חוק פינוי ובינוי (פיצויים) וסוגיית הדייר הסרבן

"חוק הדייר הסורר" אמור היה להסיר את אחד החסמים המשמעותיים בפרוייקטי פינוי-בינוי - דיירים שמסרבים להשתתף במיזם להריסת הבניין לטובת בנייה חדשה, וגם כאלה שמנסים לסחוט מהיזם. אולם על אף הפסיקה והרוח החדשה, נראה כי עוד מוקדם לחגוג, ייתכן שהסחבת תעבור עכשיו לבתי-המשפט.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 מאפשר להתגבר על קשיים בהסדרת הפיצוי לבעלי זכויות המפונים, כאשר בעלי זכויות בודדים בבתים משותפים מתנגדים להסכמי פינוי-בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות הבאה לעיתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר בעלי הזכויות.

החוק מאפשר ל- 80% ומעלה מבעלי הדירות שלפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד אליהן, להגיש תביעת פיצויים כנגד בעלי זכויות סרבנים.

במקרה זה, הדייר הסרבן יישא באחריות לנזק שייגרם לבעלי הדירות שרוצים להתפנות ולא יכולים, והדייר הסרבן אשר מסרב לביצוע הפרוייקט "באופן בלתי-סביר" יהיה חשוף בפני תביעות מצד הבעלים המבקשים לבצע את הפרוייקט.

במסגרת תכנית הדיור הממשלתית שמקודמת בימים של כתיבת שורות אלו על-ידי הממשלה, שינוי לעניין הדרך שיש לנהוג בכל הקשור לדייר סרבן במקרה שקיים רוב של ארבע חמישיות להם צמודים ארבע חמישיות מהרכוש המשותף.

סעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, קובע כדלקמן:

"אין פוגעים בזכויות שלפי חוק זה אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו."

בדיון על פגיעה בזכות הקניין, מכוח החוק, יפים לענייננו, דברים שנאמרו ב- רע"א 4138/10 (קלצוק שרה ואח' נ' צבי אורון ואח', תק-על 2010(3), 87 (2010)), במסגרת הליך שעניינו, תנאים להפעלת סמכות המפקחת על רישום המקרקעין לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (תמ"א 38):

"אין ספק שהוראת סעיף 5(א) לחוק, המאפשרת לרוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט להוסיף דירות נוספות לבית משותף פוגעת באוטונומיה הכלכלית-קניינית שלהם ויתכנו לה גם השלכות מעשיות: זאת - הן נוכח "דילול" זכויותיהם ברכוש המשותף (ראו רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550, 572 (1994)), והן מעצם הוספת בעלי זכויות חדשים בבניין."

קיימים מספר תנאים על-מנת לעמוד בקריטריונים ודרישות החוק: מספר היחידות המתנות במתחם פינוי-בינוי לא יפחת מ- 24 יחידות; המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ- 24 יחידות מתנות; קיים רוב של 80% מדיירי הבניין שלפחות 75% מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם הסכיים לחתום על עסקת פינוי-בינוי עם יזם וסירובם של 20% הנותרים "בלתי-סביר".

לדעתי, בעניין זה, יש להחיל החוק גם על בניינים בהם מספר הדירות קטן מ- 24 ולא פחות מ- 12, שכן החוק אינו מקנה הקלות מס ליזמים/בעלי הזכויות במתחם.

לדעתי, ולאחר ניסיון רב מול בעלי זכויות וכמייצג יזמים, על המחוקק לפעול כך שניתן יהיה לפנות למפקחת על הבתים המשותפים להגשת תביעה במקרה של דייר סרבן במקום תביעת נזיקין כפי המצב הנהוג כיום.

יחד-עם-זאת, חשוב לזכור, כי לכל בעל נכס בבניין משותף שמורה הזכות לסירוב סביר לחתום על הסכמתו לביצוע פינוי-בינוי.

לפיכך, נשאלת השאלה, מתי סירוב לעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב כבלתי-סביר/סביר?

לעניין זה, החוק לא קובע מהו סירוב בלתי-סביר, ובכך יוצר מדרון תלול לפגיעה בזכות הקניין של הפרט, גם כזו שאינה בהכרח מידתית.

אם כן, סירוב סביר הינו בתנאים הבאים:

� עסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית.
� לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
� לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי-בינוי לרבות בהתאם לתנאים שיקבע שמאי פינוי-בינוי כאמור לעיל בחלק של השלבים לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי, לעניין כדאיות כלכלית של העסקה.
� גובה הערבות הינו נושא הפתוח למו"מ, ולרוב נקבע סכום בטווח שבין שווי הדירה הנוכחית לרבות זכויות הבנייה הנוספות לבין שוויה המוערך של הדירה החדשה (לעניין זה ראה גם ת"א (מחוזי מר') 55587-12-11 רחל עמינדב ואח' נ' יקותיאל קאזי, תק-מח 2013(2), 17062 (2013)).
� מומלץ כי תנאי לפינוי הדירה הנוכחית הוא קבלת ערבות בנקאית (חוק מכר) בשווי הדירה החדשה. ערבות זו, דומה במהותה לערבות שמקבל כל רוכש דירה חדשה מקבלן רגיל בשוק החופשי בהתאם לדירה לה הוא זכאי בפרוייקט (דיון בהרחבה בנושא בפרק ערבות חוק מכר).
� קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי-בינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי-סביר.
� אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עימו הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות.

נדגיש כי לשם הצלחת פרוייקט פינוי-בינוי, יש צורך מרכזי בשיתוף פעולה בין הגורמים המעורבים בהליך זה.

לאור האמור לעיל, ועל-מנת לסייע בניתוח נכון של הדיריים במתחם פינוי-בינוי ננסה לצייר פרופיל של בעלי הזכויות השונים במתחם פינוי-בינוי:

"הדייר המתלבט" - (להיות או לא להיות, מדובר על דייר שטרם החליט). יש לפעול בשלבים מול בעלי זכויות מסוג זה תוך בניית אימון בין הצדדים לאורך זמן.

"הדייר היזם" - מרבית חבריי נוטים לחשוב שהדייר-היזם, הינו דייר שמבקש נתח יזמי לעצמו ולכן הינו נוהג כך. לדעתי, מדובר על דייר שפעמים רבות מגשים חלום להיות יזם, אחרים מנסים להשיג דריסת רגל בעסקה היזמית.

"הדייר השמרן" - סוג זה של דייר הינו דייר שראה הרבה, בדרך-כלל אוכלוסייה מבוגרת שמתגוררת תקופה ארוכה בדירה. לאוכלוסיה זו, התמריץ הכלכלי איננו העיקר. הדייר השמרן חותם על ההסכם מתוך מחוייבות לכלל בעלי הזכויות במתחם יותר מאשר מהתמורה לה הוא זכאי.

"הדייר החשדן" - אם ההצעה נשמעת "טובה מכדי להיות אמיתית", כנראה שהיא לא אמיתית.

"הדייר הסרבן" - ידוע בשם הדייר הסחטן, סרבן וחמדן. הסיבות במקרה זה, הינן מגוונות: תמורה עודפת, חוסר ביטחון וכדומה. יש להתנהל מול הדייר הסרבן בשלבים. אין לפעול ביד חזקה מהשלב הראשון ויש לנסות לבנות אימון וביטחון בהצלחת הפרוייקט וחיבור הדייר לפעילות. לא פעם צירוף דייר סרבן לנציגות הדיריים יכולה לסייע.

בטרם הגשת תביעת נזיקין לבית-המשפט רשאי רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית לפנות לשמאי פינוי-בינוי כדי שייקבע האם העסקה שהוצעה הינה עסקה כדאית.

רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית הוא: 67% לפחות מבעלי הדירות שבמקבץ אשר 67% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו-כן, צריכים להתקיים התנאים הבאים:

� 51% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.
� 51% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.

נדגיש כי לא די בהעלאת טענה בדבר סירוב סביר, אלא, שעל הדייר ה"סרבן" להוכיח כי סירובו סביר.

בית-המשפט רשאי לקבוע כי "בעל הדירה המסרב" אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע עסקת פינוי-בינוי.

יחד-עם-זאת, בית-המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות וזאת בשל שיקולים שונים כגון: גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות, כושר פירעונו של המסרב לשאת בנזק ונסיבות עסקת פינוי-בינוי.

כפי שנראה להלן, ישנם מקרים בהם בית-המשפט קבע, בהסתמך על חוק פינוי-בינוי (פיצויים) וחייב דייר סרבן בפיצוי כספי לטובת שאר בעלי הזכויות אשר סירב סירוב בלתי-סביר ובכך הכשיל את פרוייקט פינוי-בינוי.
ניתן למנות מספר נסיבות שבהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי-בינוי יהא סירוב בלתי-סביר:

� חוב הרובץ על דירה - בעל דירה שכפופה לחובות שונים, צריך לעשות מאמץ לסלק חובותיו או להסדיר את ענייניו עם הנושה בכל דרך אחרת, באופן שלא יפריע לכל יתר בעלי הזכויות להוציא את הפרוייקט אל הפועל. (ת"א (חי') 1763-06-12‏ שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ע"ה (ניתן ביום 20.2.2013)).
� תנאי חוזה שאינם סבירים - בפסק-דין עמינדב נ' קאזי, מיום 3.6.2013 הוכח על-ידי התובעים כי דמי השכירות שישולמו בתקופת הפרוייקט משקפים את דמי השכירות באיזור, וכן גובה הערבות הבנקאית עודכן כך ששוויו בסופו של דבר גבוה משווי הדירה הנוכחית. לפיכך בית-המשפט פסק נגד הסרבנים.

בטרם נראה דוגמאות מהפסיקה, נציג גם מספר פתרונות אותם הציעה ועדת טרכטנברג בכל הקשור להתמודדות עם בעלי זכויות סרבנים. הוועדה גם המליצה להשקיע סכום משמעותי כדי לפתח איזורים שנמצאו מתאימים לפרוייקט פינוי-בינוי. הוועדה הציעה גם פתרונות נגד בעלי זכויות סרבנים שמנסים לסחוט את יזמי הפרוייקטים ולהשיג מהם פיצוי גבוה יותר. עוד טוענת הוועדה כי יש למנות שמאי שיפסוק עד כמה יש לפצות דייר אשר מסרב להתפנות מדירה בתוך מבנה שמיועד לפינוי בתוך פרוייקט של פינוי-בינוי.

ראיתי לנכון לסיים חלק זה עם ציטוט של כב' השופט צ' ברנזון בטקס הסיום לכהונתו. לדבריו:

"החוק והצדק חד הם, אם אתה משתמש בחוק ומפרשו כראוי לו. משפט הוא משפט אם הוא משפט צדק... ולעולם לא מצאתי שהצדק הוא בהישג יד אם אתה רק בלב שלם להשיגו..."

וכן עם ציטוט של חיים כהן בספרו (חיים כהן המשפט (מוסד ביאליק, 1991), 84):

"הצדק אינו מדע שניתן לגלותו או להגדירו: תכונות הנפש הוא, והעובדה שיפה ואנושית היא, היא, אינה מקלה על הגדרתה - משל ליופי שבסיפוניה של בטהובן או של קתדרלה גותית שאי-אתה יכול להוכיחן..הכלל הוא, למשל שכל אחד משני בעלי הדין העומדים לפני שופט חש ומאמין לתומושהצדק עימו. חוש הצדק של הזוכה בדין בא על ספוקו ואילו חוש הצדק של המפסיד בשינו נפגע קשות והוא משוכנע שנעשה לא עוול... נמצא שחוש הצדק האנושי אינו יכול לשמש קנה מידה לצד אובייטיבי, ומה גם שאף אינו ניתן להגדרה ולמדידה. ואף גם זאת: אין לדעת, ובוודאי אין לקבוע, שחוש צידקו של פלוני אמין ומהימן מחוש צידקו של פלמוני" מן הבחינה הסובייקטיבית שלו כל אחד מהם צודק, אבל גם מהבחינה האוביקטיבית שלו כל אחד עשוי להיות צודק, או צדק במקצת."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) וסוגיית הדייר הסרבן