עיצובו של הגג על-פי סעיף 18.2 לתמ"א 38

ב- עת"מ (מינהליים חי') 31866-10-10 {ד"ר איתן קוך נ' ועדת הערר המחוזית חיפה, תק-מח 2011(4), 206 (2011)} נפסק מפי כב' השופט אברהם אליקים:

"1. המשיבים 8-3 (להלן - המשיבים), בעלי דירות בבניין משותף הנמצא ברחוב מרגלית 53 בחיפה פנו בבקשה למשיבה 2 (להלן - הוועדה המקומית) לאישור תוכנית חיזוק ותוספת זכויות לפי תמ"א 38, הכוללת בין השאר תוספת קומת מגורים רביעית ומעליה גג משופע מחופה ברעפים.

2. העותרים, בעלי דירות במגרשים סמוכים לבניין, ברחוב המרגלית 51 ו- 55 וברחוב קידרון 20, 20א ו- 22 בחיפה, מתנגדים להקמת הגג במתכונת המוצעת ומבקשים לקבוע כי קיימת חובה להתקין במבנה המוצע גג שטוח.

3. בתחילה לעותרים היו טענות נוספות כפי שפורטו בכתב העתירה הראשון שהוגש ביום 17.10.10. בדיון שקויים ביום 16.3.11 נענו הצדדים להמלצת בית-משפט לפיה נדחתה העתירה בקשר לכל הנושאים האחרים והושארה לבדיקה ולבירור שאלה אחת, טיבו של הגג שיאושר.

השתלשלות ההליכים בנושא הגג
4. ביום 8.2.10 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה לרבות מבנה הגג (נספח ד' לעתירה).
5. ביום 26.4.10 קויים דיון לפני ועדת הערר, המשיבה 1, בערר שהגישו העותרים, (נספח ו' לעתירה).

6. ביום 12.8.10 נערך סיור במקום בו השתתפו כל הצדדים, (נספח ז' לעתירה).

7. ביום 2.9.10 דחתה ועדת הערר את הערר וקבעה בין השאר כי אין פגיעה ממשית בעותרים כתוצאה מבניית גג משופע, "אלא שיש מקום כי מהנדס הוועדה המקומית יורה למשיבים כיצד לבצע את הבניה של הגג, באופן שיסייע להתאמתו לסביבה הקרובה, ככל שניתן", (נספח ח' לעתירה).

8. ביום הדיון בעתירה הראשונה - 16.3.11, נמסרה לב"כ העותרים התוכנית עם הנחיותיו של מהנדס הוועדה המקומית בקשר לבניית הגג, בהמלצת בית-משפט הוחזר נושא הגג לבדיקה מחודשת על-ידי ועדת הערר על-מנת לבחון את התוכנית שכללה באותו שלב את המצב התכנוני העדכני.

9. ביום 14.4.11, שבה וועדת הערר ובחנה את נושא הגג וקבעה כי "אין מניעה מלאשר את גג הרעפים", (נספח י לעתירה).

10. בהתאם להסדר הדיוני שבין הצדדים חודש הדיון לבקשת העותרים בשאלת הגג בעקבות אותה החלטה.

תמצית טיעוני העותרים
11. בפתח טיעוניו בעל-פה, הבהיר ב"כ העותרים כי בניגוד לנטען בכתב העתירה המתוקנת, העותרים לא טוענים כי מדובר במקרה זה בסטיה ניכרת, כפי שלא נטען על ידם בעת הדיון בערר. לטענתם ועדת הערר בהחלטתה הראשונה קבע כי הסביבה היא סביבה של גגות שטוחים ולפי סעיף 18.2 לתמ"א 38 יש חובה להתאים את הגג לאופי הסביבה. בסתירה לכך וועדת הערר התירה בניית הגג תוך חיוב מהנדס הוועדה המקומית להורות לבצע הגג בהתאמה לסביבה.

12. לטענתם בהחלטה השנייה שינתה הוועדה את קביעותיה ללא כל הצדקה והסבר וקבעה שהגג לכשעצמו אינו חורג מהקיים בסביבה וכי יש מגמה לאשר גגות רעפים. על-מנת לסתור את קביעת הוועדה הציגו העותרים תמונות שהיו בפני הוועדה וטענו כי לאחר שניתנה החלטת וועדת הערר השנייה, הם מצאו כי ברחוב רק לשבעה בתים מתוך שבעים יש גגות רעפים, (סעיף 17ד לעתירה המתוקנת).

13. העותרים קובלים על הסתירה הפנימית הקיימת בין החלטות וועדת הערר ועל איזון האינטרסים שנעשה, בו הועדפה בניית מבנה המשיבים על פגיעה בעותרים המתגוררים בסמוך, תוך ניתוח שגוי של מהות מעקה שחובה להקים על גג שטוח. לטענתם במקרה זה הועדף שלא כראוי אינטרס כלכלי על הפגיעה בעותרים.

דיון
14. לאחר ניתוח טענות העותרים בכתב ובע"פ, לא מצאתי כי נפל פגם כל שהוא המצדיק התערבות בקביעות וועדת הערר.

15. אקדים ואבהיר כי התוכניות החלות על האיזור מתירות בניית עליית גג וגג רעפים, (ראו לעניין זה סעיף 9.1 בתוכנית חפ/מק/1400גב וסעיף 5יח לתוכנית חפ/229י). כך שבניגוד לנטען על-ידי העותרים לא מדובר במקרה זה בחריגה מסמכות שחרגה וועדת הערר, או בסטיה ניכרת מתוכנית כהגדרתה בתקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002.
השאלה היחידה היא באשר לעיצובו של הגג ובמקרה זה מורה סעיף 18.2 לתמ"א 38 כי יש להתאים את הבניה על הגג לסביבה.

16. אופן עיצובו של הגג והתאמתו לאופי הסביבה הוא נושא תכנוני, מקצועי, טהור. מאולם הדיונים לא נראית הסביבה וגגותיה, לא במקרה הופקד הנושא בידי מוסדות התכנון- הוועדה המקומית וועדת הערר במקרה זה - אשר גם סיירו בשטח, בחנו את אופי הסביבה באופן בלתי-אמצעי ובהתאם לכך הגיעה וועדת הערר למסקנות ולקביעות שפורטו בהחלטותיה. לאור נסיבות אלו ניתן לקבוע כי מדובר במקרה מובהק בו לא יתערב בית-המשפט בקביעות העובדתיות שקבעה ועדת הערר.

17. העותרים מתעלמים מתוכנן המלא והמדוייק של החלטות ועדת הערר ולמעשה מבקשים מבית-המשפט לשנות קביעות עובדתיות מבלי שהוא חווה באופן ישיר את הנתונים בשטח. גם הספירה המאוחרת של גגות שמוצגת על-ידי העותרים בעתירה המתוקנת, אינה דרך ראייתית ראויה. לא רק שלא צויין מי ספר את הגגות ומתי, נתונים מסוג זה - אם סברו העותרים כי הם נכונים ורלבנטיים היה עליהם להציגם במסגרת הדיון והטיעונים בפני ועדת הערר.

18. כבר בהחלטה הראשונה, קבעה ועדת הערר כי אין פגיעה ממשית בעותרים כתוצאה מבניית הגג המשופע ולכן אישרה את בניית הגג המשופע ואת עליית הגג תוך הנחייה למהנדס הוועדה המקומית להורות כיצד לבצע את הבניה "באופן שיסייע להתאמתו לסביבה הקרובה ככל שניתן".

יודגש כי העותרים בעתירה הראשונה, בעתירה המתוקנת ובטיעון בעל-פה, לא נתנו הסבר כיצד יש בגג משופע כדי לשנות את אופייה של הסביבה הקרובה, למעט בשאלת ספירת הגגות המאוחרת שאין בה ממש. (בפועל מעיון בפרוטוקול הסיור בשטח ומטיעוני האדריכל מטעם העותרים, כמו גם מטיעוניהם בפניי, מתקבל הרושם כי העותרים לא טוענים לפגיעה אמיתית באופייה של הסביבה אלא כי תהא להם הסתרת נוף, אור או שמיים, נושאים השונים משאלת אופי הסביבה שרק בה דן סעיף 18.2 לתמ"א 38).

19. בהחלטה השנייה קבעה וועדת הערר מפורשות "גג הרעפים כשלעצמו, אינו חורג מהגגות בסביבה, שכן המדובר בסביבה בה קיימים כבר גגות רעפים והמגמה היא לאשרם בצורה זו, בהתאם להוראות תוכניות חפ/229י חפ/מק/1400גב". קביעה עובדתית מצד אחד וקביעה תכנונית באשר למדיניות הקיימת על-פי התוכניות מצד שני.

אין כל הצדקה להתערב בקביעה העובדתית כאמור לעיל, ומי כמו וועדת הערר המקצועית יכול לנתח את המגמה התכנונית ולסייע במימושה, גם אם העותרים אינם שבעי רצון מאותה מגמה.

20. העותרים מעלים טענות תכנוניות, אדריכליות והנדסיות, ביחד עם נתונים עובדתיים ובכל אחד מנושאים אלו, אין הצדקה להמיר את שיקול-דעתו של בית-המשפט בשיקול-דעתו של מוסד התכנון המקצועי ואפנה בעניין זה לבג"צ 10242/03:

'כפי שנאמר פעמים רבות, בית-המשפט, בין בית-המשפט הגבוה לצדק ובין בית-המשפט לעניינים מינהליים, איננו מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון השונים המנויים בחוק, על-כן לא יתערב בית-המשפט בהחלטות תכנוניות, אלא אם נתגלה פגם דיוני המצדיק התערבות, ולא יחליף את שיקול-דעתה של הרשות המוסמכת וישים תחתיו את שיקול-דעתו שלו, אלא אם ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצונית או בפגם' (בג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6), 673 (2004)).

21. בית-המשפט לא שם עצמו כרשות תכנונית נוספת על אלה הקבועות בחוק או כטריבונל תכנון עליון. תחום התכנון הופקד בידי מוסדות התכנון על-פי החוק ובית-המשפט אינו אמור לשים את שיקול-דעתו במקום שיקול-דעת הרשות התכנונית שהחלטתה עומדת למבחן, אלא אמור לבחון אם נפל פגם בהליך שהתנהל או בשיקול-הדעת שהופעל על-ידי הגוף המוסמך על-פי המבחנים שנקבעו בפסיקה.

נושא הגג נבחן על-ידי ועדת הערר המורכבת מגורמים מקצועיים, להם מומחיות בתחום.

הוועדה פעלה בפתיחות, שמעה את טיעוני הצדדים והאדריכל המומחה מטעמם אל מול אדריכל המשיבים, ביקרה בשטח, עיינה במסמכים ובתמונות וגם לאחר בחינת הטענות בשנית בהתאם למצב התכנוני העדכני נשארה איתנה בדעתה. לא מצאתי כי פגם כל שהוא בהחלטות ועדת הערר או בדרך בה פעלה.

22. גם באשר לאיזון האינטרסים עמדת העותרים אינה מקובלת עליי. העותרים בטיעוניהם מתייחסים לגג בלבד ורואים מקרה זה כמקרה בו הועדף אינטרס כלכלי על הפגיעה בשכנים.

אמנם כטענת העותרים הקומה האחרונה אינה דרושה לחיזוק המבנה, אך אסור להתעלם מהבניה בכללותה ומההקשר החקיקתי התכנוני הייחודי, תמ"א 38. לא מדובר במקרה זה בדיירי בית משותף שרוצים להוסיף קומה או להפוך גג שטוח לגג רעפים. מדובר בפעילות במסגרת מדיניות ארצית מבורכת לפיה כהגדרת המטרות של תמ"א 38 יש "לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על-ידי תוספות הבניה" וכל זאת כחלק משיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הקומה הנוספת והגג נבנים כחלק מ"מתמריצים לעידוד החיזוק", כמתואר בסעיף 4 לתמ"א 38.

23. כך שלא מדובר בהוספת קומה, או בשיקול כלכלי טהור כטענת העותרת אלא מימוש פרויקט בעל סדר עדיפות לאומי של חיזוק מבנים העלולים להיפגע מרעידות אדמה. איזון האינטרסים שעשתה וועדת הערר, חייב העדפת אינטרס זה על הסתרת השמיים כטענת העותר 1 בעת הסיור בשטח (נספח ז' עמ' 2) או הסתרת נוף שאף היא באה לידי ביטוי בצורה מינימאלית ולא לגבי כל העותרים, (ר' הצהרת רפי כרמי האדריכל מטעם העותרים בפתח הסיור בשטח-נספח ז' עמ' 2 וקביעות ועדת הערר בהחלטה הראשונה, נספח ח'), כך שגם בנושא זה החלטת ועדת הערר הינה החלטה סבירה שאין להתערב בה.

סיכום
24. לאור האמור לעיל הנני דוחה את העתירה המתוקנת בהמשך לדחיית העתירה הראשונה וקובע כי אין כל מניעה לקדם את תוכנית הבניה כפי שאושרה על-ידי המשיבות 2-1."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עיצובו של הגג על-פי סעיף 18.2 לתמ"א 38