גבולות התערבות שיפוטית בחוזה אחיד-קבלני
הפרקים שבספר:
- דבר המחבר
- על פרשנות חוזים - מבט לאחור, קריצה לעתיד
- להתערב או לא להתערב, זו השאלה
- פרק 1: תיקון 4 לחוק החוזים האחידים
- פרק 2: מבוא
- פרק 3: הביקורת על ההתערבות השיפוטית
- פרק 4: מושגי יסוד - חוק החוזים האחידים
- פרק 5: תנאים מקפחים
- פרק 6: זכרון-הדברים
- פרק 7: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 8: התניית תוקף זכרון-דברים באישור ההנהלה
- פרק 9: אחריות החברה לשינויים ולתוספות
- פרק 10: איסור על דחיית תשלומים במקרה של מחלוקת
- פרק 11: זכויות בניה לא מנוצלות
- פרק 12: שינוי חד-צדדי של מיקום חדר השנאים ותשתיות נוספות
- פרק 13: דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים
- פרק 14: עריכת רשימת פגמים ואי-התאמות במועד המסירה
- פרק 15: זכויות מעבר וזיקות הנאה לטובת צדדים שלישיים
- פרק 16: מנגנון הצמדה למדד
- פרק 17: מיסים ותשלומי חובה אחרים
- פרק 18: הסרת אחריות לעניין שומת המס
- פרק 19: חתימת הקונה על ייפוי-כוח איננה משחררת מאחריות
- פרק 20: הגבלת העברת זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה
- פרק 21: איסור על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
- פרק 22: פיצויים מוסכמים
- פרק 23: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 24: השבה במקרה של ביטול הסכם
- פרק 25: הגבלת תרופות הקונה בגין איחור במסירה
- פרק 26: דרישת הכתב לגבי שינויים וויתורים
- פרק 27: סמכות שיפוטית מקומית
- פרק 28: תוקפם של מצגים טרום-חוזיים
- פרק 29: התליית תוקף ההסכם באישור ההנהלה
- פרק 30: תחולת פסק-הדין על הסכמים שנכרתו בעבר
- פרק 31: תיקונים ברכוש המשותף
- פרק 32: החזרת בטוחות
- פרק 33: הוצאות בגין טיפול בהתאם לצו הפיקוח
פרק 2: מבוא
ספר זה עוסק באחד הנושאים הבעייתיים והחשובים ביותר לאדם הממוצע בישראל, והיא "רכישת דירה", שבדרך-כלל היא אחת הרכישות היקרות והמשמעותיות ביותר שמבצע האדם הממוצע בישראל במהלך חייו. אין צורך לציין כי מדינת ישראל מתאפיינת מאוד בנושא זה. קניית דירה הינו חלום של כל אדם, לחדול מתשלום השכירות ולהתחיל לבנות את החיים דרך רכישת דירה.חוזה למכר דירה הוא גם חוזה מורכב למדי אשר במסגרתו מבקשים הצדדים לצפות פני עתיד. הגישה כיום הינה שהרוכש מצוי, מטבע הדברים, בעמדת נחיתות לעומת החברה-המוכרת, שלה המומחיות והידע בתחום מיוחד זה.
בשל המאפיינים הללו - משמעותו הכלכלית המיוחדת של חוזה לרכישת דירה מחד גיסא, ועמדת החולשה האופיינית שבה מצוי הרוכש, מאידך גיסא - הכיר המחוקק בצורך להסדיר חלק מההיבטים הקשורים ברכישת דירה מקבלן/יזם באמצעות חקיקה בעלת אופי קוגנטי, אשר נועדה להגן על רוכשי דירות ולהבטיח את זכויותיהם.
בספר זה נציג את הישגיו החשובים והמשמעותיים ביותר של בית-הדין לחוזים אחידים, העוסקים בהתערבות שיפוטית והם פסק-דין שיכון ופיתוח, פסק-דין ב. יאיר ותיקון 4 לחוק החוזים האחידים, שייחזקו את בית-הדין לחוזים אחידים.
בטרם נדון בסוגיות העולות בכל הקשור להתערבות השיפוטית באופן כללי ובסוגיות העולות מפסקי-הדין שיכון ופיתוח ו- ב. יאיר, חשוב שנתייחס לחוק החוזים אחידים, לחוק החוזים (חלק כללי), לפסיקה ולספרות הרלוונטית.
"חוזה אחיד" הינו חוזה שהוראותיו ותנאיו כולם או מקצתם אחידים, כדגם קבוע לגבי כל האנשים הכורתים את החוזה, והכריתה היא בדרך-כלל בין גוף אחד לכלל ציבור הלקוחות או הרוכשים, קרי, החוזה נוסח על-ידי צד אחד לצורך חוזים רבים עם אנשים שזהותם לא ידועה מראש.
בחוזה מסוג זה כל התנאים קבועים מראש, קיים הצד המכתיב את תנאי ההסכם מול הצד השני שלרוב אין באפשרותו לשנות את תנאי ההסכם. הצד השני (הלקוח/הצרכן) צריך להחליט לרוב האם לקבל את ההצעה הגלומה בנוסח החוזה או לא.
החוזים האחידים אינם מבטאים לכאורה הסכמה אמיתית או רצון חופשי, הם למעשה חורגים בהיבטים מסויימים מהעקרונות הכלליים של דיני חוזים ולכן יש מי שטוען כי גם אם הלקוח/הצרכן חתם על החוזה האחיד לאחר שקיבל מהיזם או ב"כ היזם הסבר מפורט על תנאי החוזה, יוכל הלקוח/הצרכן לטעון שמדובר על תנאים מקפחים בחוזה. מרכז הכובד במקרה זה הינו כי היזם הוא למעשה הצד חזק וכי הרוכש הינו הצד חלש.
את אור הזרקורים בחוזים אחידים מאירים בדרך-כלל בכל הקשור ל"תניות הפטור" הספק או הקבלן המשתמשים בהם ובכך פוטרים עצמם לכאורה מאחריות כלפי הלקוח ומונעים ממנו זכות כלשהיא שעל-פי החוק, בדרך-כלל, הוא זכאי לה.
סעיף 1 לחוק החוזים האחידים קובע כי: "חוק זה מטרתו להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים".
לפי סעיף זה "תנאים מקפחים" הם התנאים המטיבים בחוזה באופן משמעותי עם הספק על חשבון הלקוח. תנאים אלו הינם חלק בלתי-נפרד מהחוזה, תוך ניצול עמדה של החזק שהוא בדרך-כלל ספק או קבלן ותוך ניצול לכאורה של פער העמדות שבין הספק והלקוח ושל מצב ה"אין ברירה" שנמצא בו הלקוח.