מודלים והסדרים מנחים לניהול פרוייקט פינוי-בינוי

בפרק זה נתרכז בהצגת המסלולים - פינוי-בינוי, עיבוי ומיסוי. מסלולי פינוי-בינוי ועיבוי מיועדים לרשויות המקומיות, ומסלול מיסוי מיועד ליזמים:

המסלול התכנוני - הכרזה על מתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון ובנייה, תשכ"ה-1965.

מסלול מיסוי - הכרזה על מתחם פינוי-בינוי לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49כח.

המסלול הישן - מתחם להתחדשות עירונית, הכרזה לפי סעיף 49ל לחוק מיסוי מקרקעין.

המסלול התכנוני - הכרזה על מתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון ובנייה, התשכ"ה-1965 - מסלול הרשות המקומית:

� הגוף המכריז: הממשלה.
� הגוף הממליץ: ועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי.
� סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה (הכרזה על מתחם פינוי ובינוי):
(א) הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), להכריז בצו (להלן: "צו הכרזה"), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בנייה (להלן: "מתחם פינוי ובינוי").
(ב) (1) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו;
(2) (א) על אף הוראות פיסקה (1), הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), ולאחר שהוועדה קיבלה את המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל-פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו האמור, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה (בחוק זה - תכנית לפינוי ובינוי), במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה; אושרה תכנית לפינוי ובינוי לא תידרש המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך;
(ב) הממשלה רשאית, בדרך והתנאים האמורים בפסקת-משנה (א), להאריך בצו את תוקפה של ההכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי), שניתנה במסגרת החלטת הממשלה מיום כ"א בחשוון התשס"א (19 בנובמבר 2000), מיום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001), מיום כ"ה בחשוון התשס"ב (11 בנובמבר 2001), או מיום ו' בתמוז התשס"ב (16 ביוני 2002), לתקופה שלא תעלה על שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה; תחילתו של צו לפי סעיף זה במועד פקיעתה של ההכרזה כאמור, ואולם הארכת תוקפה של הכרזה כאמור לא תהא בת-תוקף לעניין חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, מהמועד שבו פגה ההכרזה הראשונה ועד למועד פרסום הצו.
(ב1) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון, להרחיב, לצמצם או לשנות בצו, על-פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה, כעל מתחם פינוי ובינוי.
(ג) הממשלה תמנה ועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה:
(1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש;
(2) נציג שר הפנים;
(3) נציג שר האוצר;
(4) נציג השר לאיכות הסביבה;
(5) נציג שר התחבורה;
(6) נציג ראש הממשלה;
(7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות.
� הכרזה על מתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה. מיועד לרשויות.
� לאחר אישור התכנית, קיום העסקאות הוא באחריות מלאה של בעלי הנכסים.
� על התושבים לבחור יזם המציע להם תמורה טובה, ועל היזם לחתום על חוזה עם כל דייר ודייר שלאחריו, בעלי הזכויות מפונים לדיור חלופי, הורסים את המבנים הישנים ומקימים מבנים חדשים.
� משך הזמן הממוצע לאישורן הסטטוטורי של התכניות עומד על 6-5 שנים וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות אלו. מצב זה, איננו מאפשר את הזמן הנדרש למימוש הבנייה על-פי התכניות, לרבות בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודד ולהמריץ בנייה על-פי תכניות אלו התלויות בקיומה של ההכרזה. על כן, הוצע, במסגרת הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי), התשס"ח-2008, לקבוע כי הממשלה תהיה מוסמכת, בהמלצת הוועדה הבין-משרדית ועל-פי תנאים שתורה הוועדה, ובהמלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקף ההכרזה לתקופה נוספת שלא תעלה על שש שנים נוספות, ובלבד שאושרה או שהופקדה במוסד התכנון המוסמך תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז בצו, או שמוסד התכנון המוסמך החליט על הפקדתה.

נראה כי, בהתאם לתכנית הדיור הממשלתית, יוסמך שר הבינוי והשיכון להאריך את האכרזה, מעבר להארכה האפשרית כיום, לתקופה של עד 6 שנים נוספות, ובלבד שניתן היתר בנייה לפרוייקט.

מסלול מיסוי - הכרזה על מתחם פינוי-בינוי לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49כח):

� הגוף המכריז: הממשלה.
� הגוף הממליץ: ועדה המורכבת מהמנהלים (מנהל מיסוי מקרקעין ומנהל כהגדרתו בחוק מע"מ) וכן הוועדה שמינתה הממשלה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה. לבקשת יזם, על-פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות. מתחם מינימלי - 24 יח"ד לפחות.
� "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" מוגדר בסעיף 49יט(א) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 כמתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי בנייה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף 49 כח לחוק.
� סעיף 49כב (א)(1) לחוק קובע:
"המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם (בפרק זה - יחידת המגורים הנמכרת), ולעניין פינוי לשם בינוי - המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה או לפי הפקודה, לפי העניין, ובלבד שווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי; לעניין זה, "תקרת השווי" - אחד מאלה, לפי הגבוה:
(1) 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49א(ב)(1);
(2) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר;
(3) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר;"
� והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל.
� הכרזה על-ידי ממשלה על הפרוייקט פינוי-בינוי על-פי הקריטריונים של משרד השיכון.
� הכנת תכנית.
� שלב היזם וההתקשרות החוזית.
� הוועדה (שמונתה על-ידי הממשלה) רשאית, לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ועל-פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות, בהתייעצות עם הוועדה, להמליץ לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע יחידות לפחות, כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לצורך החלת פרק זה וסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף. תוקף ההכרזה הינו לשש שנים.
� מסלול זה מוסדר בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מאפשר הכרזה על מתחם כמתחם פינוי ובינוי ביוזמת בעלי הזכויות במתחם או יזם פרטי. במסגרת מסלול זה, רשאים בעלי הזכויות במתחם או היזם לפנות לוועדה להתחדשות עירונית ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים.
� כפי שציינו כאמור לעיל, קיימות סיבות רבות לאי-עמידה במגבלת הזמן של צו ההכרזה על פינוי-בינוי. מאחר וליזם בפרוייקט פינוי-בינוי יש גורמים רבים מולם הוא נדרש לפעול לרבות ביצוע בדיקות וקבלת החלטות לרבות מתן תוקף לתכנית.
� (כעת נראה כיצד מתחם מוכרז כמתחם פינוי-בינוי) הוועדה רשאית להמליץ לממשלה להכריז על מקרקעין כעל מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי בתנאי שיש תכנון לפינוי של 24 יחידות לפחות, מפת מדידה, הסכמת מהנדס העירייה לפינוי-בינוי, פרסום הודעה ברשומות על הפקדת התכנית ולפחות 24 הסכמים חתומים עם יזם ובלבד שהם הסכמים לרכישת כל היחידות במקרקעין שרכישתן תאפשר את ביצוע הבינוי בפועל על-פי התכנית.
� הוועדה רשאית להודיע ליזם כי בכוונתה להמליץ לממשלה להכריז על מקרקעין כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לאחר שהוגשה בקשה וצורפו אליה המסמכים בסעיף-קטן (א)-(ג) לעיל.
� החלטת הוועדה למתן המלצה נחלקת לשני שלבים: בשלב הראשון, אם הוגשו תכנית ראשונית, מפת מדידה והסכמה עקרונית של מהנדס הרשות המקומית, מאשרת הוועדה החלטה מקדמית. החלטה זו היא המאפשרת לדחות את המועד הקובע את חבות המס. בשלב השני, אחרי שהתקבלו 24 הסכמים לפחות של היזם עם בעלי הנכסים, המאפשרים הקמת מבנה חדש, ואחרי שהתכנית המפורטת הופקדה להתנגדויות מחליטה הוועדה להמליץ לממשלה להכריז על המתחם.
� במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, חלות הקלות במיסוי מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מע"מ, וכן קיימת אפשרות למתן פטור מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסויימים, ובהתאם לקבוע בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק.
� "אפשרות לפטור מהיטל השבחה" - הכוונה לאישור של שר הפנים ושל שר הבינוי והשיכון למתן הפטור מהיטל ההשבחה לפי בקשת הרשות המקומית. מתן פטור זה אפשרי לפי סעיף 19(ב)(2) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. הפטור הינו מחובת תשלום היטל השבחה בגין השבחה למגורים ביישוב או בחלק ממנו.

המסלול הישן - הכרזה לפי סעיף 49ל לחוק מיסוי מקרקעין. מיועד להכרזה על-ידי הממשלה:
� מתחם להתחדשות עירונית - הוראות מיוחדות. סעיף 49ל(א) לחוק מיסוי מקרקעי קובע כי "מתחם להתחדשות עירונית" הוא מתחם שעליו הכריזה הממשלה כמתחם להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי) לפני תחילתו של סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה באחת מהחלטות הממשלה שניתנו ביום כ"א בחשון התשס"א (19 בנובמבר 2000) או ביום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001) או ביום כ"ה בחשון התשס"ב (11 בנובמבר 2001), כנוסחן ביום הינתנן (המידע נלקח מתוך משרד הבינוי והשיכון, התחדשות עירונית: פרוייקט פינוי-בינוי).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מודלים והסדרים מנחים לניהול פרוייקט פינוי-בינוי