פרק 28: תוקפם של מצגים טרום-חוזיים

באלו נסיבות יהפכו מצגים טרום-חוזיים לחלק מההסכם העיקרי? האם מכוח הוראה בהסכם מכר של חנות במבנה מסחרי, שבה שייר לעצמו היזם את הכוח לערוך שינויים בתכנון המוסכם של המבנה, רשאי היזם לערוך כל שינוי שהוא, יהיו מהותו והיקפו אשר יהיו? האם השינויים שערכו הנתבעים בענייננו הפרו את הסכמי המכר שנכרתו בין הצדדים? האם היו התובעים זכאים לבטל את ההסכמים בשל השינויים שנעשו, והאם עשו כן כדין? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בנושא של תוקפם של מצגים טרום-חוזיים, לצורך דיון בשאלות דנן נפנה לסעיף 14.7 להסכם בעניין שיכון ופיתוח:

"מוסכם בזאת כי תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המוסכם והמותנה בין הצדדים בכל הקשור ברכישת הנכס וכל הנובע מכך וכי הקונה רוכש את הנכס אך ורק בהסתמך על האמור בהסכם זה וכי כל פרוספקט, פרסום, הצהרה, מצג, זכרון-דברים או התחייבות בעל-פה או בכתב שנעשו, אם בכלל, לפני חתימת הסכם זה ושלא נכללו במפורש בהסכם או צורפו כנספח לו יהיו בטלים ומבוטלים, לא יהיה להם כל תוקף משפטי ולא יחייבו את הצדדים או מי מהם באופן כלשהו והקונה לא יהיה רשאי להסתמך עליהם והוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה כלפי החברה בקשר לכך. למען הסר ספק מובהר בזאת כי אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מזכויות הקונה על-פי דין בעניין זה."

נטען לעניין זה כי ישנם מצבים בהם מצגים חוץ-חוזיים, לרבות כאלה שנעשו בפרוספקטים, הופכים למעשה לחלק מתנאי הסכם. לכן הוראת הסעיף פוגעת בזכויות החוזיות של הקונה.

בנקודה זו, ראוי לעשות את ההבחנה בין שילובם של פרוספקטים ומצגים טרום-חוזיים שיש להם התייחסות בהסכם, לבין מצגים טרום-חוזיים שאין להם התייחסות בחוזה, וכן כאלו שאין להם התייחסות בחוזה אך התמונה העולה באופן ברור היא אחת - אותם מצגים הם הבסיס לעסקה.
מחד, גם הפסיקה וגם הספרות מכירות ואף דורשות למעשה לכלול במסגרת ההסכם את כלל התחייבות הצדדים במיקשה אחת של ההסכם. לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט זוסמן אשר עמד על-כך ב- ע"א 22/63 בן ציון נ' אזולאי, פ"ד יז 1410, 1416 ׁׁׁׁׁׁׁ(1963) (להלן: "עניין בן ציון נ' אזולאי"):

"פסול הראיה נובע מן העובדה, כי דרך הבריות להרבות בדברים במשא-ומתן קודם עשיית המסמך, אך רק מה שהוסכם בפועל עולה על כתב, ומה שלא נרשם במסמך, אות הוא שאינו חלק מן התניות המוסכמות, שאילו היה, היה אף הוא מוצא את מקומו בין שאר הדברים שזכרם בא במסמך."

בהקשר זה ראוי לציין כי בית-הדין הגיע למסקנות, לאחר שבחן את עובדות המקרה, אל מול הפסיקה והספרות בנושא.

בעניין גד, שאף בו פסק בית-המשפט העליון (בעמ' 208-207) כי תניה הקובעת כי הוראות ההסכם ממצות את ההתחייבויות החוזיות של הצדדים איננה מקפחת. הרי המשיבה ביקשה במסגרת הסעיף להביא את כל הסכמות הצדדים במסגרת אחת על-מנת שלא יעלו טענות עתידיות לגבי מצגים.

אין חולק על-כך שקיימות גישות שונות אצל שופטי בית-המשפט ובית-הדין לגבי הגישה הרואה בחוזה המכר את חזות הכל.

ב- ע"א 6025/92 {צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 (1996) (להלן: "עניין צמיתות")} חידש בית-המשפט בקובעו כי גם פרוספקטים ומצגים נוספים שהוצגו על-ידי המוכר קודם לכריתת החוזה יכול שיהוו תניה חוזית מחייבת.

הרציו בעניין צמיתות יושם גם ב- ע"א 6271/95 {אדוניהו נ' פרוייקט גן העיר בע"מ, פ"ד נה(1), 577 (1998) (להלן: "עניין אדוניהו"); ב- רע"א 478/01 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5), 462, 473-472 (2003) (להלן: "עניין שטרית")}, בו ביקש בית-המשפט ליישב בין הלכת צמיתות לבין ההלכות הרואות בחוזה הסופי כממצה את מחוייבויות הצדדים.

נקבע כי בעניין צמיתות פירוט שטחי הדירות הופיע רק בפרוספקט עליו הסתמכו הדיירים בבואם לרכוש את הדירות, ולא נמסרו להם נתונים אחרים על שטחי הדירות כפי שהייתה חובה על הקבלן לעשות על-פי חוק המכר (דירות).

מאחר ובמסגרת ההסכם לא צויין שטח שונה מהשטח שצויין בפרוספקט, הפך המצג שבפרוספקט למעשה לחלק מן התנאים המוסכמים בין הצדדים.

המסקנה העולה עד כאן היא, שבמקרים בהם הפרוספקט עוסק בנושאים אשר לגביהם שותקים המפרט והחוזה, כי אז עשוי להיות למצג שבפרוספקט תוקף מחייב. ברוח דומה נקבע ב- עניין סגל נ' שיכון ופיתוח, בפסקה 6:

"מקובלת עלי העמדה לפיה מקום שמצויינים בחוזה מימדי הדירה יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה. אכן, במידה שהמקור היחידי ממנו ניתן ללמוד על מידותיה של הדירה הוא פרוספקט חיצוני לחוזה, ולא ניתן לאתרן בחוזה המכר על נספחיו וחלקיו השונים, אפשר שפני הדברים יהיו שונים."

ברוח זו נקבע גם ב- ע"א 7298/00 בסט נ' חממי, פורסם בנבו (4.9.07) כי המוכרים הפרו את החוזה בכך שמסרו דירות הקטנות בשטחן מאלה שהובטחו בפרסומים השונים אודות הפרוייקט.

בית-המשפט עמד על-כך שעל-מנת לסטות מן הפרסומים המוקדמים חובתם של המוכרים הייתה לפרסם את מידות הנכס ולצרף תוכנית. צירוף תשריט ללא מידות "אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה" {לסיכום ויישום ההלכות הללו ראו: ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' זאב, פורסם בנבו (18.11.09), בפסקאות 7-6}.

בפרשת ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1), 231, 243 (1977) (להלן: "פרשת ספקטור"), קבע מ"מ הנשיא לנדוי:

"לא נראה את התמונה השלמה, אם לא נצרף לעובדות שכבר הזכרתי גם זאת שלקונה הייתה הזדמנות לבדוק בעצמו את תכונותיה של החלקה ואת מצבה התכנוני. נמסר לו נוסח של החלקה וכשם שהלך המתווך פאר למשרד העיריה (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה) כדי לקבל משם את הטופס... שהכיל פרטים מלאים על החלקה... כן היה גם הקונה יכול לעשות כמוהו ולגלות פרט זה שהיה כה חיוני עבורו."

ב- ע"א 8737/00 {"שלפרד" חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' יוסף ז'אק, תק-על 2002(2), 1991 (2002) (להלן: "עניין "שלפרד"") נקבע:

"כדי שמצג יזַכה את הניצג באכיפה, על המצג "להיכלל" בגדר החוזה, כלומר להיהפך תניה בחוזה: ראה ברוח זו א' זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (מסדרת פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי (ירושלים, התשס"ב), 275."

עניין "שלפרד" מחזק את הגישה הסטטית בכך שנקבע כי מצגים מחייבים יהיו כאלו שנכללו בחוזה.

על-פי הפסיקה לא ניתן לשלול בתניה חוזית ככלל, ובהתקשרות בחוזה אחיד במיוחד, עילות הנוגעות לשלב הטרום-חוזי, ובכללן הטעיה, תרמית, חוסר תום-לב ועילות צרכניות. על-כן מדובר במקרה מובהק המקיים את חזקות הקיפוח שבחוק החוזים האחידים.

יש לבחון כיצד לבדוק את נוסח הסעיף לאור חוק החוזים האחידים. תנאי לקיומו של חוזה אחיד הוא, כי נוסח מראש בידי צד אחד, "הספק". לחוזה אחיד לא קדם משא ומתן על תנאיו. תנאיו נקבעים מראש על-ידי צד אחד ומוצעים לצד השני כהצעה שעליו לקבל, או לדחותה.

בסעיף המקורי בפסק-דין שיכון ופיתוח נקבע כי "...למען הסר ספק מובהר בזאת כי אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מזכויות הקונה על-פי דין בעניין זה". נראה כי הסתייגות זו, מאפשרת לרוכש לשמור על כל טענה העומדת לרשותו כנגד המשיבה.

עוד הסכימו הצדדים במסגרת ההסכם בפסק-דין שיכון ופיתוח כי התנאים שנקבעו בהסכם משקפים במלואם את המוסכם והמותנה בין הצדדים בכל הקשור ברכישת הנכס וכל הנובע מכך וכי הקונה רוכש את הנכס אך ורק בהסתמך על האמור בהסכם זה וכי כל פרוספקט, פרסום, הצהרה, מצג, זכרון-דברים או התחייבות בעל-פה או בכתב שנעשו, אם בכלל, לפני חתימת הסכם זה ושלא נכללו במפורש בהסכם או צורפו כנספח לו, יהיו בטלים ומבוטלים, לא יהיה להם כל תוקף משפטי ולא יחייבו את הצדדים.

החזקה הקבועה בסעיף 4(8) לחוק החוזים האחידים – תנאי המגביל את זכות הלקוח להשמיע טענות שונות בערכאות משפטיות יהווה למעשה תנאי מקפח. לרוכש קיימת במסגרת הסעיף האפשרות לפנות לערכאות בהתאם לדין, לכאורה מצב דברים שאינו מביא לקיפוח הרוכש.

מקריאה חוזרת של הסעיף עולה כי הרוכש רוכש את הנכס תוך ידיעה כי אך ורק הפרטים שסוכמו וצורפו להסכם יחייבו. אי-לכך, כאשר החברה ביקשה לכלול במסגרת ההסכם התייחסות למקרים העלולים להיווצר בעתיד, נקבע כי מדובר על תנאי מקפח, לאור הגישה הסטטית המדברת על הניסיון לראות את הנולד.
קיימת חשיבות לניסוח, אך לא רק. נוסח החוזה מסייע למעשה לבית-המשפט להגיע לתוצאה ולהחלטה, תוך בדיקה של ידיעת הרוכש לגבי המצג הטרום-החוזי ועד כמה המצג הטרום-חוזי מחייב.

במקרה דנן סעיף 12 לחוק המכר קובע כי: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן: "אי-התאמה") אם ידע עליה בעת גמירת החוזה".

ב- ת"א 13226-05 {חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע''מ ואח' נ' חלמיש ואח', תק-של 2010(1), 38102 (2010)} נדחתה טענת רוכשי דירות בפרוייקט מגדלי חוף הכרמל כי עומדת להם עילה לביטול הסכמי המכר עקב הבטחות ומצגים מטעם היזם ולפיהם יוקם במקום פרוייקט מרינה יוקרתי, דבר שלא יצא אל הפועל מסיבות תכנוניות.

{ראה החזקה הקבועה בסעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים – תנאי המגביל אחריות המוטלת על הספק על-פי דין; החזקה הקבועה בסעיף 4(6) לחוק זה – תנאי השולל או מגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על-פי דין}

לאור הדברים האמורים, המסקנה המתבקשת הינה כי הכלל הגורף ששלל את תוקף המצגים והפרוספקטים אינו מתיישב עם ההלכה הפסוקה, לפיה יש תוקף חוזי למצגים כאלה במקרה שבו ההסכם על נספחיו (המפרט והתשריט) אינם כוללים נתונים הנדרשים לקונה.

וכן, גם כאשר המצגים והפרוספקטים אינם חלק מהסכם, עדיין יש להם משמעות משפטית חשובה בהיותם בסיס אפשרי לתביעות המבוססות על עילות טרום-חוזיות.
נוסח הסעיף החדש בפסק-דין שיכון ופיתוח, הינו:

"מוסכם בזאת כי תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המוסכם והמותנה בין הצדדים בכל הקשור ברכישת הנכס וכל הנובע מכך וכי כל פרוספקט, פרסום, הצהרה, מצג, זכרון-דברים או התחייבות בעל-פה או בכתב שנעשו, אם בכלל, לפני חתימת הסכם זה ושלא נכללו במפורש בהסכם או צורפו כנספח לו, לא יהיו חלק מההסכם. אין בכך כדי לשלול מהקונה טענה הנוגעת למקרה בו יהיו חסרים בהסכם פרטים שחלה על החברה חובה לציינם על-פי דין. למען הסר ספק, מובהר בזאת כי אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מזכויות הקונה על-פי דין בנוגע למצגים ככל שהוצגו בפניו לפני חתימת ההסכם."

וכן:

"לאור זאת אנו סבורים שהסעיף בהסכם הקובע שלילה מוחלטת של תוקף חוזי של מצגים ופרוספקטים, גם במצבים בהם הסכם אינו כולל מידע מספק בדבר פרטי הדירה, אינו מתיישב עם הדין הקיים ומשום כך מתקיימות בו חזקות הקיפוח המנויות בסעיפים 4(1) 4(6) ו-4(8) לחוק החוזים האחידים."

הנה-כי-כן, בהתאם לאמור רואים אנו כי חרף עיקרון בלעדיות החוזה וחרף הניסיון לכלול בחוזה אך ורק את אותם מצגים שסוכמו בפועל, במקרים בהם החוזה על נספחיו לא הכיל את המידע הנדרש לקונים, ייחסה הפסיקה לפרוספקטים ולמצגים הטרום-חוזיים תוקף חוזי ממש.

לכן במלאכת ניסוח החוזה על עורך-הדין לפעול תוך ניסיון לצפות מאורעות עתידיים, אך עם-זאת על עורכי-הדין המנסחים חוזה לאפשר לרוכש לפעול בהתאם לדין ולכלול במסגרת ההסכם התייחסות לאותם מצגים שהוצגו קודם לחוזה.

בית-הדין לא התייחס לתופעה הנהוגה בשנים האחרונות במגמות ובמצגים, תוך שיווק אגרסיבי מצד יזמים. נראה כי לאור הפסיקה, יזמים יפחיתו את השימוש בפרוספקטים ובמצגים אשר אינם תואמים בפועל את המציאות, ובכך למעשה מסכנים עצמם.

כאשר החוזה אינו מתייחס למצג שהוצג בשלב הטרום-חוזי, נראה כי בית-המשפט ייתן תוקף חוזי לאותם מצגים. הבעיה מתעוררת במיוחד כאשר קיימת אי-התאמה בין המפרט לבין המצג הטרום-חוזי.

נראה כי דיון בסוגיה זו מוביל אותנו לדיון מעמיק בכל הקשור לוודאות היחסים החוזיים העלול להביא למצב של חוסר ודאות בשוק החוזים. לעניין זה בחן בית-המשפט את פסק-דין סגל רק מזוויתו של הרוכש כאשר קבע כי לא מתקבלת הטענה לפיה תנאי הפרוספקט הם תנאים מחייבים במקרה בו השטח שהובטח בפרוספקט היה שונה מהשטח על-פי התשריט. בעניין גת בעמוד 208 נקבע כי:

"דא עקא, אין בכל האמור לעיל כדי להצדיק שלילתן של עילות בנזיקין ואחרות בנוגע לשלב הטרום חוזי. כפי שצויין בצדק בסיכום טענות המערער, יש בסעיף 27 הנ"ל כדי לשלול מן הקונה את האפשרות להוכיח, כי התקשר בחוזה על סמך מצג של המשיבים. כך נשללת ממנו, למשל, העילה של הטעיה על-פי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ואולי עולים הדברים גם כדי התניה על חובת תום-הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק הנ"ל. עוד נראה, כי יש בהוראה הנ"ל כדי שלילת האפשרות לטעון לקיום עוולת התרמית על-פי פקודת הנזיקין (נוסח חדש)... כמו-כן, נשללות על-פי הסיפא האמור גם העילות הצרכניות הספציפיות המעוגנות בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (במיוחד סעיפים 31 ו- 32). לכל אלה, כאמור, לא מצאנו הצדקה – לא בנימוק שהעלו המשיבים בדבר ודאות היחסים המשפטיים ביניהם, וגם לא בנימוק אחר כלשהו."

סעיף 11(4) לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע לעניין זה כי כאשר מתקיימת אי-התאמה ניתן להגיע למסקנה כי מדובר בהפרתו של חוזה. בפסק-דין אלרומלי נקבע כי כאשר נמסר "נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה" {ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, תק-על 2011(1), 4419 (3.2.11) (להלן: "עניין אלרומלי") בפסקה 31)}.

הוראה זו באשר "לדגם או לדוגמה" עשויה לחול גם על פרוספקט של דירה (משמע, שהחוק קובע כי מצג טרום-חוזי שהוצג בפני הקונה במהלך המשא-ומתן, באמצעות הפרוספקט (שדינו כדין דגם או דוגמה), הופך, למעשה, לחלק מהמחוייבות החוזית של המוכר, אלא-אם-כן המצג היה ללא קבלת אחריות להתאמה.

מסקנתו הסופית של בית-הדין בעניין שיכון ופיתוח, כי הוראות סעיף 14.7 להסכם כפי ניסוחו המקורי, חרגו מהוראות הדין הכללי בשני היבטים, נכונות. אך, לדעתי הנימוקים שהובילו להחלטתו של בית-הדין אינם מתיישבים עם נוסח הסעיף המקורי.
בית-הדין בהחלטתו קבע כי מדובר על כלל גורף ששלל את תוקף המצגים והפרוספקטים אינו מתיישב עם ההלכה הפסוקה. אינני יכול להסכים עם בית-הדין בהחלטתו שמדובר על סעיף גורף ששולל תוקף של מצגים לחלוטין.

אכן, ניתן לומר לאור הפסיקה כי אין למעשה בסעיף מסוג זה כדי להצדיק שלילתן של עילות בנזיקין ואחרות בנוגע לשלב הטרום-חוזי. יש תוקף חוזי למצגים כאלה במקרה שבו החוזה על נספחיו (המפרט והתשריט) אינם כוללים נתונים הנדרשים לקונה ו/או מצגים חיצוניים לחוזה כשהחוזה למעשה אינו שלם, אזי ניתן להגיע למסקנה כי קיימת אפשרות לשלול את המצגים הטרום-חוזיים ואף לראות בהם חלק מהחוזה.

כאמור, במקרה זה הצדדים הסכימו לקבל את הצעת בית-הדין ולאור האמור נראה כי התוצאה הסופית ראויה בנסיבות העניין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 28: תוקפם של מצגים טרום-חוזיים