botox
הספריה המשפטית
פסיקת פיצוי בגין "ירידת ערך" בתביעות ליקויי בניה

הפרקים שבספר:

פסיקת בית-המשפט המחוזי

1. ת"א (מחוזי יר') 875/89 מוגדסי יהודה נ' "רסקו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תק-מח 91(2), 852 (22.05.91) - דחיית התביעה בגין ירידת ערך
בפרשה זו התובעים סבלו מליקויי בניה חמורים במיוחד, כולל רטיבות וחדירת מי גשמים לדירות, עד כדי שנוצר הצורך להציב דליים וגיגיות בדירות, כשבחלק מהמקרים המים חדרו לרשת החשמל בדירות. בית-המשפט קבע כי ליקויי הבניה ובעיקר הרטיבות שנמשכה על-פני שנים גרמו סבל רב לרוכשים ופגעו קשות באיכות חייהם. בית-המשפט הפנה לדברי כב' השופט זילר אשר קבע ב- ת"א 725/80 בני יצחק ואח' נ' שיכון ופיתוח:

"דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו."

עם-זאת לאור העובדה שניתן לתקן את הליקוי ולמנוע את חדירת המים דחה את התביעה בגן ירידת הערך כדבריו:

"מומחה שמונה על-ידי בית-המשפט, המהנדס סילביו הופמן מצא שורה ארוכה של ליקויי בניה. ואילו שמאי המקרקעין הרב צבי וינמן שגם הוא מונה על-ידי בית-המשפט, כדי שיחווה דעתו אם היתה ירידת ערך בדירות, מצא כי דירת מוגדסי ירדה בערכה בשל ליקויים אלה הצדדים גם הגישו חוות-דעת מומחים משלהם. אלא שנחה דעתי כי חוות-דעת מומחי בית-המשפט, שהם עדים אובייקטיביים, עדיפה על-פני חוות-דעת מומחים מטעם הצדדים, שמשכו לצד שהזמין אותם (ע"א 293/88 ניימן נ' מונטי רבי, לא פורסם) בסיכומיהם צימצמו באי-כוח הצדדים טענותיהם כנגד חוות-דעת מומחי בית-המשפט בשניים: א. בא-כוח הקונים, מר נתאי, טען כי השמאי שגה בכך שלא קבע כי חדירת מי הגשם לדירות גרמה לירידת ערכן; ב. בא-כוח רסקו מר שרן, טען, כי עדות המומחה הופמן בחקירתו הנגדית, תשובותו שניתנה כלאחר-יד וללא חישוב מדוייק - כי עריכת התיקונים על-ידי כל אחד מהקונים בנפרד להבדיל מבצוע משותף מכפילה את עלותם - אינה מתקבלת על הדעת, והיא אף נוגדת עמדתו בחוות-דעת בתיקים אחרים אשר לטענה בדבר ירידת ערך הדירות בגלל רטיבות. המומחה הופמן, שעדותו בכללותה מקובלת על הקונים, העיד כי ניתן על-ידי תיקון נכון למנוע כליל חדירת מים לדירות (עמ' 52 לפרוטוקול). מכאן שאין תשתית ראייתית לטענה זו."

2. ת"א (מחוזי חי') 485/95 פרי לאה נ' מבני גזית בע"מ, תק-מח 2006(1), 4835 (20.02.06) בפרשה זו אמנם נפסקו לטובת התובעים סכומים שונים בגין עוגמת נפש, של בין 7,000 - 12,000 ש"ח, כאשר התובעים נאלצו לחיות לצד הליקויים במשך מספר שנים. אולם תביעתם לגבי ירידת הערך נדחתה בלשון בית-המשפט:
"ב"כ התובעים טוען כי נגרמה לדירותיהם של התובעים ירידת ערך משמעותית. עמדת ב"כ התובעים היא שדירה שעברה תיקונים עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים עוד טוען ב"כ התובעים, כי אמנם לא צורפה חוות-דעתו של שמאי, באשר לירידת ערך, ואולם, אין בכך בכדי למנוע מן התובעים לקבל פיצוי בגין ראש נזק זה. ב"כ התובעים מפנה ל- ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ(1), 826 (1996).
מנגד טוען ב"כ הנתבעת כי הדרישה לפיצוי בגין פריט זה עומדת בניגוד לפסק-הדין החלקי, מיום 08.10.00. דרישה זו גם עומדת בניגוד לקביעותיו המקצועיות של המפקח מטעם בית-המשפט, מר א. בצרתי (עיינו בסיכומי ב"כ הנתבעת, פסקה 6, עמ' 8).

בהיעדר חוות-דעת של שמאי שניתן לבסס עליה קביעה או מסקנה באשר לירידת ערך הדירה, אני סבור שאין מקום לפסוק פיצוי לתובעים בגין פריט זה, בהיעדר הראיות הנדרשות בסוגיה זו, ובהיעדר תשתית ראייתית שיש בה לבסס טענה בדבר ירידת הערך.

אני מפנה ל- דנ"א 7735/96 זעפרני ניסים וברכה נ' רמ"ט בע"מ, תק-על 97(1), 77 (1997), החלטתו של כב' הנשיא א' ברק מיום 11.02.97, לפיה נדחתה בקשה לקיים דיון נוסף מקום בו קבע בית-המשפט העליון שהמשיבים קיבלו פיצוי מלא לתיקון כל הפגמים, ולא עולה מחוות-דעת המומחה תשתית ראייתית לקבוע על-פיה ירידת ערך בענייננו, אינני סבור כי הוצבה תשתית שיש בה כדי להצדיק פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך."

3. ע"א (מחוזי ת"א) 2073/03 חן חיים נ' ליגד השקעות ובניין בע"מ, תק-מח 2005(4), 6855 (12.12.05) - בית-המשפט דחה את תביעתם בגין ירידת ערך
כעולה מדברי בית-המשפט במקרה זה, המערערים עברו "דרך ייסורים קשה" לאחר רכישת הדירה, כשכל רצונם היה לקבל את הדירה שרכשו במיטב כספם ללא ליקויים וכשהיא מתאימה למובטח להם. בית-המשפט מצטט מדברי בית-המשפט קמא כי התייחסות המשיבה כלפי המערערים היתה "מזלזלת, כבדה, איטית ומתפתלת וכללה פתרונות חלופיים חלקיים". עם-זאת דחה את תביעתם לירידת ערך בגין שטח חסר באמרו כי:

"באשר למצב דומה שבו במצג החוזי היה שטח מסויים ואילו בתשריט שצורף לחוזה והצדדים הסתמכו עליו צויין שטח אחר, נקבע כדלקמן:
'... אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית שהיא חלק ממנו תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על-פי התכנית (ראו והשוו ע"א 8913/02 מלכה נ' שיכון עובדים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.12.03)). נסיבות המקרה שלפנינו שונות במקצת מן הנסיבות שבפרשת שטרית הנ"ל, שכן כאמור, מידותיהם של חלק מן הפרוזדורים וחדרי המקלחת אינן מופיעות בתכניות המצורפות להסכם, ושטחי החדרים והחללים אינם כתובים במפורש בתכנית, ולא נקבע בהן שטחו של כל חדר (אך ניתנות מידותיו של כל חדר). אף-על-פי-כן דומה שעל-אף ההבדלים בין המקרה שלפנינו לבין פרשת שטרית, דברי השופטת פרוקצ'יה שלעיל יפים, בעיקרם, גם לענייננו. חישוב שטח החדרים במקרה שאנו עוסקים בו מצריך מכפלה פשוטה של אורך החדרים ורוחבם. אני סבור כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו.'
(ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה, פ"ד נח(3), 673, 678-677 (2004))

הדברים הללו יפים גם לענייננו. לנוכח התשריט שציין את מידות הדירה שתואם לשטח הדירה בפועל, כאשר הסטיה של 14 ס"מ היא בגדר הסטיה המותרת לפי סעיף 1. ב. למפרט.

לפיכך אנו דוחים את הערעור לעניין שטח הדירה."

4. ע"א (מחוזי ת"א) 1772/05 מילר מלכה נ' אשר אבי, תק-מח 2009(1), 3434 (15.01.09) - נפסק סכום של כפיצוי בגין ירידת ערך של 45,440 ש"ח למרות שהבית נהרס ולא תוקן
"17. בית-משפט קמא שלל מהמערערים פיצוי בגין ירידת ערך, נוכח בחירתם של המערערים להרוס את הבית ולבנותו מחדש, וכי על-כן בפועל לא נגרמה אותה ירידת ערך שקבע המומחה.

18. ירידת ערך נובעת מכך שגם אם יבוצעו תיקונים של הליקויים עדיין, פחת שוויו של הבית. משכך, חייב המזיק לפצות את הניזוק גם על נזק זה.

בלשון אחרת אם המערערים היו בוחרים לתקן את ביתם ובהתאם להוראות המומחה, חרף זאת, היה פוחת שווי ביתם בסכום של 16,000 דולר ומשכך היו זכאים לפיצוי בגין הפחתת שווי זה.

המערערים בחרו שלא לבצע את תיקון הליקויים בלבד, אלא בהריסת הבית כולו ובנייתו מחדש. האם בגין כך אכן יש מקום לשלול זכותם לפיצויי בגין ירידת הערך. התשובה, לדעתנו שלילית.

הפיצוי במקרה דנן אינו פיצוי כעין "ערך כינון" אשר מוכר לנו מתחום הביטוח. הפיצוי דנן הינו על נזק שנגרם וללא קשר לשאלה הכיצד יתוקן הנזק על-ידי המערערים. זאת הן ביחס לעצם תיקון הליקויים והן ביחס לירידת הערך.

יוער, כי מעת שבית-משפט קמא לא קיבל את עמדת המערערים כי היה מקום לחשב את הפיצויים בהתחשב בהריסת הבית ובנייתו, כך לא מקום להתייחס להריסה ובניה זאת בבוא בית-המשפט להזקק לנושא הפיצויי בגין ירידת ערך.
17. מעת שבית-משפט קמא שלל פיצוי זה, הרי לא נדרש לכרוך בפיצויי זה ועל-כן עלינו להידרש לכך.

בית-משפט קמא קבע הפחתה בשעור של שליש, וקביעה זאת יפה גם לגבי הפיצויי בגין ירידת הערך.

המומחה נתן את חוות-דעתו ב- 19.12.01 ובעת ששער הדולר עמד על 4.26. משכך זכאים המערערים לשני שליש מ- 16,000 דולר ובהתאם לשער הדולר דאז, לסכום כולל של 45,440 ש"ח נכון למועד עריכת חוות-הדעת.

סה"כ זכאים המערערים לפיצויי בגין ירידת הערך לסכום של 45,440 ש"ח ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.12.01."

5. ע"א (מחוזי יר') 4015/98 די וורולי סיאני הנדסה (1980) בע"מ נ' עמנואל נורמן, תק-מח 99(2), 3548 (11.04.99) - התקבל הערעור בשאלת ירידת הערך ונפסק פיצוי בגין ירידת ערך בסכום של 15,000 ש"ח
"התובענה בעילה של ירידת הערך נדחתה בפסק-הדין, למרות שנמצאו ליקויים רבים ומגוונים, מסוגים שונים. המומחים מטעם הצדדים דגלו בעמדות מנוגדות. המומחה מטעם המשיב סבר לקיומה של ירידת ערך משמעותית, אולם בצדק ראה בית-המשפט לדחות עמדתו זו, שמתוכה ומהנאמר על-ידו במהלך החקירה הנגדית, עלתה בבירור התייחסות למצב הדירה לפני ביצוע התיקונים. לעומת-זאת סבר חברו, המומחה מטעם המערערת, כי לאחר ביצוע תיקון כל הליקויים, אין עוד ירידת ערך כלשהי. נקודת המוצא לסוגיה זו בענייננו היא, שלאחר תשלום מלוא הפיצויים עבור תיקון הליקויים, יש לראות את הדירה כמתוקנת כראוי. גם הליקוי היחידי, שלגביו נקבע כי לא ניתן לתקנו, הוערך ככזה במסגרת חוות-הדעת. בית-משפט קמא אימץ בנושא זה את עמדתו של המומחה מר ורשבסקי, למרות שהלה איננו אמון בתחום שמאות המקרקעין, מכיוון שמצא הגיון בדבריו, לפיהם לאחר תיקון הפגמים לא תתקיים עוד ירידת ערך כלשהי (פסק-הדין, בעמ' 6 למטה).

28. אין בידינו לקבל עמדה זו. דירה שנמצאו בה ליקויים רבים ומהותיים, בכללם פגמי רטיבות - אף אם תוקנה כראוי, כפי הנחת המוצא בענייננו - אינה שוות ערך לדירה זהה אחרת, שמלכתחילה לא סבלה מכל פגם. איזו דירה יבחר קונה ממוצע וסביר, לו שתי הדירות תוצענה לו למכירה? ההסתברות היא, כי לאור היקף הליקויים יעדיף את השניה, זולת אם מחיר הראשונה יהיה זול יותר, אף אם לא בהכרח בהפרש משמעותי. זהו שווי ירידת הערך בה מדובר.

לנושא זה התייחס גם בית-המשפט העליון בפסק-הדין, ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, דינים עליון, כרך לד, 611 (1994). שם נפסק כדלקמן:

'המערערת טוענת, כי בית-המשפט קמא חייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלות התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא. ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק-הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו.'
(הדגש אינו מצוי במקור - מ' ג')

פועל יוצא מן הנאמר לעיל הנו, שהיה ראוי לפסוק למשיב פיצויים עבור פריט נזק זה. אכן, לא התעלמנו מדעת הסוברים, כי ראש הנזק האמור מושפע מראיות קונקרטיות ואינו פועל יוצא ממצב נורמטיבי בלבד (ע"א 5068/91 רמט בע"מ נ' זעפרני, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.10.96); דנ"א 7735/96 זעפרני נ' רמט בע"מ, דינים עליון, כרך נא, 201 (11.02.97)), אולם גם לפי גישה זו קיימת בענייננו תשתית עובדתית מספיקה, לנוכח טיב הליקויים, היקפם ואיכות הבניה בכללותה. בל-נשכח, כי גם נקודת המוצא של בית-משפט השלום יצאה מהנחה נורמטיבית, לפיה במצב הרגיל שוללים תיקונים המבוצעים כדבעי את הזכות לפיצויים עבור ירידת הערך. לדידנו זהו אינו המצב המשפטי לאשורו ואף אין בו כדי לשקף את הראוי, בשים-לב למכלול הסוגיה הצרכנית שבה מדובר.

המערערת, ברצותה להקהות את שיעור מרכיב הנזק, הוסיפה וטענה בסיכומיה, להיעדר קיומה של חובה לפרט בפני רוכש פוטנציאלי, את עובדת המצאותם בעבר של ליקויים בדירה (סעיף ו(3) בעמ' 10 לעיקרי הטיעון). אין באפשרותנו לקבל טענתה זו, שאינה דרה בכפיפה אחת עם חובת הגילוי, הנגזרת מנורמת תום-הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

29. נותר לעמוד איפוא על שווי ירידת הערך. כמדומה הדבר, שזהו המקרה המתאים לעריכת אומדנה, לפי הקריטריונים שפורטו לעיל. הנתונים מטעם מומחה התביעה יכולים לשמש את התשתית להערכת הנזק. אומנם חוות-דעתו כללה גם מרכיבים נוספים, שאין להביאם בחשבון לשם קביעת שיעור ירידת הערך וכפי שהדברים הובהרו לעיל, אולם ניתן לבור מחוות-הדעת את המינימום הנדרש לעניין עריכת האומדנה. בכללם של דברים ולאור היקף הליקויים שבהם מדובר, ובעיקר קיומם של ליקויי רטיבות וטיב הבניה הירוד, כפי שנקבע במפורש על -ידי המומחה מטעם בית-המשפט, לפי דבריו שצוטטו לעיל ("הבניה לא נעשתה במיומנות" - עמ' 2 ש' 15); ומנגד לכך, מתוך ההנחה דלעיל, לתיקון כדבעי של כל הליקויים - נראה לנו לנכון להעמיד את סכום הנזק בשל פריט זה, על-סך של -.15,000 ש"ח, למועד פסק-הדין בבית-משפט השלום."

6. ע"א (מחוזי חי') 3245/06 לב אסף נ' שי תמר, תק-מח 2007(2), 8413 (16.05.07) - במקרה זה, בית-המשפט קמא פסק לתובעים פיצוי 141,762 ש"ח בגין ירידת ערך ל- 22.02.01
בית-המשפט של ערעור החזיר את הדיון בעניין זה לבית-המשפט קמא לצורך חקירה נגדית של המומחה שקבע את ירידת הערך הזו.

7. ע"א (מחוזי יר') 2387/01 לוי בנימין נ' "חיים זקן בניין והשקעות" בע"מ, תק-מח 2002(4), 1275 (2002) - לא נפסק פיצוי
"פיצוי בגין ירידת ערך הדירות לפי חוות-דעת המומחה מטעמם: המערערים טוענים כי בית-המשפט קמא לא התחשב בחוות-דעת המומחה מטעמם, וכי יש להבחין בין הפיצוי בגין עלות הליקויים לבין הפיצוי בגין ירידת ערך הדירות, אף לאחר שבוצעו התיקונים.

אכן, נכונה טענת המערערים, כי אין לראות בפיצוי בגין עלות הליקויים ובפיצוי עבור ירידת ערך הדירות פיצוי כפול, כפי שנאמר ב- ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על 94(2), 674 (1994):

'פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו.'

עם-זאת, אין בכך כדי לבסס את טענת המערערים כי לא ניתן להם פיצוי הולם.

עיון בפסק-הדין של בית-המשפט קמא מלמד, כי למערערים נפסקו פיצויים בשל ירידת ערך דירותיהם ובשל עלות הליקויים. העובדה שפיצויים אלה נפסקו שלא על-פי חוות-דעת המומחה מטעמם אלא לפי חוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, אין בה כלום. המומחה מטעם בית-המשפט מונה בהסכמת הצדדים וניתן היה לצפות כי ממצאיו, או למצער מרביתם, יאומצו על-ידי בית-המשפט, והרי זוהי מטרתה של חוות-דעתו, כפי שנאמר בעניין מאיוסט, הנ"ל, בעמ' 676.

ועוד זאת, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירות מיועד לפצות את הדיירים גם על ליקויים שלא ניתן או אין זה כדאי לתקנם. דא עקא, שכל הליקויים שנתגלו בדירות המערערים הם ליקויים בני תיקון."

8. ע"א (מחוזי ת"א) 40985-03-11 אביב שמיר נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ, תק-מח 2012(2), 21419 (04.06.12) - בית-משפט של ערעור החזיר את התיק לבית-המשפט קמא לאחר שקבע כי בניית חדרים בניגוד למינימום בתקנות מצדיקה פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך
"בית-המשפט קמא קיבל את עמדתו של המומחה גם בעניין זה וקבע כי "משנמצא כי הסטיה הינה בתחום המותר, יש לאמץ את מסקנתו של המומחה מטעם בית-המשפט, ואין למצוא פסול בחוות-דעתו בעניין זה" (עמ' 6 לפסק-הדין של בית-משפט השלום). משביססה השופטת המלומדת את מסקנותיה על חישובו השגוי של המומחה, לא אוכל לקבל מסקנות אלה.

אני מקבל, איפוא, את טענת הרוכשים בעניין זה. אני קובע, כי גודלם בפועל של שני החדרים האמורים מביא לירידת ערך של הדירה. בחישוב ירידת הערך יש לקחת בחשבון את הפגיעה בשימוש בהווה על-ידי הרוכשים, ואף את הפגיעה העתידית בהם, בעת מכירת הנכס. לצורך הערכת סכום הפיצוי לו זכאים הרוכשים בהקשר זה, מוחזר התיק לבית-משפט השלום."

9. ע"א (מחוזי חי') 4777/97 יעקב פריצקר ושות', חב' לבניין חיפה בע"מ נ' כהן יהודית - אידה, תק-מח 98(3), 1305 (03.09.98) נפסק פיצוי בגין ירידת ערך בסכום של 12,500 דולר בגין שטח דירות קטן מהמוסכם
"עולה מן האמור שחובת הפיצוי מוטלת על המערערת מן הטעם שבגלל הסטיה מן האמור בתקנות התכנון והבניה, נוצרה אי-התאמה, בהתאם לאמור בסעיף 4(א) של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, (בטרם התיקון שבוצע בתש"ן), דהיינו, שמדובר בהפרת חוזה בתוקף הוראת המחוקק.

ואולם, כעולה מדברי הד"ר א. פיזנטי, המצב הוא שבשני החדרים האלה, ששיטחם הוא כ-20 מ"ר, (מתוך שטח דירה של 155 מ"ר, לפי שטר המכר נספח 9 של תצהיר התובעת בבית-משפט קמא), ניתן לעמוד באופן חופשי, בעוד שאילו היתה הבניה מתבצעת בדיוק לפי דרישת התקנות ניתן היה לעמוד באופן חופשי רק בערך במחצית החדר.

לדעתי, יש לתת לנתונים אלה ביטוי משמעותי, ובעל משקל ניכר בשעת קביעת השווי הכספי של ירידת הערך.
כב' השופטת קמא כותבת אמנם בסעיף 13 של פסה"ד, עמ' 28:

'מחיר הדירה נקבע על-ידי הצדדים על-סמך מצב הדברים עת כתיבת החוזה. לו קיימה הנתבעת את חובתה היו התובעים מקבלים דירה במימדי גובה טובים מן הנדרש על-פי נוסח התקנות כיום, אך זו היתה זכותם על-פי חוזה המכר.'

יחד-עם-זאת, כפי שכבר ציינתי, היה עלול להיווצר מצב שבו בחלק משטחם של החדרים לא ניתן היה לאדם לעמוד באופן חופשי, ואילו כיום אין חולק שיכול אדם לעמוד באופן חופשי בכל שטחם של שני החדרים נשוא הדיון.

כ. קביעת שיעורו של הפיצוי נתונה בסופו-של-דבר להכרעתו של בית-המשפט אשר דן בתיק, גם אם ברור ואין חולק שבית-המשפט יתן משקל נכבד ביותר לאמור בחוות-דעתו של מומחה ניטרלי שאותו בית-המשפט מינה, אך נראה לי כי בנסיבות העניין שבפנינו הפיצוי בגין ירידת ערך שקבע המומחה מטעם בית-המשפט, גבוה יתר על המידה, על יסוד הנתונים והשיקולים שפירטתי קודם לכן.

אילו דעתי היתה נשמעת הייתי מעמיד את הפיצוי בגין ירידת הערך על מחציתו של השיעור אותו קבע המומחה, דהיינו, הייתי מעמיד את הפיצוי בגין ירידת הערך על הסכום של 12,500 דולר, לפי השער היציג של הדולר ב-06.10.94, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 06.10.94 ועד לתשלום, ואילו את כל יתר האמור בפסק-הדין של כב' בית-המשפט קמא הייתי משאיר על כנו ללא שינוי."



10. ע"א (מחוזי ת"א) 2113/06 שמולי אורית נ' כהן פתוח דרעד שותפות מוגבלת, תק-מח 2008(1), 14532 (28.03.08) - בית-המשפט השאיר על כנו את פסיקת הפיצוי בסכום של 6,000 דולר בגין העדר הקשחות אופקיות הן בקירות החוץ והן במחיצות הפנימיות
המערערים טענו באשר לירידת הערך - גם בנושא זה נטען כי שגה בית-המשפט שגיאה משולשת. האחת משום שהעדיף את חוות-דעת המומחה מטעמו שעה שבסיסה השמאי נמצא לקוי, השניה כי היה עליו לפסוק אם כבר, ירידת ערך של 25,000$ (המכסימום ולא המינימום) השלישית כי ביצע טעות אריתמטית בנוגע לממוצע המשוקלל המביא לסכום של 14,000$." בית-המשפט לא קיבל את טענת המערערים השאיר את החלטת בית-המשפט על כנה בנדון ודחה את הערעור.

11. ע"א (מחוזי חי') 2603/04 דוד ויגננסקי נ' אברהם לביא חברה לבניין ופיתוח בע"מ, תק-מח 2005(1), 2274 (01.02.05) - רכישה במחיר נמוך איננה משתיקה תביעה בגין ליקויים אולם בקיומם של ליקויים אין בהכרח המסקנה שקיימת ירידת ערך
"פיצויים בגין ירידת ערך - בית-משפט קמא דחה תביעה בגין ראש נזק זה מאחר וקבע כי מלכתחילה רכשו התובעים את הבית במחיר הנמוך בהרבה משווי נכסים זהים באותה סביבת מגורים. מכאן קבע כי הערך ששילמו עבור הדירה משקף את הליקויים שהיו בה, שהיו ידועים למערערים בעת הרכישה ובאו לידי ביטוי במחיר הנמוך ששולם עבור הדירה, ביחס לשווי נכסים זהים.

מוכן אני לקבל את טענת ב"כ המערערים כי עצם המחיר הנמוך ששולם אינו מוביל אל המסקנה כי התובעים מושתקים מלטעון על ליקויים. אלא שמכאן אין המסקנה כי קיימת ירידת ערך. כי הרי "תמורת" הליקויים, ככל שהם מוכחים, פוסק בית-משפט פיצוי. פיצוי זה משקף את העלות של תיקון הליקוי והשבת מצב הדירה לזה שעל התובע לקבל. מכאן שבפסיקת פיצוי הולם ממילא מביא בית-המשפט את ערך הנכס הכולל שבידי בעל הדירה (דירה + פיצוי) לזה שהיה לו לא היה ליקוי בדירה כלל. מכאן שבעצם תיקון הליקויים או קבלת הפיצוי ההולם בגינם, מקבל בעל הבית את התמורה בגין אותו ערך של הדירה שנגרע ממנה בגיון הליקויים הנ"ל.

יתרה מזו - בית-משפט קמא קבע כממצא עובדתי כי המערערים היו מודעים לכך שהדירה נופלת באיכותה מנכסים זהים והראיה היא ששולמה עבור אותה דירה תמורה הנמוכה בכ- 200,000 ש"ח מהמחיר של הנכסים הזהים, כל זאת על-פי חוות-דעת שמאי מטעם התובעים. למעשה - העריך שמאי המערערים את שוי הדירה בסכום העולה בהרבה על זה ששולם ומכאן שבסיס תחשיביו לירידת ערך אינו מתיישב עם עובדות שאינן שנויות במחלוקת. צדק, אם-כן, בית-משפט קמא שדחה את התביעה בראש נזק זה."

12. ע"א (מחוזי ת"א) 3569/04 אפריקה ישראל מגורים בע"מ נ' אמיר לזר, תק-מח 2007(1), 1956 (14.01.07) - נדחה ערעור על קביעת המומחה לפיה יש ירידת ערך כתוצאה מהפחתת חלקי הגג המשמשים למתקנים, לכל משפחה משתי המשפחות המשיבות סכום השווה ל- 44,249 דולר לפי השער היציג של הדולר ביום כריתת הסכמי המכר (01.02.94), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מאותו מועד
בקשה לתיקון פסק-הדין שהגישו המשיבים התקבלה, כשלמשפחת לזר נפסק סך השווה ל-50,404 דולר ולמשפחת צור נפסק סך השווה ל-49,918 דולר.

"(ו) הנזק שנגרם למשיבים הוא ירידת הערך כפי שהעריך אותה המומחה.

(ז) בערעור שכנגד טענו המשיבים שעל בית-משפט קמא היה לפסוק להם ריבית דולרית בשיעור של 11 אחוזים לשנה, ולזכותם בנזקים שאינם ממוניים. כמו-כן טענו המשיבים (טענה שנזנחה מאוחר יותר ולא הועלתה בעיקרי הטיעון מטעמם) שהיה על בית-משפט קמא לפסוק להם סכום פיצוי גבוה יותר לפי חוות-דעת עדכנית של המומחה. בבית-משפט קמא זנחה המערערת את טענותיה נגד פסיקת נזק שאינו ממוני, ולפיכך היא מנועה מלטעון בעניין זה בערעור.

טיעוני המערערת בערעור שכנגד
(א) המערערת גורסת שחוזה המכר היה נקוב בשקלים וכך גם התביעה. מעצם אומדן ירידת הערך בדולרים לא נובע שהיה מקום לפסוק ריבית דולרית.

(ב) אשר לנזק שאינו ממוני: המשיבים המתגוררים בדירות אינם אלו שרכשו אותן מהמערערת שעל-כן אין להם יריבות בעניין זה עם המערערת. המשיבים 5-3 ממשיכים ככל הנראה להתגורר בחו"ל ומשיב 2 מתגורר בדירתו של משיב 1.

3. דיון והכרעה
(א) לאחר השינוי שחל בעמדת המערערת, כמפורט לעיל, ממצב בו הכחישה לחלוטין התחייבות להצמדה למצב בו חלקה על היקף ההצמדה, נסבה המחלוקת על השאלה האם מכרה המערערת למשיבים את מלוא שטחי הגגות שמעל דירותיהם, או שמא מכרה להם את שטחי הגגות למעט השטחים שאותם היקצתה להעמדת המתקנים לשימוש הבית המשותף.

במחלוקת זו רואים אנו עין בעין עם בית-משפט קמא.
(ב) המערערת מבקשת לסמוך את גרסתה שלא מכרה למשיבים את השטחים המשמשים למתקנים על מסמך אחד בלבד - התשריט. כבר כאן ראוי לומר שאם רצתה המערערת לייחד שטחים משטחי הגגות לשם העמדת מתקנים, ולא לכלול שטחים אלו בשטחי הגגות שמכרה והתחייבה להצמיד לדירות המשיבים, היה עליה לפרש את הדברים ברחל בתך הקטנה וכך לא עשתה. המערערת היא שניסחה את חוזי המכר, ולכן ניסוח עמום או לא ברור יתפרש כנגדה, וכך גם אם נותר ספק בדבר כוונת הצדדים כפי שאפשר ללמוד אותה מחוזי המכר על נספחיהם לרבות המפרט והתשריט.

(ג) עיון בתשריט מעלה שאין לקבל את טענת המערערת: אמנם בתשריט מופיעים שטחים המוקפים באופן חלקי בקווים האמורים לתאר קירות, גם אם הדבר אינו מפורש בצידם. אלא שאפילו נניח שברור למעיין שהקווים הללו מייצגים קירות אין אנו יודעים מהתשריט מה גובהם של קירות אלו ולשם מה נועדו. במקום אחד בתשריט נרשם ליד קויים שכאלה "קירות מסתור למתקני מיזוג אויר", ואין ללמוד מהרישום שהכוונה למסתור לכל מתקני מיזוג האוויר של הבית המשותף. יש מקום לטענת המשיבים שיכולים היו לסבור שמדובר במסתורים דוגמת מסתורי כביסה המיוחדים להם ולא לאחרים. בתוך השטח שמוקף ברובו בקו המתאר קיר שבגג דירת משפחת צור נאמר: "מעל שטח זה גג במפלסים שונים הכוללים בריכת אגירת מים ומתקנים אחרים בהתאם למפורט במפרטי חוק המכר". לא ברור לנו כיצד מבקשת המערערת ללמוד מכיתוב זה שמדובר במתקנים של הבית המשותף, המיועדים לעמוד בשטח הגג של דירת צור, כאשר הכתוב אומר "מעל שטח זה", וכאשר הקו שבצד הכיתוב מצביע לשטח שנמצא מעל הגג המשותף של הבניין, להבדיל משטחי הגגות שמעל דירות המשיבים. יתר-על-כן, בשטח הגג של דירת משפחת לזר, המתוחם בקווי הקירות, לא מופיע כיתוב כלשהו, וגם אם מתוארים בו קווי קירות, אין ללמוד מהתיאור שכוונת הצדדים היתה ששטח זה יגרע משטח הגג שמכרה המערערת. את החוזה והתשריט ערכה המערערת שהכלל נגד המנסח פועל נגדה. לא השתכנענו שעיון בתשריט, כשהוא לעצמו, היה צריך ויכול ללמד את המשיבים שהשטחים שבמחלוקת אינם מיועדים להם; נזכיר שהמערערת לא העלתה את הדברים על הכתב בצורה מפורשת, כפי שהיינו מצפים ממנה לעשות, ואף לא טרחה להסביר את הדברים למשיבים בשיחה עם נציגם כפי שעשתה בעניינו של עו"ד וולובלסקי. מחדליה אלו של המערערת נובעים מהמחדל היסודי כאשר מחד גיסא, התחייבה למכור את הגגות למשיבים ולהצמידם לדירותיהם, ומאידך גיסא, גם את ההתחייבות היסודית הזו לא פרשה בחוזים כנדרש.

(ד) מהאמור לעיל, אנו דוחים את טענתה העיקרית של המערערת. גם בטענותיה האחרות של המערערת לא מצאנו עילה להתערב בפסק-דינו של בית-משפט קמא.

(ה) כך למשל טענת המערערת שהמשיבים אחרו לטעון לחוסר התאמה של הגגות: המשיבים הסבירו את הדבר בכך שבעת רכישת הדירות התגוררו בחו"ל, והגיעו ארצה רק כשנתיים לאחר מסירת הדירות שרק אז התברר להם מצב הגג והמתקנים. נוסיף שלא הוכח שלמערערת נגרם נזק עקב הפניה המאוחרת.

(ו) טענות המערערת נגד המומחה אף הן ראויות להדחות. המומחה היה מומחה מוסכם, ואם רצתה המערערת לפסול את חוות-דעתו, היה עליה להביא טענותיה העובדתיות בעניין זה לפני בית-משפט קמא, בבקשה ערוכה כדין בלוויית תצהיר, והיא לא עשתה כן. כך גם לא ראינו להתערב באומדן הנזק שאמד המומחה המוסכם.

(ז) אשר לערעור שכנגד: אין ממש בטענת המערערים שכנגד בשאלת הריבית הדולרית, שהרי אומדן ירידת הערך חושב בדולרים רק לצורך נוחותו של השמאי וכמקובל, ככל הנראה בין בעלי מקצוע בתחום זה, ולא היה בכך כדי להקנות למשיבים פיצוי דולרי בכלל או ריבית דולרית בפרט."
13. ע"א (מחוזי ת"א) 2348/01 סגל יעקב ומלבינה נ' שיכון עובדים בע"מ, תק-מח 2004(3), 9925 (06.09.04) - לא נפסק פיצוי בגין ירידת ערך
"בית-משפט השלום הסתמך על חוות-דעת המומחים לאחר ששמע את חקירתם ועדויות הצדדים.

המומחה מטעם המשיבה- מר יעקב מרזוק הגיש לבית-משפט חוות-דעת מפורטת. בחוות-הדעת העריך המומחה את עלות התיקונים בסך של 2,250 ש"ח ועל-פי חוות-הדעת של מר אסא זוהר- מומחה נוסף מטעם המשיבה אין כל ירידת ערך לדירה.

מנגד, המערערים הסתמכו על חוות-דעת מומחה של מר יוסי בן חורין שהעריך את הליקויים הנטענים בגובה של 35,400 ש"ח, כשהליקוי העיקרי הוא החלפת אריחי הטרצו בכל שטח הדירה בסך 25,000 ש"ח והשאר ליקויים קטנים של חיפוי וריצוף קרמי, עבודות טיח פנים, חלונות ועבודות אלומיניום ודלתות פנים, אינסטלציה ושונות.

באשר לתיקונים שלא ניתן לתקנם נאמר בחוות-הדעת שיש להיעזר בחוות-דעת של שמאי מקרקעין להערכת גובה הערך ורצוי להביא חוות-דעת שמאי לגבי ירידת הערך. רצוי לציין, שדלת הממ"ד היא הדבר היחיד שנקבע שלא ניתן לתקן.

לאחר שבית-המשפט נכנס לעובי הקורה ובחן את הנזקים בכל אחת מחוות-הדעת ואת הפיצוי המוצע קבע לבסוף:

'שאמנם יש ליקויים בדירה שעלותם עולה על הערכת מומחי הנתבעת (המשיבה) מחד, אך מדובר בליקויים לא חמורים שניתנים לתיקון בעלות כספית לא גבוהה במיוחד, ללא ירידת ערך הדירה מאידך.'

אין אנו כערכאת ערעור מוצאים להתערב במסקנה זו."

14. ע"א (ת) 3191/00 פרי עץ חיים בע"מ נ' ארונסקי ויקטור, תק-מח 2002(3), 68852 (03.09.02) - נדחה ערעור על פסיקת ירידת ערך בשיעור של 30,000ש"ח בגין שינוי ייעוד מחסנים
"בא-כוח המערער העלה בפנינו טענה שהתייחסה לפסיקת בית-המשפט בהקשר של ירידת ערך בגין שינוי ייעודם של המחסנים בקומת הקרקע לחנויות והפנה אותנו לחוזה בו צויין בסעיף 13 שבו (ראה נספח י' לסיכומי המשיבים) כי החוזה נוקב בלשון של במחסנים/משרדים/חנויות ומבנים בקומת הקרקע. ועל-כן נוכח נוסחו האמור של הסעיף בחוזה הדבר היה בידיעתם של המשיבים ולכן שגה בית-המשפט בפסיקתו הנדונה.

ראשית, לא מצאנו שטענה זו נטענה בהודעת הערעור ולכן לא היה כל מקום להעלותה בפנינו. יחד-עם-זאת לגופו של עניין הרינו להעיר כי קביעתו של בית-משפט קמא היתה מושתתת בעניין זה על ממצאים עובדתיים. זאת ועוד חרף דרישת התובעים למפרט לא צורפו לחוזה מסמכים הנדרשים לצירוף על-פי חוק המכר (דירות), התשנ"ח-1968 ועל-פי צו המכר (דירות) (טופס של מפרט), התשכ"ח-1974.

המערערת טענה בהקשר זה שאין להפחית מערך הדירה, שכן עדיין אין במקום חנויות. אולם טענה זו נדחתה על-ידי בית-משפט השלום ובצדק. כאמור לא נמסר מפרט ולא צויין מפורשות בפני המשיבים כי בכוונתה של המערערת לגרוע מהרכוש המשותף ולאכלס את קומת הקרקע בחנויות. דבר זה היה צריך להאמר במפורש, שכן הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת למצוא את ביטוייה באופן מפורש גם במפרט הטכני (ראה לעניין זה פרופ' וייסמן: דיני קנין בעלות ושיתוף, עמ' 412-411 ופסיקת בית-משפט העליון ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2), 444, 450 (1983); ע"א 381/66 לוי נ' לינקביץ, פ"ד כ(4), 557, 559 (1966); ע"א 93/84 קדמי נ' קווין, פ"ד מ(1), 724, 726 (1986); ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807, 811-810 (1980); ע"א 268/78 יורשי סמרה נ' חיה וינטראוב, פ"ד לד(3), 813).

מה גם שעל-פי העדויות הוצגו בפני המשיבים מצגים שונים לחלוטין. אין ספק שבמקרה זה נגרמה ירידת ערך לדירה, הכל כמפורט בחוות-דעת המומחה."

15. ע"א (מחוזי ת"א) 2046/01 נציגות הבית המשותף ועד הבית נ' נגר כדורי את דוד חי חברה להשקעות ולבניה, תק-מח 2004(1), 6540 (11.03.04) - בית-משפט של ערעור אינו מתערב בקביעת המומחה לעניין קביעת ירידת הערך ושיעורה - דובר בליקויים ברכוש המשותף
"אשר לקבלת חוות-דעת המומחה לגבי גובה הפיצוי בגין ליקויי הבניה וירידת הערך. כבר נקבע כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעת עובדות שנידונו והוכרעו בפני הערכאה הקודמת, במיוחד הדברים אמורים כאשר ההכרעה מבוססת על חוות-דעת מומחה שמונה על-ידי בית-המשפט. המבקש מבית-המשפט לערעורים כי יתערב בממצא עובדתי שנקבע על-ידי בית-המשפט בערכאה ראשונה, עליו הנטל לשכנע את בית-המשפט כי יש טעם מיוחד לחרוג מן הכלל השולל התערבות כזאת (ראה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39 אח', דינים עליון לד 611 (1994); ע"א 5432/98 גוכמן נ' היבנר, דינים עליון, ס"ג 538 (16.12.02); ע"א 245/86 חסיד בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד מד(1), 640 (1990)). קל וחומר שעה שמדובר בחוות-דעת מומחה, ובפרט מומחה אשר מונה על-ידי בית-המשפט (ראה ע"א 4445/90 לעיל). כך גם קבע השופט שמגר ב- ע"א 402/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד מא(1), 133 (1978):

'...בית-המשפט הוא הפוסק בעניין כוחה של חוות-דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על-ידיו של האמור בחוות-הדעת. לא למותר להוסיף כי בנסיבות כאלה גם מצומצמת יכולת ההתערבות של בית-המשפט שלערעור בפסק-דינה של הערכאה הראשונה.'

אכן, אין על בית-המשפט חובה להישען על עדות המומחה דווקא, ובסופו-של-דבר בית-המשפט הוא המכריע גם בעניין שבמומחיות. חוות-דעת מומחה דינה כדין כל ראיה הנתונה להערכה ולביקורת של בית-המשפט ואין בית-המשפט חייב לקבלה על כל מרכיביה (ע"א 136/92 ביניש-עדיאל נ' דניה סיבוס חברה לבניין בע"מ, פ"ד מז(5), 114, 128 (1993); ד"נ 20/85 בחרי נ' פדלון, פ"ד לט(4), 463 (1985)). ואולם, מקום שהערכאה הראשונה מצאה לנכון לאמץ את דעת המומחה ולפסוק על-פיה, מצומצמת מידת ההתערבות של ערכאת הערעור והיא לא תתערב אלא-אם-כן נראה לה שהמומחה שגה עד כדי כך שאפילו בית-המשפט, החסר ידע מקצועי באותו תחום, יוכל לומר שדעתו של המומחה מופרכת (ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' אליהו, פ"ד מו(4), 154 (1992); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי, פ"ד מה(2), 1, 11 (1991)).

במקרה שבפנינו לא הצביעו המערערים על נימוקים כבדי משקל אשר יניעו את בית-המשפט לסטות מחוות-דעתו של המומחה. בא-כוח המערערים לא הראה שמר צבי רון עשה בחוות-דעתו שגיאה גסה עד כדי כך שחסרי ידיעה מקצועית בעניין הנדון יוכלו לומר שדעתו מופרכת."

16. ע"א (חי') 48413-10-10 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' שי בן עזרא, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.04.11) - הערעור נדחה
נדון ערעור על פסיקתו של בית-משפט קמא אשר דחה את תביעת המשיבים לפיצוי בגין ירידת ערך, משלא הוכח. חוות דעת של מהנדס מטעמם, כי עלות תיקונם של ליקויי הבניה עומדת על סך של 151,824 ₪, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ, וכן עתרו לפצותם בגין ירידת ערך הדירה בסך של 20,000 ₪, ביטול זמן, עוגמת נפש והעדר הנאה בסך של 15,000 ₪, הוצאות דיור חלופי בעת ביצוע התיקונים הנדרשים בסך של 7,000 ₪ ושכר טרחת מומחה מטעמם. לצורך אגרה הועמדה התביעה על סך של 120,000 ₪ בלבד. מומחה מטעם בית-המשפט דחה את התביעה לעניין ירידת הערך. עיקר הליקויים התיחסו לרטיבות ועובש.

בית-המשפט המחוזי דחה את הבקשה לקביעת ירידת ערך מאחר ומצא כי פסק-הדין בבית-המשפט קמא היה מבוסס ברובו על חוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, אשר נחקר באופן יסודי על-ידי המערערת, וחיווה דעתו לגבי כל הסוגיות השנויות במחלוקת.

בית-המשפט קבע כי אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה המבררת, ואין זה אחד מאותם מקרים חריגים בהם על בית-המשפט לנהוג באופן זה.






17. ע"א (חי') 4772/97 חברת מוחמד עבדאלקאדר ושות' בע"מ נ' פינצי משה, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.11.98) - בית-משפט קמא פסק לטובת המשיב פיצויים שכללו גם "סכום מה" על ירידת ערך - הערעור נדחה
במקרה הנ"ל נדון ערעור החברה על קביעת בית-המשפט קמא, שיש, בין היתר, עליה לשלם פיצויים גם על ירידת ערך מסויימת. בית-המשפט המחוזי בערעור לא מצא שקיימת הצדקה להתערב בשיקוליו של בית-המשפט קמא.

"פיצוי מה" בגין ספק שנותר בליבו אודות ליקוי במדרגות הפנימיות. הוא גם הוסיף לפריט זה של הליקויים "סכום מה" בגין "ירידת ערך מסויימת" הנובעת מקיומם של "ליקויים לא מועטים" שאובחנו על-ידי המומחה.

18. ת"א (יר') 1449-03 יוסף מור ואח' נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ ואח', תק-של 2012(4), 60776 (12.12.12) נקבע לעניין ירידת ערך הדירה ופיצוי עבור הלוואת הגישור 120,000 ש"ח
"דיון והכרעה
31. כפי שכבר נאמר, אין מחלוקת כי בשל התכחשות הנתבעות להסכמי המכר, נאלצו התובעים להגיש את תביעתם אל בית-המשפט המחוזי, אשר במסגרתה נדחו כל טענות הנתבעות ונקבע כי הסכמי המכר נחתמו כדין, כי הנתבעות אינן רשאיות לבטלם וכי עליהן לקיימם. בית-המשפט לא מצא כל הצדקה להתנהלות הנתבעות אשר עמדתן נדחתה כאמור, באופן מוחלט. במסגרת ההליך בבית-המשפט המחוזי ניתנה לנתבעות אפשרות לצמצם את נזקיהם של כל הצדדים בכך שתינתן הסכמה מצידן לכך שההסכמים תקפים, אך הצדדים יטענו את טענותיהם רק בשאלה אם על התובעים להוסיף סכום כלשהו לסכום תמורה שנקבע, ובאיזה שיעור. גם לכך סירבו הנתבעות. הנתבעות הגדילו לעשות, ואף זאת כפי שכבר פורט, בכך שסירבו לדחות את מועד התשלום המשמעותי שנקבע ליום 01.10.2000, הגם שברור שכל עוד לא ניתן פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי (שניתן ביום 10.08.2000), לא יכול היה התובע לדעת מה תהיה תוצאת פסק-הדין, וממילא שלא יכול היה למכור את דירתו. התנהלות זו של הנתבעות לא היתה מוצדקת ואף כאמור לעיל, היתה נגועה בחוסר תום-לב, וזאת בעצם גרירתן את התובעים להליך המשפטי בבית-המשפט המחוזי ובסירובן להסדר שהוצע כאמור לעיל;התנהלות שאף זכתה לביקורת בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי (לכל אורכו של פסק-הדין וראו במיוחד בפסקה 68, שם מובאת התייחסות אל סירוב הנתבעות להסדר שהוצע).

לפיכך ומאחר שהתנהלותן הלא מוצדקת של הנתבעות הסבה נזקים לתובעים, גם בכך שחלה ירידה משמעותית בערך דירתו של התובע במשך אותה תקופה, כפי שקבע השמאי המוסכם, וגם בכך שנאלץ ללוות הלוואת גישור שחייבה אותו בתשלומי ריבית, הרי שעל הנתבעות לשאת בעלות הנזקים. אין כל הצדקה שהתובע יהיה מי שיישא בהם.

32. אשר לטענות הנתבעות כי יש להפחית מסכום ירידת ערך הדירה מחצית, מהטעם שהדירה היתה גם בבעלות אשתו של התובע וכי אף יש להפחית את דמי השימוש הראויים בתקופה שהדירה לא נמכרה, הרי שיש לדחותן בהיותן בגדר שינוי חזית אסור. טענות אלו לא נטענו בכתב ההגנה מטעם הנתבעות ולא בא זכרן בעת קביעת הפלוגתות שיידונו בתביעה זו. כפי שטענו התובעים בצדק, שלב העלאת הטענה (חקירה נגדית של התובע בעניין חלקה של אשתו בדירה ושאלות הבהרה לשמאי המוסכם), לא אפשר לתובעים להתגונן מפני הטענות ולהביא ראיות בעניינן. אם ביקשו הנתבעות להוסיף טענות אלו, היה עליהן לבקש לתקן את כתב ההגנה ולחלופין לוודא שישנה הסכמה להוספת טענותיהן האמורות. הנתבעות לא נהגו באף לא אחת מדרכים אלו, ולכן אינן יכולות להיבנות מכך שהציגו שאלה בחקירה נגדית או בשאלות הבהרה והתובעים לא מחו על כך. ראו בעניין זה בין השאר, בעניין רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.10.07), בפסק-דינה של כב' השופטת ע' ארבל (בפסקה 12):

"עקרון העל המנחה את בית-המשפט בבואו להכריע הכרעות דיוניות הוא:

'משקבעו הצדדים את רשימת הפלוגתאות העומדות לדיון, גודרת רשימה זו את הסוגיות שבהן ידון בית-המשפט, ואין להרחיב את הדיון לשאלות משולבות של עובדה ומשפט שלא נכללו באותה רשימה.'
(אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שמינית, 2005), 91 (להלן: "גורן")).

רשימת הפלוגתאות העומדת לדיון מעוצבת בכתבי הטענות שמגישים הצדדים. משכך, טענה שמעלה בעל דין שלא הועלתה מלכתחילה בכתבי טענותיו מהווה 'שינוי חזית' או 'הרחבת חזית', ויש לדחותה (ראו למשל: ע"א 441/88 ירחי נ' גרבר, פ"ד מג(4), 378, 348 (1989); ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145 (2003); ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2), 169 (1977); גורן 94-91; יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995), 332-329). יחד-עם-זאת מכיר הדין בשני מקרים בהם יותר שינוי חזית. הראשון הוא תיקון כתבי הטענות באישורו של בית-המשפט, לפי סעיף 92-91 לתקנות, והשני הוא שבעל הדין שכנגד נתן לכך את הסכמתו, מפורשות או מכללא (ראו למשל: ע"א 37/48 בנק הפועלים בע"מ נ' קרבצ'וב, פ"ד ב 143, 146 (1949); ע"א 3199/93 קראוס נ' ידיעות אחרונות בע"מ, פ"ד מט(2), 843, 874 (1995)).

בענייננו כאמור, לא חל אף אחד מאותם חריגים שבהם יתיר בית-המשפט שינוי חזית. לא התבקש תיקון כתב ההגנה, לא התבקש תיקון של רשימת הפלוגתות ומהטעמים שעליהם עמדנו, אף אין לומר שניתנה הסכמה מכללא של התובעים להעלאת טענותיהן האמורות של הנתבעות.

33. התוצאה היא איפוא, שהתובעים זכאים לסעד הנתבע בשל ירידת ערך דירתו של התובע ובשל הריבית שנדרש לשלם בשל נטילת הלוואת הגישור ופירעונה המוקדם.
בעניין שווי ירידת ערך דירתו של התובע, יש לקבוע את הסכום על-פי מסקנותיו של השמאי המוסכם שמונה ובהתאם לאמור בחוות-דעתו המפורטת והמנומקת. בעניין זה, לא ראיתי צורך לחזור על כל הסבריו של השמאי המוסכם ודי בהפניה לתוצאת חוות-דעתו (שם, עמ' 14), שעל-פיה ערך הדירה ירד בתקופה הרלוונטית וכמפורט שם, בסך של 120,000 ש"ח. לפיכך התובע זכאי לסכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מכירת הדירה, 5.6.2001, ועד תשלומה בפועל.

כך גם באשר לנזק הכספי שספג התובע בשל הצורך בנטילת הלוואת גישור, אשר לא נסתר בידי הנתבעות. לאור הפירוט והחישוב והמובא לעיל, התובע זכאי לסכום הנתבע, בסך של 37,889 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל."