שמאי ושמאות

1. שמאי מקרקעין
מקצוע שמאות המקרקעין מוסדר בחקיקה ובגופים סטטוטוריים שונים המשמשים רגולטורים כגון מועצת שמאי המקרקעין בישראל. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לחוות דעה על שווי נכסים וקרקע בשוק הנדל"ן. מקצוע השמאות במקרקעין דורש מן העוסק בה בקיאות בכל חוקי המקרקעין, הכרות של זרמי השוק הכלכלי, החברתי וההנדסיים. השמאות עוסקת במתן חוות-דעת והערכות שווי כספי של נכסי מקרקעין או פגיעות במקרקעין או ירידת ערך מקרקעין או כל נושאי מקרקעין לרבות בנושאי תכנון ובניה והפקעות לכל גווניהם.

ירידת ערך הינו נושא הטעון הוכחה על-ידי חוות-דעת מומחה ואך ורק על-ידי מומחה שהוא שמאי מקרקעין.

סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 קובע כדלקמן:

"12. הגשת שומת מקרקעין לבית-משפט
(א) לא תוגש לבית-משפט שומת מקרקעין אלא-אם-כן נערכה בידי שמאי מקרקעין.
(ב) אין בהוראת סעיף-קטן (א) כדי למנוע הגשה לבית-משפט של שומת מקרקעין, שנערכה בידי עובד אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין או עובד אגף המכס ומע"מ, במסגרת מילוי תפקידו."

סעיף 13 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 קובע כדלקמן:

"13. ייחוד העיסוק והתואר
(א) לא יעסוק אדם בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר, אלא-אם-כן הוא שמאי מקרקעין.
(ב) העוסק בשומת מקרקעין בניגוד להוראות סעיף-קטן (א), דינו - קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (להלן: "חוק העונשין").
(ג) המתחזה לשמאי מקרקעין או המשתמש בתואר שמאי מקרקעין או בכינוי דומה העשוי ליצור רושם שהוא שמאי מקרקעין, והוא אינו שמאי מקרקעין, דינו - מאסר שנה או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין."

2. שמאות מקרקעין - מושגי יסוד
2.1 שווי שוק
"שווי השוק" - משמעותו המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה מבוסס על יסודות אובייקטיביים וערכי השוק החפשי, גלום בו איזון ראוי של אינטרסים הן של הפרט והן של הרשות הציבורית, ונעשה בו שימוש בתחומי חקיקה שונים". "שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם, אך לעיתים נודעת השפעה לגורמים נוספים כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם-זאת, נדמה כי לגורמי התיכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואת אפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה של קרקע המיועדת לבניה אינה כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של זו אינו שוויה של קרקע המיועדת לצורכי ציבור...".

"היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית, אם נעשה הסכם בכתב ורשויות המס שוכנעו כי החוזה נעשה בתום-לב ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה".
עם-זאת, עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשינוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. ובמילים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין {בר"ע 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5), 529 (2003), וכן ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מס שבח מקרקעין פ"ד נו(5), 241 (2002)}.

הלכת רע"א 4487/01 קובעת מבחן כלכלי-מעשי לבדיקתם של הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין בעת מכירתם. כל נתון העשוי להשפיע על קונים ומוכרים בשוק מהווה שיקול רלוונטי לעניין קביעת שוויה של עיסקה במקרקעין, ובכלל אלה גם אפשרות "להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין". {ראו ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3), 228 (1988). גישה זו יושמה על-ידי בית-משפט זה גם בפרשנותו לקודמו של סעיף 49ז' לחוק, היינו, כי זכויות לבניה נוספת כוללות אף "סיכויי בניה עתידיים" ע"א 277/78 סמואל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לג(2) 337 (1979); רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון נ' מ. לוסטרניק ובנו פ"ד נז(5), 529 (2003);. וכן ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (הוצאת מירב, מהדורה שישית (2001)), 362; דפנה לוינסון-זמיר "פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התיכנון" (האוניברסיטה העברית התשנ"ה-1994), 377; ומאמרו של י' לוי היטל השבחה - עקרונות החוק ופרשנות, בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל, גיליון פ"ז (87), אוקטובר 1981, עמ' 59}.

את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון, בעת קיומה של תכנית משביחה, מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת ציפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה {רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון נ' מ. לוסטרניק ובנו, פ"ד נז(5), 529 (2003). וכן ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (הוצאת מירב, מהדורה שישית (2001)), 362; דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התיכנון (האוניברסיטה העברית התשנ"ה-1994), 377; ומאמרו של י' לוי "היטל השבחה - עקרונות החוק ופרשנות", בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל (גיליון פ"ז (87), אוקטובר 1981), עמ' 59}.

כאשר באים להעריך שווי של מקרקעין, על בית-המשפט לבחון את השטח לפי המידע שהיה מצוי בידי קונה פוטנציאלי ביום שבו נערכה עיסקת המכר, ואין עוד מקום לתת כל משקל להתפתחויות שהתרחשו לאחר מכן, למעט ציפיות סבירות בייחס לאפשרויות הגלומות בקרקע במועד הקובע {ת"א (חי') 13181/87 עזבון תוריא (סוריא) עבדאלגני מוסא באמצעות יורשיה לפי צו ירושה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, תק-מח 2005(1), 2177 (2005)}.

בועז ברזילי ומנחם לאוטמן, בספרם {ברזילי, לאוטמן שמאות מקרקעין, עקרונות, גישות , תהליכים, עמוד 5}, מגדירים את השווי הסוביקטיבי כדלקמן:

"שווי המושפע מרצונותיו המיוחדים של אדם מסויים, מערכיו המיוחדים וכד', בהתאם לתועלת המיוחדת שיכולה לנבוע לו מהנכס בהתחשב בעקרונות הכלכליים המנחים את בחירתו, לדוגמה: אדם המחזיק 900 מ"ר קרקע וחסרים לו 100 מ"ר להשלים למגרש מינימלי לבניה יהיה מוכן לשלם סכום גבוה יותר מקונה אחר עבורו יכולה לשמש הקרקע כחצר."
{ראה גם ע"א 471/03 משה אהרוני ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין (חדרה), פ"ד נח(3), 54 (2004)}

2.2 מחיר
מחיר - "המחיר החוזי" - הינו התשלום בפועל שניתן בעיסקת מקרקעין. על-פי חוזה בכתב או הסכמת הצדדים בעל-פה. שווי שוק, לעומת-זאת, הינו, כאמור, קביעה שבהערכה, התלושה מן המחיר החוזי, על-פי קריטריון אובייקטיבי של עסקה במקרקעין ממוכר מרצון לקונה מרצון, תוך שעל השווי משפיעים אלמנטים שונים. ההבדל בין שווי שוק לבין מחיר למדים קיים, למשל, בדרך חישובו של מס השבח ובדיקתו על-ידי שלטונות המס.

ב- בש"א (חי') 1487/04 {בש"א (חי') 1487/04 עורך-דין ברקוביץ שמעון נ' דבאח אחמד מוחמד, תק-מח 2005(1) 4397, 4401 (2005)}, נקבע כי:

"אוסיף ואציין כי בפסיקה נקבע כי מס השבח יחושב על-פי שווי שוק ולא לפי המחיר החוזי אלא אם התקיימו הסייגים שנקבעו" (ראה ע"א 717/85 יצחק וייס נ' מנהל מס שבח מקרקעין, דינים עליון ז 157 (31.12.85); ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין איזור מרכז נ' ברכה חביב בע"מ (בפירוק מרצון), פ"ד לז(3), 449, 452 (1983); וכן ע"א 3433/00 ליטנפלד יצחק נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241, 245-244 (2002); ע"א 2602/01 קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, דינים עליון 152).

ב- ע"א 5409/09 {זיוה סביל נ' מדינת ישראל - מיסוי מקרקעין, תק-על 2013(2), 6069 (19.05.2013)} נקבע כי:

בנטל ההוכחה בסוגיית תום-הלב - סובבות לכאורה סביב שאלה משפטית שניתן לערער עליה, אך גם שאלה זו - תשובה ברורה בצידה. שאלה זו הועלתה והוכרעה זה מכבר בפסיקתו של בית-משפט זה, עת נקבע כי בהתקיים פער מהותי בין השווי החוזי לבין שווי השוק - הנטל הוא על הנישום להראות כי היה תום-לב בעריכת העיסקה וכי נעדרו יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה, על-מנת שקביעת השווי תעשה על-פי השווי המוסכם. וכך נאמר בנושא זה בפסיקתנו בעבר:

"כאשר קיים פער גדול בין המחיר החוזי לבין שווי השוק, על הנישום להביא הוכחות משכנעות וכבדות משקל כדי לשכנע בתום ליבו ובהיעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לעיסקה."
(ע"א 3632/01 חדיג'ה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, פ"ד נז(2), 806 (2003), פסקה 8 לחוות-דעתו של השופט י' אנגלרד).

וכן:

"משהרים המנהל את הנטל להוכיח את שווי השוק והפער בינו לבין מחיר המכירה גדול, עובר הנטל לכתפי הנישום להוכיח את הסייג שבסעיף 1(1), לאמור, שעל-אף הפער נקבעה התמורה בתום-לב וללא קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה" (שם, פסקה 2 לחוות-דעתה של השופטת ט' שטרסברג-כהן).
(ראו גם: ע"א 2602/01 יהושע קפלן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(1), 795 (2004), בפסקה 5; הנריק רוסטוביץ מס שבח מקרקעין, (מהדורה רביעית, 1993), 171-168; יצחק הדרי מיסוי מקרקעין, (כרך א' - חלק ראשון, מהדורה שלישית, 2012), 423-416."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שמאי ושמאות