31.08.19 ושלאחריה, זכות להארכת החוזה עד ליום 31.08.20, כאשר זכות זו הותנתה בבקשה/ הסכמה של החברה ו/או מפרק החברה, והוסכם כי למר ויצמן לא תהא זכות להתנגד לה. בנוסף, הוסכם על אופציה לתקופות נוספות בתנאים מסויימים. (סעיפים 5-4 להסכמות הצדדים, עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 09.07.14).

נוכח כל האמור לעיל, על אף שעומדת למר ויצמן הזכות לדרוש פינוי מיידי מכוח הסכמות הצדדים כאמור, הרי שבמכלול השיקולים ולאחר עריכת האיזונים המתחייבים, הנני סבור כי בקשתו לפינוי הלולים מהווה מימוש הזכות בדרך שאינה מקובלת ובחוסר תום-לב ומשכך, איני יכול לקבלה.

לפי התרשמותי, מר ויצמן אינו מעוניין בהמשך ההתקשרות ולצורך הפסקתה הוא לא בוחל באמצעים, אף שמנוגדים לרוח ההסכמות ותכלית ההסכם, תוך הערמת קשיים והצבת מכשולים שלא לצורך, כדי לטרפד את ההסכם ולמנוע המשכו.

סוף דבר:
אשר-על-כן ומהנימוקים שלעיל - הבקשה נדחית.

אני מחייב את מר ויצמן בהוצאות בקשה זו בסכום מתון של 5,000 ₪ בלבד, סכום אשר ישולם לקופת הפירוק מתוך דמי השכירות שאמורים להיות משולמים למר ויצמן, בתקווה שבכך הפנימו הצדדים את חובתם לנהוג בקיום ההסכמות בדרך מקובלת, הוגנת ובתום-לב.

המפרק יקפיד הקפדה יתרה בביצוע תשלום דמי השכירות במועד ובקיום כל ההתחייבויות העתידיות על-פי ההסכם, כלשונן וככתבן."

ב- תא"מ (בית שמש) 24173-06-14 {שלמה פרץ נ' טופ-פנל בע"מ, תק-של 2016(1), 97962 (12.02.2016)} נפסק בעניינו כי התובעים אינם עותרים לביטול החוזה, אלא לפסיקת פיצויים בלבד.

על-כן, לכאורה, המחלוקת לעניין סיווג ההפרה, אינה בעלת חשיבות רבה בשאלת התרופות, זאת שכן תרופת הביטול אינה רלבנטית, עם-זאת יצויין, כי ממכלול החומר הקיים בתיק ומהתרשמותי מעדות התובע, סבורני כי אספקת הפנלים בניגוד למידות שסוכמו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכן יש להניח כי לו היו התובעים יודעים בעת ביצוע ההזמנה כי עתיד שיקבלו פנלים במידות שונות מאלו שנדרשו, לא היו כורתים הסכם עם הנתבעת.

ב- ה"פ (ת"א) 26662-03-13 {עמוס ניסים בע"מ נ' אל-רום יועצים בע"מ, תק-מח 2016(1), 30660 (03.02.2016)} צויין בהקשר זה כי לא יכולה להיות מחלוקת שמדובר בהפרה יסודית, שכן עם מינויו למינהל לא יכול היה עוד משיב 2 לקיים את ההסכם. דבר זה לכשעצמו מצדיק את ביטול ההסכם. יצויין, כי העובדה שהתקבלה הודעת הביטול לא היתה במחלוקת.

ב- ת"א (עפו') 22981-11-12 {סעיד מסעוד נ' מועצה מקומית ערערה, תק-של 2016(1), 67042 (31.01.2016)} נקבע כי הזכות לביטול חוזה קמה למבטל החוזה רק אם ההפרה היא הפרה יסודית (סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות), ואם ההפרה אינה יסודית קמה זכות הביטול רק אם ניתנה על-ידי המודיע ארכה לקיום החוזה והוא לא קויים על-ידי הצד המפר (סעיף 6(ב) לחוק החוזים (תרופות).

ב- ת"א (חי') 1141/06 {יעקב יעקב ובניו קבלן לעבודות כבישים ותשתיות בע"מ נ' מנהלת בר לב בע"מ, תק-מח 2016(1), 10206 (29.01.2016)} התנהגות התובעת במקרה דנן, כבר נקבעה, עולה כדי הפרה של חובת תום-הלב בשל כך שנתנה שלמונים על-מנת להשיג טובת הנאה בניגוד אינטרסים להסכמים שלה עם המינהלת: צירוף זה של הנסיבות, מבהיר מדוע המינהלת לא יכולה היתה עוד לתת אמון בתובעת. כאשר עלה חשד לביצוע מעשים פליליים על-ידי התובעת או מי מטעמה, מובן כי אמון זה התפוגג ולא ניתן היה לשקמו.

"אם נתייחס לשאלה שהציב סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), לעניין האדם הסביר, ברי כי זה לא היה מתקשר בחוזה עם התובעת, אם היה יודע שהיא תתקשרעם יונס מאחורי גבה בהסכם שיהיה בניגוד אינטרסים מובהק למטרות ההסכמים עם המינהלת. יותר מסביר להניח, כי אם היה האדם הסביר יודע שהתובעת תיתן שוחד ליונס, הוא לא היה מוכן להתקשר עם התובעת בהסכם. לפיכך, אני מקבלת את עמדתה של המינהלת, כי מעשי התובעת הם הפרה יסודית של ההסכם. הודעת הביטול ששלחה המינהלת לתובעת, היתה אם כן כדין ומוצדקת בנסיבות.

עוד אוסיף לעניין זה, שגם אם היה נקבע שההפרה אינה יסודית כשלעצמה, משהופר האמון בין הצדדים, באופן כזה שהמינהלת חשה שלא יכולה עוד לשים מבטחה באמינות התובעת, ובצדק, גם מתן ארכה לתובעת, לפני הגשת הודעת ביטול, לא היה מרפא את הפגם. שלו ואדר כתבו בספרם לעניין זה:

"האם החובה (או הנטל) ליתן ארכה בהפרה לא-יסודית היא חובה מוחלטת? או שמא ייתכנו מצבים שבהם יהא הנפגע פטור מחובה זו ויהיה זכאי לבטל את החוזה לאלתר גם בלי לתת ארכה למפר? גם שאלה זו, כרבות מקודמותיה, אינה זוכה למענה ישיר בחוק החוזים (תרופות) ואף לא בהלכה הפסוקה. מנוסחו של סעיף 7(ב) לחוק עולה לכאורה, כי מדובר בחובה כללית ונטולת סייגים. אף על-פי כן, הדעת נותנת שכאשר אין כל היגיון מעשי במתן ארכה, יש מקום לסיוגו של הנטל למתן הארכה. כך יקרה, לדוגמה, כאשר ההפרה (הלא-יסודית) אינה ניתנת לתיקון כלל, כגון שמרכיב כלשהו במוצר או בשירות שהמפר היה אמור למסור לנפגע אבד ואינו ניתן לשחזור, או שאין עוד טעם בהספקתו בחלוף המועד שנקבע לכך בחוזה. השאלה עשויה להתעורר גם כאשר המפר, לאחר ההפרה וקודם למתן הארכה, בהתנהגות או בדברים מפורשים, מגלה את דעתו שאין ביכולתו או שאין ברצונו לתקן את הליקוי או את המחדל (הלא יסודי) שהוא אחראי להם. זאת, בהנחה שהתנכרותו של המפר לחובת התיקון אינה עולה, היא עצמה, כדי הפרה יסודית, שאז ממילא תקים ההפרה עילה לביטול מיידי של החוזה.

...במצבים אלה ודומיהם, מתן ארכה יהווה צעד מלאכותי, העלול אף להתפרש כחוסר תום-לב מצידו של הנפגע. לפיכך נראה, שכאשר אין כל טעם במתן ארכה, יהא הנפגע פטור מהנטל לתיתה." (עמ' 619)

ודומה שכך המקרה בענייננו."

ב- ת"א (קריות) 55505-10-12 {אליהו צורי ארביב נ' א.פ.י. נתיב פיתוח בע"מ, תק-של 2016(1), 5334 (12.01.2016)} נקבע כי:

"21. אף אם הייתי רואה בהפרה זו כהפרה לא יסודית של הסכם הפשרה, משניתנה לנתבעת הזדמנות לתקן את ההפרה והנתבעת בחרה שלא להיענות לה, הרי שההודעה על ביטול ההסכם, שבאה לאחר למעלה מחמישה חודשים מחתימת הסכם הפשרה (במכתב מיום 23.05.12), מהווה בעיניי ביטול כדין על-פי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971, שכן מדובר בתרופה עצמית, אותה זכאי צד להפעיל אם הופר החוזה על-ידי הצד השני, ואם מדובר בהפרה לא יסודית, לאחר שניתנה למפר הזדמנות לתיקון ההפרה, והוא לא ניצלה (ראו: ג' שלו, י' אדר דיני חוזים - התרופות (תשס"ט), 549-546)."

ב- ה"פ (יר') 9374-05-14 אליהו ידיד נ' Fidanko Corporation LTD, תק-מח 2015(4), 40701 (28.12.2015)} נדונה הסוגיה - בהנחה שהיתה הפרה, האם נעשה ביטול כדין?

"... אף אילו זוהתה הפרה מצידה של פידנקו בקידום הפרוייקט, לא נראה שהיה בכך כדי לבסס את זכותם של ידיד לסעד המבוקש בידם כאן. בידוע כי ביטול כדין מחייב קודם לו ארכה סבירה ולאחר מכן, תוך פרק זמן סביר, מתאפשרת הודעת ביטול. יצויין כי בעניינו אין ספק כי נחוצה ארכה, אף אם תסווג התנהגותה של פידנקו כ"הפרה יסודית". שהרי טיעונם של ידיד לטיפול יגע בקידום התכנון הינו באשר להתנהלות מתחילת הדרך, עוד משנת 1997, במהלך השנים 2006-2003 ועוד. על אף התנהלות זו, לא עתרו ידיד באותה עת לביטול ההסכם, אלא מחלו על אותה התנהלות שעתה מבקשים הם לסווגה כ"הפרה יסודית". במצב כזה, על-פי "הלכת החידוש", תנאי מוקדם לחידוש הזכות לבטל את ההסכם מחמת הפרה, אף אם היתה יסודית, הינה מתן ארכה לתיקון ההפרה, לאחריה עשויה להיתחדש הזכות לביטול מחמת הפרה (הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"), במשולב עם "הלכת החידוש" (פרופ' גבריאלה שלו וד"ר יהודה אדר דיני חוזים – תרופות - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (הוצאת דין, 2009), 601) כפי שנפסקה עוד ב- עניין ע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2), 652, 655 (1975), ואומצה בפסיקה מאוחרת, למשל, ע"א 283/81 ג'קוב קומפני (ישראל) בע"מ נ' החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ, פ"ד לז(3), 658, 666 (1983); ע"א 5196/91 ליפ נ' בנהמו, פ"ד מה(4), 202, 210 (1994); רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח ישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5), 799, 787 (2002)).

32. לטענת ידיד, הארכה הנדרשת ניתנה בהודעתו של ב"כ ידיד אל פידנקו מיום 19.08.08 (נספח 11 לה"פ), שם דרשו הם מפידנקו להתחייב כי תוך שנה יסתיים תהליך קבלת היתרי הבניה, התחייבות שלא ניתנה. בעקבות כך, כנטען, ניתנה הודעת הביטול. בהקשר זה מפנים ידיד אל מכתב בא-כוחם מיום 27.12.10 - בחלוף כשנתיים מיום הארכה, ובחלוף כשנה מיום שתמה הארכה - בו הודיע ב"כ ידיד על ביטול ההסכם. לחלופין, כך נטען בסיכומים, מהווה הגשת התובענה הודעת ביטול והמכתבים שקדמו לה היוו התראה.

33. אינני סבורה כי ניתן לראות במכתב מיום 19.08.08 ארכה המקימה ביסוס להודעת הביטול מיום 27.12.10. המכתב מיום 19.08.08 דרש מיידית התחייבות לסיום הפרוייקט תוך שנה. התחייבות זו לא ניתנה וסורבה בתשובה מיום 20.08.08 והיתרי הבניה לא הושגו תוך שנה. בנסיבות אלו, אילו חפצו ידיד לממש את זכותם הנטענת לביטול ההסכם מכוח ארכה זו, היה עליהם לעשות זאת תוך פרק זמן סביר מתום הארכה, כאמור בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות), ולא כעבור זמן ממושך המלמד על מחילה (בפועל נשלח מכתב הביטול אך ביום 27.12.10).

34. אשר לטענה כי המכתבים שנשלחו לאחר מכתב הביטול, מהווים "ארכה" כנדרש על-פי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות) ומכוח "הלכת החידוש" - מדובר בטענה שאינה עולה בקנה אחד עם הטענה הקודמת, כי המכתב מיום 27.12.10 היווה הודעת ביטול. ארכה וביטול אינם דרים בכפיפה אחת. אף שהפסיקה גמישה בכל הנוגע לתוכנה וצורתה של הודעת הארכה, הרי שלא ניתן לסווג מכתב שאיננו מעניק לצד הנטען כמפר פרק זמן כלשהו לקיום ההסכם. בלעדי הודעה כזו, אין "ארכה" שהיא תנאי לביטול כדין. בענייננו, עמדתם העקבית של ידיד לאחר המכתב מיום 27.12.10 הינה כי ההסכם בוטל ואין הם מעלים, ולו ברמז, הצעה לארכה לקיום ההסכם. אדרבא. עומדים הם על טענתם כי ההסכם בוטל (ראו, למשל, סעיף 1 לנספח 20 לתובענה). גם בהיבט זה נראה, איפוא, כי לא התקיימו התנאים למתן הסעד המבוקש לביטול ההסכם, אף אילו הוכחה הפרה מצד פידנקו."

ב- ת"א (ת"א) 8674-03-13 {אולטרה אקוויטי השקעות בע"מ נ' יוסף גורביץ, תק-מח 2015(4), 32973 (17.12.2015)} הצדדים חלוקים בשאלה האם ביטול ההסכם נעשה כדין, כאשר צד אחד טוען כי ביטול ההסכמים על ידו נעשה כדין נוכח הפרה יסודית שלהם על-ידי הצד השני, ומנגד טוען הצד השני שהביטול נעשה שלא כדין ומהווה לכשעצמו הפרה יסודית.

הפרה יסודית מקנה לצד הנפגע זכות לביטול חוזה המופעלת באמצעות הודעת ביטול ללא צורך במתן ארכה לצד המפר (סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות)).

עם-זאת, מסירת הודעת ביטול שלא כדין כמוה כהפרה יסודית (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1), 210 (1998); ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3), 105 (2004), פסקה 12; גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 356-355 (2005)).

הדין מבחין בין הפרה יסודית מוסכמת שהוגדרה ככזו במסגרת החוזה לבין הפרה יסודית מסתברת. בבוא בית-המשפט לבחון את הסכם ההקצאה וכן את הסכם הפשרה מצא כי ההסכמים אינם מכילים הוראות המגדירות הפרה יסודית או הוראות בדבר ביטול החוזה באופן חד-צדדי על-ידי מי מהצדדים.

לפיכך, ניגש בית המשפט לבחון את עילות הביטול כפי שהוצגו במכתב הביטול על-ידי גורביץ ואת טענות הצדדים לעניין זה והאם התנהגות החברה עלתה כדי הפרה יסודית מסתברת אשר הצדיקה את ביטול החוזה באופן חד-צדדי על-ידי גורביץ.

כל אחת מעילות הביטול, כפי שצויינו על-ידי גורביץ במכתב הביטול (כהגדרתו לעיל), לא הצביעה על התנהלות מצד החברה אשר עולה כדי הפרה יסודית של הסכם ההקצאה או הסכם הפשרה. אף המשקל המצטבר של מעשי החברה המתוארים במכתב הביטול איננו מצדיק לדעת בית-המשפט ביטול חד-צדדי של ההסכמים כפי שנעשה על-ידי גורביץ.

ב- ת"א (מרכז) 11378-02-10 {תובעים נ' נתבעים, תק-מח 2015(4), 37476 (10.12.2015)} נדונה סוגיית ביטול הסכם השכירות:

"דיון בתביעה שכנגד
20. ביום 31.05.2009 הודיעה רש"ת לתובעים על ביטול הסכם השכירות באופן חלקי ככל הנוגע לשטחים הנוספים כתוצאה מהפרות ההסכם או כתוצאה מפגם בכריתתו. בתביעה שכנגד עותרת רש"ת, בין היתר, לסעד הצהרתי בדבר מתן תוקף להודעה זו.

21. כפי שיובהר להלן, אני סבור כי גם אם אקבל את טענת רש"ת כי התובעים הפרו את הסכם השכירות, או שההסכם נכרת כתוצאה מפגם בכריתתו, איני סבור כי מדובר בסיטואציה המזכה את רש"ת בביטול חלקי של ההסכם (וגם בהשבה כתוצאה מכך), לאור מהות ההסכם בין הצדדים.

22. לטענת רש"ת, היא ביטלה את ההסכם באופן חלקי ומידתי בלבד, בהתאם לזכותה על-פי סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") וסעיף 19 לחוק החוזים הקובעים זכות לביטול חלקי על דרך של הפרדת החוזה לחלקים, כאשר עילת הביטול נוגעת לאחד מחלקי החוזה וכאשר ניתן לראות בחלק המקויים (השטחים שנמסרו) משום חלק נפרד מהחלק שלא קויים (השטחים שלא נמסרו) לצורך הביטול החלקי. לשיטתה, עיקרון הזכות לביטול חלקי, המכונה כלל "העיפרון הכחול", הוכר בפסיקה. במקרה דנן, מדובר על רצועות קרקע נפרדות, שחלקן (שנמסר) מצוי בשימוש כיום וחלקן (שלא נמסר) אינו בשימוש ובחלקו (15.9 דונם) גם לא יכול להימסר על-ידי התובעים. לכן, טענה רש"ת כי היא פעלה כדין כאשר ביטלה את ההסכם באופן חלקי, כך שלא יחול על השטחים הנוספים ובהפחיתה בהתאמה את דמי השכירות, כך שישקפו את גריעת השטחים הנוספים. מנגד, לטענת התובעים, הביטול החלקי של ההסכם נעשה שלא כדין. ניתן לבטל חלק מחוזה, רק במידה וחלק זה מהווה יחידה עצמאית הניתנת להפרדה מיתר חלקי החוזה. לא ניתן לבטל את האופציה ולשנות את התמורה בהסכם בגין השטח הראשון והשני הנותרים בהסכם והפרדה כזו אינה אפשרית. בנוסף, הודעת הביטול החלקי לא ניתנה על-ידי רש"ת תוך זמן סביר לאחר שנודעה לה עילת הביטול - רש"ת ידעה על אי-מסירת השטחים הנוספים בשנת 2006, אולם הודיעה על ביטול חלקי רק בשנת 2009. מדובר על הודעה מאוחרת, מעבר לזמן סביר, ולכן אין לה תוקף וההסכם עומד על כנו. לא הובאה כל חוות-דעת התומכת בנוסחה החדשה ורש"ת לא הוכיחה את אופן החישוב - רש"ת הציגה חישוב חדש וחוות-הדעת של השמאי צדיק לגבי השבת הכספים ששולמו ביתר חושבה בהתאם לדמי שכירות ריאליים לשטחים הנוספים ולא ניתן להקיש ממנה לנוסחת החישוב של 12% מהכנסות רש"ת.

23. אני סבור כי במחלוקת בין הצדדים בעניין זה, יש לקבל את עמדת התובעים (הנתבעים שכנגד).

24. רש"ת עותרת, כאמור, לביטול חלקי של החוזה כתוצאה מפגם בכריתה בהתאם לסעיף 19 לחוק החוזים, או כתוצאה מהפרת החוזה בהתאם לסעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות).

25. התנאים לביטול חלקי של החוזה הם שניים: היות החוזה ניתן להפרדה לחלקים והתייחסות עילת הביטול רק לאחד מחלקי החוזה. חוזה הניתן להפרדה מוגדר: "כחוזה שניתן לייחס התחייבויות הדדיות שבו זו לזו ולנתק צמדי התחייבויות כאלה, המתייחסות אהדדי, מצמדים אחרים, כך שכל חלק מופרד יוכל לעמוד בפני עצמו." (פרופ' ג' שלו דיני חוזים (דין הוצאה לאור בע"מ, תש"ן), 267). התשובה לשאלה אם חוזה מסויים ניתן להפרדה אם לאו, תלויה בפירוש החוזה ובנסיבות העניין ובהעדר הסכמה - מפורשת או מכללא - של הצדדים, יופעלו בשאלה זו שיקולים של מדיניות משפטית, תוך מתן משקל נאות לחוזה העומד לדיון ולנסיבות העניין (שם, 268). החזקה העובדתית היא בדבר שלמות החוזה, כלומר: היות החוזה בלתי-ניתן להפרדה וניתן להפריד לחלקים רק חוזה הכולל חלקים, כאשר חלקים אלה הם "יחידות חוזיות", המורכבות מהתחייבויות של הצדדים לחוזה והניתנות לייחוס הדדי. כאשר ייחוס כזה של התחייבויות אינו אפשרי, החוזה אינו ניתן להפרדה. בנוסף, נדרש התנאי בדבר אפשרות הניתוק של חלק אחד מן החלקים האחרים. מכאן "שלא ניתן להפריד חוזה כאשר מטרת החוזה נמצאת החלק המופרד דווקא או כאשר ההפרדה והביטול החלקי הצפוי בעקבותיה יהפכו את שאר החוזה לחסר-ערך."
(שם, 269)

26. ב- ע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(4), 145 (2002) נפסק, כי לצורך הפעלתו של סעיף 19 לחוק החוזים, צריכה להיות אפשרות מעשית לבצע את ההפרדה, כך שלחלק הנותר יש "חיים משלו", באופן התואם את אומד-דעתם של הצדדים הנוגעים בדבר (ראה גם: ע"א 393/82 חיים חיים נ' גדי אביוב, פ"ד מא(1), 716 (1987)).

27. הוראה מקבילה להוראתו של סעיף 19 לחוק החוזים, מצויה גם בהוראת סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות). פרשנותה של הוראה זו, דומה בעיקרה לפרשנותו של סעיף 19 כאמור לעיל, כמובהר בספרם של פרופ' גבריאלה שלו וד"ר יהודה אדר דיני חוזים - התרופות (הוצאת דין, 2010), שער שלישי, עמ' 556:

"הקביעה כי ביטול החוזה מפקיע את כל החיובים הראשוניים שבחוזה, כפופה לסייג חשוב. לפי סעיף 7(ג) לחוק החוזים (תרופות), כאשר החוזה ניתן להפרדה לחלקים, עשוי הדבר להגביל את זכות הביטול של הנפגע: במקרה כזה תצטמצם זכות הביטול רק לאותו חלק בחוזה שבו נכלל החיוב שהופר. וזה לשון ההוראה:
'ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של החוזה כולו, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו'...

השאלה, אם חוזה מסויים ניתן או אינו ניתן להפרדה, תלויה בנסיבותיו המיוחדות של החוזה ובעיקר בתוכנו, בתכליתו ובמבנהו הפנימי. חוזה הניתן להפרדה הוא, לדוגמה, חוזה להספקה בשיעורין כנגד מחיר המשולם לשיעורין. דוגמה אחרת היא חוזה למכירת שני נכסים שונים, כאשר לכל נכס נקבעה תמורה נפרדת. כאשר ניתן לייחס התחייבויות הדדיות שבחוזה זו לזו, ולנתק צמדי התחייבויות כאלה מצמדים אחרים, כך שכל חלק מופרד יוכל לעמוד בפני עצמו - יש לפנינו חוזה הניתן להפרדה. לעומת-זאת, חוזה שההתחייבויות שבו שלובות ואחוזות זו בזו, כך שאין כל טעם ותכלית בקיום האחת ללא קיום האחרת, אינו ניתן להפרדה לחלקים."
(ההדגשה הוספה - י.ש.)

28. במקרה שלפניי, אני סבור כי, המסקנה העולה מעיון בהסכם ומעדויות עדי הצדדים ביחס לאומד דעתם לגביו, לא מדובר בהתחייבויות נפרדות, הניתנות להפרדה לחלקים ולא ניתן לומר, כי מול התחייבות התובעים למסירת השטחים הנוספים (לאחר הודעת רש"ת בדבר מימוש האופציה לגביהם), עומדת התחייבות רש"ת לתשלום נפרד עבור אותם שטחים כך שניתן לבודד פרק זה ממכלול ההסכם ולבטל רק את אותו חלק המתייחס לשטחים הנוספים. מסקנה זו עולה בראש ובראשונה מקביעתי לעיל, כי תמורת השכירות אינה נגזרת מגודל השטחים שהושכרו בפועל. אך, מסקנה זו עולה גם מעדויות נציגי רש"ת ביחס למשמעות שכירת כל השטחים בהסכם ואומד דעתם לבצע עסקה אחת שלמה.

29. נציגי רש"ת העידו בפניי, שהם ראו את ההסכם ככזה שנוגע למכלול השטחים ובתחילת הדרך רצו למעשה להשכיר את כל השטחים כמקשה אחת, וכי נוסחת התמורה נקבעה ביחס לכל השטח. אורן העיד במהלך חקירתו הנגדית כי לעניין התמורה הקבועה בהסכם: "הנוסחה היתה על כל השטח ועל כל הזכויות שהיו. זה היה שטח נתון עם תמורה נתונה,... באותם שנים 2003-2002 הגירעון הכלכלי היה מאוד כבד ולכן העדפנו לקחת את השטח בשלבים." (עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 6 - 15) (ההדגשה הוספה - י.ש.) ובהמשך: "...התמורה של ההסכם היתה על כל השמונים דונם ועל כל הזכויות שהיו בהסכם." (שם, ש' 18). כלומר, לא מדובר על חוזה שניתן להפרידו לחלקים ולייחס תמורה נפרדת בגין השטח הראשון והשני ותמורה נפרדת עבור השטחים הנוספים. בנוסף, בסעיף 14.4 להסכם (שאוזכר לעיל) לגבי אפשרות של השבה לאחר ביטול חלקי, צויין כי לא ניתן יהיה לבצע את ההשבה אלמלא בוטלה גם השכירות של השטח הראשון. דהיינו, למעשה ממילא לא תהיה נפקות כלשהיא לביטול חלקי של החוזה. כמו-כן, היות והלכה למעשה רש"ת השתמשה בחלק מהשטחים הנוספים, ממילא אין היא זכאית לביטול חלקי כטענתה.

30. לפיכך, אני סבור כי ביטול החוזה בענייננו, רק ביחס לשטחים הנוספים, אינו אפשרי באשר החוזה אינו ניתן להפרדה. לפיכך, הודעת הביטול החלקי של רש"ת נעשתה שלא כדין וממילא היא לא זכאית להשבה בגינה, לרבות שינוי נוסחת תשלום התמורה. בהקשר זה יוער, כי גם קיזוז התמורה, שרש"ת סבורה כי שילמה ביתר, אינו אפשרי לאור סעיף 18 להסכם שכותרתו "איסור קיזוז על-ידי הצדדים" בו הוסכם כי: "השותפות ו/או הקיבוץ והרשות, הדדית, לא יהיו רשאים לקזז חיובים שהם חייבים זה לזה לפי הסכם שכירות זה, אלא בהסכמתם המשותפת, בכתב ומראש, של חשב הרשות ושל נציג השותפות האמור בסעיף משנה 25.2 להלן, וכאמור בה.".

31. למרות האמור לעיל, מעבר לנדרש ולמעלה מן הצורך, על-מנת להסיר כל ספק, אדון להלן בטענות רש"ת ביחס להפרת ההסכם על-ידי התובעים או פגם בכריתתו, הגם שכאמור ממילא אין בטענות אלו כדי להוביל לתוצאה של ביטול חלקי של החוזה וכפי שאף יובהר להלן, אין בהן כדי להוביל לפסיקת פיצוי לרש"ת כנדרש בתביעתה שכנגד.

דיון בטענות רש"ת ביחס להפרת ההסכם או פגם בכריתתו
32. לטענת רש"ת, התובעים הפרו את ההסכם בהפרות יסודיות - שנקבעו ככאלו בסעיף 15.1 להסכם, באופן הבא: הפרת סעיף 5.3 להסכם - לטענת רש"ת, התובעים לא מסרו לה את השטחים הנוספים תוך הפרת הודעת הרשות כי ברצונה לשכור אותם ולממש את האופציה לגביהם. הפרת סעיף 3.4 להסכם - לטענת רש"ת, התובעים הצהירו הצהרה כוזבת לפיה, אין כל מניעה חוקית או חוזית להתקשרותם בהסכם בכל הנוגע לשטחים הנוספים. הפרת סעיף 3.5 להסכם - לטענת רש"ת, התובעים לא קיימו את התנאי המתלה ולא הציגו את הסכמת המינהל להתקשרות הצדדים בהסכם השכירות. הפרת סעיפים 3.9 - 3.10 להסכם - לטענת רש"ת, התובעים לא שינו את ייעוד הקרקע בחלק מהשטחים הנוספים. להלן אדון בכל אחת מטענות אלו;

33. טענת רש"ת בדבר הפרת התחייבות למסירת השטחים הנוספים (סעיף 5.3 להסכם) - לצורך הכרעה בטענה זו, אדון ואכריע להלן בטענות הצדדים ביחס לכל מתחם מבין ארבעת המתחמים הכלולים בשטחים הנוספים;

א. מתחם של 15.9 דונם - לטענת רש"ת, התובעים לא היו מסוגלים מבחינה משפטית למסור שטח זה, שכן לא היו להם זכויות באותה קרקע. עצם ההקצאה הישירה של השטח לרש"ת בסופו-של-דבר, מעקרת מתוכן או תכלית, את טענות התובעים כאילו שטח זה נמסר לרשות וההליך בנצרת מדגיש את הפרת הסכם השכירות, היות והוא מחדד את העובדה שלתובעים לא הוקצו הזכויות בשטח זה ולכן לא היה ביכולתם להתחייב כלפי הרשות להעברת השטחים הנוספים. התברר שלתובעים היו מגבלות נוספות ביחס לשטח זה ובנובמבר 2006 התובעים ויתרו על השטח במסגרת דין ודברים שהיה להם מול המינהל.

מנגד, לטענת התובעים, לקיבוץ היו זכויות בשטח, רש"ת עשתה בו שימוש ובשנת 2014 השטח הוקצה מהמינהל ישירות לרש"ת, לבקשתה. שטח זה היה כלול בשטחי משבצת הקיבוץ והוא היה זכאי לקבל הקצאה בייעודו החדש. אולם, רש"ת הערימה קשיים על הקיבוץ והפכה את קיום הסכם השכירות לבלתי-אפשרי, כשפעלה לקבלת הקצאה ישירה מול המינהל, אשר לא חתם עמה במשך שנים על חוזה ישיר בשל זכויות הקיבוץ בשטח ולבסוף שינה את מדיניותו וסירב להחכיר לקיבוץ את השטח. התובעים הסכימו בשנת 2004 לבקשת רש"ת להעביר 2,000 מ"ר מזכויות הבניה בשטח של ה - 15.9 דונם לטרמינל, בין היתר, על-מנת להכשיר פעילויות מסחריות שנעשו על-ידי רש"ת בניגוד לתוכנית, אף בטרם הודיעה רש"ת על מימוש האופציה ואף שההסכם אינו מקנה לה זכות לקבלת זכויות בניה. רש"ת עשתה במשך שנים ועודנה עושה שימוש בשטח המסחרי ומנהלת הליך של המרצת פתיחה נגד התובעים כדי שלא ימנעו ממנה שימוש בשטח המסחרי. רש"ת פעלה גם מול צדדים שלישיים (ניצנה יזום ושינוע בע"מ) כדי שלא יפריעו לשימושה בשטח זה. אני סבור, כי, בין היתר, לאור התפתחויות שחלו בזמן ניהול התביעה שכנגד בפניי, יש לדחות את טענות רש"ת כי לתובעים לא היו זכויות ביחס לשטח זה. שטח זה מהווה את חלקו הארי של השטחים הנוספים. שטח זה נכלל, בין יתר השטחים, בהליך בנצרת בו ניתן בסופו-של-דבר פסק-דין ונפסק כי התובעים היו זכאים לזכויות בשטח. הקיבוץ הגיש את התביעה נגד המינהל במסגרת ההליך בנצרת, לאור התנערות המינהל מהחלטותיו ומהתחייבויותיו כלפי הקיבוץ להקצות את השטח לקיבוץ. ביום 24.06.2012 ניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי בנצרת פסק-דין שנתן תוקף להסכם הפשרה בין הצדדים. בפסק-הדין, נקבע ביחס ל"שטח המסחרי" בגודל של 26.6 דונם (שחלק ממנו בגודל של 15.9 דונם, כלול בהסכם השכירות כחלק מ"השטחים הנוספים") כי: "בנוגע לשטח המסחרי, שהינו שטח של 26.6 דונם הכלול אף הוא בתוכנית (להלן: "השטח המסחרי"), מוסכם על הצדדים שהקיבוץ היה זכאי לבקש הקצאת שטח זה ביעוד מסחרי בהתאם להחלטה 717 ו/או בהתאם להוראות חוזה החכירה לדורות. לאור העובדה שהשטח המסחרי בחלקו לא הוקצה לקיבוץ על-ידי המינהל, המינהל ישלם לקיבוץ לצרכי פשרה בלבד פיצוי של 89% מתוך 29% מ - 91% משוויו של השטח המסחרי שטרם הוקצה (כשהוא ללא מע"מ) לפי תוכנית מתאר ב/8414, על-פי שומה פרטנית עדכנית שתעשה בתוך 90 ימים ממתן תוקף של פסק-דין להסדר פשרה זה..." (ההדגשה בקו אינה במקור - י.ש.). משמע, לפי פסק-הדין, הוסכם על הצדדים ש: "הקיבוץ היה זכאי לבקש הקצאת שטח זה ביעוד מסחרי..." ויש בכך כדי לדחות את טענות רש"ת כי אין ולא היתה לקיבוץ זכות כלשהי בשטח זה ושהתובעים העניקו לרש"ת אופציה בשטח בו אין להם כל זכות.

בהמשך להקצאה ישירה של המינהל לרשות את הקרקע, הכוללת גם את 15.9 דונם מ"השטחים הנוספים", נחתם בחודש ינואר 2014 בין המינהל לרשות הסכם חכירה ביחס לאותה קרקע.

הוכח לפניי כי, לצד הסכם השכירות, רש"ת פעלה מול המינהל בהליכים לקבלת הקצאה ישירה של השטח ובכך בעצם הפכה את קיום הסכם השכירות לבלתי-אפשרי מבחינת הקיבוץ.

מנחם לנדאו - מנהל מקרקעין ברש"ת (להלן: "לנדאו") - העיד בחקירתו הראשית כי הוא דבק בכך שההסכם בנוגע לשטחים נשוא הסכם השכירות צריך להיות ישירות בין רש"ת לבין המינהל (עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 15) והוא הביע עמדה זו "גם בפני היועץ המשפטי, וגם בפני המנהל שלי - סמנכ"ל תכנון והנדסה, יחזקאל דסקל, ולאחר מכן את שמואל קנדל." (שם, ש' 17 - 18). במכתבו של לנדאו מיום 05.02.2006 אודות "מסוף המעבר היבשתי נהר הירדן - מקרקעין" (נספח ט"ו לתצהיר הדס) המליץ לנדאו, בין היתר, כי יש: "לבחון התקשרות מוגבלת בזמן עם הקיבוץ ובמקביל לאפשר למדינה קרי ממ"י ומשרד האוצר להגיע להבנות עם קיבוץ מעוז חיים ואז לחכור את המקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל.". לנדאו נחקר אודות מכתב זה והסביר כי: "ת:...ההמלצה שלי במכתב הזה היתה לקדם את ההליך של נושא הקצאת הקרקע באמצעות המינהל, ואם אנחנו רואים שהזמן נמשך מעבר לנדרש, המלצתי שתהיה התקשרות ביניים עם הקיבוץ אבל זה בכל מקרה את הקרקע לקחת מהמדינה. הקרקע צריכה להיות חכורה מהמדינה. נדרש זמן ביניים כי קצב העבודה עם המדינה לפעמים אטי. ש: שהתכוונת על הקצאה ישירה, דיברת על כל השטחים כולל 15.9 דונם ת: בהחלט כן." (עמ' 34 לפרוטוקול, ש' 25 - 32). בהמשך, סיפר לנדאו על בקשות רש"ת מהמינהל בנוגע להקצאה ישירה של הקרקע לרש"ת, ולדבריו: "אני קיימתי פגישות עם מנהל מחוז צפון, מר רובינשטיין ועם נציגיו וביקשתי להקצות לרשות שדות התעופה את שטח המסוף עצמו, 41.8 דונם, ואמרתי שכל השטחים הנוספים שהרשות תזדקק להם, שאנחנו נבצע את ההתקשרות ישירות דרך המינהל. התחלתי לדבר איתו על 41.8 דונם וכל יתרת השטחים, אמרתי לו שאני רואה שיש פעילות, שאנחנו רוצים לבחון את האפשרות לקבל את הקרקע ישירות מכם. חלק מהפגישות היו טרם הסכם השכירות. ש: מה נאמר לך ת: מנהל המחוז טען שהקרקע היא קרקע ששייכת לקיבוץ מעוז חיים ושצריך לנהל מו"מ איתם אבל אני לא וויתרתי לו ואמרתי לו שאנחנו רוצים לקבל את הקרקע מהם" (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 13 - 23, ההדגשה בקו אינה במקור - י.ש.).

בנוסף, ממילא, וכאמור כבר לעיל, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בחלק מהשטח במתחם זה. אורן העיד בחקירתו הנגדית כי רש"ת עושה שימוש בדרך שעוברת בתוך השטח המסחרי של 15.9 דונם בציר ברוחב של 5 מטר וכלשונו: "הדרך הזו לא סלולה, היא דרך כורכר שמהווה סכנה למשאיות, זו דרך כבושה שאנחנו כבשנו אותה, מדובר על ציר ברוחב 5 מטר שאילולא הן אין למשאיות איך להיכנס למסוף" (עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 14 - 16). ובהמשך כשנשאל באיזה מהשטחים הנוספים נעשה שימוש על-ידי הרשות, השיב: "בערך מחצית או קצת יותר ממחצית מהשטח של ה- 11.4 לא בשימוש המקורי שרצינו, כי אנחנו לא יכולים לפתח את השטח, ביתרת השטח לא מבוצע שום שימוש, ב- 15.9 השימוש היחידי שאנחנו עושים זה שביל מעבר ברוחב של חמישה מטר על פאתו הדרומית של השטח." (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 27 - 30).

ב. מתחם של 1.5 דונם ו - 11.4 דונם - לטענת התובעים, אין חולק שיש להם זכויות בשטחים אלה. שטחים אלו שינו את ייעודם והוקצו לשותפות בייעוד החדש על-פי חוזי הקצאה עם המינהל. כך שלשותפות יש זכויות בשטחים אלה ואין כל מניעה כי רש"ת תתפוס בהם חזקה, בהתאם להסכם השכירות. לטענת רש"ת, היא אינה עושה שימוש בשטח של 11.4 דונם וככל שנעשה שימוש במקרקעין הינו לצרכי מעבר, בחלק יחסי וקטן משטחי האופציה (בשוליו של 1.5 דונם), בבחינת צמצום נזקים, בנסיבות בהם הקיבוץ לא מסר את שטחי האופציה. אין דין מעבר בשולי שטח 1.5 דונם, על דרך האילוץ בגישה דרך צירי עפר משובשים, כדין שימוש של ממש בשטח ואין בכך כדי להושיע את התובעים. היות והרשות נאלצה לפנות לקבל צו מניעה זמני בבית-משפט השלום בתל אביב (ה"פ 7544-01-11), כתוצאה מהתראה שהוציאו התובעים לרשות לפיה היא נדרשת להימנע משימוש בצירי הגישה למסוף, העוברים בחלקם בחלק שולי מהשטחים הנוספים, מלמדת בבירור על כך שהשטחים הנוספים (ואף לא חלקם השולי הקטן) לא נמסר לרשות. ביחס לשטח של 11.4 דונם - במועד ניהול המשא-ומתן והחתימה על הסכם השכירות כל שהיה בידי התובעים הינו חוזה פיתוח מיום 24.11.2004, אשר השתכלל בדיעבד לחוזה חכירה לדורות רק ביום 27.11.2008. אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת ביחס לשטח זה.

ביום 07.01.2004 נחתם חוזה חכירה לדורות בין הקיבוץ למינהל (נספח ח' לתצהיר הדס) ועל-פיו, תקופת החכירה לדורות הינה בדיעבד מיום 01.10.2002 ועד ליום 30.9.2051. השטחים האמורים הוקצו לשותפות בייעודם החדש על-פי חוזי הקצאה עם המינהל (11.4 דונם נכללו בהסכם חכירה מיום 1.7.2008 ובהסכם פיתוח מיום 26.11.2006 - נספח י"א 3 לתצהיר הדס. 1.5 דונם כלולים בהסכם החכירה מיום 15.12.2004 - נספח י"א 1 לתצהיר הדס).

בנוסף, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בשטח זה ובסיכומיה (סעיף 44) מודה רש"ת כי: "בעדויות אמנם עלה שישנו מעבר שנעשה בדרך המשובשת בשטח של 1.5 דונם כפי שממילא עמדו על כך עדי הרשות בתצהיריהם... ושטח זה סמוך לשטח של 11.4 דונם, אולם ככל שהתובעים מנסים להיוושע מהתפר הדק שבין שטח 1.5 דונם לבין שטח של 11.4 דונם אין לכך כל בסיס...". אורן העיד בחקירתו הנגדית כי לגבי 1.5 דונם הכלול בשטחים הנוספים נעשה שימוש (עמ' 48 לפרוטוקול, ש' 11 - 13) וכן נעשה שימוש ב: "בערך מחצית או קצת יותר ממחצית השטח של ה- 11.4" (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 28). כשנשאל יורם שפירא - סמנכ"ל מסופי גבול ושתפ"א ברש"ת (להלן: "שפירא") -במהלך חקירתו הנגדית באיזה מהשטחים הנוספים נעשה שימוש על-ידי הרשות השיב: "עושים שימוש חלקי, אנחנו עושים את זה רק במטרה אחת - למזער את הנזקים. 11.4 - חלקו, ב- 1.5 כרגע מה שמתבצע, בחלקם בלבד ולא במה שצריך אלא רק מתן מענה ראשוני בסיסי לחלוטין, לא ביצענו את כל התכניות שאנחנו רוצים או צריכים לבצע לפיתוח המסוף" (עמ' 59 לפרוטוקול, ש' 29 - 32).

ג. מתחם של 11.2 דונם - לטענת רש"ת, שטח זה לא הועמד לרשותם, והתובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שינו את ייעוד השטח בהיקף של 11.2 דונם, למרות שחלפו 48 חודשים מיום קבלת הודעת הרשות (שנמסרה כבר בנובמבר 2006) והחלו בהגשת התוכניות לוועדה המקומית ביום 15.11.2010 על רקע התביעות בבית-משפט זה. כאשר הרשות ביקשה להשתמש בייפוי-הכוח שניתן לה לפי ההסכם לפעול לשינוי הייעוד, התובעים עתרו לבית-המשפט לעניינים מינהליים בדרישה למנוע מהרשות לעשות שימוש בייפוי-כוח.

מנגד, לטענת התובעים, אין חולק כי שטח זה נמצא במשבצת הקיבוץ. רש"ת טענה כי על התובעים היה לדאוג לשינוי ייעוד השטח כאמור בהסכם. אולם, במועד בו הוגשה התביעה או התביעה שכנגד טרם הגיע המועד הקבוע בהסכם לשינוי הייעוד, שכן לא חלפו 4 שנים מהמועד בו ניתנה הודעת רש"ת על מימוש האופציה, ועל-כן, לטענת התובעים מדובר בטענות מוקדמות. בעוד שרש"ת טוענת כי היה על התובעים לדאוג לשינוי ייעוד, היא עצמה פעלה מול המינהל על-מנת לקבל הקצאה ישירה גם על שטח זה, מכאן שטענות רש"ת הועלו בחוסר תום-לב. התובעים החלו בהליכי תכנון לשינוי יעוד השטח, למרות סירוב רש"ת לעמוד בהתחייבויותיה לפי ההסכם ובין היתר, הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק המעיינות תוכנית מפורטת להגדלת השטח שייעודו מבני עזר ומחסנים ופעלו כדי להשלים את דרישות הוועדה המקומית שבקיומן מותנית המלצת הוועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית לשינוי ייעוד. התובעים מסרו לרש"ת בעת חתימת ההסכם, יפוי-כוח בלתי-חוזר המייפה את כוחה לפעול לשינוי יעוד כאמור, אם היא חפצה בו ורש"ת בחרה שלא לעשות בו שימוש. משעלו יחסי הצדדים על שרטון ורש"ת ביטלה את ההסכם באופן חד-צדדי לגבי שטח זה, אין לצפות שהקיבוץ ימשיך לקדם את הליכי שינוי היעוד בהם החל.

אני סבור כי יש לדחות את טענת רש"ת ביחס לשטח זה. הוכח בפניי, כי התובעים החלו בהליך של שינוי ייעוד כמתחייב בהסכם, לגבי שטח זה. הדס ציין במכתבו מיום 22.01.2007 לשפירא (נספח כ"ג לתצהיר הדס) לגבי שטח זה, כי: "לגבי השטח המסומן E במפה (המתחם המצוי מדרום מזרח לתבע מאושרת וייעודו בשימוש חקלאי) התחלנו בתהליך של שינוי יעוד כפי שמתחייב בחוזה, שינוי שעדיין לא קיבל תוקף סטטוטורי מסיבות שונות חלקן גם בגלל דרישות וניתן לומר אפילו הפרעות מכיוון אנשים ברש"ת. בפועל הקרקע היא ביעוד חקלאי, ולמרות-זאת על-פי בקשה בעל-פה של מנהל המסוף וסגנו, הובטח שבאם יידרש שימוש זמני בשטח (לטובת גרוטאות ברזל למשל) לקיבוץ אין התנגדות...". אני סבור כי, משניתנה הודעת הביטול החלקי של רש"ת לתובעים (ביום 31.05.2009), ממילא לא ניתן להמשיך ולחייב את התובעים בקידום הליכי שינוי הייעוד באופן נמרץ.

בנוסף, הוכח בפניי, כי רש"ת עושה שימוש בפועל בשטח זה לאחסון גרוטאות. כך עולה, למשל, ממכתבו של לנדאו מיום 21.01.2007 לשפירא (נספח כ"ד לתצהיר הדס) לגבי אותו שטח כי: "... סומן תיחום לשטח שאמור היה לעבור שינוי ייעוד על-ידי הקיבוץ שלא קיבל תוקף סטטוטורי אך בכל זאת הועמד לשימוש רש"ת לבקשת מנהל מסוף נהר הירדן וסגנו. מאחר ואין שינוי ייעוד בשטח זה חל איסור לבצע בו כל פעילות אחרת השונה מהייעוד המאושר לו.". הדס נחקר על מכתב זה (נספח כ"ד לתצהירו) במהלך חקירתו הנגדית: "ת. אני מבקש שתקרא את הסיפא של אותו סעיף. אז אין משמעות לזה שאולי העברת את השטח אם לא שיניתם את הייעוד. ת. על רקע של בעיות בשטח, ועל רקע יחסי עבודה טובים ותקינים, פנו אליי מנהל המסוף וסגנו וביקשו שטח באופן זמני ואפשרתי להם להשתמש בו, הם עשו בו שימוש לאחסון גרוטאות תקופה מסויימת. יכול להיות שבכך לא קיימתי את תנאי החוזה עם המינהל אבל מסרתי ואני אל (צ.ל. לא - י.ש.) מתבלבל על 11.4" (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 18 - 23). גם בתרשומת מישיבה שנערכה ביום 22.2.2007 בין עו"ד חגי שבתאי - ב"כ הקיבוץ והשותפות, ועו"ד נועה כרמל - ב"כ רש"ת, בנושא הסכם השכירות (נספח כ"ה לתצהיר הדס), עו"ד שבתאי ציין לעניין השטח של 11.2 דונם כי: "על-פי החוזה בין רש"ת לקיבוץ לשותפות, יש לקיבוץ עוד 4 שנים על-מנת לשנות את הייעוד ולחתום על חוזה עם ממ"י, שכן רש"ת מימשה, לטענת חגי, את האופציה שלה במכתב יורם שפירא מ- 2007. השטח מוחזק על-ידי רש"ת, לדברי חגי." (ההדגשה בקו תחתון במקור - י.ש.). בנוסף, בסיפת סעיף 3.10 להסכם השכירות, העוסק בפעילות התובעים לשינוי הייעוד בשטח, התחייבו התובעים כי ככל שלא ישונה הייעוד, הם ישכירו לרשות שטח חלופי בגודל זהה. כפי שהוכח בפניי, הרשות משתמשת בשטח בגודל של כ - 10 דונם (בצמוד למבנה הדיוטי פרי הישן) וניתן לראות בכך שטח חלופי כאמור בסעיף 3.10 להסכם.

הדס העיד בחקירתו הנגדית כי רש"ת עודה שימוש בשטח זה כציר גישה לדעתו מתחילת שנות 2000, ללא מתן גישה לשטח וכלשונו: "ראיתי שעומדים שם כלי רכב ופעם שניה לא נתנו גישה לשטח. אם היא לא עושה שימוש לפחות תשיבו לי אותו." (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 13 - 20). גם שפירא הודה במהלך חקירתו הנגדית כי הרשות עושה שימוש לדרך בחלק המזרחי צפוני שצמוד למבנה הדיוטי פרי הישן (עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 1 - 4).

34. טענת רש"ת בדבר הצהרה כוזבת של התובעים לפיה אין מניעה חוקית להתקשר בהסכם - לטענת רש"ת, התובעים הצהירו הצהרות ומצגי שווא במהלך המשא-ומתן ובמהלך חתימת ההסכם והתנהלותם עולה כדי הטעיה בגינה התקשרה רש"ת בהסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים, המזכה את הרשות בביטולו החלקי של ההסכם וכן חוסר תום-לב במשא-ומתן ובמהלך קיום חוזה. לטענתה, התובעים נמנעו מגילוי עובדות מהותיות לגבי מצב הזכויות בשטחים, שהיה בהן כדי להשפיע על שאלת ההתקשרות ותנאי ההסכם מבחינת הרשות.

35. אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת בהקשר זה, מכל וכל. כפי שהוכח לפניי, רש"ת ידעה היטב מה מצב הזכויות בשטחים נשוא הסכם השכירות, לרבות בשטחים הנוספים, והתובעים לא נמנעו מגילוי עובדות ביחס לכך.

36. כפי שעולה ממכתבה של עו"ד רינה פאר, המשנה ליועץ המשפטי ברש"ת, מיום 15.2.2007 (נספח ו' לכתב ההגנה בתביעה שכנגד): "3. יחד-עם-זאת, מצב הזכויות במקרקעין נשוא ההסכם, במועד חתימתו, לא נעלם מעיני הצדדים, ועל-כן, בנוסף למצגים המפורשים שנעשו בגוף ההסכם, ולהסכמים שבין הקיבוץ/השותפות למינהל מקרקעי ישראל ("ממ"י") שצורפו, כולם ללא יוצא מן הכלל, להסכם כנספחים, נקבע במפורש בגוף ההסכם כי תנאי מתלה לקיומו הוא קבלת אישור ממ"י להתקשרות הצדדים בהסכם. עוד נקבע בהסכם, במפורש, כי הן הקיבוץ והן השותפות מתחייבים לחתום, תוך 24 חודשים מתאריך החתימה על הסכם השכירות, כלומר: עד ל- 29.01.2005, על הסכמי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, לעניין השטחים המפורטים בחוזה השכירות . ... 7. אינני מקבלת את האמירה הכלולה בחוות-הדעת של עו"ד גרוסמן, כי חוזה השכירות משנת 2003, אשר הוכן על-ידי עו"ד נועה כרמל, ואושר על-ידי, היה זקוק ל"הכשרה" כלשהיא. החוזה בדק, בשים לב, את כל הפרטים של הזכויות, וציין, בצורה ברורה ומפורשת, את כל הליקויים בזכויות, קבע את המחוייבות של הקבוץ והשותפות להתקשר בחוזה חכירה לדורות עם מנהל מקרקעי ישראל, ושמר לרשות את הזכות לביטולו של החוזה בגין הפרתה של התחייבות זו, וזאת - בנוסף לתנאי המתלה הנוגע להסכמת מנהל מקרקעי ישראל. ... לפיכך, לטעמי, אין מקום לטענה שהרשות לא היתה מודעת, במועד חתימת ההסכם, למהות הזכויות במקרקעין ששכרה במסגרת ההסכם, ובוודאי שניתוח מצב הזכויות במקרקעין האמורים במנותק מכלל הנסיבות שנשקלו על-ידי הנהלת הרשות באותו מועד בבואה להתקשר בהסכם עם הקיבוץ והשותפות, אינו רלבנטי."

גם לנדאו הסכים עם הדברים שצויינו במכתב זה (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 29 - עמ' 36 ש' 3).

37. בנוסף, לנדאו העיד בחקירתו הראשית כי הגם שהוא לא היה בצוות שניהל את המשא-ומתן מול הקיבוץ (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 9 - 10) מתוקף תפקידו, הוא נמצא בקשר שוטף יומיומי מול גורמים במינהל (עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 9 - 14) וכי הוא בדק את מצב הזכויות של שטחי המסוף "בסביבות שנות ה-2000, 1998-1999 בערך" (שם, ש' 15 - 17) ואת המידע בנוגע למצב הזכויות בשטחי הקיבוץ הוא העביר "לכמה אנשים שי (צ.ל. שיש - י.ש.) להם נגיעה בנושא הזה - לידיעתם של היועץ המשפטי דאז, גם המנהל שלי - סמנכ"ל רשות שדות התעופה, ולעוד מספר גורמים נוספים שהיה צריך להעביר לידיעתם, סמנכ"ל מסופי גבול יבשתיים" וכבר החל מתחילת בדיקתו הוא הציג את הנתונים לגורמים הנ"ל (שם, ש' 25 - 30). בהמשך, העיד כי ככלל, לפני שרש"ת הולכת לאתר קרקע מסויימת, הוא והמחלקה המשפטית: "אנחנו מבררים לגבי מצב הזכויות שלה. גם מצב תכנוני בשטח, לראות האם השטח יכול להיות זמין מבחינתנו, כל זה נבדק. גם הנושאים של התקשרויות ושינויי ייעוד נבדקים, אם מדובר בקרקעות מדינה אנחנו בודקים במינהל, מוודאים בעוד מקומות שיש זכויות כאלה ואחרות שאולי ניתנו על-ידי גורמים שונים" (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 16 - 21) וכי במסגרת המשא-ומתן לחתימה על ההסכם מול הקיבוץ הוא בדק את מצב הזכויות בשטחים וכלשונו: "ולפני כן אני בדקתי את הדברים האלה עבור עצמי כי רציתי לדעת מה ההשפעה של הנתונים על המקרקעין שלנו" (שם, ש' 3 - 6) וכי הוא הציג את הנתונים לרש"ת (שם, ש' 8).

38. בנוסף, בסעיף 4.2 להסכם צויין כי: "הרשות מצהירה כי בדקה את השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים, את מצבם המשפטי, את דרכי הגישה אליהם ואת סביבתם, וכי השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים מוכרים לה והיא מצאה אותם מתאימים למטרותיה ולדרישותיה, ולפיכךהיא מוותרת על כל טענה כלפי הקיבוץ והשותפות בגין השטח הראשון, השטח השני והשטחים הנוספים, לרבות מצבם המשפטי והפיסי, והכל בכפוף לקיום הצהרות והתחייבויות הקיבוץ והשותפות כאמור בסעיפי-משנה 3.2, 3.6 ו- 3.9 - 3.10 לעיל".

39. טענת רש"ת כי התובעים לא קיימו את התנאי המתלה בהסכם ולא הציגו את הסכמת המינהל להסכם - זאת בניגוד לסעיף 3.5 להסכם הקובע כי: "הקיבוץ והשותפות מתחייבים להמציא, ככל שהדבר נדרש על-פי דין, בתוך 6 חודשים מיום תחילת תקופת השכירות... את הסכמת ממ"י (הכוונה למינהל - י.ש.) להתקשרות הצדדים בהסכם שכירות זה...". לטענת התובעים, היות והקיבוץ הינו חוכר לדורות במקרקעין, לא נדרשת על-פי דין הסכמת המינהל כאמור, בין היתר בהתאם להחלטה 834 של המינהל הקובעת כי השכרה על-ידי בעל זכויות חכירה לדורות לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, אינה טעונה קבלת הסכמת המינהל. יחד-עם-זאת, התובעים העבירו במענה לדרישת רש"ת אישור מהמינהל במכתבה של הגב' רחל גיטרמן ממחלקת עסקות חקלאיות מיום 11.04.2007 בו הובהר כי אין צורך בקבלת הסכמה להשכרת-משנה (נספח כ"ז 1 לתצהיר הדס). אני סבור כי יש לדחות את טענות רש"ת בעניין זה. בין אם ניתן לראות במכתב של המינהל כמילוי אחר התנאי המתלה ובין אם לאו (ולמעשה איני נדרש ואיני מכריע בכך), לאור נוסחו של סעיף 3.5 להסכם, קביעה כי התנאי המתלה לא קויים תוביל למעשה לביטול של ההסכם כולו וממילא לא ניתן לבטלו ביטול חלקי בשל כך - כפי שחפצה רש"ת.

40. טענת רש"ת כי התובעים לא שינו את ייעוד הקרקע בחלק מהשטחים הנוספים - דיון בטענה זו הובא לעיל במסגרת הדיון בהפרות הנוגעות למתחמים השונים בשטחים הנוספים ובפרט ביחס למתחם השטח בגודל של 11.2 דונם.

41. לפיכך, המסקנה העולה מכל האמור לעיל (הגם שהדיון הנרחב בעניין זה פורט, כאמור, למעלה מהנדרש), היא כי התובעים לא הפרו את ההסכם וזה לא נכרת כתוצאה מפגמים בכריתתו.

42. דרישת רש"ת לתשלום עבור הנזקים שנגרמו לה בגין אי-מסירת השטחים הנוספים: היות וקבעתי כי התובעים לא הפרו את ההסכם מול רש"ת, יוצא מכך שרש"ת כלל אינה זכאית כי יפסק לטובתה פיצוי. יחד-עם-זאת, מן הראוי להדגיש כי, גם אם הייתי מגיע למסקנה כי התובעים הפרו את ההסכם, בכל מקרה יש לדחות את התביעה שכנגד לעניין הפיצוי היות ורש"ת לא הוכיחה את נזקה כנדרש.

43. לטענת רש"ת, הפרת ההסכם על-ידי התובעים הסבה לה נזקים והשפיעה משמעותית על יעילות פעילות המסוף והיא ממשיכה להשפיע באופן מהותי על פעילות הרשות ומסוף הגבול כמעבר גבול בינלאומי, אשר פעילותו עתירת שטח, לטענתה. עקב מחסור בשטחים במסוף המטענים, אין באפשרות המסוף לספק רמת שירות נאותה כמתבקש במסוף גבול בינלאומי, תוך מענה מלא ללקוחות המסוף הקיימים כמו גם הפוטנציאליים וכן לאורגני המדינה במסוף ולמנהל המכס. פעילות הרשות להפעלת המסוף מוגבלת לשיטת פריקה והעמסה בו זמנית בלבד (שיטת online), ואין אפשרות להפעיל את המסוף בשיטת הפריקה, שהייה והעמסה (שיטת offline), בה משאית פורקת סחורה בשטח מיועד, כדי שסחורה זו תועמס בהדרגה על משאיות איסוף ללא מגבלות. לוּ יכלה הרשות לפעול בשיטת offlineעל-ידי שימוש בשטחים הנוספים לצורך כך, היה בכך שיפור עצום ברמת השירות, הפחתת שעות העבודה ואפשרות להגדיל את היקף הסחורה. מגבלות אלו יצרו מצב דברים בו מזמינים סחורה בהיקף קטן, אין די שטחים עבור הרחבת מבנים, אין שטחים לפרוק ולשנע מחצבי חול דרך המסוף וקשיים אלו מובילים לכך שהרשות מקבלת תלונות מיבואנים ויצואנים ולכך שחלה מגמת נדידה של מטענים לנמל עקבה ונמלי לבנון וסוריה באופן הפוגע ישירות ברשות, בכלכלה הלאומית וביחסי החוץ של מדינת ישראל. לכן, עתרה הרשות לחיוב התובעים בפיצוי מוערך בסך של חצי מיליון ₪ ולשיטתה, בנסיבות המורכבות לאמוד את סכום הפיצוי, יש לעשות כך על דרך האומדנא.

44. רש"ת כשלה בהוכחת הנזק כנדרש. רש"ת לא הציגה נתונים כמותיים לתמיכה בטענותיה לנזקים, לא הצטיידה בחוות-דעת מומחה לעניין הנזק, לא הציגה ראיות להשוואה בין פעילות המסוף לפני ואחרי קבלת השטחים הנוספים שהוקצו לה מהמינהל בסופו-של-דבר, הגם שאלו הוקצו כאמור, בחודש ינואר 2014 בזמן שהתביעה עדיין נוהלה בבית-משפט זה (והיתה במהלך שלב ההוכחות ולמעלה משנה לפני שהוגשו סיכומי רש"ת בתיק זה). רש"ת תבעה את הפיצוי על בסיס אומדנא, אולם, ככלל, לא ניתן לכמת את הנזק לפי האומדנא, מבלי שהובאו ראיות מינימליות לכך שהיה נזק.

45. ב- ע"א 210/10 רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ נ' נפתלי שוורץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.03.2012) נפסק, כי על הנפגע להוכיח לא רק את עובדת הנזק אלא גם את שיעורו, כך שאפילו אם הוכיח הנפגע נזק, תידחה תביעתו אם לא הוכיח את שיעור הנזק. משמע, במקרים בהם לאור טבעו אופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדוייקים, שומה על הנפגע התובע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. כן נקבע, כי די שהנפגע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו בוודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין (ראה: ע"א 294/92 דרוק נ' אהרון, פ"ד מז(2), 23 (1993)).

46. כאשר טיב הנזק הוא כזה שאין קושי להביא ראיות מוצקות לגבי שיעורו, כגון אובדן ערך שוק של נכס או שירות, הוצאות תיקון פגם או הוצאות להקטנת הנזק - והנפגע לא עשה כן - עלולה תביעתו לפיצויים להידחות מכל וכל. הוא הדין במצבים שבהם, למרות אופיו הספקולטיבי של הנזק (למשל: נזק של אבדן רווח), היו בנמצא נתונים עובדתיים שהנפגע יכול היה להסתמך עליהם ולחשב בעזרתם, ולו באופן מקורב, את היקף הפגיעה הכלכלית בו (שלו, אדר דיני חוזים - התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (דין הוצאה לאור בע"מ, 2009), 350).

47. עוד נפסק, כי די בהעדר הוכחת הנזק על-ידי התובע, כדי לדחות את תביעתו (ראה: ע"א 8046/10 יוסף לילוף נ' בנק מזרחי המאוחד בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.02.2013), סיפת פסקה 6 לפסק-הדין). כן נפסק, כי בשאלה של אובדן רווח צפוי, אין התובע פטור מהוכחת הנזק (ראה: ע"א 5099/07 נת-קר שומריה בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.12.2010)).

48. אני סבור, כי במקרה דנן, לאור טבעו ואופיו של הנזק, ניתן היה להביא נתונים מדוייקים להוכחת הנזק, אולם רש"ת, כאמור, כשלה בהבאת ראיות מתאימות המאפשרות את קביעת שיעור הנזק. על אף טענותיה בעניין הנזקים, הללו נטענו ללא תימוכין ובכלל זה רש"ת לא הציגה נתונים אודות היקף הסחורה, אודות השינוי מכמות המטענים כתוצאה מנדידה לנמלים אחרים, לא הציגה את התלונות של יבואנים ויצואנים, לא הציגה נתונים אודות כמות ההזמנות, היקף הסחורה ושעות העבודה.

49. בנוסף, אני סבור כי אין גם מקום לפסוק לזכות רש"ת פיצוי בדרך האומדנה (ראה ע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 800 (1981)).

50. נימוק רש"ת כי: "בנסיבות המורכבות לאמוד את סכום הפיצוי יש לעשות על דרך האומדנא" (סעיף 139 לסיכומי רש"ת), לטעמי, אינו מצדיק פסיקת פיצוי על דרך האומדנה, מקום שהיא לא הניחה על תשתית עובדתית מינימלית, כאמור, שתאפשר להעריך ולאמוד את הנזק, מקום שניתן היה להציג עובדות ונתונים התומכים בכך.

סוף דבר
1. התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 2,377,932 ש"ח בתוספת ריבית חשכ"ל מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל ובתוספת מע"מ כדין.

2. התביעה שכנגד נדחית."

ב- ה"פ (ת"א) 67014-12-14 {יונתן שפר נ' מיכאלה כספי, תק-מח 2015(4), 19086 (17.11.2015)} קובע סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), כי צד לחוזה שנפגע מהפרתו, רשאי לבטל את החוזה באחד משני מצבים: כאשר ההפרה היא יסודית, וכאשר ההפרה היא אינה יסודית אך הנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קויים בתוך זמן סביר לאחר הארכה.

בעניין זה נקבע כי משלא פרעו ו/או הסבו המשיבים את המשכנתא הרובצת על הדירה על שמם, הרי שהם לא עמדו בהתחייבותם לפי ההסכם. בהתאם לסעיף 6(ה) להסכם הפרה זו עולה כדי הפרה יסודית אשר מקנה למבקשים את זכות הביטול.

משהגיע בית-המשפט למסקנה כי למבקשים עמדה הזכות לביטול החוזה יש לעבור לשאלה השניה והיא האם ראוי להורות בנסיבות העניין על ביטולו של ההסכם?

ב- ת"ק (ת"א) 45449-02-15 {עוזי יחיאל נ' ריביירה ייצור ושיווק רהיטים בע"מ, תק-של 2015(4), 36701 (03.11.2015)} נקבע כי לא כל הפרה מקנה לנפגע זכות מיידית לביטול ההסכם. בפירוק הארון ללא התראה מוקדמת לנתבעת ובביטול ההמחאות, נקטו התובעים הלכה למעשה בצעדים אקטיביים לביטול העסקה, ברם בנסיבות העניין, בית-המשפט לא התרשם כי היתה הצדקה לכך.

לא כל הפרה מקנה לנפגע זכות מיידית לביטול ההסכם. על-פי הוראת סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות), הזכות לביטול חוזה קמה לנפגע רק במידה שמדובר בהפרה יסודית את החוזה. על-פי הוראת סעיף 7(ב) לחוק - בכל מקרה אחר, קמה לנפגע הזכות לביטול החוזה רק במידה שהמפר לא קיים החוזה, חרף ארכה שניתנה לו לקיומו, או במקרה בו ביטול החוזה אינו צודק.

בהתאם להוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) ולהלכה הפסוקה, בהעדר קביעה אחרת בחוזה, תיחשב הפרה כהפרה יסודית רק במידה שמתקשר סביר לא היה מתקשר בחוזה, לו היה רואה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה. בחינה זו תיעשה בהתאם למכלול נסיבות העניין, תוך אמדן עצמת ההפרה וחומרתה, מידת הפגיעה הנגרמת בעטיה של ההפרה, ומידת היכולת לתקן את נזקי ההפרה לאחר שהתרחשה. הלכה למעשה, הפסיקה נוטה לראות בהפרה משום הפרה יסודית המצדיקה ביטול מיידי של החוזה רק במקרים מובהקים וקיצוניים, בהם יש בהפרה משום סיכול מטרת החוזה, ובלשון כב' השופטת ארבל:

"ההפרה היסודית המסתברת הינה פגיעה חמורה ביסוד החוזה, חמורה עד כדי מיטוט בסיסו העסקי ושלילת התועלת שהוא נועד להעניק לנפגע ועל-כן יכיר בה בית-המשפט באותם מקרים קיצוניים בהם יש בהפרה כדי להביא לסיכול מטרת החוזה (ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ, פורסם במאגרים (2005), בפסקה 12 לפסק-דין)."

במקרה של ספק, הנטיה בפסיקה הינה לסווג הפרה כלא יסודית, וזאת על-מנת לייחס משקל למאמץ שעשה המפר על-מנת לקיים את החוזה, ולשאלה האם ביטול החוזה היה צודק בנסיבות העניין, ובלשון כב' השופט עמית (ב- ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו, פורסם במאגרים (2013), בפסקה 3 לפסק-דין):

"מכל מקום, "ככלל אצבע" אציע כי במקרה של ספק אם יש לסווג את ההפרה כיסודית אם לאו, הנטיה היא לסווג את ההפרה כלא יסודית, על-מנת להגיע לשיקולי הצדק בסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות)..."

במקרה שלפנינו, הארונות שייצרה הנתבעת עבור התובעים היו ארונות "לפי הזמנה". הם הותאמו למידות בית התובעים ונערכו על-פי דרישותיהם הסובייקטיביות. אין ספק, כי ביטול העסקה בידי התובעים ושלילת התמורה בגין הארונות שסופקו - הסבו נזק לנתבעת, אשר כבר ייצרה הארונות בהתאמה לדרישות התובעים, אך קיבלה חלק קטן מתמורתם בלבד.

בית-המשפט אינו מתרשם, כי בנסיבות המקרה דנן, עולים הליקויים שנפלו בארונות כדי הפרה יסודית, המצדיקה ביטול ההסכם בידי התובעים והסבת נזק לנתבעת כתוצאה מאי-קיומו. הליקויים שנבעו מרמת גימור בלתי-נאותה ומהתקנה קלוקלת - היו בני תיקון. גם הליקויים בהתקנת גב ארונות מסוג "מזונית" ניתנים היו לתיקון, בפרט מאחר שהתובעים אישרו, כי הנתבעת נתנה הסכמתה להחלפת גב הארונות בדיקט. אין בידי בית-המשפט לקבל טענת התובעים, כי החלפת גב הארון היתה מסבה לו נזק בלתי-הפיך בגרימת חורים. טענה זו הינה טענה שבמומחיות, אשר לא הוכחה. אמנם הנתבעת אישרה, כי אינה מוכרת קנטים עשויים מפורמייקה, וכי אורך הקרניז המקסימלי שברשותה קצר משלושה מטרים. עם-זאת, בית-המשפט אינו סבור, כי די בליקויים שנפלו בהתקנת הקנטים מ- PVCובקרניז כדי להצדיק ביטול החוזה. אין המדובר בליקויים חמורים, הפוגעים בתובעים באופן משמעותי, והמצדיקים נקיטת הצעד הדרסטי של ביטול עסקה בידי התובעים ללא כל התראה מוקדמת. בית-המשפט לא התרשם, כי הוכחה טענת התובעים לליקויים בצבע הדלתות בארון ברוחב שלושה מטרים. העובדה, כי הנתבעת נתנה הסכמה להחלפת דלתות הארון ברוחב שלושה מטרים ללא תוספת עלות מעידה, כי אף במידה שאכן נפלו ליקויים בצבע הדלתות, ניתן היה לתקנם.

הנתבעת עצמה ניאותה לתקן המעוות. נציגיה התייצבו בבית התובעים סמוך לאחר ההתקנה, והציעו לתקן הנזקים, ואף להחליף הדלתות ללא עלות. הנתבעת אף תיקנה בפועל את אורך הדלתות בארון ברוחב 80 ס"מ, למרות שפגם זה נבע ממחדלם של התובעים - וזאת ללא עלות. הנתבעת קיבלה, אם כן, אחריות על הליקויים, ואף תיקנה בפועל ליקויים להם היו אחראים התובעים.

התנהלות הנתבעת כשלעצמה מהווה אינדיקציה כשלעצמה לכך שהליקויים אינם עולים כדי הפרה יסודית את ההסכם (וראו בגישת המלומדים שלו ואדר, הגורסים, כי יש מקום לבחון המאמצים שהשקיע המפר בקיום החוזה כמדד רלוונטי לבחינת יסודיות ההפרה, ג' שלו, י' אדר דיני חוזים - התרופות - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), 592-589, וכן את גישת המלומדים פרידמן וכהן, לפיה במקרי גבול, בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית, יש לייחס משקל למאמץ שעשה המפר על-מנת לקיים את החוזה, לשם הכרעה האם מדובר בהפרה יסודית (ד' פרידמן, נ' כהן חוזים, כרך ב' (1991), 296-295). לפיכך מתחזקת מסקנת בית-המשפט, כי הליקויים שנפלו בארונות אינם בגדר הפרה יסודית. לכל היותר, מדובר במקרה גבול, אשר, בהתאם לקווי המנחים שבהלכה הפסוקה, יש לראות בו כמתיישב יותר עם הפרה שאינה יסודית מאשר עם הפרה יסודית. בנסיבות אלה, לא היתה הצדקה לביטול החוזה בידי התובעים. התובעים פירקו בפועל את הארונות מבלי להודיע מראש לנתבעת על כך, ומבלי לאפשר לה לתקן הליקויים או להתנגד לביטול ולמנוע הנזק שנגרם לה כתוצאה ממנו בכל דרך אחרת.

בית-המשפט אף אינו מקבל את טענת התובעים, כי הם זכאים לביטול ההסכם לרכישת ארון חדר הילדים ולהשבת תמורתו. הליקויים שנמצאו בארון חדר הילדים, קרי המגירות הבלתי-נשלפות וגב הארון העשוי מזונית, אינם ליקויים חמורים. העובדה כי התובעים רכשו שני ארונות נוספים מהנתבעת, בסכום כסף בלתי-מבוטל, לאחר התקנת ארון חדר הילדים, מלמדת, כי אף לדידם, אין הליקויים בארון זה מהווים הפרה יסודית את ההסכם לרכישתו, וכי היו בוחרים להתקשר בהסכם זה, חרף ליקויים אלה.

ב- ה"פ (מרכז) 50799-04-13 {עומר מוניר מחמוד ג'יוסי נ' עלי מוסטפא סלאמה, תק-מח 2015(3), 21908 (23.08.2015)} נקבע כי המועד לקיום חיוב הקונה בתשלום מס שבח לא נקבע בהסכם.

בנסיבות אלה קובע סעיף 41 לחוק החוזים:"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

בעניין משך הזמן הסביר לקיום החיוב נפסק:

"משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית-המשפט ולפי הקשרו של העניין (ע"א 192/80 גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ, פ"ד לו(3), 533, 538 (1982) (להלן: "עניין גדנסקי"; ע"א 611/80 צדקה נ' בן ארצי הכהן,פ"ד לז(4), 313, 318 (1983); ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3), 393 (1983) (להלן: "הלכת מפעלי ברוך"); ע"א 431/82 חסיד נ' פרזות, חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ, פ"ד לט(4), 451 (1985); ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.04.97) (להלן: "עניין מראות יפו")).

כאמור, לא נקבע בהסכם מועד לתשלום מס שבח על-ידי המערער. לפיכך יש ללמוד על משך הזמן הסביר לביצוע החיוב מנסיבות המקרה שלפנינו. ראשית, בחינת ההסכם כולו מראה כי הצדדים נתנו דעתם על נושא קביעת מועד ביצוע חיובים כאשר היה מדובר בחיובים עיקריים. כך קבעו הצדדים כי תשלום המחיר המוסכם למשיבים והעברת החזקה בחלקה לידי המשלם יתבצעו במועד חתימת ההסכם. הצדדים התייחסו מפורשות בהסכם למס השבח, ולא מצאו לנכון לקבוע בהסכם מועד לביצועו או להצמיד את חובת תשלומו למועד הקבוע בחוק. לפיכך אין זה מובן מאליו שאכן זהו המועד הסביר, בנסיבות העניין."

אף בהסכם נשוא המחלוקת לא נקבע מועד לתשלום מס השבח על-ידי הקונה. הקונה לא נדרש לשלם את מס השבח לפני דיווח המוכרת או יורשיה על העסקה, זאת עשו רק בשנת 1987. אין כאמור פניה בכתב של המוכרת או יורשיה לקונה או ליורשיו ממועד הסמוך למועד הדיווח על העסקה לרשויות המס. הפניה הראשונה בכתב נעשתה במכתב ב"כ המבקשים למשיבים מיום 09.08.2012. עוד נקבע:

"26. בין אם נראה את מועד דיווח המוכרת או המבקשים על העסקה בשנת 1987 ואפילו אם נראה את מועד הפניה הראשונה של ב"כ המבקשים למשיבים ודרישתו לתשלום מס השבח כמועד לקיום חיובי הקונה כלפי המוכרת בעניין זה, המשיבים לא שילמו את חוב מס השבח כלל עד היום. בכך הפרו הקונה ויורשיו את החוזה. נראה שאין מחלוקת של ממש בין הצדדים בעניין זה.

27. במכתב ב"כ המבקשים למשיבים מיום 09.08.2012 ניתנה למשיבים ארכה בת 15 ימים לקיום התחייבות הקונה לשלם את המסים. במצב דברים זה מתייתר הצורך להכריע בשאלה האם הפרת החוזה על-ידי הקונה והמשיבים היתה הפרה יסודית או לא יסודית בהתאם לאבחנה הקבועה בעניין זה בסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות)...

28. אעיר כי באשר המבקשים לא נקטו כל פעולה ביחס להפרה במשך שנים רבות ממילא הפכה ההפרה ללא יסודית. בעניין זה נפסק:
"הפרת חוזה אינה מביאה לביטול החוזה מאליו עקב הפרתו, ועל הנפגע להפעיל את זכות הביטול באופן אקטיבי (ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, 119 (1991); ע"א 288/81 קרן תורה ועבודה נ' אגודת בית כנסת שנת הניצחון עולי אירן, פ"ד לח(4) 533, 539 (1984)). אף ייתכנו מקרים בהם ניתן יהא להסיק מאי-ביטול החוזה תוך זמן סביר לאחר ההפרה, כי הנפגע בחר בקיום החוזה (ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, 51 (1993)). ייתכנו מקרים בהם התנהגותו של הצד הנפגע וחוסר המעש מצידו יהפכו תניה יסודית לתניה לא יסודית שהפרתה מצריכה משלוח הודעת ביטול (ראו דעתו של השופט אנגלרד ב- ע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1), 402 (1999))".

ראו: ע"א 10489/09 א. נץ בע"מ נ' אלוף ניהול ואחזקות, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.09.11), פסקה 35 לפסק-דינו של כב' השופט עמית; ע"א 7021/12 שיכון דיירים בע"מ נ' ימיני, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.03.14), פסקה 22 לפסק-דינו של כב' השופט זילברטל (להלן: פסק-הדין בעניין שיכון דיירים").

29. בנסיבות העניין ולאור התנהגות המוכרת והמבקשים וחוסר המעש המתמשך מצדם, הפכה ההפרה אפילו היתה הפרה יסודית, להפרה לא יסודית של ההסכם.

במצב דברים זה חל סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות)...

30. במתן הארכה התגברו המבקשים על החשש שמא בחלוף הזמן ממועד גילוי ההפרה על ידם ועד מועד משלוח מכתבם למשיבים איבדו המבקשים את כוח הביטול. זאת על-פי הלכת החידוש. ראו לעניין הלכת החידוש והביקורת על היקף תחולתה: גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – תרופות - לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), 605-601 (2009). המבקשים שימרו את כוחם לבטל את ההסכם ואין גם לומר כי תביעתם התיישנה. המדובר בתביעה במקרקעין מוסדרים שתקופת ההתיישנות הרלוונטית לגביה היא 25 שנים.

31. על-פי הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות) ולצורך בחינת זכות המבקשים לבטל את החוזה לבטח לא ניתן לומר שהחוזה קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. זאת באשר התחייבות הקונה והמשיבים אחריו לשלם את מס השבח החל על העסקה לא קוימה כלל עד היום.

32. בהקשר זה שונה העניין שלפני מנסיבות פסקי-הדין אליהם הפנה ב"כ המשיבים בסיכומיו, פסק-הדין בעניין נסאר ופסק-דינו של כב' השופט שוחט ב- ה"פ (ת"א) 1396/09 שניאור נ' דורון, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.10.2009). בנסיבות שנדונו בשני פסקי-דין אלה שולם מס השבח על-ידי הצד שהתחייב בחוזה לשלמו, אם כי באיחור, בשונה מהקונה והמשיבים שכלל לא שילמו את מס השבח עד היום."

ב- ה"פ (מרכז) 25905-12-14 {רפאל לביא נ' אורקי בניה שרותים והשקעות בע"מ, תק-מח 2015(3), 8441 (23.07.2015)} נדונה הסוגיה האם ביטול הסכם הביטול הוא כדין?

בהתאם לסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות), כל מעשה או מחדל בניגוד להוראות חוזה מהווים הפרתו, כאשר קיימת הבחנה בין סוגי הפרות בהתאם ליסודיות ההפרה.

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) קובע כי הפרה יסודית הינה הפרה אשר מן החוזה עצמו עולה שכוונת הצדדים היתה לראות בה כהפרה יסודית, או לחילופין, הפרה שניתן להסיק לגביה באופן אובייקטיבי כי אדם סביר בנעליו של הנפגע היה בוחר שלא להתקשר בחוזה מלכתחילה (דהיינו, אילו יכול היה לצפות מראש את ההפרה והשלכותיה). הפרה שאיננה יסודית הינה, איפוא, כל הפרה של החוזה שאיננה בגדר הפרה יסודית.

השפעת ההבחנה האמורה הינה ביחס לדרך ביטול החוזה, שכן על-פי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), במקרים בהם מדובר בהפרה יסודית, זכאי הנפגע ממנה לבטל את החוזה לאלתר, וללא צורך במתן התראה קודמת. ככל שההפרה איננה יסודית, על הנפגע לתת תחילה ארכה למפר, לתיקון הפרתו, ורק ככל שההפרה מוסיפה להתקיים בחלוף זמן סביר ממועד הארכה, ובכפוף למבחן הצדק, קמה זכאותו של הנפגע לביטול החוזה בעקבותיה.

בעניין זה, ההפרה בגינה ביטל לביא את הסכם הביטול הינה אי-קבלת התמורה החוזית הקבועה במסגרתו, קרי את סכום ההשבה, מן החברה. דעת בית-המשפט היא כי מדובר בהפרה יסודית, וניתן אף לקבוע היסודית ביותר, של הסכם הביטול. הסכם הביטול איננו קובע מפורשות כי הפרת התחייבות זו תהווה הפרה יסודית, ועל-כן אין לפנינו הפרה יסודית מוסכמת. יחד-עם-זאת, סבור בית-המשפט כי לפנינו הפרה יסודית מסתברת, לאור המבחן האובייקטיבי הקבוע בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות), שכן לא ניתן להניח שאדם סביר היה מוותר על זכותו לקבלת דירה, אשר את התשלום בגינה העביר למוכר מבעוד מועד, מבלי שהצד השני יקיים התחייבותו. בבחינת הפרה יסודית מסתברת יש לבחון גם את נסיבות העניין (ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.11.05), פסקה 13 לפסק-דינה של השופטת ארבל, כאשר במקרה שבפני הסכם הביטול, אשר השתרע על עמוד אחד כלל 5 סעיפים בלבד, שכל מהותם הינה בקביעת ביטול חוזה המכר ובפיצוי המוסכם אשר יינתן ללביא בתוך 30 חודשים בגין הנזקים שנגרמו לו בעקבות ביטול זה. אי-העברת הפיצוי המוסכם חותר, הלכה למעשה, תחת הבסיס העסקי לקיומו של הסכם הביטול ולתועלת שהוא נועד להסב ללביא, שכן אף כי לביא קיים את חלקו בהסכם, והשיב לחברה את זכותו בדירה, נותר הוא בלא כל תמורה (ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' מרקור, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.10.13), פסקה 25 לפסק-דינו של השופט זילברטל; ת"א (מרכז) 6454-08-07 קרני נ' סיגד להשקעות ובניין בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.09), פסקה 100 לפסק-דינו של השופט סטולר). לפיכך, בית-המשפט הגיע לכלל דעה כי הפרת הסכם הביטול על-ידי החברה הינה הפרה יסודית.

הפרת הסכם הביטול באופן יסודי הקנתה ללביא את הכוח לבטלו לאלתר וללא כל צורך במתן אורכה לחברה, בכפוף לאמור בסעיף 8 לחוק החוזים (התרופות).

בעניין זה נשאלת השאלה האם הודעת הביטול נמסרה על-ידי לביא במסגרת הזמן הסביר?

בהתחשב בנסיבותיו של המקרה דנן, סבור בית-המשפט כי התשובה לכך הינה חיובית. הלכה היא כי אמת-המידה לקביעת הזמן הסביר איננה מובנית ונוקשה, אלא היא נקבעת ומעוצבת בהתאם לנסיבותיו הייחודיות של כל מקרה ומקרה, בשים-לב לטיב החוזה המופר, ולהתנהגות הצדדים לו (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.08.02), פסקה 6 לפסק-דינו של השופט ברק; ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.05.11), פסקה 15 לפסק-דינו של השופט ריבלין). על אף שחלפו כ- 11 חודשים בין מועד ההפרה, בו הפיצוי המוסכם אמור היה להיות מועבר ללביא, לבין מועד מסירת הודעת הביטול, לא שקט לביא על שמריו וקיים פגישות בניסיון להוביל לקיום ההסכם. עניין זה נלמד מעדות בנו של לביא, חיים לביא (להלן: "חיים"), בעל מניות בחברה (אשר נוכח גילו המתקדם וריתוקו לכיסא גלגלים של אביו העיד מטעמו) אשר אותה מצא בית-המשפט כאמינה וסדורה לכל אורכה.

רק שמנוכח לביא כי אין בכוונת החברה לתקן את ההפרה, מסר את הודעת הביטול. בנסיבות אלו, בית-המשפט אינו סבור כי יש להקיש מניסיונותיו לשכנוע החברה לפעול לקיום התחייבויותיה כדי להוביל למסקנה כי הודעת הביטול חרגה מן הזמן הסביר. אדרבא, בנסיבות עניין זה, ראוי לביא דווקא לשבח על כי נמנע מלהזדרז ולבטל את ההסכם ותחת זאת ניסה קודם להסדיר עניינו עם הצד שכנגד.

מסקנת בית-המשפט מן האמור הינה כי החברה הפרה את הסכם הביטול באופן יסודי, וכי לביא שיגר הודעת ביטול ההסכם בעקבות זאת, בתוך פרק זמן סביר מעת ההפרה.

ב- ת"א (ת"א) 7454-06-13 {יצחק גרילק נ' אסתר דרויש, תק-של 2015(3), 23687 (13.07.2015)} נקבע כי גם אם יש ספק בדבר היות ההפרה הנדונה הפרה יסודית, הרי שיש להחיל בעניין זה את הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות).

לטענת התובעים שלחו לנתבעת מכתבי התראה המתייחסים לכוונתה להעביר את זכות השכירות. בית-משפט קבע:

"32. עיון בנספח ז', מכתבו של ב"כ התובעים לנתבעת מיום 17.04.12, מעלה כי התובעים אכן מודיעים לה כי הם מתנגדים נחרצות לכך שהמושכר יושכר בשכירות-משנה ואף מתרים בה כי היה ותעשה כן תוגש נגדה תביעת פינוי ללא התראה נוספת, אולם עיון בנספח ח' מעלה תשובה מהירה של ב"כ הנתבעת מיום 23.04.12, הקובל כנגד ניסיונותיהם החוזרים של התובעים לגרום לפינוי המושכר, ומשיב כי הנתבעת תפעל אך ורק בהתאם לחוזה השכירות.

מכל מקום די בחלופת מכתבים זו כדי לעמוד בתנאי סעיף 7(ב) לחוק החוזים שכן התובעים התרו בנתבעת ואף דרשו ממנה לדבוק בהוראות הסכם השכירות.

33. מוסיפים התובעים ומשיבים בעניין זה כי בכל מקרה עומדת להם כתוצאת הפרת סעיף 5 להסכם השכירות גם העילה הקבועה בסעיף 131(6) לחוק {הגנת הדייר}, הקובעת עילת פינוי מקום ש:"הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת-המשנה ריווח בלתי-הוגן בשים-לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;".

34. טענה זו אין בידי לקבל.

יפים לעניין זה דבריו של בר אופיר לפיהם:

"בעל בית הטוען להפרת תנאי בחוזה השכירות, האוסר על השכרת-משנה, עליו נטל ההוכחה של טענה זו (ע"א 488/63 רואימי נ' מוג'לובסקי, פ"ד יח(1), 529 (1964)). כלומר: עליו להוכיח כי הקשר שנוצר בין הדייר הראשי לבין דייר-המשנה נחשב בעיני החוק דווקא בתור קשר של שכירות. השם שצדדים אלה נתנו לעסקה שביניהם איננו קובע כל עיקר. והתכלית האמיתית שלה התכוונו, היא הקובעת לצורך בירור מהותו של הקשר נוצר ביניהם. השאלה המכרעת היא אם הם התכוונו ליצור קשר של שכירות או שמא נוצר קשר הנושא אופי אחר."
(בר אופיר, 60)

בענייננו הבעתי כבר דעתי כי בין הנתבעת לדרינק פוינט התגבשה שותפות וכי לשם כך גם נכרת הסכם הניהול. אין ביחסים אלה דבר וחצי דבר עם השכרת-משנה. משכך אין גם רלוונטיות לסעיף 131(6) לחוק (הגנת הדייר).

35. מכל מקום ואם לחזור לתנאי השלישי שעל התובעים להוכיח על-מנת שתתגבש עילה לפינוי הנתבעת מן המושכר בשל מתן הרשות לאחר להשתמש בו, דומה כי שני הצדדים נתפסו כדי טעות.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק ב- ע"א 121/84 יעל בר עקיבא מוזס נ' אלף, יוד, בית, דלת (א.ב.י.ד) בע"מ, פ"ד לח(4), 673 (1985), לפיהם:

"... חוסר ה"תוקף" של הוראת סעיף 10 לחוזה (תניה גורפת- כ.ה) הוא אך זאת, שאין ההוראה מצליחה להפוך הפרות שאינן יסודיות להפרות יסודיות. לכל דבר ועניין אחר ההוראה ממשיכה לעמוד בתוקפה. מכיוון שכך, היא ממשיכה לעמוד בתוקפה גם לעניין סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, המציג את הדרישה, כי החוזה יקבע במפורש, שהפרת תנאי מתנאיו מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי. ודוק: סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר אינו דורש, כי תהא בחוזה הוראה מפורשת, לפיה הפרה מזכה את בעל הבית בביטול החוזה. כל שנדרש על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא, שתהא בחוזה הוראה, לפיה אי-קיום תנאי מתנאי השכירות מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי. הוראה כזו מצויה גם מצויה בסעיף 10 לחוזה, והריהי תקפה ותופסת. זאת ועוד: אפילו היינו מפרשים את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר כדורשת הוראה מפורשת, לפיה הפרת תנאי מתנאי החוזה תעניק לבעל הבית זכות לבטל את החוזה, ואפילו היתה בחוזה הוראה גורפת בעניין זה, גם אז לא היתה השפעתו של סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) בראיית הוראה כזו כלא קיימת. נראה לי, כי בהנחות אלה - שהן הנוחות ביותר לחברי הנכבד - עלינו לפרש את סעיף הגריפה, כאילו נאמר בו, שבעל הבית יהא רשאי לבטל את החוזה לאחר מתן ארכה. נראה לי כי זהו פועלו היחיד של סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות). ההוראה "החדשה" הזאת, לפיה לבעל הבית שמורה הזכות, לאחר מתן ארכה, לתבוע ביטול החוזה, מקיימת, לדעתי, את הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. נמצא כי אף לפי אפשרות זו אין ההוראה הגורפת בטלה ומבוטלת, ואין לראותה כאילו לא נכתבה כלל..."

עולה איפוא מן האמור כי די בהוראות סעיפים 1 ו- 10 להסכם השכירות כדי לעמוד בתנאי לפיו הסכם השכירות מקנה לבעלים את הזכות לתבוע פינוי מקום שהופרה בו אחת מהוראותיו.

36. משהגענו כדי כך עולה כי הנתבעת הפרה את הוראת סעיף 5 להסכם השכירות באופן המקים לתובעים עילה לפינויה מן המושכר."

ב- תא"מ (ת"א) 21312-05-12 {אקוטק מיחזור בע"מ נ' דוד קלימי מנשה, תק-של 2015(2), 104114 (21.06.2015)} התובעת מבקשת להסתמך על סעיף 7(א) לחוק, לפיו "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית". מאחר שלגרסת התובעת לא פעלו הנתבעים כלל לפי ההסכם בין הצדדים הן בכך שלא ייבאו את המכונה לישראל והן משום שלא המציאו לידי הנתבעים שרטוטים ותכניות, הרי שמדובר בהפרה יסודית. מסיבה זו זכאית התובעת לבטל את החוזה ולדרוש את השבת הכספים ששולמו לנתבעים.
אלא שאין לקרוא את סעיף 7(א) במנותק מסעיף 8 לחוק הדן ב"דרך הביטול".

בנסיבות המקרה בית-המשפט נוכח כי למרות שמועד האספקה של המכונה על-ידי הנתבעים תוכנן לפי ההסכם לחודש מאי 2011, המתינה התובעת במשך כ - 6 חודשים מבלי שנשלחה לנתבעים כל הודעה או דרישה בנושא זה.

ב- ת"א (חי') 4882-02-10 {ג'ייסון גרינבאום נ' גרמן (גבריאל) כהן, תק-של 2015(2), 101585 (18.06.2015)} נדונה מהי משמעות ההפרה - האם ניתן לבטל ההסכם?

סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית". אי-ביצוע התיקונים במלואם הוא כאמור הפרה יסודית של תנאי ההסכם ולפיכך זכאי התובע לבטל את הסכם השכירות כפי שאכן עשה.

הנתבע טען כי ביקש לבצע את התיקונים האמורים ואף תיקן את המקרן פעם אחת, ביצע תיקוני חשמל וכן ביצע תיקוני אלומיניום בידי בעל מקצוע מטעמו (ראה סעיפים 19-24 לנ/2). הנתבע אף טען כי ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים והגיע בצוותא עם שכן בבניין, על-מנת להיווכח מהם הנזקים אשר יש לתקן, ברם התובע הצהיר בפניהם כי אין כלל בעיות בדירה, כך לטענת הנתבע. אלא שהטענות הללו נסתרות אל מול מכתבי ההתראה אשר הציג התובע ואשר נשלחו אל הנתבע ומתריעים בפניו כי עליו לתקן את הנדרש, לאחר פניות חוזרות ונשנות מעם התובע (ראה נספח ב' לת/1). עדותו של התובע בעניין זה הותירה רושם מהימן וממנה עולה ברורות כי עזב את דירת הנתבע רק לאחר שנואש מלגרום לנתבע לתקן את הטעון תיקון בה (ראה עמ' 13 שורות 1-9 לפרוטוקול). זאת בניגוד לעדות איש האלומיניום מטעמו של הנתבע, אשר הובא לעדות על-מנת לתמוך בטענה כי הנתבע ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים בדירה. כאשר עומת העד עם ממצאי חוות-דעת מומחה בית-המשפט, טען "אולי כאשר אני הייתי לא היה נזק. אם אתה מזמין אותי כבעל מקצוע לתקן, אני מתקן אני לא יודע מה קורה לאחר-מכן" (ראה עמ' 7 שורות 15-16 לפרוטוקול). כאשר מקשים על איש האלומיניום, מר אידריס, הוא משיב "אני לא יודע על מה אתה מדבר ולא ראיתי שום דבר" (ראה עמ' 7 שורה 20 לפרוטוקול).

לזאת יש לצרף את העובדה כי התובע עבר מדירת הנתבע לדירה המצויה בסמיכות מקום לדירת הנתבע, כמעט באותו הגודל ואף שכר הדירה דומה (ראה נספח ו' לת/1). הדבר מעיד על כך כי לא היתה כוונת אמת מאחורי טענות הנתבע כי ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים בדירתו וכי היתה זו הסיבה היחידה אשר בשלה נאלץ התובע לבטל את הסכם השכירות בין הצדדים.

ב- ת"א (חי') 30994-07-12 {יוכבד לוי נ' מיכל שמחה חייט, תק-של 2015(1), 120138 (29.03.2015)} לאחר שבית-המשפט עיין בסיכומי הצדדים ובחן אותם על רקע חומר הראיות שהוגש, הגיע למסקנה כדקלמן:

"סעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 קובע כי על הקונה או מזמין העבודה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן פגם שנתגלה בעבודה או בשירות שניתן על ידו. מתן הזדמנות כאמור עוגן גם בחוקים נוספים כגון סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 28 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, וסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. זכות זו קיבלה גושפנקא גם בפסיקת בית-המשפט העליון (ראה ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2), 858 (1996)), ואף נקבע כי המדובר במתן הזדמנות אמיתית ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ (ראה 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.05).

15. בענייננו לא שוכנעתי כי הנתבעת קיבלה הזדמנות נאותה לבצע את התיקונים, שכן הטענה שלפיה היא מעולם לא קיבלה לידיה את חוות-הדעת מטעם התובעת, וכי על קיומה של חוות-דעת זו, נודע לה לראשונה עם קבלת כתב התביעה, לא נסתרה על-ידי התובעת. גם סמיכות הזמנים בין מועד עריכת חוות-הדעת הנ"ל (10.05.12) לבין מועד הגשת התביעה (17.07.12) מצדדת בטענתה הנ"ל, וזאת בהעדר ראיה פוזיטיבית מטעם התובעת על המצאה כאמור.

16. למרות-זאת, לא שוכנעתי כי בנסיבות המקרה שבפנינו, יהא זה נכון לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים, וזאת בשל משבר האמון בין הצדדים, אשר נוצר, בין היתר, עקב המחלוקת הנסובה ביניהם בעניין הסדרת היתר הבניה, ואשר גררה לדברי התובעת, הגשת כתב אישום נגדה ובקשה לצו הריסה של חדר הממ"ד."

ב- ת"א (פ"ת) 11238-02-12 {משה חתוכה נ' מאיר יצחק פורגס ז"ל, תק-של 2015(1), 42764 (03.02.2015)} לפי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות), הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

במקרה דנן, במועד בו נשלח מכתב הביטול, ההפרה עדיין לא היתה יסודית, אלא של כמה ימי איחור בלבד, ועל-כן היה על הנתבעים לשלוח לתובע מכתב התראה, כי אם לא יתחייב לספק את העבודות בשלמותן, לרבות התיקונים הנדרשים, תוך כשלושה שבועות ממועד המכתב, יבטלו את ההסכם. מכתב התראה כזה היה מעמיד את התובע בפני הברירה, להודיע כי לא יוכל להשלים את העבודות בארכה שניתנה לו, ואז היו הנתבעים חופשיים לבטל את ההסכם ולהתקשר עם קבלן אחר, או להתחייב לבצע את ההשלמות והתיקונים בתוך הארכה שניתנה.

ברם, הנתבעים הזדרזו לבטל את ההסכם עם התובע בטרם הפכה ההפרה ליסודית, וזאת לאחר שכבר ב- 26.08.11, יום לאחר ביקורם הראשון במסגריה, פנו לקבלן אחר וביצעו הזמנה שבה נעשו שינויים משמעותיים במפרט ההזמנה, כאמור לעיל, וסיכמו סופית עם הקבלן האחר את ביצועה ב- 31.08.11, לאחר משלוח מכתב הביטול.

יוער, כי ההזמנה מהקבלן החלופי בוצעה תוך שלושה שבועות עד חודש ממועד ההזמנה, לפי עדות אלבז, כך שאילו היו הנתבעים נותנים לתובע ארכה של שלושה שבועות במכתב ההתראה, היו מקבלים את העבודות המוגמרות באותו זמן שקיבלו אותן מהקבלן החלופי, כך שלא נחסך כל זמן משמעותי עקב ביטול ההסכם עם התובע.

הנתבעים היו יכולים לצפות כי משלוח מכתב הביטול באופן מיידי, ללא מתן אפשרות לתובע לתקן את הליקויים ולהשלים את העבודות תוך זמן סביר, בו ההפרה עדיין לא תהיה יסודית, תגרום לו נזקים בדמות ההוצאות שהוציא עבור רכישת חומרי גלם לצורך ביצוע ההזמנה, ואובדן שעות העבודה הרבות שהשקיע עד כה, וכן תמנע ממנו את הרווח הקבלני שהיה צפוי לו בהתאם להסכם.

כאמור לעיל, מדובר בהזמנות בהיקף כולל של כ- 64,000 ש"ח, וגם לנוכח גובה הנזק הצפוי לתובע כתוצאה מביטולו, לא היה זה סביר לבטל הסכם בהיקף כספי כזה במחי יד, מבלי לתת למפר התראה לפני ביטול והזדמנות לתיקון ההפרה תוך זמן סביר.

נראה לבית-המשפט כי התובע צודק בטענתו, שאילו היו הנתבעים משלמים מקדמה משמעותית של כמה עשרות אלפי ש"ח, לא היו נחפזים כל כך לבטל את ההסכם, כפי שעשו לאחר ששילמו מקדמה נמוכה של 4,000 ש"ח שהיא פחות מ- 10% ממחיר העבודות, תוך ביצוע "מקצה שיפורים" במפרט ההזמנה אצל הקבלן החלופי.

מאחר ששני הצדדים התרשלו והפרו את חובותיהם החוזיות זה כלפי זה, התובע בכך שאיחר בהזמנת החומרים מהספקים ובביצוע העבודות למרות שידע את חשיבות העניין, והנתבעים בכך שביטלו את ההסכם בטרם הפכה ההפרה ליסודית, בלי לתת לתובע הזדמנות סבירה להשלמת העבודות, התנהגות המהווה הפרה יסודית של ההסכם, בית-המשפט סבור שיש להחיל את דוקטרינת האשם החוזי התורם, ולחלק את הנזק שנגרם עקב ביטול ההסכם על-ידי הנתבעים בין שני הצדדים.
בית-המשפט אינו רואה מקום לקזז מהפיצוי לתובע את עלות ההזמנה החלופית שהזמינו הנתבעים מקבלן אחר, הן משום שהוכח כי מדובר בהזמנה במפרט אחר, הן משום שהנתבעים הם שבחרו להתקשר עם אותו קבלן שעה שהתובע יכול היה לסיים את העבודות בערך באותו פרק זמן שקיבלו אותן מהקבלן האחר, כך שאין מדובר בפעולה של הקטנת נזק, והן משום שהביטול לא נעשה כדין.

הנזק שנגרם לתובע כולל הן את רכיבי ההזמנות שנרכשו ונעשה בהם שימוש והעבודה שהושקעה, והן את מניעת הרווחים הצפויים.

יש להתחשב בכך שחלק מהחומרים שנועדו לביצוע העבודות לא נרכשו על-ידי התובע אלא היו במלאי המוחזק בעסקו, והתובע לא החל להשתמש בהם (מנועים, רשתות, פרזולים) או שביטל את הזמנתם ללא שנגרם לו נזק (זגוגיות). מוצרים אחרים נותרו כחומר גלם שניתן יהיה להשתמש בו לעבודות אחרות (תריסי גלילה). על-פי ההזמנות שצורפו (נספח ד') והבהרות התובע לגבי המוצרים שאינם קשורים להזמנה, ההוצאה שהוציא התובע מכיסו לצורך רכישת חומרי גלם ייחודיים להזמנה, ועשה בהם שימוש ליצירת מסגרות ייחודיות בצבען ומידותיהן, שנותרו למעצבה, עמד על 11,000 ש"ח (לא כולל מע"מ). בית-המשפט חייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום זה בצירוף הפסד שעות עבודה וחומרים שהשתמש בהם מתוך המלאי העסקי שלו, וחלק קטן מהרווח הצפוי, אותם מעמיד בית-המשפט על סך כולל של 18,000 ש"ח נוספים.

הסכום המתקבל הוא 29,000 ש"ח, שהוא פחות ממחצית סכום ההזמנות (שעמד על כ- 64,000 ש"ח).

ב- ת"ק (ב"ש) 17620-09-14 {אלדד אוחנה נ' מיכאל באזוב, תק-של 2015(1), 77327 (19.01.2015)} השוכרים לא נתנו למשכיר הזדמנות לחזור בו מההפרה הנטענת על ידם (הפרה שלא הוכחה, שכן לא הוכח מה באמת סוכם בין הצדדים), ולקיים את ההסכם.

אותה התחייבות שלא בוצעה לטענת השוכרים היתה - צביעת הדלתות והחלפת הברזים (פרוטוקול עמ' 1 שורה 8 - 9). בית-המשפט קבע כי הפרת התחייבות זו, ככל שאכן היתה, אינה מהווה הפרה יסודית של ההסכם ובנסיבות אלו מפנה בית-המשפט לסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), לפיו היה על השוכרים לאפשר למשכיר לתקן את ההפרה הנטענת.