החובה לבנות מרחב מוגן

על-פי הוראות תמ"א 38 קיימת חובה לבנות מרחב מוגן, כמשמעותו לפי התמ"א כלומר, מרחב דירתי או קומתי מוגן, במסגרת ביצוע בניית תוספות הבניה השונות המותרות לפי תמ"א 38.

ב- ערר מס' רג/5378/08 {פרנקל דב ואתל, גופס וולוול נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה – רמת-גן ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)} פסקה ועדת הערר:

"המשיבים 2 ו- 3 (להלן:"המשיבים") הינם הבעלים של שתי דירות המצויות בקומה השנייה של הבית המשותף המצוי ברחוב יונה 3 רמת גן גוש 6159 חלקה 411. המדובר בבניין בן שתי קומות מעל קומת עמודים, כאשר העוררים הינם הבעלים של שתי הדירות המצויות בקומה הראשונה מעל לקומת העמודים המפולשת.

המשיבים הגישו בקשה להיתר בניה הכוללת בין היתר תוספת קומה לפי תמ"א 38, תוך חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, בניית שתי מעליות בשני צידי הבניין והוספת מרפסות בהקלה מעבר לקווי הבניה.

על-פי היתר הבניה המתוקן שהוצג בפנינו, לא ייבנו בבניין מרחבים דירתיים מוגנים או שיפורי מיגון, לנוכח אישור פיקוד העורף לבצע שיפוץ של המקלט הקיים.
הטענות נגד היתר הבניה
העוררים העלו מספר טענות נגד אישור ההיתר המבוקש.

העוררים טוענים כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר משום שלא קיימת הסכמה של שישים ושישה אחוז מבעלי הדירות לבניה המבוקשת, רוב הדרוש לפי חוק המקרקעין (חיזוק בניינים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.

לטענת העוררים חלק מהבניה המבוקשת אמורה להתבצע על גבי הרכוש המשותף (הקמת המעליות, ביצוע החיזוקים נגד רעידות אדמה וכיו"ב) ולפיכך בהיעדר הרוב הדרוש על-פי החוק דלעיל, לא יכולה הייתה הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר בניה שהגישו המשיבים ולאשר אותה.

אין אנו מקבלים טענה זו. כפי שכבר הבהרנו בהחלטות רבות שיצאו מלפנינו, אין לערב שיקולים קנייניים בשיקולים תכנוניים. לעניין זה אין הבדל אם הרוב הדרוש לביצוע העבודה המבוקשת על גבי הרכוש המשותף מבוסס על סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 או על הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בניינים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. לפיכך אנו דוחים טענה זו של העורר.

טענה נוספת בפי העוררים היא, כי הבניה המבוקשת חוסמת את הפיר לחדרי השירותים והמקלחת של דירות העוררים. כפי שהתברר במהלך הדיון, חדרי השירותים והמקלחות בדירות העוררים נבנו בסטיה מהיתר הבניה, בחלקם על חשבון הפיר הנדון. העובדה כי בניה בלתי-חוקית זו בוצעה עוד קודם שהעוררים רכשו את דירותיהם, ולטענתם – בידי המשיבים, אין בה כדי להועיל לעוררים.
אנו דנים על-פי היתר הבניה שבתוקף, אשר בו קיים פיר בגודל כפול מהקיים היום, ואשר שירותי העוררים אינם מהווים חלק ממנו. לא נוכל לתת סעד הבא לשרת ולמסד בניה שבוצעה בסטיה מהיתר הבניה.

טענה נוספת בפי העוררים נוגעת לשתי המעליות שהמשיבים מבקשים לבנות משני צידי הבניין הנדון, בחלק הצפוני והדרומי של הבניין. העוררים טענו בפנינו כי שתי מעליות אלה מונעות מהם הקמת ממדי"ם לדירותיהם. הוועדה המקומית הצהירה כי היא לא בדקה חלופות להקמת המעליות כך שהעוררים יוכלו להקים ממ"דים.

עם-זאת התברר במהלך הדיון, כי על-פי תשריטי הרישום של הבית המשותף השטח המיועד להקמת המעליות צמוד לדירת העוררים, ולפיכך, גם אם שתי המעליות לא תיבנינה במקום המבוקש, לא יוכלו העוררים להקים במקומן ממ"דים. לפיכך אין אנו רואים מקום להורות על בחינת מקום חלופי למעליות.

אין אנו רואים כל בסיס לטענת העוררים לחסימת אור ושמש בדירתם כתוצאה מהבניה המבוקשת. כמו-כן לא מצאנו ממש ביתר טענות העוררים שהועלו בכתב הערר: היעדר תקן חניה בהיתר וגישה לגג.

החובה לבנות מרחב מוגן כחלק מתוספת הבניה המותרת מכוח תמ"א 38
בהשלמת הטיעון אשר הומצאה לנו על-ידי המשיבים, בה התרנו לעוררים להתייחס לבקשה המתוקנת להיתר אשר הוצגה לראשונה בדיון האחרון, העלו העוררים טענה חדשה נגד ההיתר נשוא ערר זה.

בעוד שבהיתר המקורי הופיעו ממדי"ם בכל הדירות אשר מורחבות לפי תמ"א 38, הרי שבהיתר המתוקן ממדי"ם אלה אינם מופיעים עוד. לטענת המשיבים, פיקוד העורף, אליהם פנו המשיבים כמצוות ועדת הערר בדיון שהתקיים ביום 26.1.09 על-מנת לקבל את אישורם לשיפור המיגון שהוצע על ידם בבקשה המקורית, הורה להם שלא לבצע כלל ממדי"ם או שיפורי מיגון בדירות המורחבות, אלא לשפץ במקום זאת את המקלט הקיים בבניין.

טוענים העוררים, כי בהתאם להוראות תמ"א 38, לא ניתן לאשר ביצוע תוספת בניה במסגרת מימוש זכויות הבניה הנוספות המוענקות על-פי תמ"א 38, מבלי שהתוספת כוללת מרחב מוגן או חדר מחוזק על-פי דין.

כך קובע לדוגמה סעיף 11.1.2 לתמ"א, אשר על-פיו מבוקשות זכויות הבניה הנוספות במקרה דנן (תוספת קומה למבנה), כי אחד מהתנאים לביצוע הקומה הנוספת הוא כי: "התוספת תכלול מרחב מוגן או חדר מחוזק על-פי דין".

הוראה דומה מופיעה ביחס לביצוע סגירת ומילוי קומה מפולשת (סעיף 11.1.1 (ב) לתמ"א), בניית אגף נוסף (סעיף 11.1.3 (ד) לתמ"א), וביצוע הרחבת דירות קיימות (סעיף 11.2 (ב) לתמ"א).

המונח "מרחב מוגן" מוגדר בסעיף 7.7 לתמ"א כ: " "מרחב מוגן דירתי" ו- "מרחב מוגן קומתי", כהגדרתם בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990."

המונח "מרחב מוגן דירתי" מוגדר בתקנות ההתגוננות האזרחית כ- "מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה והמיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד" ואילו המונח "מרחב מוגן קומתי" מוגדר באותן תקנות כ "מרחב מוגן המיועד לשרת מספר יחידות דיור ואשר הכניסה אליו הינה משטח משותף בקומה".

לא יכולה לדעתנו להיות מחלוקת על-כך כי מקלט הבנוי בקומת הקרקע או במפלס נמוך יותר, והמשרת את כל הדיירים בבית המשותף, אינו עונה על הגדרת המונח "מרחב מוגן" על-פי התמ"א, תוך הפנייה להגדרה שבתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990. לא זו אף זו; המפרטים הטכניים הקבועים בתקנות האמורות למרחב דירתי וקומתי מוגן שונים בתכלית השינוי מאלה שנקבעו ביחס למקלטים מהסוגים השונים המפורטים באותן תקנות.

עולה מן המקובץ, כי על-פי הוראות תמ"א 38 קיימת חובה לבנות מרחב מוגן, כמשמעותו לפי התמ"א דהיינו - מרחב דירתי או קומתי מוגן, במסגרת ביצוע בניית תוספות הבניה השונות המותרות לפי תמ"א 38.

לאור ההוראות המפורשות של התמ"א, כאשר מדובר בבקשה להיתר בניה הכוללת תוספת בניה לפי תמ"א 38, אין לדעתנו בסמכות פיקוד העורף לפתור מחובת בניית מרחב מוגן כאמור, גם אם קיים מקלט בבניין, לרבות בתמורה לשיפוץ המקלט הקיים.

ב- ערר 5055/09 אסתר אביזיף נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן על החשיבות התכנונית שהמחוקק רואה בבניית ממ"דים, להבדיל ממקלטים, וכך קבענו שם:

'המחוקק רואה חשיבות עליונה בבניית מרחבים דירתיים מוגנים, כאמצעי היעיל ביותר להגנה מפני התקפות על העורף. הדבר בא לידי ביטוי בשורה ארוכה של תיקוני חקיקה שנעשו לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, שעה בה תפיסת ההגנה באמצעות ממ"ד באה לעולם, והחליפה את התפיסה המסורתית של בניית מקלטים. כך בין היתר נקבע בסעיף 79 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בסעיף 151(ג), כי הוספת שטחי שירות לשם בניית ממ"ד לא תהווה סטיה ניכרת מתוכנית, כאשר בד בבד נקבע בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים), התשנ"ב-1992, כי שטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית ייחשב כשטח שירות (סעיף 9(ד)(1) לתקנות). כמו-כן נקבע בסעיף 4(ג) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002, כי בניית מרחב מוגן כתוספת לבניין קיים בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתוכנית לא תהווה סטיה ניכרת מהתוכנית.

יצויין כי מקלט אינו משמש כתחליף לממ"ד, משמע, קיומו של מקלט בבניין אינו שולל בניית ממ"ד, והכרה בשטח הממ"ד הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית כשטח שירות. כך נקבע לאחרונה על-ידי ועדת ערר מחוז ירושלים בראשותו של גלעד הס בערר 25/09 (יר') לנג נ' רשות הרישוי לתכנון ובניה ירושלים (פורסם במאגר נבו).'

לאור האמור לעיל, מכיוון שהיתר הבניה המתוקן אינו כולל מרחבים מוגנים דירתיים או קומתיים, לא ניתן לאשר את היתר הבניה נשוא ערר זה, ולמעשה אנו חוזרים לנקודת המוצא בדיון הראשון דהיינו, לפיה על המשיבים יהיה להגיש בקשה להיתר בניה מתוקן בו מופיעים מרחבים מוגנים דירתיים או קומתיים, מאושרים על-ידי פיקוד העורף.

סוף דבר
אנו דוחים את הטענות הקנייניות של העוררים, את טענותיהם לעניין חסימת האוורור לחדרי השירותים ולעניין מיקום המעליות, אך מקבלים את הערר לעניין הטענה כי לא ניתן לאשר את היתר הבניה המתוקן, בשל היעדר מרחבים מוגנים כדרישת התמ"א.

לפיכך אנו מקבלים את הערר באופן חלקי ומורים לוועדה המקומית להימנע מלתת היתר בניה למבקשים כל עוד לא מולא התנאי הקבוע בתמ"א 38 לעניין בניית מרחבים מוגנים דירתיים או מרחב מוגן קומתי.

היתר מתוקן, אם יוגש, יומצא לעוררים, אשר יוכלו להתנגד לו בפני הוועדה המקומית, בהתאם להליך הקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

החובה לבנות מרחב מוגן