דמי ניהול בהתחדשות עירונית

1. הקדמה
מטרת פרק זה, הינה להציג סוגיה שלא תמיד זוכה לדגש במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית במסגרת הריסה ובניה מחדש.

המטרה, להציג את דרך ההגנה המקסימאלית לבעלי הנכסים המתקשרים בעסקה מסוג פינוי/בינוי ו/או תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש בכל הקשור לתשלום ועד בית ו/או דמי הניהול העתידיים בבניין החדש במטרה לשמור על רמת תחזוקה בבית המשותף ברמה גבוהה.

רוצים דירת פאר במקום בקתה? בטרם תחליטו להיכנס לפרוייקט, המבוסס על תמ"א 38/פינוי-בינוי, כדאי שתבחנו מספר נקודות עיקריות בהסכם, באשר לגובה ואופן התשלום והשירותים שמציע היזם לאחר שהפרוייקט מגיע לשלב האחרון, כמה עשויים לעלות דמי הניהול? כיצד ניתן למזער או להימנע מעלויות אלו?

תכניות המבוססות על תמ"א 38 ופינוי-בינוי הינן תכניות להתחדשות עירונית, מדינת ישראל רואה בקידום התכניות מטרת על. יחד-עם-זאת, קיימות לא מעט בעיות על-מנת להוציא את התכניות לפועל.

תשלום דמי האחזקה בבית המשותף, הינו נושא מורכב בפני עצמו, קיים הבדל מהותי בין פרוייקטים של חיזוק ועיבוי לפרוייקטים במסלול הריסה. במסלול הריסה ובניה מחדש כמות בעלי הזכויות במצב הנוכחי לעומת המצב העתידי משתנה באופן מהותי ובדרך-כלל תיכנס חברת ניהול לצורך ניהול המבנה, מה שכמובן יטיל נטל כלכלי כבד ביותר על בעלי הזכויות הוותיקים, נטל שלא כל בעלי הזכויות יוכלו לעמוד בו ולכן יש ליצור את האיזון הנכון בין מיתחם מגורים איכותי לבין עלויות אחזקה מתאימות שבעלי הזכויות יכולים לעמוד בהם.

2. הצגת הבעיה
על-פי בדיקה שערך האיגוד לניהול בתים ומבנים בישראל - בכ- 60% מהבניינים המשותפים בישראל עלו דמי הניהול בכ- 20%.

את עלות האחזקה המדוייקת של כל אחד מהבניינים במסגרת פרוייקט של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, קשה לאמוד בשלב הראשון של הפרוייקט ולכן יש ליצור את האיזון הנכון בין מיתחם מגורים איכותי לבין עלויות אחזקה מתאימות שבעלי הזכויות יוכלו לעמוד בהם.

על-אף קבלת שידרוג מקצה לקצה באיכות חייו של בעל הזכויות בדירה החדשה שתיבנה בבניין החדש, עלות האחזקה המדוייקת אינה ידועה, ועל-כן יש לעשות מאמץ גדול ליצור איזון בין יצירת מיתחם מגורים ראוי ואיכותי לבין עלויות אחזקה נמוכות, זאת ועוד, מאחר ומרבית בעלי הזכויות ובמיוחד המבוגרים שבהם, שאינם מחזיקים את הדירה להשקעה, אינם מסוגלים לשלם דמי ניהול גבוהים בבניין החדש.

שכן בבסיס האמור, אנו מגיעים למסקנה כי בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, חובה לאמץ את אחת הגישות המוצעות שיבטיחו תחזוקה מסודרת למשך השנים הראשונות, לכל הפחות.

גודל הבניין החדש ומורכבותו וכן מספר בעלי הזכויות הקיימים לעומת המצב העתידי משתנים באופן מהותי ועלויות אחזקת הבניין החדש הכוללות מעלית, ניקיון, גינון ולובי מפואר, לועד הבית או לחברת ניהול יהיה גבוה יותר. בבניין משותף תשלום ועד הבית/ חברת הניהול נקבע אף הוא בהתאם לשטח הדירה והחלק היחסי ברכוש המשותף.

3. המצב בראי החקיקה
בפרק זה נציג את המצב החוקי הקיים הנוגע לנשיאה בהוצאות אחזקת הבית המשותף ונציג חלק מההשלכות החברתיות והכלכליות שיגרמו עקב אי-שינויו.

במסגרת מוסד הבית המשותף, חיים בעלי הזכויות במעין סוג של "מסגרת שיתופית", קהילה פנימית, אך בניגוד לחיי קהילה כגון קיבוץ, מדובר כאן על מערכת יחסים שלא מרצון. על בעלי הזכויות בבניין חלה מערכת כללים של הבית המשותף, שכוללת בין היתר, חובת השתתפות בהוצאות תחזוקתו.

הבית המשותף מוסדר במסגרת החוק והפסיקה. בשנת 1952, חוקקה מדינת ישראל את חוק בתים משותפים. חוק הבתים המשותפים משנת 1952 הוחלף על-ידי חוק בתים משותפים, התשכ"א‑1961 ולימים עם חקיקתו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שולבו הוראותיו של חוק הבתים המשותפים משנת 1961 בהוראותיו של פרק ו' לחוק המקרקעין.

כל בית משותף מתנהל בהתאם לתקנון שנקבע לו. במקרה שלא נערך תקנון מוסכם, מתנהל הבית על-פי התקנון המצוי כאמור בתוספת לחוק המקרקעין.

על-פי חוק המקרקעין בית משותף הינו בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. בכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שייך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. החוק מסדיר במסגרת התקנון המצוי את האפשרות לבצע תיקונים במסגרת הרכוש המשותף.

לכל דירה צמודים במסגרת הרכוש המשותף שטחים בעלי קיום משותף כגון חדרי מדרגות, מעליות וכו', כאשר הדירה עצמה היא העיקר והשטחים הצמודים טפלים לה, אך יחד-עם-זאת, קיימת תלות הדדית גדולה בין בעלי הזכויות לאור מנגנון השיתוף.

שיטת חלוקת דמי הוועד בין בעלי הדירות נקבעת בחוק או בתקנון ואילו שיעור דמי הוועד נקבעים באסיפה הכללית השנתית, ברוב רגיל. במקרה של חילוקי דעות מהותיים, מומלץ לבצע מדידה עדכנית של הדירות ובכך למעשה להימנע מחילוקי דעות.

מאחר שהרכוש המשותף אינו רכוש פרטי השייך לאדם אחד שיש לו אינטרס מיוחד לשמור עליו, יצר חוק המקרקעין את נציגות הבית המשותף או בשמה המוכר יותר ‑ ועד הבית.

משימתה של נציגות הבית המשותף, הינה ניהול העניינים המשותפים לבעלי היחידות בבית המשותף. נציגות הבית המשותף אמורה להיבחר באסיפה הכללית של בעלי הדירות ולפעול בהתאם לתקנון. היא זו שאמורה לתת מענה בכל עניין הנוגע לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות, למשל בהעסקת נותני השירותים השונים לבית המשותף ‑ גנן, צבעי וכדומה.

כאמור, נציגות הבית המשותף פועלת מכוחו של החוק אך היא נסמכת גם על תקנון הבית המשותף. לשם ניהול הבית המשותף ובמטרה ליצור דין ברור וודאות בין בעלי הזכויות, רשאים בעלי הדירות לערוך תקנון,שבו כלולים ומוגדרים החובות והזכויות של בעלי הדירות בינם לבין עצמם ואופן ניהול ואחזקת הרכוש המשותף.

על-פי המצב החוקי, בהתאם לחוק המקרקעין בנוסחו כיום, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

עוד קובע החוק, כי אחזקה תקינה משמעותה ‑ שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

אם-כן, נראה כי, השתתפות בהוצאות של הבית המשותף נועדו לכסות את כלל ההוצאות הדרושות לצורך אחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף בבניין, כאשר על כל בעל דירה חלה חובת ההשתתפות בהוצאות, כגון חשמל, ניקיון הבניין, תחזוקת המעלית, גינון, תיקון תקלות ובבניינים חדשים יותר, תחזוקת הבריכה, מציל, שומר וכיוצא בזה.

בנוסף נקבע בחוק, כי במקרים של בית מורכב, היינו משותף המכיל מספר מבנים/כניסות/אגפים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף שבכל מבנה/כניסה/אגף צמוד לדירות שבאותו מבנה, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד.

על-פי המצב החוקי, במקרה בו סבור בעל הדירה שהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף שנקבעו על-ידי ועד הבית בהסכמת רוב הדיירים הן גבוהות מדי, הוא אינו יכול להימנע מתשלום. אולם הוא יכול לנסות לשנות את המצב אם יצליח לשכנע את יתר הדיירים להקטין את הוצאות האחזקה והשירותים. אם לא הצליח הדייר לשכנע את יתר הדיירים, יישארו ההוצאות כפי שנקבעו על-ידי רוב הדיירים.

חשוב לזכור כי חוק המקרקעין אינו מטיל חובה לחסכון ובעלי הדירות יכולים לנהל את תקציב הבית המשותף באיזה תקציב שיבחרו ולאו דווקא בתקציב הנמוך.

משמסרבים בעלי דירות לשאת בהוצאות אחזקה עומדות לבעלי הדירות האחרים כמה חלופות לפעול נגדם: הראשונה - הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים, השניה - האגודה לתרבות הדיור.

4. אפשרויות ניהול בתים משותפים
במדינת ישראל כיום ישנם שניהסדרים עיקריים לניהול הבית המשותף: ההסדר הראשון הינו נציגותביתמשותף או במונח המוכר יותר "ועד הבית"; ההסדר השני הינו חברתניהולואחזקה, המוסדר גם הוא בפרק ו' של חוק המקרקעין.

נראה כי השחיקה בסולידריות בחברה הישראלית חלחלה גם אל מוסד הבית המשותף, מערכות תפעול מורכבות יותר בבניינים, בעקבות קיומם של בתים משותפים גבוהים, גדולים ומורכבים, סכסוכי שכנים, מגמה של בניינים שלמים המלאים בשוכרים ולא בבעלי דירות המתגוררים בדירה והרצון לקבל שירות מקצועי הביאו לקרקע פורייה להתפתחותן של חברות המספקות שירותי ניהול ואחזקה לבתים משותפים.

תחום הניהול והאחזקה של בתים משותפים התפתח בעקבות זיהוי הקשיים בניהול הבית המשותף והפוטנציאל העסקי הגלום במתן פתרון לקשיים אלו. חברות הניהול והאחזקה נבדלות זו מזו בהיקף השירותים ובסוג השירותים.

בהסדר ניהול זה קיימים שני סוגי חברות עיקריות: הראשונה, החברה המתרכזת בניקיון הבניין ובתחזוקה שוטפת של הגינה, הניקיון וכיוצא בזה, כל זאת בהנחיית ועד הבית, כאשר ועד הבית עדיין ממשיך למלא משימות הקשורות לניהול, כגון גביה וניהול כספי של חשבון הבית המשותף.

הסוג השני, הינן חברות העוסקות בכלל הניהול לרבות, גביית הכספים מן הדיירים וייצוג של הדיירים מול רשויות ומול הקבלן במקרה של ליקויי בניה (חגי סרי-לוי, "הועד מת יחי חברת הניהול", 1 בינואר 2006 , מקור ראשון באינטרנט, באתר האינטרנט בתים, . תאריך כניסה - 22 בינואר 2007 .http://www.batim.org.il/articles_makor_rishon.html).

ההתקשרות עם חברות ניהול מהסוג השני כמפורט לעיל, היא באמצעות חוזה - חברות אלו מקבלות על עצמן את כל תפקידיה של נציגות הבית המשותף, ומוסמכות על-ידי בעלי הזכויות בבית המשותף בכל סמכויותיה.

5. הקשיים ביום שלאחר סיום הפרוייקט
במסגרת פרוייקטים מסוג התחדשות עירונית, מעניקה המדינה זכויות בניה והטבות על-מנת לתמרץ ביצוע פרוייקטים אשר יאפשרו הריסה ובניה מחדש של בנייני מגורים.

הדרך הנפוצה כיום למימוש פרוייקטים מסוג זה, הינה התקשרות של בעלי הזכויות בבית המשותף עם יזם או חברה, כאשר בתמורה לביצוע הריסת הבניין ובנייתו מחדש, נמסרות ליזם או לחברה, לפי העניין, זכויות הבניה הינוספות הכוללות אפשרות להקמת דירות נוספות בבניין המגורים אשר נמסרות ליזם.

כלומר, פרוייקטים מסוג התחדשות עירונית, הינם למעשה סוג של עסקה בה כל הצדדים יוצאים נשכרים, גם הדיירים שמקבלים שירותי בניה הכוללים דירה חדשה (ללא כל עלות) וגם היזם שמקבל זכויות בניה כנגד.

אלא מאי? במרבית המקרים בהם מתקשרים בעלי הזכויות בהסכם לביצוע פרוייקט מסוג התחדשות עירונית בבניין מגוריהם, יידרשו בעלי הזכויות לשלם דמי ועד בית גבוהים יותר בהרבה מדמי ועד הבית שהיו משולמים על ידם ערב ביצוע הפרוייקט, דבר שהביא לא אחת לסירוב מטעם חלק מבעלי זכויות להוצאתו של הפרוייקט לפועל.

אחת הסיבות העיקריות לעליה בדמי ועד הבית הינה הפער שבין רצון היזם שבונה את הבניין ואשר בכוונתו למקסם את הרווחים במסגרת הפרוייקט לבין בעלי הדירות שייאלצו לשלם תשלום גבוה ביותר ביום סיום הפרוייקט.

כמו-כן, לאחר סיום פרוייקט מסוג של התחדשות עירונית, סביר מאוד יהיה להניח ששאיפתו של היזם לשמר את הבניין באמצעות חברת ניהול תעורר קשיים אצל בעלי הזכויות, שעד כה שילמו תשלום נמוך יחסית של ועד בית, בתשלום דמי הניהול.

על-אף קבלת שידרוג מקצה לקצה באיכות חייו של בעל הזכויות בדירה החדשה שתיבנה בבניין החדש, עלות האחזקה המדויקת אינה ידועה, ועל-כן יש לעשות מאמץ גדול ליצור איזון בין יצירת מיתחם מגורים ראוי ואיכותי לבין עלויות אחזקה נמוכות. זאת ועוד, מאחר שמרבית בעלי הזכויות ובמיוחד המבוגרים שבהם, שאינם מחזיקים את הדירה להשקעה, אינם מסוגלים לשלם דמי ניהול גבוהים בבניין החדש.

שכן בבסיס האמור אנו מגיעים למסקנה כי בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, חובה לאמץ את אחת הגישות המוצעות שיבטיחו תחזוקה מסודרת למשך השנים הראשונות, לכל הפחות.

6. בחירת המסלול המתאים לביצוע העיסקה

קרן דמי ניהול והנחה מדורגת
על יזמים המקדמים פרוייקטים מסוג תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה מחדש וכן פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי להתייחס לסוגיה זו באופן רציני למען בעלי הזכויות הנוכחיים, אך לא רק, יש צורך לעשות הבחנה בתמיכה שבעלי הזכויות הנוכחיים יידרשו לשלם.

ההבחנה בסוגיה זו, בין בעלי הזכויות הנוכחיים לדיירים החדשים, צריכה להיות על בסיס מבחנים של תשלום נוכחי ותשלום העתידי, מבחן ההכנסה הנוכחי של בעלי הזכויות ומעמד סוציו-אקונומי נוכחי.

אנו סבורים כי בניגוד להנחה מדורגת מארנונה במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי מוכרזיםיש לפעול בנחישות רבה יותר על-מנת לפתור סוגיה זו.

אנו מציעים כי במסגרתן של תכניות לקידום פרוייקטים, יעניק המחוקק ליזם זכויות בניה נוספות, על-פי תחשיב שיקבע, אשר התקבולים שיתקבלו בגין מכירת הדירות אשר נבנו מכורח זכויות בניה אלו, ישמשו לתשלום דמי הניהול לחברות האחזקה בעבור בעלי הדירות הקיימים ובמיוחד אלו שידם אינם משגת.

אנו מציעים, כי הכספים שיתקבלו בגין מכירת הדירות אשר נבנו מכורח זכויות בניה אלו, יופקדו בחשבון בנק שינוהל על-ידי עורך-הדין של בעלי הזכויות הקיימים, שישמש כנאמן של בעלי הזכויות ושל היזם לעניין זה.

הפקדת סכומי כסף נכבדים אלו בחשבון נאמנות על-ידי עורך-הדין של בעלי הזכויות, תניב רווחים אשר יאריכו את התקופה בה ימומן תשלום דמי הניהול לטובת בעלי הזכויות שהתגוררו בבניין הישן בהתאם ללוח מועדים ואסטרטגיה.

אנו מציעים, כי המחוקק יסדיר במסגרת החקיקה ההולכת ומתפתחת בתחום ההתחדשות העירונית, את הדרך לחישוב דמי הוועד החדשים ואת זכויות הבניה הינוספות שיינתנו ליזם לצורך מימון קרן דמי הניהול.

אנו סבורים, כי יהיה זה נכון ליצור הנחה מדורגת, מסלול מדורג, בדומה להנחה מארנונה במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי מוכרזים. הנחה כאמור, תינתן בשל הפרש דמי הוועד בבניין החדש בחיסור דמי הוועד שהיו משלמים בעלי הזכויות בבניין הישן וזאת עד תום ארבע שנים ממועד קבלת הדירה החלופית.

לאחר ביצוע התחשיב המדויק, ישמשו הכספים שהופקדו בקרן לכיסוי ההפרש שבין דמי הוועד בבניין החדש בחיסור דמי הוועד שהיו משלמים בעלי הזכויות בבניין הישן באופן הבא:

1. עד תום שנה מהמועד הקובע - 100%;

2. עד תום שנתיים מהמועד הקובע - 75%;

3. עד תום שלוש שנים מהמועד הקובע - 50%;

4. עד תום ארבע שנים מהמועד הקובע - 25%.
ככל שיוותרו כספים בשל צבירת ריבית בחשבון הנאמנות יופרש התשלום על25% עד למצב בו תיוותר הקרן ללא כספים. כמובן שככל והכספים המצויים בחשבון הקרן לא יספיקו לכיסוי 25% מההפרש, ישולם סכום יחסי לכל בעל זכויות לכיסוי ההפרש גם אם הינו פחות מ- 25%.

באופן מהותי מדובר על הטבה שבלעדיה חלק גדול מבעלי הזכויות לא יהיו יכולים להמשיך ולהחזיק בדירת התמורה שתינתן להם במסגרת הפרוייקט.

בנוסף ראוי לציין, כי האיזון שנוצר במסגרת הקרן מאפשר לבעלים זמן רב להיערכות לקראת החיים בבניין חדש, בו תשלום דמי הוועד גבוה באופן משמעותי מהתשלום ששולם על ידם ערב הקמת הבניין החדש וכך בעצם יכולים בעלי הזכויות אף להיערך למכירת הדירה החדשה שהתקבלה במסגרת הפרוייקט.

על-מנת לעגן את חובת היזם להקמת קרן דמי הניהול אנו סבורים כי על המחוקק להסדיר בחקיקה הן את זכויות הבעלים הקיימים לסרב לפרוייקט מבלי שהאמור יטיל עליהם את הסיכונים הקיימים כיום במסגרת החקיקה.

כמו-כן, בעסקאות אלו על המחוקק להתנות את מתן הפטור ממיסוי מקרקעין עד ליום בו המציא היזם לרשויות המס הן את ההסכם לביצוע הפרוייקט והן את ההסכם עם חברת הניהול, בו קיימת התחייבות לתשלום דמי הניהול על-ידי קרן דמי הניהול שהוקמה במסגרת הפרוייקט לטובת בעלי הזכויות הקיימים.

לחלופין, יקבע כי ככל שיוחלט על-ידי הרשות המקומית להעניק ליזם של הפרוייקט פטור מתשלום היטל השבחה, יותנה הפטור באישור הבנק על הפקדת כספי קרן דמי הניהול והכל כנגד קבלת זכויות בניה נוספות.

שתי הדרכים (קרן תחזוקה או הנחה מדמי ניהול לתקופה), יכולות ליצור ולהשיג מטרה חשובה, שכן באופן מהותי מדובר על הטבה שבלעדיה חלק גדול מבעלי הזכויות לא יהיו יכולים להמשיך ולהחזיק בדירה החלופית (דירת התמורה).

נראה אם-כן, כי תשלום דמי ניהול על-ידי בעלי הזכויות עבור הדירה החדשה מהיום הראשון, לא יכולות להשיג את המטרה שהמחוקק ומעצבי המדיניות ביקשו להשיג.

החלטה על אימוץ אחת הגישות אותן מנינו במסגרת פרק זה, תביא למעשה להשגת מטה משמעותית לא פחות והיא - צמצום אי-השוויון בחברה, דבר שלעצמו מהווה יעד ברור במדיניותה של מדינת ישראל.

על-פי המוסכמות, הנחה בדמי ניהול ו/או הקמת קרן תחזוקה, יביאו לתוצאה חשובה מבחינה חברתית. ליתר דיוק, הם יחזקו את התפיסה כי פרוייקטים מסוג זה לא רק נועדו להתמודד עם מבנים שנבנו טרם החלת תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (תקן 413), "היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".

לסיכום, מעצבי המדיניות צריכים לקבוע בצורה ברורה כי מטרת התכניות (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) אינה רק קביעת הסדרים תכנוניים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, אלא גם צמצום פערים חברתיים באוכלוסיה.

למותר לציין, כי שינוי המנגנון המוצע במסגרת פרק זה אינו דורש תקציבים נוספים ומשאבים חדשים מאת המחוקק.

7. מבט לעתיד (רצוי ומצוי)
אל מול כל היתרונות הגלומים בפרוייקטים של התחדשות עירונית, מאחר ופרוייקטים מסוג זה נבנים בדרך-כלל כמגדלים, קיימת טענה כי אין ביכולתן של השכבות החלשות באוכלוסיה להתגורר במבנים גבוהים. לעניין זה, יש לעיין בסקר שערכו רחל אלתרמן וטל צפריר, בכרך החמישי, היבטים משפטיים של בניה גבוהה: הצורך בשינוי מדיניות.

לסקר הנ"ל היה המשך, ובשנת 2009 התפרסם דו"ח המחקר "מגדלים כושלים: בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים" של רחל אלתרמן על-פיו:

1. עלויות התחזוקה לכל דירה, במגדלים, גבוהה מאשר בבתי דירות בגובה רגיל.

2. העלות האמיתית של תחזוקה גבוהה במידה משמעותית מזו המוכרת לרוכשי הדירות. ישנן עלויות תקופתייות הגדלות עם השנים.

האינטרס הכלכלי של בעלי הדירות לעולם לא יביא למימון יציב של תחזוקה לטווח ארוך. בעלי הדירות נוטים להעביר את נטל התחזוקה העתידית אל הדיירים הבאים. צפויה התדרדרות הולכת ומואצת של מצב התחזוקה במגדלי מגורים.

3. לרוב האוכלוסיה המתגוררת במגדלי מגורים אין נכונות, ובדרך-כלל גם לא כושר כלכלי, לשלם את העלות של תחזוקה בת קיימא.

4. החוק איננו מספק הסדר הולם למימון התחזוקה, ולכפיית דיירים סרבנים לשלם.

5. ההשפעות החיצוניות השליליות של בנייני מגורים גבוהים שהתדרדרו חמורות משל בניינים נמוכים. הכושר לשקם מגדלי מגורים בעתיד מוגבל מאוד.

6. "חברות תחזוקה" הן מקסם שווא.

7. בניסיון הבינלאומי אין תרופה לבתים משותפים גבוהים.

נעיר כי, בינוי גבוה אינו מתאים לרוב האוכלוסיות ורק אלו שיכולים לשאת בעלויות תחזוקה גבוהות יכולים להרשות לעצמם להתגורר במגדלים.

נושא נוסף העולה ממחקרה של אלתרמן, הינו בעיית הגבהים בבניינים. "מספיק שארבעה דיירים מתוך 40 לא משלמים, אפשר לפשוט רגל", מצוטט אחד מבעלי החברות שמנהלות בניינים המיועדים למעמד הביניים "אמנם יש חוק בתים משותפים, אבל אין לו אכיפה". אלתרמן מכנה את הדיירים שלא משלמים "טרמפיסטים", וטוענת כי חוסר היכולת של חברות הניהול וועדי הבתים לטפל הוא אחד מכשלי החוק.

אלתרמן מציעה כמה פתרונות לבעיית תחזוקת המבנים.

הראשון, הוא יצירת מנגנון להקמת קרנות הון שיסייעו בתחזוקת מבנים, הכולל שלוש חלופות:

האחת, קרן פרטית - אליה יופרש תקציב חודשי שיאפשר שיפוץ של המבנה מעת לעת, ונשיאה בתחזוקה שוטפת הכוללת תחזוק המערכות המורכבות של הבניין - פיתרון שמתאים בעיקר למגדלי יוקרה.

החלופה השניה הינה קרן במימון יזמים - כאשר היזם שבונה את הבניין יחוייב להקים קרן ולהפריש אחוז מסויים מערך הדירה לצורך תחזוקה - העלולה לייקר את מחירי הדירות.

החלופה השלישית כוללת הקמת קרן ציבורית במימון ממלכתי, שתקצה חלק ממיסים שנגבים בשוק הנדל"ן (ניתן להוסיף זכויות בניה ליזמים בשווי הקרן) ובכך למעשה להביא למצב שהמבנה ו/או היזמים לא יהיו אלה שיידרשו לתקציב מיוחד לצורך האמור.

השאלה המתעוררת כאן הינה, האם קביעה דטרמיניסטית כזו יכולה להנחות מדיניות תכנון ובינוי או שמא על כל העוסקים בתחום זה להפנים כי בינוי גבוה ככל הנראה יהיה נפוץ בהרבה בשנים הקרובות, וכי על-מנת להנגישו לאוכלוסיות החלשות יותר יש למצוא פתרונות שיאפשרו שמירה על רמת תחזוקה גבוהה בעלויות נמוכות.

נראה אם-כן, כי עם העובדות קשה להתווכח. ישראל מצטופפת במהירות, ובניה גבוהה תהפוך קרוב לוודאי לדרך חיים מקובלת תוך זמן קצר. חלקים גדולים מהאוכלוסיה הרגילים להתגורר בבתים משותפים בני 4-3 קומות, יצטרכו ככל הנראה להתרגל ולהביט ממרומי הקומה ה- 20 אל המרקם הבנוי החדש.

יש את אלו הגורסים כי ניתן לבנות מחדש את ישראל במודל שנקרא לו לטובת העניין "מודל ברצלונה/פאריס". זהו מודל המאפשר בינוי בצפיפויות גבוהות בבניה מאסיבית, בקו בניין אפס בגובה של 10-7 קומות, לרוב עם חצרות פנימיות. המשמעות של מודל זה, הינה דירות עם חזית אחת וחלונות חדרי השינה הפונים לתוך החצר הפנימית.

מיליוני אנשים חיים כך כבר שנים ארוכות ברחבי אירופה, אך האם הישראלים יסכימו להתגורר במבנים נמוכים יותר, זולים יחסית לאחזקה אך שונים בתכלית מבחינת תנאי המגורים? זוהי שאלה שכרגע תישאר בצריך עיון.

בכל הנוגע לבינוי גבוה, הסוגיה הופכת להיות אקוטית הרבה יותר כאשר מדובר במתחמי התחדשות עירונית בהם הורסים את הקיים, ובשל מגבלות שטח ודרישות תכנוניות שונות בונים מחדש מגדלי מגורים בגובה של 20-15 קומות ואף 40 קומות.

תמחור עלויות התחזוקה מביא אותנו לסדר גודל של 2 דולר/מ"ר עם היוון ל- 25 שנה. תמחור זה כולל תחזוקת מעליות, חניונים תת-קרקעיים, ניקיון ועוד. מי שמבקש להחזיק שומר בלובי ובריכת שחיה ישלם הרבה יותר.

אלא מה, שגם הרף התחתון של עלויות התחזוקה עדיין גבוה מדי לאוכלוסיות אלה. העלויות שצויינו לעיל, עלולות להביא לפחות חלק מהם למכור את דירתם החדשה ולעזוב, תופעה שאולי מעודדים אותה יזמים מסויימים אך אסור למעצבי המדיניות לאפשר לה להתרחש במדינת ישראל.

על-כן, נראה כי ניתן להגיע למסקנה, שאין די בקביעה שמגדלים אינם מתאימים לשכבות מסויימות, זאת משום ששוק הנדל"ן קובע עובדות בשטח ואם לא תהיה התערבות והסדרה של הנושא, נמצא את עצמנו בעוד 40-30 שנים עם מבנים גבוהים ננטשים מהסיבה הפשוטה - שאין מי שישלם את עלויות האחזקה.

יהיה זה חיוני למצוא ולקבוע בחוק פתרונות שיאפשרו הן מציאת מקורות מימון לסבסוד עלויות התחזוקה במהלך חיי הבניין והן הפחתת עלויות תחזוקה עוד בשלב התכנון. במידה ומדינת ישראל תחליט על הקמת קרן תחזוקה שתהנה מתזרים מזומנים קבוע באמצעות בינוי של מספר דירות ו/או שטחים מסחריים המשוריינים למאגר השכרה ייעודי וסגור ותאפשר סבסוד של כ- 50% מעלות התחזוקה השנתית לבעלים הקיימים, ניתן יהיה להגיע לתוצאה אותה מעצבי המדיניות מבקשים לממש.

הקמת קרן תחזוקה צריכה להיות נוהל מנדטורי בכל מבנה מעל גובה מסויים, כאשר ידוע לעירייה שמדובר באוכלוסיה בחתך סוציו-אקונומי בינוני/נמוך.

החלק השני, הנוגע לתכנון מקדים, מורכב יותר והוא מחייב הסכמת מוסדות התכנון, על-מנת לאפשר למשל, בינוי של חניונים עיליים ולוותר היכן שניתן על חניונים תת-קרקעיים שעלות אחזקתם גבוהה ביותר.

כמו-כן, במידה וניתן לבנות שימושים משולבים, כגון: מגורים/מסחר/משרדים יחד במסגרת פרוייקט אחד, אותם בעלי זכויות יוכלו לשאת על עצמם עלויות תחזוקה גבוהות יותר ובכך לקיים סבסוד צולב בין המגורים לעסקים. דרך זו פועלת במדינות רבות בעולם, ואף כיום, עיריית בת-ים וערים נוספות מאמצות אותה.

הסכמי התחזוקה הדרקוניים של חברות המעליות גורמים לייקור משמעותי של אחזקת המעליות ומחייבים התערבות ממשלתית והטלת פיקוח על המחירים על-מנת למנוע מצב שבו דיירים כבולים בהסכמים יקרים להחריד עם חברות מעליות בודדות הקובעות מחירים לפי ראות עיניהן.

תכנון מקדים שיוגדר לצורך העניין "תכנון חוסך משאבים" והשקעה בחומרים עמידים במתכונת של אחזקה מונעת (במקום אחזקת שבר) - יאפשרו גם הם חיסכון משמעותי בתחזוקה השוטפת של השטחים המשותפים.

8. סוף דבר
יותר ויותר מתחמי התחדשות עירונית עומדים לצאת אל הדרך ולהיבנות, חלק גדול מהם במגדלים רבי קומות. על המדינה להתערב ולקבוע כללים ברורים להפחתת עלויות התחזוקה על-מנת לאפשר לכלל שכבות האוכלוסיה להתגורר באותם מתחמים חדשים.

מצופה כמובן שהמדינה תקל ותפטור את הדיירים והיזמים בכל הנוגע לסוגיות מיסוי שיעודדו הקמת מאגר סגור שנועד אך ורק לטובת קרן התחזוקה שתוקם, ולו משום הבשורה החברתית שיש בהקלה הכלכלית של תחזוקה יקרה מדי.

מספר מדינות בעולם הדומות לישראל במאפיינים של צפיפות, רמת חיים וקצב גידול אוכלוסיה, מיישמות מודלים שונים של תחזוקת מבנים גבוהים. ניתן ללמוד מהן ולהתאים את הפתרונות בהתאם לדרוש כאן.

המצב הנוכחי לפיו הגורמים המוסכמים הן בשלטון המקומי והן בשלטון המרכזי לא נוקטים בפעולה אקטיבית שהיתה יכולה להנגיש את הבניה הגבוהה לכלל האוכלוסיה, אינו מתאים למדיניות של מעצבי המדיניות בישראל.

על מעצבי המדיניות למצוא פיתרון לנוכח התקדמות פרוייקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ובהקמת מגדלים שבהם צפויים להתגורר בעלי זכויות שלא תהיה להם היכולת לשלם תשלומים קבועים לחברות הניהול, מה שיביא לקריסת חברות הניהול, תביעות בין דיירים והזנחה של מגדלים לתקופות ארוכות.

הפרק מביא אותנו למסקנה כי אם יעשה המחוקק ויתערב בסוגיה זו, תהיה בכך למעשה הצהרה ברורה של מעצבי המדיניות כי אחד היעדים של פרוייקטים מסוג זה הינו צמצום פערים במצב הסוציו-אקונומי. על מעצבי המדיניות לתכנן לטווח ארוך בהסתכלות שנים קדימה.

ראוי כי משאבי המדינה יחולקו בצורה סלקטיבית יותר לטובת המגזרים החלשים יותר באוכלוסיה ומתוך ראיה כוללת שתיצור בין היתר ביטחון לתושבים על-ידי שילוב מגורים עם מסחר ומשרדים כחלק מהפרוייקט.

הסדרת קרן התחזוקה אשר אליה יועברו כספים ממכירת זכויות בניה שנוספו ליזם הינה צודקת ונכונה בנסיבות העניין, מאחר שבדרך זו, נקבל בתחום ההתחדשות העירונית ‑ ודאות משפטית.

לא פחות חשוב מכך, תוצאה נוספת הינה, חסכון בעלויות משפטיות וצמצום ההתדיינות המשפטית וכחלק מכך תאונות משפטיות במסגרת תביעות בין בעלי זכויות בבית המשותף וכתוצאה מכך נקבל הלכות ברורות בתחום ותועלת גדולה יותר, במקרים שאכן ראוי לקיים בהם דיון מעמיק, בפני הערכאות המשפטיות.

לדידנו, מוטב היה, לו יכול היה המחוקק להסתכל על אותם הקשישים הגרים במיתחמים שיתקשרו בזמן הקרוב בפרוייקט מסוג של התחדשות עירונית ויבקש להשיג יותר שוויוניות (גם במחיר של הקניית זכויות בניה נוספות).

על המחוקק להתערב ולשקול שיקולים חברתיים וזאת מבלי שיידרש ממנו להשקיע משאבים נוספים. ככל שלא ייבחר המחוקק לפעול כאמור בחיבור זה או לחלופין בדרכים אחרות, יפגעו ערכים חברתיים וציבוריים. התערבות המחוקק בדיני הבתים המשותפים לטובת קידום האינטרסים של תושבי המדינה העלולים להיפגע באמת מפרוייקטים של התחדשות עירונית, יכולה לסייע להגדלת הרווחה המצרפית כך שהרווחה המצרפית תעלה על עלות ההתערבות.

הפגיעה האמיתית בשכבות החלשות בחברה משום שהן מתקשות לשלם את הוצאות הבית המשותף ביום שלאחר סיום פרוייקט מסוג של התחדשות עירונית הינה אחד הכשלים המרכזיים של פרוייקטים מסוג זה, אשר ימשיך להנציח את הפערים הקיימים.

הצעתנו נועדה לעזור לאותם מחוסרי האמצעים להתגורר בבניינים החדשים שיוקמו במסגרת הפרוייקטים מסוג של התחדשות עירונית (גם אם לתקופה מוגבלת של כמה שנים). כמו-כן, תגרום הצעתנו להסרת התנגדויות של דיירים סרבנים. המטרה, כפי שהצגנו במסגרת מאמר זה, הינה להבטיח את זכויותיהם של בעלי הדירות המעוניינים בהוצאתה לפועל של עסקה המבוססת על התחדשות עירונית.

לפיכך, ראינו כי על-מנת להשיג מטרות אלו, על המחוקק לאמץ את ההסדר, לפיו יוענקו זכויות בניה נוספות לדירה אחת (או יותר) אשר התקבולים שיתקבלו במכירתן, ישמשו לתשלום דמי הניהול בהם צריכים לשאת בעלי הזכויות בבניין שנהרס במסגרת הפרוייקט.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דמי ניהול בהתחדשות עירונית