התיישנות במקרקעין

1. מבוא
טענה מקדמית בדבר התיישנות הינה טענה נפוצה בתביעות לסילוק יד במקרקעין. לצורך בחינת טענת ההתיישנות אין מנוס להיזקק לקבוצת הוראות שבדין הישראלי הדנות בהתיישנות במקרקעין אותה יש לבחון כמקשה אחת טרם הכרעה בשאלה באם קיימת התיישנות בתביעה למקרקעין. כך מצינו את הוראות הדין הבאות:

סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כך:

"5. הזמן להתיישנות
התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן: תקופת ההתיישנות) היא:
(1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים;
(2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה."

"מקרקעין" - מוגדר בסעיף 1 לחוק ההתיישנות כדלקמן:

"קרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה הטעונים רישום בספרי האחוזה".

סעיף 6 לחוק ההתיישנות מורה כדלקמן:

"6. תחילת ההתיישנות
תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לעניין זה קובעות כך:

"סעיף 1 הגדרות: (תיקון התשל"ד (מס' 3))
בחוק זה :
"מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;
"מקרקעין מוסדרים" - מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969;

113. התיישנות
(א) במקרקעי יעוד אין התיישנות.
(ב) במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על-שם בעליהם.
(ג) במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94.

114. שמירת דינים
הוראות פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, וכל דין אחר הוראות חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 יחולו, ובכלל זה הוראת סעיף 5 לחוק, זאת בהיעדר הוראה חוק מיוחדת אחרת.

159. אי-תחולת הוראות מסויימות
(א) הספר העשירי של המג'לה לא יחול על מקרקעין.
(ב) חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה.

162. שמירת דינים
על-אף האמור בסעיפים 152 ו- 158 עד 161, אין בהוראות חוק זה כדי לבטל או להביא שינוי -
(1) בדין המיוחד שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע למקרקעין מסוג מוקופה ולהקדשות;
(2) בדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא-מוסדרים."

להלן ב"קליפת אגוז" עקרונות יסוד הנוגעים ל"התיישנות במקרקעין" שצריכים להיות נר לרגלי העוסקים בתביעות לסילוק יד במקרקעין.

2. "תובענה במקרקעין" במשמעות חוק ההתיישנות
בתי-המשפט יבחנו, בדונם בטענת התיישנות במקרקעין, בשלב הראשון באם אכן התובענה שבפניהם הינה "תובענה במקרקעין" במשמעות חוק ההתיישנות או תובענה חוזית או אחרת.

הגדרת "מקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות היא הגדרה רחבה, הכוללת גם "זכות או טובת הנאה במקרקעין". אכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, הינה תביעה "במקרקעין" {ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3), 487, 494 (2000); דנ"א 2415/01 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, דינים עליון נט 339 (2001)}.

לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות-שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית", היוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית. מאחר שתביעתו של נהנה אינה מתיישנת, כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות, לא עומד מחסום ההתיישנות של 7 שנים בפני רוכש המקרקעין {ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5), 49 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר (דרויש) רינה, פ"ד נו(5), 280 (2002)}.

תביעה לאכיפה, או לביצוע בעין של הסכם מכר במקרקעין, היא תביעה במקרקעין. אולם, תביעה לפסק-דין הצהרתי כי ההסכם הופר ולפיצויים אינה "תביעה במקרקעין". לכן, תחול ההתיישנות הרגילה של שבע שנים.

מן הלכת בוקר {בר"ע 178/70 חיים בוקר ואח' נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2), 121 (1971)} שלטה הדעה, כי מאז כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (ביום 1.1.1970) זכותו של מי שהתחייבו להעביר לו זכות קניין במקרקעין הינה זכות חוזית-אובליגטורית גרידא, שאינה מוכרת על-ידי חוק המקרקעין. דעה זו התבססה בעיקר על סעיף 161 לחוק המקרקעין, שעניינו ב"שלילת זכויות שביושר", והקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק" {ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5), 49 (2003), בפסקה 8 לפסק-דינו}

ואולם, הדעה כאמור שוב אינה מקובלת כבעבר וכיום רווחת הדעה כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית" שמקורה בסעיף 9 לחוק המקרקעין העוסק בעסקאות נוגדות. לפיכך, סעיף 161 לחוק המקרקעין הקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק", איננו שולל אותה {ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999)}.

סעיף 161 לחוק המקרקעין אמנם שלל את הזכות שביושר שמקורה היה בדין האנגלי ואשר אומצה במשפטנו טרם חקיקתו של חוק המקרקעין. אלא שסעיף 161 לחוק המקרקעין לא שלל את קיומה של זכות שביושר "תוצרת הארץ", הצומחת מדיני העסקאות הנוגדות.

כיצד תיעשה ההבחנה באם התביעה אכן תביעה במקרקעין היא?
יש להבחין בין מקרה "שתוכן התביעה" או העילה מביא לשינוי בזכויות קנייניות במקרקעין, הטעונות רישום ובין מקרה שאם תתקבל התביעה לא יחול שינוי בזכויות קנייניות אלה.

דהיינו, המבחן המשמש לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר ב"מקרקעין" או "בשאינו מקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות הוא "תוכן התביעה" {ע"א 159/69 סלאמה נ' סלאמה, פ"ד כג(2), 221, 223 (1969) וראו גם: ע"א (ת"א) 1613/97 מדד נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 99(2), 937 (1999); ה"פ (ת"א-יפו) 436/06 בנימין אפל נ' חברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ ואח', תק-מח 2007(4), 16536 (2007)}.

כך נקבע גם, כי תובענה לביצוע בעין של התחייבות הנתבע להעביר במשרדי ספרי האחוזה את בעלותו הרשומה במקרקעין על-שם התובע מהווה תובענה במקרקעין, לעניין חוק ההתיישנות. הוא הדין בתובענה לרישום התובע כבעל משכנתא {ע"א 87/74 סמואלס נ' סמואלס, פ"ד כט(1), 309 (1974); ת"א (ת"א-יפו) 1948/99 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' שאשא, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.05.01)}.

לעומת-זאת, בקשה לקביעת דמי שכירות בבית עסק לא סווגה כתובענה במקרקעין. "בקשה כזו לא יכולה להיות תובענה לקיום זכות או טובת הנאה בקרקע, אף אם דמי השכירות, אשר בית-הדין מתבקש להעריכם, מגיעים למבקש בשל זכות או טובת הנאה בקרקע" הוא הדין בתביעה לתשלום פיצויים (או דמי שכירות ראויים), אפילו מקורה של המחלוקת "במעשה של העברת מקרקעין {ע"א 847/75 פרידקו בע"מ נ' וילוז'ני, פ"ד ל(3), 744, 747 (1976); (ע"א 258/88 פיכטנבוים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2), 576, 581 (1990)}.

ככל שהמדובר בסעדים המבקשים לשנות מן המצב הרישומי של המקרקעין ולהעביר את הבעלות בהם, כולה או מקצתה, יש לראות בתובענה כתובענה במקרקעין לצרכי התיישנות. תובענה בה הסעד העיקרי המבוקש הוא סעד של ביטול והשבה, כך למשל, סעד של ביטול הסכם והשבת המקרקעין, קבלת תביעה בעניין כאמור תביא בהכרח לתוצאה נלווית של שינוי רישום הזכויות במרשם המקרקעין ועל-כן תסווג כתובענה במקרקעין לצרכי התיישנות {ה"פ (יר') 1188/02 שלמה ולירו נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.08)}.

אולם השאלה האם תביעה לביטול התחייבות בקשר עם מקרקעין אשר הקנתה לתובע זכות אובליגטורית בלבד היא "תובענה במקרקעין" לצורך חישוב תקופת ההתיישנות לא הוכרעה {ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' איתמר מרקור, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.10.13)}.

בעניין שרם, קבע בית-המשפט כי תביעה במקרקעין יכולה להתבסס על "זכויות אובליגטוריות" ובלבד שהיא נועדה בסופו-של-דבר לשנות את מצב הזכויות הקנייניות ולא כאשר התביעה מתחילתה ועד סופה נשארת בתחום האובליגטורי. לעניין האבחנה בין תביעה המקרקעין ושאינה במקרקעין, יש ללכת לפי מה שעשה התובע בפועל ולא לפי מה שהיה בכוחו לעשות ולא עשה {ה"פ (חי') 1372/94 יובל שרם נ' שרביב בע"מ, דינים מחוזי כו(3), 388 (07.03.96)}.

מנגד בעניין אפל קבע בית-המשפט כי אמנם ההגדרה המחייבת לעניין חוק ההתיישנות מהו "מקרקעין", רחבה מהגדרת "מקרקעין" שבסעיף 1 לחוק המקרקעין והיא כוללת "כל זכות או טובת הנאה בקרקע", גם אם אלה לא נרשמו אלא רק "טעונים רישום"; ומכאן - העובדה שבידי הקונה זכויות אובליגטוריות, אין בה כשלעצמה כדי להוציא את התובענה מגדר תובענה "במקרקעין", כהגדרתם כאמור בחוק ההתיישנות {ראה: ת"א (ת"א) 41/92 רצבי נ' מהדלה, תק-מח 93(1), 835 (1993) (להלן: "פרשת רצבי"); ה"פ (ת"א-יפו) 436/06 בנימין אפל נ' חברת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ ואח', תק-מח 2007(4), 16536 (2007) (להלן: "עניין אפל")}.

אולם, בנסיבות מסויימות לא ניתן להתייחס לתובענה מבחינת התוכן והמהות כ"תביעה (ש)מתחילתה ועד סופה נשארת בתחום האובליגטורי".

בפרשת שרם מבחין בית-המשפט בין תביעה לאכיפת חוזה מכר לבין תביעה לביטולו לעניין תקופת ההתיישנות, ובעניין אפל תמך בית-המשפט בפרשת רצבי, שם לא ראה בית-המשפט מקום לאבחנה כזו, בקובעו כי "תביעה לביטול חוזה, המעניק זכויות במקרקעין ולסעד הצהרתי בדבר קיומן של זכויות אלו לתובעת במקרקעין, מעצם טבעה מעלה שאלות חוזיות, אך הינה בגדר תובענה במקרקעין".

שהרי אם לא כך, יכול להיות מצב שבו קונה על-פי חוזה מכר מבקש לבטלו בשל הפרתו, הרי שאם הזכויות בנכס המקרקעין הועברו על שם הקונה ברישום - יעמוד לרשותו פרק זמן של 15 או 25 שנה (תלוי אם מדובר במקרקעין מוסדרים אם לאו) להגשת התובענה בטרם תחלוף תקופת ההתיישנות, בעוד אשר מי שלא זכה שהמוכר ישלים את הרישום בהתאם למחוייבותו על-פי חוזה המכר - יעמדו לרשותו רק שבע שנים להגשת תביעתו. תוצאה כזו אינה מתקבלת על הדעת.

יש להבחין בין עסקה "כמעט מושלמת" מאחר ששולמה מלוא התמורה ואף החזקה בה הועברה לידי הקונה, כך שבידי הקונה זכויות בנכס שהוכרו כ"מעין קנייניות", במצב דברים זה יש לסווג את התובענה כ"תובענה במקרקעין" - כמשמעה בחוק ההתיישנות. לא כן במקרה שנדון שם שבו לא שולמה תמורת המקרקעין ולתובע לא נוצרה בפועל כל זכות במקרקעין, אף לא זכות שביושר {עניין אפל; ת"א 977/02 אוריון נ' י. פריצקר ושות' בע"מ, תק-מח 2005(1), 7627 (2005)}.

כאן יודגש כי קיימת תמימות דעים באשר לתובענות בענייני מקרקעין בהן הסעד המבוקש הוא ביטול או הכרזה על בטלות והיעדר תוקף של פעולה משפטית או מסמך, כאשר לקבלת הסעד המבוקש תהיה השלכה על מרשם המקרקעין ("האינטרס הרישומי") או על ההחזקה במקרקעין ("האינטרס השימושי"), יסווגו לעניין חוק ההתיישנות כתובענות במקרקעין {ה"פ (יר') 1188/02 שלמה ולירו נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.08)}.

3. תקופת ההתיישנות
בית-המשפט, לאחר שהכריע בשאלה כי אכן מדובר בזכות במקרקעין נשוא התובענה במקרקעין על-פי המבחנים דלעיל יבחן אם זכותם של תובעים כפופה להתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות.

סעיף 29 לחוק ההתיישנות קובע הוראות מעבר בעניין התיישנות תביעות. תמצית הוראותיו של סעיף 29 לחוק ההתיישנות היא, כי מקום שמדובר בתביעה במקרקעין, יחול חוק ההתיישנות בכל מקרה, אפילו התיישנה התביעה טרם חקיקת החוק {סעיף 29(ב) לחוק ההתיישנות}, מקום שמדובר בתביעה שאיננה במקרקעין, הרי שאם התביעה התיישנה לפי חקיקת חוק ההתיישנות, לא יחולו עליה הוראותיו {סעיף 29(א) לחוק ההיישנות}, ואם לא התיישנה לפני חקיקת חוק ההתיישנות, כי אז יחולו עליה הוראותיו (סעיף 29(ג) לחוק ההתיישנות}.

בכל מקרה לא תקצר תקופת ההתיישנות מכפי שהיתה נתונה לפני תחילתו של חוק ההתיישנות {סעיף 29(ד) לחוק ההתיישנות}. על אותן תביעות שלא חל חוק ההתיישנות חלות הוראות המג'לה, ובהן תקופת התיישנות של 15 שנים לתביעה שאיננה במקרקעין. אשר לתביעות שעליהן חל חוק ההתיישנות קובע סעיף 5 לחוק ההתיישנות את תקופות ההתיישנות על-פי סיווגן, כאמור {ה"פ (יר') 1188/02 שלמה ולירו נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.08)}.

סעיף 159 לחוק המקרקעין, התכ"ט-1969, קובע כדלקמן:

"159. אי-תחולת הוראות מסויימות
(א) הספר העשירי של המג'לה לא יחול על מקרקעין.
(ב) חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה."

סעיף 159(ב) הנ"ל לא יחול על זכות במקרקעין שטרם נרשמה, הגם שמדובר במקרקעין מוסדרים.

משמעות הדבר היא שהטוען לזכות במקרקעין מוסדרים, כאשר טענתו היא שמנוגדת לרישום - לא יחול על תביעתו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, וחוק ההתיישנות יחול על התביעה {ע"א 4787/06 מאהל מנאע נ' עזבון המנוח חוסין סלים מנאע, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.08.06)}.

סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מתייחס לזכויות רשומות בלבד. ההוראה האמורה אינה חלה על תביעה לקיום זכויות בלתי-רשומות {ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5), 49 (2003)}.

תביעה לקיום זכות שלא נרשמה במרשם המקרקעין, הינה בגדר תביעה לאכיפת חיוב חוזי לקבלת זכות במקרקעין.

כאשר מדובר במקרקעין שהינם מקרקעין מוסדרים, ולאור הוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, הרי שתקופת ההתיישנות הינה 25 שנים.

"מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין היתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם, שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסויימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין (ראו: י' ויסמן חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - מגמות והישגים (התש"ל-1970), 82; וכן: י' ויסמן דיני קניין - חלק כללי (התשנ"ג-1993), 319). משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים."
{ע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין ואח' נ' מרים מיר, פ"ד נד(3), 487, 493 (2000) אוזכר ב- ת"א (נצ') 1130/04 עזבון המנוח יחיא מוחמד סלימאן ז"ל על-ידי היורשים ואח' נ' רשות הפיתוח ואח', תק-מח 2005(2), 4278, 4279 (2005)}.

סעיף 159(ב) נועד למנוע טענת התיישנות כהגנה מפני תביעתו של בעל זכות הקניין במקרקעין מוסדרים לסילוק ידו של המחזיק בהם, וכן נועד למנוע טענה כי פלוני רכש זכות קניין במקרקעין מוסדרים, מכוח התיישנות, הסותרת את הבעלות הרשומה.

4. מאימתי יש לחשב את תקופת ההתיישנות
בסוגיה זו יש לשים לשלושה מועדים חשובים:

האחד, המועד שבו מירוץ ההתיישנות הופסק. קרי, יום הגשת התביעה.

השני, המועד בו נולדה עילת התביעה וממנה יש לחשב את תקופת ההתיישנות.

השלישי, מועד בו נתגלו העובדות לתובע.

4.1 מועד הפסקת מירוץ ההתיישנות
סעיף 6 לחוק ההתיישנות, קובע כדלקמן:

"6. תחילת ההתיישנות
תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה."

העיקרון הינו כי המועד של הפסקת מירוץ ההתיישנות הינו המועד בו הוגשה התביעה ולא תאריך בו נמסר כתב התביעה לנתבע. הפסקה "השעיית" ההתיישנות במשמע.

על-פי תקנה 8 לתקסד"א, תובענה מוגשת על-ידי מסירת כתב תביעה לבית-המשפט. זהו התאריך הקובע לעניין ההתיישנות לפי חוק ההתיישנות, דהיינו התאריך הקובע לעניין הפסקת מירוץ ההתיישנות הוא היום בו תובענה מוגשת על-ידי מסירת כתב תביעה לבית-המשפט {ה"פ 95/74 עמליה חברה לספנות בע"מ נ' מגדל בניין, פ"ד כח(2), 108 (1974)}.

יודגש כי במקרה הרגיל, כשהנתבע מצוי בארץ, אין ספק בכך, שהגשת התובענה בדרך הקבועה בסעיף 6 הנ"ל מפסיקה את ההתיישנות, יהיה אשר יהיה המועד בו הומצאה לנתבע ההזמנה. אולם גם בהעדרו של הנתבע, המתגורר מחוץ לתחום השיפוט, יחול סעיף 6 כאמור ויפסיק את מירוץ ההתיישנות, על-אף שמתווסף התנאי שהתובע זקוק להיתר מבית-המשפט כדי להזמין את הנתבע.

בשני המקרים כאמור ניתן לומר, שסמכותו של בית-המשפט היא רדומה, היינו, שאין היא מתעוררת עד שלא הוזמן הנתבע כיאות. אך בשני המקרים הגשת התובענה אל בית-המשפט בעל כוח שיפוט רדום דייה יש בה כדי להפסיק את ההתיישנות, "שאם לא תאמר כן, מניין כוחו של בית-המשפט להזמין את הנתבע לדין" {ה"פ 95/74 עמליה חברה לספנות בע"מ נ' מגדל בניין, פ"ד כח(2), 108 (1974)}.

הגשת התביעה "מעכבת" את מירוץ ההתיישנות ולא "מפסיקה". שאלת התיישנותן של תביעות אזרחיות נשלטת על-ידי חוק ההתיישנות. תביעה מתיישנת בחלוף תקופת ההתיישנות, שהיא שבע שנים לגבי תביעה בשאינו מקרקעין (סעיף 5 לחוק ההתיישנות). מירוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו נולדה עילת התביעה (סעיף 6 לחוק ההתיישנות), ונחשב מעוכב, בין היתר, בזמן החולף בין הגשת תביעה על יסוד העילה לבין סיום ההליך בצו בית-המשפט, ככל שהצו אינו מקים מעשה בית-דין (סעיף 15 לחוק ההתיישנות) {ראו גם רע"א 68/89 "צור" חברה לבטוח בע"מ נ' מחמוד, פ"ד מג(2), 624, 627 (1989); ע"א 2215/00 דני ג'ורי נ' דייזי דנגור, פ"ד נו(3), 932, 940-939 (2002)}.

בכל מקרה אין תביעה מתיישנת לפני חלוף שנה אחת ממועד תום העיכוב (סעיף 16 לחוק ההתיישנות).

4.2 תחילת מירוץ תקופת ההתיישנות
על-פי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, מתחילה תקופת ההתיישנות ביום בו נולדה עילת התביעה.

בכל עניין משפטי, לכל גווניו, יכול ועילת התביעה תהא מושתתת על עובדות ונתונים אחרים. כך, למשל, מקרה בו עילת התביעה תקום עם משלוח מכתב דרישה, מקום שהצדדים קבעו כך, או לעניין תביעות בגין אי-התאמה, יש לראות את המועד בו קמה עילת התביעה רק עם משלוח דרישה בדבר אי-התאמה על-פי החוק {ד"נ 32/84 עזבון נתן ויליאמס נ' הבנק הישראלי בריטי, פ"ד מד(2), 265 (1990); ע"א 167/88 משה"ב חברה לשיכון ופיתוח בע"מ נ' שטרן, פ"ד מד(2), 741 (1990)}.

המושג "עילת תובענה" אינו בעל משמעות מונוליטית, תוכנו משתנה בהתאם להקשר הדברים ולתכלית ההסדר המשפטי במסגרתו הוא עולה. זהו מונח מסגרת שמהותו משתנה על-פי המטרה לה נזקקים לצורך הגדרתו {בש"א (ת"א-יפו) 1270/04 עורך-דין מולאור יוסף נ' פרידנברג צבי ואח', תק-מח 2004(4), 2231, 2237 (2004); ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ בע"מ, פ"ד מד(2), 846, 858 (24.06.90) (להלן: "עניין שכטר נ' אבמץ")}.

המבחן המקובל ל"עילת תובענה" לצורך התיישנות הוא קיומה של עילת תביעה קונקרטית בידי התובע במובן זה שמתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש {ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פ"ד לח(3), 673, 684 (1984)}.

כמו-כן, המבחן הוא רחב וכולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי. אך אלה אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכוח זה נמצא בידיו של התובע יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל {דברי כב' השופט אור ב- ע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נא(2), 581, 594 (1997); י' גלעד "התיישנות במקרקעין - קווים לרפורמה", משפטים יח (תשמ"ח-תשמ"ט) 177, 209; עניין שכטר נ' אבמץ, שם, 860-859}.

בנוסף, לצורך תחילת מירוץ ההתיישנות אין די בקיומה של זכות מושגית בידי התובע אלא יש צורך בקיומה של עילה קונקרטית, אשר מכוחה יכול תובע, הלכה למעשה, לפנות לבית-המשפט ולהגיש את תביעתו.

מבחינה זו, עילת התביעה נוצרת ביום שבו אילו הגיש התובע את תביעתו לבית-המשפט והיה מוכיח את עובדותיה המהותיות היה זוכה בפסק-דין, שהרי ברי כי אין למנות תקופת התיישנות קודם למועד זה, מקום שטרם בשלה זכותו של בעל דין לפנות לבית-המשפט בתביעה משפטית ולזכות בסעד.

הקושי בתקופת ההתיישנות שיש להחיל על תביעה כנגד דייר מוגן, מקורו בדואליות הטמונה בזכות הדיירות המוגנת: מחד - היותה זכות אישית לצרכים ובהקשרים מסויימים, ומאידך - היותה זכות קניינית לצרכים ובהקשרים אחרים.

התשובה שניתנה לשאלת הסיווג של דיירות מוגנת, האם זכות קניינית היא או זכות אישית, אינה אחידה {ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1), 634 (1982); ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, פ"ד מד(3), 522 (1990)}.

ביחס לתקופת ההתיישנות, דיירות מוגנת היא אכן "זכות או טובת הנאה בקרקע" כאמור בהגדרת המונח "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק ההתיישנות. העובדה שמדובר בדיירות מוגנת אינה מחייבת בהכרח לומר, כי תקופת ההתיישנות הינה זו המתייחסת למקרקעין.

המבחן, על-מנת להכריע בשאלה אם מדובר ב"מקרקעין" או ב"שאינו מקרקעין", בהקשר להתיישנות, הוא "תוכן התביעה". כאשר אין מדובר בסעד כספי אלא בסעד של פינוי, מבחינת תוכן התביעה, מדובר במקרקעין, שהרי אם מתקבלת התביעה במצב דברים כאמור, יחול שינוי במצב החזקה של המקרקעין. לעומת-זאת, כאשר התביעה הינה לסעד כספי כלשהו, אין בקבלתה כדי להביא שינוי במצבם של המקרקעין עצמם או בזהות המחזיק {ע"א 847/75 פרידקו נ' וילוז'ני, פ"ד ל(3), 744, 747 (1976); כב' השופט דר' א' גרוניס ב- ע"א (מחוזי ת"א-יפו) 1613/97 מדד בנימין נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 99(2), 937 (1999), פסקה 6}.

יובהר כי בהקשר לעילה הספציפית, של פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, ותוספות בניה בניגוד לחוזה שכירות, היא תביעה שעניינה מקרקעין לעניין התיישנות, שכן, תוספת בניה מהווה טובת הנאה בקרקע {ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (עדכון מס' 5 - ינואר 2002), 66}.

יש לבחון מהי תקופת ההתיישנות שיש להחיל, שהרי אם מדובר בזכות שב"מקרקעין" כי אז כיוון שמדובר במקרקעין מוסדרים תחול תקופת התיישנות של 25 שנה על-פי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, ואם מדובר בזכות שאינה ב"מקרקעין", כי אז תקופת ההתיישנות היא בת 7 שנים בלבד, על-פי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות {ת"א (יר') 5252/03 עזבון המנוח ניסים גוזלן ז"ל ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2005(2), 3755, 3759 (2005)}.

הזכות למקרקעין הינה זכות אובליגטורית, הנוצרת, כאשר בעלים של זכות במקרקעין מתחייב בהסכם או בהתחייבות חד-צדדית להקנותה לאחר.

יודגש כי אף שמדובר בעילה הנעוצה בתפיסת מקרקעין שלא כדין, אין התובענה בבחינת תובענה במקרקעין לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, אשר לגביה תקופת ההתיישנות היא 15 שנה, כי אם תובענה לתשלום פיצויים על גזילת הפירות או לתשלום דמי שכירות ראויים, אשר לגביה תקופת ההתיישנות לפי סעיף 5(1) לחוק היא שבע שנים.

אין להחיל במצב דברים כאמור את הסיפא של סעיף 89(1) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), התשכ"ח-1968 (להלן: "פקודת הנזיקין") בטענה כי עילת התובענה נעוצה במעשה עוולה אחד נמשך והולך, ומירוץ ההתיישנות מתחיל רק מעת שחדל המעשה.
זאת כאמור מהטעם הנעוץ בכך, כי במקום בו בוצעו מעשי גזל שונים בתקופות שונות, בשנים שונות, או בעונות פרי שונות, הסיפא של סעיף 89(1) לא תחול אלא הרישא, ולגבי כל אחד מהמעשים האלה תתחיל תקופת ההתיישנות מיום אירועו {ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות נ' מושב בני דרור, פ"ד כז(1), 225, 228-227 (1972)}.

יובהר כי גם אם עילת התובענה תיראה כנזק שנגרם על-ידי הסגת-גבול, שהיא עוולה נמשכת והולכת - "הרי היא מולידה עילת תובענה חדשה מדי יום ביומו כל עוד נמשך מצב העניינים הפוגע, והתוצאה היא שהתובע רשאי להיפרע בשל אותם חלקי העוולה הנמצאים בתוך התקופה הקבועה בחוק, אולם חסומה היא תביעתו במידה שהיא מתייחסת לזמן שלפני אותה תקופה..." {ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות נ' מושב בני דרור, פ"ד כז(1), 225, 227-228 (1972)}.

במקרה שיש הפרת חובה הולכת ונמשכת מצד הנתבע והגורמת ברציפות נזק לתובע, הרי עילת תובענה חדשה נולדת בכל יום, ואם ההפרה והנזק הנובע ממנה נמשכו פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות, יחסום חוק ההתיישנות - אם הנתבע מסתמך עליו - את תובענת התובע על הנזק שאירע לפני התאריך הקובע, אך לא על הנזק שאירע אחריו.

הוא הדין במקרה של הסגת-גבול נמשכת והולכת והנזק שנגרם בעטיה. בכל יום שהיא קיימת נולדת עילת תובענה חדשה, והיא נחסמת בתום תקופת ההתיישנות שלאחר אותו יום. פירוש הדבר, כי ההתיישנות היא שבע שנים אחורנית מיום הגשת התובענה. לגבי הנזק שנגרם לפני אותה תקופה, התיישנה התובענה.

4.3 אימתי נולדת עילת התביעה?
תקופת ההתיישנות בתביעות נזיקין היא שבע שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות) תקופה זו מתחילה ביום שבו נולדה עילת התביעה (סעיף 6 לחוק ההתיישנות). "היום שבו נולדה עילת התביעה" מוגדר בסעיף 89 לפקודת הנזיקין, ולגבי מקרה שבו הנזק הוא מיסודות האחריות, ואין הוא נזק נמשך, נקבע באותו סעיף לפקודה:

"(2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על-ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא ניתגלה הנזק ביום שארע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק."

לפיכך אומץ "כלל ההתגלות" (DISCOVERY RULE). על-פי כלל זה, אם יש פער בזמן בין התרחשות הנזק לבין התגלותו, מתחילה תקופת ההתיישנות לרוץ מיום ההתגלות ולא מיום ההתרחשות {ע"א 165/83 יתרו בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ ואח', פ"ד לח(4), 554, 556-557 (1984)}.

מטרתו של הסדר זה היא להושיט עזרה לתובע באותם מקרים בהם נגרם לו נזק סמוי שסימניו מופיעים רק במרוצת הזמן, על-מנת שלא יקופח עקב כך שהנזק יתגלה רק לאחר תקופת ההתיישנות {השופט לנדוי ב- ע"א 74/60 נמר נ' שירותי נמל, פ"ד טו(1), 255, 260 (1961); כב' השופטת נתניהו ב- ת"א (חי') 1359/75 הורוביץ פליקס נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו, בעמ' 90 (15.09.77)}.

החוק הרואה בעצם גרימת הנזק את מועד תחילת ההתיישנות, מביא לתוצאה בלתי-צודקת וקשה, שכן יש בו כדי להביא לעיתים לכך, שתקופת ההתיישנות מסתיימת בטרם נודע לניזוק דבר הנזק {ראה ע"א 269/53 פרבר נ' ברון, פ"ד ח(1), 701, 704 (1954); ע"א 165/83 יתרו בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ ואח', פ"ד לח(4), 554, 556-557 (1984)}.

אולם אחת הבעיות שיוצר "כלל ההתגלות" הוא מהו "הנזק", אשר התגלותו מתחילה את מירוץ ההתיישנות? במישור הפיסי השאלה היא, מה הדין, אם מתגלה נזק פלוני, ולימים נזק זה הולך ומשתנה, עד כי בסופו הוא מתגבש לכדי נזק אלמוני.

הדי בהתגלות הנזק הראשון כדי להחיל את ההתיישנות גם לעניין הנזק השני? במישור הכספי השאלה היא, מה הדין, אם הפגיעה גורמת תחילה נזק מסוג פלוני (כגון כאב וסבל בלבד), ולימים מסתבר, כי נגרם גם נזק אלמוני (כגון הפסד השתכרות). הדי בהתגלותו של הראשון כדי להחיל את תקופת ההתיישנות גם לגבי השני? שאלות אלה דומות הן, שכן בבסיסן מונחת אותה בעיה, דהיינו, נזק המתגלה בתאריך פלוני, אך היקפו המלא מתגלה רק בתאריך אלמוני. מה דין השינוי בהיקף?

משנתגלה נזק פיסי כלשהו, מתחילה תקופת ההתיישנות לרוץ ממועד זה, גם אם לאחר מכן התרחב ההיקף הפיסי של אותו נזק.

גם במקום בו הנזק אשר נגרם לפלוני בתאונה הראשונה, לא התגלה מייד במלוא היקפו, אלא רק בחלקו, גם במקרה זה אינו מאריך הסעיף 68א(ב) לפקודת הנזיקים האזרחיים, 1944 את תחילתה של תקופת ההתיישנות מעבר להופעתו הראשונה של נזק כלשהו.' {כב' השופט לנדוי ב- ע"א 74/60 נמר נ' שירותי נמל, פ"ד טו(1), 255 (1960); פקודת הנזיקים האזרחיים רלבנטית לשנת הוצאת פסק-הדין}.

נזק של מחלה, די בכך שהתגלתה כדי להתחיל את מירוץ ההתיישנות על-פי סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין {ת"א (חי') 1359/75 הורוביץ פליקס נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.09.77)}.

אולם יובהר כי "נתגלה" נזק אין פירושו נתגבש - אלא מספיק שיש ראיה לסימני הנזק - הפגיעה, ואפילו לאחר מכן הוסיף והתפתח נזק חמור הרבה יותר. כמו-כן יש להבדיל בין אירוע הנזק לבין היקפו {ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקליים, פ"ד לז(3), 122, 128 (1983)}.

דיני ההתיישנות באים ליצור איזון עדין בין האינטרס של המזיק הפוטנציאלי לבין האינטרס של הניזוק הפוטנציאלי, תוך שמירה על אינטרס הציבור כולו. הגינות כלפי המזיק משמעותה מחייבת להגיע לזמן, שבו יוכל המזיק לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה. אין לדרוש ממנו שמירת ראיות לזמן בלתי-מוגבל, מה גם שבמשך הזמן הדברים אובדים ונשכחים {ראה ע"א 522/77 איגוד עולמי נ' פינקלשטיין ואח', פ"ד לב(2), 17 (1978)}.

הגינות כלפי הניזוק משמעותה אפשרות הניתנת לו להכין תביעתו כראוי ולתבוע על נזקו. האינטרס הציבורי הוא, שזמנו המוגבל של בית-המשפט יוקדש לטיפול בבעיות ההווה, וכי בתי-המשפט לא יעסקו בעניינים שאבד עליהם הכלח.

איזון ראוי בין אינטרסים אלה מתבטא בדין, לפיו אין תקופת ההתיישנות מתחילה לרוץ כל עוד לא נתגלה הנזק, אך משנתגלה הנזק, שוב אין להמתין לגיבושו השלם במלוא היקפו. עם-זאת אין להחמיר עם הניזוק יתר-על-המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה.

התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם הניזוק, כאדם סביר, היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת-זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של "מה בכך", אשר "אדם בר-דעת ומזג רגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על-כך" (סעיף 4 לפקודת הנזיקין), כי אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו.

תפיסה זו של מהות "הנזק", אשר התגלותו מתחילה את מירוץ ההתיישנות, היא איזון ראוי בין האינטרסים הלגיטימיים של הצדדים השונים.

אין "להעניש" ניזוק על שאינו תובע במקום שאדם סביר, על-פי מערכת הנסיבות כולן, לא היה תובע. כך ציפייתו הסבירה של המזיק אינה נפגעת, שכן אין הוא מצפה כלל, כי בגין נזק שכזה תוגש תביעה נגדו. כך למשל במקום בו מדובר בניזוק אשר כף ידו נשרטה. נזק זה גלוי הוא, אך אדם סביר לא היה תובע בגין נזק זה את המזיק כאחראי. לימים מסתבר, כי אותה שריטה גרמה לגידול ממאיר. אין לראות את יום התגלות השריטה כיום תחילת ההתיישנות {ע"א 165/83 יתרו בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ ואח', פ"ד לח(4), 554, 557-556 (1984)}.

4.4 מועד הגילוי המאוחר של העובדות כ"מזיז" את יום תחילת המירוץ ליום הגילוי
סעיף 8 חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כדלקמן:

"8. התיישנות שלא מדעת
נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה."

כלומר, הגילוי המאוחר מגבש לתוכו את הגישה של "השעיית" תקופת התיישנות למועד מאוחר יותר, חרף העובדה שהעילה נולדה בעצם לפני יום הגילוי. אמור מעתה, מקבל הדיון בטענת ההתיישנות אופי של דיון בעובדות המתייחסות, הן לעובדה האובייקטיבית של גילויין על-ידי הנתבע, והן להקמת חזקות שונות המכירות בקיומה של ידיעה קונסטרוקטיבית של העובדות הגם שאלה בפועל אינן ידועות לנתבע.

מוטיב הידיעה, הינו מוטיב החוזר ונשנה בענייני סילוק יד ופינוי ובעילות לקבלת סעדים אלה.

כך למשל, כאשר מדובר בחזקה מתחיל מירוץ ההתיישנות רק מרגע שנולדה עילת הפינוי ולא מרגע תפיסת החזקה.

כמו-כן, לפי סעיף 89 לפקודת הנזיקין, מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על-ידי מעשה או מחדל, היום שנולדה עילת התובענה הוא היום בו אירע הנזק, אולם אם לא התגלה הנזק ביום שאירע, יום התגלות הנזק הוא היום בו נוצרה העילה. היום בו נולדת עילת תביעה חוזית, הוא תאריך הפרת החוזה (ע"א 508/64 עבאס עבד-אללה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יט(4), 427 (1965); ת"א (יר') 6135/04 תפנית וינד בע"מ ואח' נ' זהב ירושלים בע"מ, תק-מח 2005(1), 5755 (2005)}.

לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות נדחית תקופת ההתיישנות למועד בו נודע לתובע על העובדות המהוות את עילת התביעה, כאשר נעלמו ממנו העובדות המהוות את עילת התביעה מסיבות שלא היו תלויות בו, עליהן לא יכול לדעת אף בזהירות סבירה {ת"א (ב"ש) 1050/02 מנשה יצחק נ' חברת אשדוד בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 3577 (2004)}.

סעיף 7 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כדלקמן:

"7. תרמית ואונאה
היתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או האונאה."

על-מנת להיכנס בגדר סעיפים 7, 8 הנ"ל על עיון בכתב התביעה להצביע כי נטענו בו עובדות בגינן אמור להידחות יום תחילת מניין תקופת ההתיישנות אל מעבר ליום שבו נולדה עילת התובענה, או נטענו עובדות המביאות את המקרה בגדרו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובע כי תחילת המניין תידחה רק אם נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שלא היו תלויות בו, ואשר אף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן.

בסוגיית התיישנותה של תביעה לסילוק יד, ההכרעה כרוכה בשאלה שבעובדה. משמע, נדרשת תחילה הכרעה עובדתית על-פי נסיבות כל מקרה {ת"א (חי') 30484/99 שלמה נחמיאס נ' נתן צדקה ואח', תק-של 2005(2), 12689 (2005)}.

לגבי התיישנות במקום בו מדובר ברישיון מכללא, אשר נוצר עקב שהייתו רבת השנים של פלוני במקרקעין ולאור שתיקת הבעלים משך תקופה כה ארוכה הכלל הוא כי רישיון כאמור הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון {ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה(1), 474, 479 (1951)}.

על-כן, לא ניתן להעלות טענת הגנה של התיישנות כנגד הבעלים הקם לסלק ידו של נהנה מהרישיון או לבטל את רשותו להנות מהמקרקעין במקום בו מדובר ברישיון חינם מכללא, ואין לדבר על התיישנות לגבי רישיון שכזה שניתן לבטלו בכל עת. לפני ביטול הרישיון לא נוצרת עילת התביעה וממילא אין מירוץ ההתיישנות מתחיל. חישוב תחילת המירוץ ההתיישנות יחל רק ממועד ביטול הרישיון {ע"א (ת"א-יפו) 1527/01 קריקוב ניסים נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2003(4), 2199, 2201 (2003)}.

לגבי התיישנות בסילוק יד, בהיווצרותה של "חזקה נוגדת" על-ידי נתבע, יובהר, כי הסכמה שבשתיקה אינה מקימה "חזקה נוגדת". תנאי לתחילת מירוץ ההתיישנות הנה היווצרות של "חזקה נוגדת", קיומה במשך תקופה מספיקה ליצירת ההתיישנות. היינו, חזקה יוצרת התיישנות רק כשהיא "נוגדת", זאת אומרת שאיננה באה-מכוח זכות הבעלות של היריב {ראה: ע"א 69/85 להבי יחזקאל ואח' נ' רשות הפתוח ואח', פ"ד מ(3), 624, 635-634 (1986); ע"א (חי') 2043/01 המועצה המקומית זיכרון נ' מעיין צבי, תק-מח 2001(3), 21484 (2001); ראה ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט(1), 47 (1955); ע"א 213/76 גילברג נ' פאנוס, פ"ד טו(2), 272 (1977)}.

אימתי תחשב החזקה להחזקה נוגדת? התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, בהתחשב בהתנהגות המחזיק בקרקע והבעלים הרשום, בטיב מערכת היחסים ביניהם וביתר הנסיבות הרלבנטיות. לא תמיד מדובר בעניין קל להכרעה. משמע, על בית-המשפט לבחון את מכלול העובדות כגון: מועד העליה על הקרקע, דרך תפיסת החזקה, טיב היחסים עם בעל הקרקע-הנכס ועוד {ע"א (ת"א-יפו) 2629/01 חי עוזי נ' רשות הפיתוח - פרקליטות מחוז מרכז, תק-מח 2004(3), 3641, 3644 (2004); ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' מאירה חסיד ואח', פ"ד נג(5), 721, 728 (1999)}.

מירוץ ההתיישנות אמור להתחיל רק כאשר למחזיק טענה לזכות קניין משל עצמו, הנוגדת את זכות הבעלים {ה"פ (נצ') 128/02 אורי הוכפלד ואח' נ' אברהם גרנוף ואח', תק-מח 2004(3), 2451, 2457 (2004); ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מב(2), 624, 633 (1986); רע"א 2203/91 חאלד יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מה(5), 553, 556 (1991)}.

5. אימתי יש להעלות את טענת ההתיישנות - "בהזדמנות הראשונה"
סעיף 3 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כדלקמן:

"3. הזמן לטענת התיישנות
אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה."

הוראה זו נועדה "למנוע הליכי סרק בהם יחלו דיונים בתביעות שלמעשה התיישנו, יבוזבז זמן שיפוטי יקר, ולבסוף יעלה הנתבע את טענת ההתיישנות המייתרת את התביעה כולה" {ע"א 630/90 רוז'נסקי נ' ארגון מובילי לוד, פ"ד מה(5), 365, 370 (1991) (להלן: "פרשת רוז'נסקי")}.

למושג "הזדמנות ראשונה" בהקשר להעלאת טענת התיישנות לא ניתן מענה ברור בפסיקה. הקושי ביישום מושג זה מתייחס בדרך-כלל לשלבים שונים של דיונים הקודמים בזמן להגשת כתבי הטענות, אולם, בכל מקרה, על המבקש להשמיע טענת התיישנות להעלותה לכל המאוחר בכתב טענותיו. ישנם מצבים בהם נדרש בעל דין להעלות טענת התיישנות עוד בהליכים הקודמים להגשת כתב הטענות, ואם ניתנת לו הזדמנות לעשות כן והוא מחמיץ אותה, תאבד זכותו להעלותה {פרשת רוז'נסקי, שם, 370; זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית), 272; רע"א 4049/97 אסורנס ג'נרל דה פרנס נ' כונס רשמי, פ"ד נא(4), 716, 718 (1977) (להלן: "פרשת אסורנס ג'נרל"); ע"א 580/73 טויטו נ' ביטון, פ"ד כח(2), 527, 528 (1974); ע"א 97/77 זינבנד נ' קלוגמון, פ"ד לא(3), 466, 469 (1977); ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי, פ"ד נ(5), 423 (1997)}.

עם השנים, הלכה ונשתרשה התפיסה המשפטית בדבר חשיבות זכות הגישה של האזרח לערכאות המשפט, והשלכתה של זכות זו על דין ההתיישנות. זכות הגישה לערכאות, הוכרה כזכות-על הראויה להגנה כזכות יסוד, אף שטרם מצאה את ביטויה החקוק עלי חוק יסוד.

תפיסה זו אוצלת על אופן החלתו של מוסד ההתיישנות המבקש לנעול את דלתות בית-המשפט בפני תובע שנתאחר בתביעתו, והיא פועלת לצמצום פועלו ותחום פרישתו של מוסד זה. פרשנות זו משפיעה גם על היקף תחולתו של כלל "ההזדמנות הראשונה" שבסעיף 3 לחוק ההתיישנות, וזאת, דווקא בכיוון הרחבה של משמעות מושג זה באופן שייתפסו ברשתו מצבים שונים, אף מוקדמים להגשת כתבי הטענות, בהם ניתנה הזדמנות לבעל דין להעלות טענת התיישנות ואם לא ניצל אותה, יחמיץ את המועד להעלותה {השווה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5), 433, 445-444 (2003)}.

וכך, יש קשר גומלין בין הרחבת ההכרה בזכות בעל דין לפנות לבית-המשפט ולשטוח בפניו את תביעתו ואת טיעוניו, לבין הצרת תחום פרישתו של מוסד ההתיישנות. הצרה זו מביאה מצידה פרשנות מרחיבה למושג "הזדמנות ראשונה" לצורך העלאת טענת ההתיישנות {ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פ"ד לח(3), 673, 679-678 (1984) (להלן: "עניין פתאל")}.

יתכנו מקרים, בהם הנתבע יעלה את טענת ההתיישנות בכתב הגנתו אך עדיין ייחשב כמי שהחמיץ את ההזדמנות הראשונה להעלות את טענת ההתיישנות. לא קיימת נוסחה גורפת, כללית, המכסה את כל המצבים, אלא בית-המשפט יבדוק כל מקרה על-פי נסיבותיו המיוחדות. בעיקר תיבחן, מה היתה מהות הדיון הראשון שהתקיים, אשר במהלכו לא העלה עדיין הנתבע את טענת ההתיישנות, מה היה העניין של הנתבע בנושא שהועלה אז, האם נקט עמדה כלשהי ביחס לאותו דיון והאם היה נוכח בו אם לאו {עניין רוז'נסקי}.

כך למשל, במקום בו הוגשה תובענה ולא שולמה האגרה, הקביעה כי כל עוד לא שולמה אגרה אין בית-המשפט נזקק לתובענה, אינה נכונה. אין פירושו של דבר שהתובענה לא הוגשה לבית-המשפט, ואין להסיק מכך שיש באי-תשלום האגרה כדי לשלול את ההזדמנות לטעון טענת התיישנות במקום שהזדמנות כזו קיימת. על אחת כמה וכמה במקום שהנתבע מצא את ההזדמנות וטען את טענותיו אך בחר שלא לטעון להתיישנות. לפיכך על נתבע לטעון את הטענה להתיישנות בבקשה שהוגשה על ידו לביטול החלטה המעניקה לתובע פטור מאגרה {עניין אסורנס ג'נרל}.

משמעות הדבר, היא, כי די, איפוא, בהחמצת ההזדמנות הראשונה כדי לדחות את טענת ההתיישנות. על אחת כמה וכמה כאשר למבקש היו הזדמנויות נוספות שבהן יכול היה לטעון להתיישנות וגם בהן נמנע מלעשות כן.

ההזדמנות הראשונה היא אותו שלב דיוני בו פנה הנתבע לבית-המשפט בין בעל-פה ובין בכתב. שלב זה מחייב את העלאת הטענה בין שהוא יוזמה של הנתבע ובין שהוא תגובה של הנתבע לבקשה של התובע. שלב זה יכול גם להיות קודם למועד הגשת כתב ההגנה.

העלאת הטענה להתיישנות כבר בעת הגשת הבקשות להארכת מועד, כאשר קודם לבקשות אלה לא נעשה בהליך צעד דיוני כזה או אחר על-ידי הנתבע, מהווה המעשה הראשון של הנתבע בהליך, בו יש להעלות את הטענה כאמור {ת"א (יר') 1630/99 עקאל מחמד נ' מדינת ישראל, דינים ועוד לג(6), 502 (28.11.02)}.

6. התיישנות מכוח חזקה נוגדת והתיישנות מנחילה
6.1 התיישנות מנחילה
הוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובעת כדלקמן:

"(ב) חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה."

לאור הוראות הסעיף, ניתן, אם כן, לטעון להתיישנות מנחילה מכוח סעיפי חוק אחרים, רק כאשר ניתן היה לטעון הטענה, טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, קרי, 1.1.70.

סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני (חוקי הקרקעות העות'מאניים מהשנים 1860-1858) קובע לאמור:

"אדמת מירי, או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות - ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר-תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש. אך אם הכיר המחזיק והודה בעצמו, שתפש אדמה נטושה בלי זכות, אין מתחשבים בתקופת הזמן שעברה ומציעים לו לקבל את הקרקע בשווי הטאבו; ואם סירב, תימסר פומבית לדורש."

סעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, העמיד במקורו את תקופת ההתיישנות שבסעיפים 20 ו- 78 לחוק הקרקעות העותומני, על חמש-עשרה שנה. בתיקון משנת התשכ"ה-1965 לחוק ההתיישנות, הוארכה התקופה לגבי מקרקעין מוסדרים, לעשרים וחמש שנה, כאשר התיקון הוחל רטרואקטיבית לתחילת תוקפו.

ברוח דברים אלה, אמור מעתה - אם תקופת ההתיישנות הושלמה לפני ה- 1.1.70 (לגבי מקרקעין מוסדרים בלבד), רק אז ניתן להיבנות מהוראות סעיף זה ולבקש כי הזכויות תיקבענה בהתאם להן {ה"פ (נצ') 128/02 אורי הוכפלד ואח' נ' אברהם גרנוף ואח', תק-מח 2004(3), 2451, 2458 (2004)}.

6.2 התיישנות מכוח חזקה נוגדת
אימתי תחשב החזקה להחזקה נוגדת? התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, בהתחשב בהתנהגות המחזיק בקרקע והבעלים הרשום, בטיב מערכת היחסים ביניהם וביתר הנסיבות הרלבנטיות. לא תמיד מדובר בעניין קל להכרעה. משמע, על בית-המשפט לבחון את מכלול העובדות כגון: מועד העליה על הקרקע, דרך תפיסת החזקה, טיב היחסים עם בעל הקרקע-הנכס ועוד {ע"א (ת"א-יפו) 2629/01 חי עוזי נ' רשות הפיתוח - פרקליטות מחוז מרכז, תק-מח 2004(3), 3641, 3644 (2004); ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' מאירה חסיד ואח', פ"ד נג(5), 721, 728 (1999)}.

מירוץ ההתיישנות אמור להתחיל רק כאשר למחזיק טענה לזכות קניין משל עצמו, הנוגדת את זכות הבעלים {ה"פ (נצ') 128/02 אורי הוכפלד ואח' נ' אברהם גרנוף ואח', תק-מח 2004(3), 2451, 2457 (2004); ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מב(2), 624, 633 (2006); וכן רע"א 2203/91 חאלד יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מה(5), 553, 556 (1991)}.

לגבי התיישנות בסילוק יד, בהיווצרותה של "חזקה נוגדת" על-ידי נתבע, יובהר, כי הסכמה שבשתיקה אינה מקימה "חזקה נוגדת". תנאי לתחילת מירוץ ההתיישנות הנה היווצרות של "חזקה נוגדת", קיומה במשך תקופה מספיקה ליצירת ההתיישנות. היינו, חזקה יוצרת התיישנות רק כשהיא "נוגדת", זאת אומרת שאיננה באה מכוח זכות הבעלות של היריב {ראה: ע"א 69/85 להבי יחזקאל ואח' נ' רשות הפתוח ואח', פ"ד מ(3), 624, 635-634 (2006); ע"א (חי') 2043/01 המועצה המקומית זיכרון נ' מעיין צבי, תק-מח 2001(3), 21484 (2001); ראה ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט(1), 47 (1955); ע"א 213/76 גילברג נ' פאנוס, פ"ד טו(2), 272 (1977)}.

"החזקה נוגדת" היא:

א) החזקה ממשית, רצופה ובלעדית.

ב) החזקה שכרוכה בה התנגשות אינטרסים בין המחזיק לבין יריבו.

"בהסכמה שבשתיקה" הכוונה לסוג של הסכמה בהתנהגות, כלומר, הסכמה שלא לבשה צורה של דברים שבכתב או שבעל-פה.

גם לאחר חוק ההתיישנות לא עבר ובטל עניין החזקה הנוגדת. אך עניין זה יעלה להכרעה רק "אם הוכיח התובע כי מקור החזקה של הנתבע הוא בשכירות או ברשות הבעלים". רק אז על הנתבע הממשיך להחזיק בקרקע אחרי גמר תקופת השכירות או הרשות להוכיח כי החזקתו הנמשכת פשטה את צורתה הקודמת ולבשה צורה הנוגדת את זכויותיו של הבעל הרשום, מחובתו להצביע על מעשה מסויים בזמן מסויים אשר בעטיו החלה החזקה הנוגדת שלו, ואשר מאז ועד להגשת התביעה עברה תקופת ההתיישנות {ע"א 213/76 גילברג נ' פאנוס, פ"ד טו(2), 272, 276 (1977)}.

יש וחזקה שתחילתה נובעת מזכות הבעלים, מהסכמתם או רשותם, הופכת מאוחר יותר לחזקה הנוגדת את זכות הבעלים. ויש והחזקה תחילתה חזקה הנוגדת את זכות הבעלים, אך כשהיא מתמשכת זמן רב עשויה היא, בנסיבות מסויימות, להפוך לחזקה מזכות הבעלים. כך הוא כשהיא מעידה שהבעלים השלימו בזמן מן הזמנים עמה ובשתיקתם התירו את המשכה. המחזיק שהחזיק תחילה בניגוד לרצונם הפך לבר-רשות, ומאותה עת חדלה החזקתו להיות חזקה נוגדת {בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1), 792, 796 (1971)}.

יובהר כי אם על-פי נסיבות המקרה ניתן להסיק, כמסקנה עובדתית, שההחזקה נעשתה בהסכמת הבעלים, אפילו היתה זו הסכמה שבשתיקה, בבחינת רשות שהרשה למחזיק להשתמש בקרקע, תחשב החזקתו של המחזיק בקרקע להחזקה מכוח זכותו של הבעלים במקרקעין וממילא חסר בה יסוד הקונפליקט והיא אינה נוגדת. ראה בעניין זה: ע"א (נצ') 2/81 קונס בע"מ נ' שושני ואח', פ"מ תשמ"ג(א), 361; י' גלעד "התיישנות במקרקעין - קווים לרפורמה", משפטים יח עמ' 177}.

כשפלוני מחזיק בקרקע שהבעלות הרשומה בה היא של אחר, שתיקתו של הבעלים יכולה להתפרש לעיתים כהסכמה להחזקת פלוני בקרקע אם כי אין היא חייבת להתפרש כאמור. למחזיק בקרקע עשויים להיות אינטרסים שונים באשר לאופיה של שתיקה זו: אם הוא מחזיק בקרקע תקופה שאינה מגעת לתקופת ההתיישנות, יהיה לו עניין להתייחס לשתיקת הבעלים כאל הסכמה להחזקתו בקרקע ללא תמורה, שאז לא יחשב למשיג גבול ולא יהיה צפוי לתביעה לתשלום שכר ראוי או לתביעה לסילוק ידו המיידי מהקרקע; אם, לעומת-זאת, חלפה תקופת ההתיישנות, המחזיק יעדיף לטעון שחזקתו לא באה לו מכוח הבעלים, ולפיכך "חזקה נוגדת" היא ועומדת לו טענת התיישנות.

אך לא האינטרס של המחזיק או של הבעלים לגבי אופיה של ההחזקה בקרקע יכריע. על בית-המשפט לקבוע את אופיה של זו, על-פי טיב ההחזקה, התנהגות הבעלים והמחזיק במשך תקופת ההחזקה, ויתר נסיבות המקרה, ולפי אלה יקבע אם בהסכמת הבעלים ומכוחו נעשתה, אם לאו {ראה 3217/91 בנימין פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד ז"ל, פ"ד מז(2), 281 (1993)}.

את סוגיית החזקה הנוגדת ניתן לבחון גם בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק ההתיישנות הקובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום נולדה עילת התובענה.

המושג "עילת התביעה" (cause of action) אינו חד-משמעי, ומשהוגדר, אין כוח ההגדרה יפה אלא לעניין פלוני בלבד. "עילת תובענה" היא מונח מסגרת, שתכנו משתנה על-פי המטרה שלשמה נזקקים להגדרתו {ראה: ע"א 167/63 פ' ג'ראח נ' י' ג'ראח, פ"ד יז(4), 2617, 2624 (1963); ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ בע"מ ואח', פ"ד מד(2), 846, 858 (1990)}.

המונח עילת התביעה לעניין התיישנות, משמעו, כל עובדה, החיונית כדי לבסס את עילת התביעה, שבלי ידיעתה ואזכורה לא ניתן להגיש תובענה ולא כל שכן לא ניתן להצליח בה, נכללת בין "העובדות המהוות את עילת התובענה..." {עניין פתאל}.

עילת התובענה האמורה בסעיף 6 לחוק ההתיישנות היא העילה במובן הקונקרטי. דהיינו, אין די בקיומה של זכות מושגית בעניין פלוני, כדי להביא לתחילתו של מירוץ ההתיישנות להגשת תביעה למימושה. רק כאשר הזכות הופכת לעילת תובענה קונקרטית, ניתן לומר כי מירוץ ההתיישנות מתחיל {ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ בע"מ ואח', פ"ד מד(2), 846, 858 (1990)}.

מירוץ ההתיישנות לטובת המחזיק בקרקע, שכופר בזכות הקניין של הבעלים מתחיל רק מאז שהוא (המחזיק) עושה מעשה המראה בעליל שהוא כופר בזכות הקניין של הבעלים {ע"א 316/62 עיריית תל-אביב-יפו נ' זלמן כהן, פ"ד יח(4), 749, 744 (1964)}.

כלומר, יום היוולד העילה הוא היום שבו החלה החזקתו הנוגדת של הטוען להתיישנות ועל-כן מחובתו להצביע על מעשה מסויים בזמן מסויים אשר בעטיו החלה ההחזקה הנוגדת שלו, ואשר מאז ועד להגשת התביעה עברה תקופת ההתיישנות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

התיישנות במקרקעין