רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
לכל רשות תנאים ונסיבות משלה: יש רשות ואין בה תמורה ואין אפשרות לבטלה; ויש בה תמורה, ומותר לבטלה {ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(2), 212, 216 (1964); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321, 325 (1986); רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151, 170 (1999)}.כך למשל, משהוסכם בין משכיר ושוכר כי השוכר רשאי להתקין חלון ראווה תמורת דמי שימוש חודשיים הרי שימוש בחלון הראווה לאחר תום תקופת השכירות {ובהסכמה מכללא או מפורשת של המשכיר} הינו רשות שאין לבטלה. רשות זו נשארת צמודה לזכות השכירות - כל עוד היתה נמשכת - אלא אם למשכיר ישנה עילה לבטל את השכירות {ע"א 604/71 מעלות הנביאים בע"מ ואח' נ' דניאל שולר, פ"ד כו(2), 201 (1972)}.
כך גם למשל, כאשר נכתב בהערה שבחוזה שכירות, כי ניתנה רשות להקים מבנה על השטח הסמוך, מתן הרשות הנדונה מהווה חלק מתנאי השכירות וכן התחייבותו של השוכר לשכור את המחסן לפי התנאים שנקבעו בחוזה השכירות היא היא התמורה שקיבל המשכיר כנגד מתן הרשות להשתמש במגרש השכן ולהקים עליו מבנה.
לפיכך כל עוד נמשכת השכירות לגבי המחסן, נשאר בעינו תוקפה של הרשות הנ"ל והיא אינה ניתנת לביטול חד-צדדי מטעם המשכיר {ע"א 294/56 ש' נ' חברה לתעשיה בע"מ נ' ירדן פרגמן, פ"ד יב(1), 141 (1958), מפי כב' השופטים אגרנט, ברנזון ו- ויתקון}.
יובהר, כי זכות מעבר קניינית, הרובצת על הקרקע וצמודה אליה, אינה קיימת אלא אם נדרשה על-ידי שימוש עתיק יומין או נרשמה במשרדי ספרי האחוזה ובהעדר תנאים אלה, ההסכמה לשימוש אינה אלא רישיון גרידא שאפשר לבטלו בכל עת.
זכות מעבר אישית של שוכר כאחד מתנאי השכירות שלו - שונה. זכות גישה כזאת למושכר ולכל הקשור אליו טפלה היא לשכירות והיא כלולה בה כחלק בלתי-נפרד ממנה, אפילו לא התנו במפורש {ע"א 1/57 חיה ויעקוב ביחובזקי נ' נחום ויעקוב וינברגר, פ"ד יב(1), 605 (1958)}.
כאשר מדובר בנכס אשר הושכר למגורים בשכירות מוגנת אשר בעת חתימת חוזה השכירות היתה החצר חלק בלתי-נפרד מהמושכר ושימשה את הדיירים מיום כניסתם, אין מחלוקת לגבי זכויות המושכר לדיירות המוגנת בדירות המגורים.
המחלוקת היא בשאלה האם כוללת הזכות את החצר הצמודה אל הדירות. התשובה לשאלה זו היא בחיוב, משני טעמים:
הטעם הראשון מקורו בפרשנות חוזי השכירות, על-פי אומד-דעת הצדדים בעת כריתתו.
הטעם השני נעוץ בסעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, הקובע כדלהלן:
"2. תחולה כללית
חוק זה חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות."
משמעות האמור היא כי חצר או גינה, המשמשות את מטרת השכירות, ייחשבו כחלק מן השכירות המוגנת, אף אם לא נזכרו במפורש בחוזה {ע"א (ת"א-יפו) 2646/01 אדרי פנחס ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2005(1), 4987 (2005)}.
משהשכיר בעל בית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד.
לבעל הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסויימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד איתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלה בידי בעל הבית {ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1), 384, 390 (1964); ע"א 1613/97 מדד בנימין נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 99(2) 937, 939 (1999)}.
כאן יודגש, כי בבוא בית-המשפט להכריע בין שתי גרסאות של פרשנות, ייטה לקבל את הגרסה הנוחה למי שלא נטל חלק בניסוח החוזה {ע"א 497/83 צור נ' הפניקס, פ"ד מא(1), 729, 733 (1987); ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גניה חזן ואח', תק-על 2004(4) 729, 736 (2004); ע"א 9609/01 מול הים (1978) בע"מ (לשעבר - מרכז אום רשרש בע"מ) נ' עורך-דין ד"ר יוסף שגב, פ"ד נח(4), 106 (2004); ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ו- 61 אח' נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1), 577, 583-584 (1998)}.