משק חקלאי בראי דיני המשפחה - דין, הלכה ומעשה
הפרקים שבספר:
פירוק השיתוף בנחלה חקלאית
כאשר הזכויות אינן רשומות על-שם בעלי הדין ברשות מקרקעי ישראל ואין בידם אף הסכם מכר חתום, אין דיווח לרשויות המס, לא שולמו מיסים ואגרות הנדרשים להעברת זכויות והמוכר אינו בחיים לאמת טענות בעלי הדין, הרי שבעל הדין הם אינם בעלים פורמליים של זכויות השימוש בנחלה או המשק ומדובר במהלך שיש להסדירו מול רשות מקרקעי ישראל {דברי בית-המשפט ב- תמ"ש (נצ') 32491-05-10 ר' ב' נ' א' ב', תק-מש 2014(3), 430 (2014) כפי שיובא להלן בהרחבה}.מתן החלטה שיפוטית, המורה על השלמת רישום הזכויות ומכירת המשק לצד ג', לא בטוח שהיא כלל ברת-ביצוע והיא עלולה לגרום לבעלי הדין לנזק כלכלי משמעותי ורב.
לעומת-זאת, דחיה של אפשרות המכירה לצד ג' או לחילופין ביצוע התמחרות בין בעלי הדין, ביחס למשק, הינה אפשרית ויכולה להביא הן לסיום כולל של אופן עריכת הסדר איזון המשאבים והן לחיסכון של סכומי כסף גבוהים מאוד לרבות שקילת הסדר מתאים מול רשות מקרקעי ישראל לעניין דמי ההסכמה הנדרשים לשם השלמת רישום הזכויות על-שמם של הצדדים.
כך או אחרת, מקום שאפילו חוזה רכישה בכתב ביחס למשק אין בידי בעלי הדין וסוגיית רישום והסדרת הזכויות על-שמם כה מורכבת, נשמט הבסיס, בשלב זה, ליתן צו שיפוטי המורה על פירוק השיתוף במשק באופן שיימכר לצד ג'.
כך גם ברור, שאין מקום למנות בשלב זה את באי-כוחם של בעלי הדין ככונסי נכסים ביחס למשק לצרכי מימושו ומכירתו לצד ג'.
הדרך הראויה והמעשית היחידה לסיים את השיתוף בנחלה החקלאית שזכויות הצדדים כלל לא נרשמו או הוסדרו לגביה, תהיה איפוא אחת מאלה: או המשך שיתוף ואי-פירוק עד להשלמת רישום הזכויות על-שם הצדדים או מימוש זכות קדימה באמצעות התמחרות בין הצדדים {עוד קודם רישום הזכויות}.
יוער כי פסיקת בתי-המשפט לענייני משפחה לא ראתה להבחין בין זכות בעלות, חכירה או בר-רשות במקרקעין במגזר החקלאי {ראה למשל תמ"ש (ת"א) 11430-98 ק' ו' נ' ק' א', פורסם באתר האינטרנט נבו (19.01.05)}.
יחד-עם-זאת, כאשר עסקינן בעתירה לפירוק שיתוף זכויות בנחלה, ישנו מגוון של שיקולים ופרמטרים שמשפיעים על טיב ההכרעה. נחלה אינה זהה לדירת מגורים, באשר היא כוללת זכויות רכושיות, כלכליות וקרקעיות נוספות שאינן מתקיימות ביחס לדירת או בית מגורים רגיל, במשק החקלאי, מעבר לבית מגורים אחד, עשויות להיות אדמות שמוחכרות או מעובדות או משמשות לעסקו של מי מבעלי הדין, קיימת בחלק מהיישובים זכות למינוי "בן ממשיך". שווי נחלה עשוי להשתנות באופן קיצוני במקרה של פיצולה לשני מגרשים, עלויות מיסים והיטלים, מגבלות החלטות מנהל וגורמים מיישבים וכיוצא בזה {תמ"ש (תמ"ש (טב') 28810-09-12 ש' א' נ' מ' א', פורסם באתר האינטרנט נבו (27.03.12)}.
ברם נשאלת השאלה האם ניתן וראוי להורות "על איזון משאבים חלקי" בנכסי בעלי הדין, במקרה שבו השיתוף בנחלה יימשך ואף אחד מבעלי הדין לא יממש זכות קדימה?
סבורים אנו, כי במקרה זה, ישנו משקל רב לשאלת אופן ביצוע פירוק השיתוף בנחלה וקשירת פירוק השיתוף לשאלת איזון המשאבים הכוללת, שכן בנחלה נעשה ויכול להיעשות גם בעתיד שימוש הדדי על-ידי בעלי הדין ושימוש זה משפיע באופן משמעותי גם על שווי העסקים ועל איזון משאבים כולל.
מטעמים אלה, יראה בית-המשפט לנכון למנות מומחה בתחום שמאות מקרקעין ומיטלטלין במגזר החקלאי, על-מנת לאמוד את שווי השימוש במקרקעין ואת העלויות הכרוכות בפירוק המבנים והתשתיות שהקים בעל דין על חלקה בנחלה והעתקתם לאתר חילופי.
ברור הוא, שאם הנחלה היתה נמכרת כמות שהיא כעת {או בעתיד} לצד ג', עסקו של בעל הדין עלול להיפגע קשות בשל מהלך זה, אשר ידרוש ממנו להעתקי העסק לאתר חילופי. מנגד הותרת המצב על כנו {איזון ביתר נכסי הצדדים והמשך שיתוף בשימוש בנחלה}, מסב נזק לבעל הדין שלא יכול ליהנות מקניינו באופן מיטבי.
זאת ועוד. מכירת זכויותיו של בעל דין פלוני בנחלה לבעל דין אלמוני או לצד ג', מצריכה התחשבות בעלויות הכרוכות בהעתקת עסקו של פלוני לאתר אחר {ככל שיהא בכך צורך}.
נדגיש כי כאשר כלל לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בנחלה באמצעות מכירתה לצד ג', יש לבחון אפשרות פירוק השיתוף באמצעות מימוש זכות קדימה בנחלה על-ידי מי מהצדדים וככל שלא יממשו הצדדים זכות הקדימה, ייערך איפוא הסדר איזון משאבים חלקי, ללא מכירת הזכויות בנחלה ו/או אז, יהיה מקום להידרש לשאלת דמי השימוש כל עוד השיתוף נמשך.