botox
הספריה המשפטית
גבולות התערבות שיפוטית בחוזה אחיד-קבלני

הפרקים שבספר:

פרק 12: שינוי חד-צדדי של מיקום חדר השנאים ותשתיות נוספות

הסעיף בחוזה קבע כי "המוכרת רשאית להקים בבניין או בסמוך לו, או בכל מקום אשר שיאושר על-ידי הרשויות, חדר שנאים ומתקנים אחרים עבור חברת החשמל וספקיות התקשורת והגז". נקבע על-ידי בית-הדין, כי הסעיף הינו סעיף מקפח.

הסבר - הואיל ושינוי מיקומם של הנ"ל עשוי להביא לירידת ערך הדירה של הקונה ו/או לשנותה באופן משמעותי ללא אפשרותו של הרוכש לבטל את הסכם בלא שיחשב למפרו.

לפיכך, נקבע יש למחוק את המילים: "או בכל מקום אחר שיאושר על-ידי הרשויות" ובסוף הסעיף יש להוסיף: "אין בהודעה כאמור כדי לגרוע מכל זכות או תרופה הנתונות לקונה על-פי דין".

במחלוקת זו, אכן הדין עם המבקש. עם-זאת, ראוי להבין כי מדובר בסעיף קבוע וסטנדרטי. נוצר מצב אבסורדי, שחברת החשמל ורשויות נוספות מחייבות את היזמים בשינויים העלולים לשנות את כל התחשיב הכלכלי של הפרוייקט, והיזמים מנסים למעשה, לצמצם את הנזק ולאפשר להם לעשות את השינוי על חשבונם, גם כאשר הדבר עלול לפגוע בדייר זה או אחר.

צדק בית-הדין שקבע, כי שלילת האפשרות לטעון כנגד שינוי מיקומו של חדר השנאים שוללת את זכויותיו של הקונה על-פי חוק ואת האפשרות להעלות טענות משפטיות הנתונות לו על-פי דין.

בית-הדין קבע כי הנוסח הקיים של הסעיף מקים, לפיכך, הן את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים, הן את זו הקבועה בסעיף 4(6) לחוק והן את החזקה הקבועה בסעיף 4(8) לחוק. המשיבה לא עמדה בנטל לסתור את החזקות הללו.

הסעיף למעשה מגביל את הלקוח מפני פניה לערכאות על-פי סעיף 5 לחוק. סעיף זה לא מסתפק בהחלת חזקת הקיפוח על-פי סעיף 4(8) הניתנת לסתירה על-ידי הספק, אלא קובע את בטלותו של תנאי בחוזה אחיד אשר שולל או מגביל את זכותו של הלקוח לפנות לערכאות.

נקודת הבסיס היא שתנאי המגביל או שולל את זכות הפניה לערכאות הוא תנאי מקפח, והקיפוח הטמון בו כה חמור עד שלא ניתן להתגבר עליו על-ידי הוכחת סבירותו. לכן במקרה דנן הייתי מגיע למסקנה אליה הגיע בית-הדין רק מניסוחו של הסעיף כי קיימת חזקה שלא ניתנת לסתירה המביאה לבטלותו של תנאי זה.

החלטה זו של בית-הדין צריכה להילקח בחשבון על-ידי יזמים בכל פרוייקט. יתרה-מזו, בנושא קבוצות הרכישה סוגיה זו עלולה ליצור בעיות קשות בכל הקשור להתארגנות כאשר מראש הדיירים אינם יודעים מה יהיה מיקומו של חדר השנאים.