מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות פינוי-בינוי

סעיף 49כ לחוק כנוסחו דוחה את יום המכירה לאחד משלושת המועדים הבאים: לפי המוקדם:

א. יום התקיימות התנאי המתלה, במכירות בהן נקבע תנאי כזה;

ב. יום מימוש האופציה, במכירות שנעשו על דרך של מתן אופציה ליזם;

ג. יום תחילת הבנייה במתחם.

מטרת דחיית יום המכירה נועדה להקל על הצדדים לעסקת פינוי ובינוי. בכדי שעסקת פינוי ובינוי תושלם, נדרשת הסכמת כל המחזיקים במתחם (חוק הדייר הסרבן מאפשר לתבוע בתביעת נזיקין דייר סרבן אולם אין אפשרות לחייבו למכור).

כמו-כן, הליכי התכנון במתחמים אלה מורכבים וממושכים. גורמים אלה ונוספים יוצרים חוסר ודאות לגבי עצם הצלחת הוצאת העסקה אל הפועל.

סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"49כ. יום המכירה (תיקונים: התשס"ה, התשע"ב)
על אף האמור בחוק זה ובחלק ב' לפקודה, לעניין פינוי לשם בינוי במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 49כח להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, המותנית בתנאי מתלה, או שהיא מכירה של זכות לרכישת זכות ביחידה כאמור (בפרק זה האופציה), יום המכירה יהיה המוקדם מבין אלה, לפי העניין ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49כא:
(1) המועד שבו התקיים התנאי;
(2) המועד שבו מומשה האופציה; בסעיף זה, "מימוש האופציה" - המועד שבו מחזיק האופציה רכש את הזכויות ביחידה שלגביה ניתנה האופציה;
(3) המועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבנייה בבניין שבו נמצאת היחידה הנמכרת."

בהתאם לאמור, על עורכי-דין המטפלים בדיווח על עסקת מסוג פינוי-בינוי להגיש הודעה על העסקה לרשות המיסים על אף הוראות סעיף 49כ לחוק.

סעיף 49כא לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"49כא. חובת הודעה ודיווח (תיקון: התשס"ב)
(א) על אף הוראות סעיף 49כ יודיע היזם למנהל על כל הסכם למכירה כאמור באותו סעיף בתוך 30 ימים מיום ההסכם, על גבי טופס שקבע המנהל.
(ב) לעניין הצהרה ודיווח על מכירת זכות ביחידה, יחולו הוראות חוק זה או פקודת מס הכנסה, לפי העניין, מיום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ.
(ג) (1) יזם רשאי לפנות למנהלים לפני יום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ בבקשה שיאשרו כי תנאי עסקה כפי שהוצגו למנהלים יזכו בהטבות הקבועות בפרק זה, ובלבד שהיחידות שלגביהן נתבקש האישור הן חלק ממתחם או יהיו חלק ממתחם.
(2) המנהלים ישיבו בתוך 120 ימים מהיום שהומצאו להם כל הפרטים והמסמכים הדרושים כפי שקבעו בכללים שפורסמו.
(ד) המבקש אישור לפי סעיף-קטן (ג) ישלם אגרת בקשה כפי שקבע שר האוצר, ורשאי השר לקבוע שהאגרה תהיה בשיעור משווי המכירה לפי סעיף-קטן (ג) או לפי חישוב אחר."

יחד-עם-זאת, במתחמים גדולים ומורכבים, על-אף הוראות החוק, לא ניתן פתרון ממצה בסוגיה של יום המכירה, כפי שיוסבר להלן.

מתחמים במסלול לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (מסלול רשויות מקומיות) מוכרזים כמקשה אחת. קרי, כבר בשלב ראשוני מוכרז כל שטח המקרקעין המיועדים לפינוי כמתחם פינוי ובינוי, וזאת, אף אם ברור כי עסקינן במספר רב של בניינים ולפיכך פינויים ובינוי המתחם החדש ייעשה בשלבים.

כתוצאה מכך נוצר מצב בו היזם החל בהליכי הבנייה בחלק אחד של המתחם אולם יום המכירה חל לגבי כל המתחם.

התוצאה הינה כי יום המכירה חל אף לגבי מכירה בידי דייר שבהסכם מולו טרם התקיים התנאי המתלה או יותר מכך, דייר שטרם מכר את זכויותיו, וכל זאת רק בשל העובדה שבחלק אחר של המתחם חתמו בעלי הזכויות והחלה הריסת המבנים.

לפיכך, במסגרת תיקון מס' 74, תוקנה החלופה השלישית לקביעת יום המכירה, ובמקום שתחילת הבנייה במתחם תיחשב כמועד הרלבנטי לעניין קביעת יום המכירה לגבי כל המתחם, תיחשב תחילת הבנייה בבניין מסויים כיום המכירה רק לגבי אותו הבניין (ראה לעניין זה סעיף 49כ(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963).

לא תמיד העוסקים בתחום ובעלי זכויות מודעים לעובדה של הצורך בדיווח גם במקום וקיימת אפשרות לדחות את יום המכירה.

על מי שמקדם פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי, לפעול כך שכבר במעמד חתימת הסכם בין בעלי הזכויות לצד שלישי, קרי, חתימה על הסכם עקרונות במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי לפיו קבועים עקרונות ההתקשרות בין היזם ובעלי הזכויות במתחם הפינוי-בינוי, קמה לכאורה חובה להודיע לרשות המיסים על ההסכם שנחתם.

כאמור לעיל המחוקק איפשר לדחות את מועד המכירה בפועל, שממנו עשויה לקום גם חבות המס, לאחד המועדים כאמור לעיל, אך נראה כי חובת ההודעה הינה מיום חתימת הסכם העקרונות.

חשוב לציין כי לעיתים, הגורם אשר מחתים את בעלי הזכויות אינו בהכרח היזם שיוציא לפועל את הפרוייקט, אלא החברה המנהלת או גורם ביניים בלבד, ואף ייתכן, כי יהיה זה מתווך שלא בקיא באמור, כך שבהחלט יכול להיווצר מצב, שגורם זה שאינו מודע כלל לחובת ההודעה האמורה, יגרום נזק לעצמו ולבעלי הזכויות במתחם.

חשוב לזכור, על-פי הוראות רשות המיסים חובת ההודעה חלה גם על בעלי הזכויות אשר אינם ערים לחובת הדיווח כאמור.

ניתן לומר כעת, כי גם חתימה על הסכם עקרונות מהווה למעשה חתימה על הסכם ומצריכה את בעלי הזכויות בדיווח.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות פינוי-בינוי