פרק 25: הגבלת תרופות הקונה בגין איחור במסירה

חוק החוזים האחידים עושה את ההבחנה בין תרופות דיספוזיטיביות אלה לבין תרופות שקבעו הצדדים. כל הגבלה שהטיל הספק על שימוש מצד הלקוח בזכות או בתרופה שמכוח הדין, חזקה שהיא מקפחת. הגבלות על תרופות שנוצרו בחוזה עצמו הן פחות חריפות. הגבלות על תרופות חוזיות, כגון פיצויים מוסכמים, צריכות להיות בלתי-סבירות כדי שיוחזקו כמקפחות. בחוזה האחיד בעניין שיכון ופיתוח נקבע כדלקמן:

"אם החברה איחרה במסירת הנכס לקונה לתקופה העולה על שלושה חודשים, ואם מדובר באיחור שאינו בשל אחת הסיבות המוגדרות בהסכם כסיבות המצדיקות איחור, יהיה הקונה זכאי לפיצוי חודשי מוסכם בסכום הקבוע בסעיף 11 לנספח א' של ההסכם, וזו תהיה תרופתו היחידה של הקונה בגין האיחור במסירה."

בפרק זה עסקינן בהגבלת התרופה. לעניין זה נטען בפסק-דין שיכון ופיתוח כי הגבלת תרופות הקונה במקרה של איחור במסירה אך ורק לפיצוי מוסכם, מקפחת את הקונה, בעיקר לאור העובדה שמדובר בהגבלה אשר איננה מתוחמת בזמן.

החשש מפני קיפוח בעניין שיכון ופיתוח, גובר לנוכח חוסר האיזון אל מול סעיף 13.5 להסכם בין הצדדים, העוסק בתרופות העומדות למשיבה כנגד הפרה מצד הקונה.

כאן מצאה לנכון דווקא המשיבה להקפיד ולציין, כי ריבית הפיגורים המוסכמת הקבועה בסעיף 13.5 (שבמהותה הינה בגדר פיצוי מוסכם) מגיעה לה מהקונה "בנוסף לכל תרופה אחרת שיש לחברה".

המשיבה טענה כי כל עוד מדובר בפיצוי העומד ביחס סביר לנזק הצפוי ללקוח אין כל סיבה להתערב בהסכמה זו, וכי במקרה דנן מתקיים יחס סביר כזה.

בית-הדין קבע כי טענה זו של המשיבה דינה להידחות. כפי שהובהר לעיל, שאלת היחס בין הנזק הצפוי לבין הפיצוי המוסכם רלבנטית בעיקר לעניין סמכותו של בית-המשפט להפחית פיצויים מוסכמים מכוח סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות.

אי-מסירת הדירה במועד על-ידי היזם מהווה ללא ספק הפרה מצד היזם, הפרה שככול שהמועד מתרחק, כך גדל הסיכוי העלול להביא לביטול העסקה. מדובר בהפרה של חיוב מרכזי בחוזה לאחר שכבר חלפו שלושה "חודשי חסד" שמעניק ההסכם ממילא למשיבה (בהתאם לתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות).

עוד בטרם אושר תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), נקבע לעניין זה כי במקרה של איחור מעבר לתקופת החסד יהיה הרוכש זכאי לפיצוי גם עבור תקופת החסד {ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1), 799, 806-805 (2003)}.

"הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסויימת לא יחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת."

בנסיבות אלה קשה למצוא הצדקה שלא להסכים עם החלטת בית-הדין בעניין, הרי לא ייתכן שהרוכש לא יקבל את הדירה והוא יהיה מנוע מלבטל את ההסכם.

התוצאה בעניין של שיכון ופיתוח הינה שלולא כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק המכר (דירות), הסעיף שאותו היה מציע בית-הדין היה מנוסח כדלקמן:

"במקרה של איחור במסירת הנכס לקונה שלא מן הסיבות המנויות בסעיפים ___ לעיל, יחולו הוראות אלה:

לא עלה האיחור על שלושה חודשים ממועד המסירה הצפוי, לא יהיה הקונה זכאי לכל תרופה, כאמור בסעיף ____;

עמד האיחור על תקופה שבין שלושה חודשים לתשעה חודשים ממועד המסירה הצפוי, יהיה הקונה זכאי לקבל מהחברה במועד המסירה פיצוי חודשי קבוע, מוסכם ומוערך מראש לכל חודש מחודשי האיחור החל ממועד המסירה הצפוי, בסכום הקבוע בסעיף ___ לנספח א', וזו תהיה תרופתו היחידה;
עלה האיחור על תשעה חודשים ממועד המסירה הצפוי, יהיה הקונה זכאי לכל התרופות על-פי דין, לרבות ביטול ההסכם."

בית-הדין לא הורה לעשות כן בשל התפתחות חקיקתית שארעה לאחר גיבוש ההסכמות הנ"ל: ביום 6.4.11 נכנס לתוקף תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), שהוסיף לחוק את סעיף 5א העוסק בפיצוי בשל איחור במסירת הדירה.

סעיף זה, אינו ניתן להתניה אלא לטובת הקונה, קרי, הוא רק יכול לשפר את מצבו של הקונה במספר נקודות, בהשוואה למצבו על-פי הנוסח שעליו הסכימו הצדדים בפנינו:

"ראשית, החוק המתוקן קובע סכום מינימום לפיצוי החודשי בגין איחור במסירת הדירה, המוענק לקונה בלא הוכחת נזק, באופן שהוראות ההסכם בדבר פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירה מסוגלות רק להוסיף על הסכום הסטטוטורי אך לא לגרוע ממנו. שנית, "תקופת החסד" שלאחריה מתחיל חיובו של המוכר בפיצוי הסטטוטורי הועמדה בחוק המתוקן על 60 ימים ממועד המסירה הקבוע בהסכם, ולא על שלושה חודשים כפי שקובע ההסכם הנדון לגבי זכותו של הקונה לפיצויים המוסכמים בסכום הקבוע בסעיף 11 לנספח א' שבהסכם. שלישית, החוק המתוקן מחייב את המוכר בתשלום פיצוי סטטוטורי "בתום כל חודש בעד אותו חודש" ואינו מאפשר להותיר את ההתחשבנות למועד המסירה בפועל כפי שנקבע בסעיף 13.4 להסכם לגבי הפיצויים המוסכמים."

אך מובן הוא כי הסכמת הצדדים באשר לנוסח סעיף 13.4 להסכם כפופה להוראות המאוחרות של החוק המתוקן.
אמנם החוק המתוקן אינו מבטל ואינו משנה את הסדר הפיצויים המוסכמים הקבוע בסעיף 13.4 להסכם, אלא מוסיף עליו הסדר החל במקביל, על-מנת שהקונה יהיה זכאי ליהנות מההוראה המיטיבה עמו ביותר.

יחד-עם-זאת, מאחר שמדובר בחוזה אחיד, אין מקום להצגת תמונה חלקית בפני הלקוח באשר לתרופות העומדות לרשותו במקרה של איחור במסירה, ויש להביא לידיעתו במסגרת ההסכם גם את ההסדר שנקבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות).

לא זו בלבד, על-מנת לקיים את הסדר הפיצויים המוסכמים (בשינויים עליהם הסכימו הצדדים) לצד ההסדר הכופה שנקבע בחוק המתוקן, יש לשנות את האמור ברישא של סעיף 13.4 להסכם, לפיו במהלך שלושת "חודשי החסד" "לא יהיה הקונה זכאי לכל תרופה, כאמור בסעיף 4.3".

שלילה הגורפת של נוסח זה בהסכם "וזו תהיה תרופתו היחידה של הקונה בגין האיחור במסירה" אינה יכולה להיוותר על כנה, שהרי יש בה התניה אסורה על זכותו של הקונה לפי החוק המתוקן לפיצוי סטטוטורי החל מ- 60 ימים ממועד המסירה החוזי.

אם לא די בכך, בסעיף התרופות, סעיף 4(6), מבחין חוק החוזים האחידים בין תרופות דיספוזיטיביות אלה לבין תרופות שקבעו הצדדים.

לכאורה, כל הגבלה שהטיל הספק על שימוש מצד הלקוח בזכות או בתרופה שמכוח הדין, חזקה שהיא מקפחת. הגבלות על תרופות שנוצרו בחוזה עצמו הן פחות חריפות.

הגבלות על תרופות חוזיות, כגון פיצויים מוסכמים, צריכות להיות בלתי-סבירות כמו המקרה דנן, על-מנת שיוחזקו כמקפחות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 25: הגבלת תרופות הקונה בגין איחור במסירה