חוק פינוי ובינוי (פיצויים)

בשנת 1998 הוכר לראשונה המושג "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון במדינת ישראל. על-פי חוק פינוי ובינוי, משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטחי קרקעות מוגדרים כעל מתחמים של פינוי ובינוי, ולתת לתושבי המקום צו הכרזה, אשר תקף לתקופה של שש שנים קדימה. במסגרת החוק, ניתן להרוס בתי מגורים על קרקע מסויימת על-מנת לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.

חוק פינוי-בינוי מאפשר את הריסתם של מבני מגורים קיימים, אך מחייב את החברות המקימות של השכונות החדשות, לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שייבנו במקום.

בשנת 2006 שונה חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006" (להלן: "חוק פינוי ובינוי (פיצוים)"), מתוך מטרה להתגבר על קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבניים בודדים בתוך בניינים משותפים, מרובי דיירים.

חוק "פינוי ובינוי (פיצויים)" קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן לא סביר, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר בעלי הזכויות בבניין המשותף, כתוצאה מכך שהעסקה מתבטלת, והכול על-פי התנאים אשר קבועים בחוק.

להלן נוסח החוק:

"1. הגדרות (תיקון התשע"א)
בחוק זה -
"בית משותף" - אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין;
"בניין לפינוי ובינוי" - (נמחקה);
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי העניין:
"הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי" - הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה;
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
"מקבץ פינוי ובינוי" או "מקבץ" - בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
"מתחם פינוי ובינוי" - שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;
"עסקת פינוי ובינוי" - חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" - בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד - בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" - בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם;
"רשימת השמאים" - רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי כאמור בסעיף 2ב;
"שמאי פינוי ובינוי" - שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית מפורטת" - תכנית שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה; לעניין זה, "תכנית" ו "היתר בנייה" - כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה.

2. אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי-סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי (תיקונים: התשס"ח, התשע"א)
(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים (בחוק זה: "בעל דירה מסרב"), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף-קטן (א) לא ייחשב כבלתי-סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא-אם-כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא-אם-כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי-סביר;
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת-משנה (א) - העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות.
(ג) בסעיף זה -
"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"התאמות" - שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבית המשותף שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.

2א. שמאי פינוי ובינוי (תיקון התשע"א)
(א) רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי לעניין סעיף 2(ב)(1), כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ב) יושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ימנה שמאי פינוי ובינוי מתוך רשימת השמאים, ויודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם מבין הרוב המיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית, בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה, על זהות השמאי שמינה.
(ג) שמאי פינוי ובינוי ידון ויקבע אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ד) שמאי פינוי ובינוי לא ימונה, ואם מונה - לא יטפל בעניין שהועבר לטיפולו, אם הוא עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי פינוי ובינוי באותו עניין, לבין עניין אישי שלו או תפקיד אחר שלו; לעניין זה -
"עניין אישי" - לרבות עניין אישי או תפקיד אחר של קרובו או של מי שמועסק על ידו;
"קרוב" - כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.
(ה) שמאי פינוי ובינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, ממי שעניינו נדון לפניו או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, זולת שכר והחזר הוצאות שקיבל לפי סעיף-קטן זה, אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו, ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם עניין שנדון או הובא לפניו בתפקידו כשמאי פינוי ובינוי, זולת שכר והחזר הוצאות כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף-קטן זה.
(ו) שמאי פינוי ובינוי לא יטפל בעסקאות פינוי ובינוי ובעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות כאמור, שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף-קטן (ב), אם טרם חלפו שישה חודשים מהמועד שבו חדל להיות רשום ברשימת השמאים או אם טרם חלפה שנה ממועד מתן חוות דעתו האחרונה מכוח מינוי כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף-קטן זה.
(ז) שמאי פינוי ובינוי העושה אחד מאלה, דינו - מאסר שלוש שנים:
(1) מטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף-קטן (ד);
(2) מקבל טובת הנאה בניגוד להוראות לפי סעיף-קטן (ה);
(3) מטפל בעסקת פינוי ובינוי או בעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות פינוי ובינוי, בניגוד להוראות לפי סעיף-קטן (ו).

2ב. רשימת השמאים (תיקון התשע"א)
(א) שר המשפטים יקבע, על-פי המלצת הוועדה המייעצת, רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי; לא תיקבע רשימה כאמור אלא-אם-כן נעשתה פנייה לשמאי מקרקעין, בדרך של פרסום בעיתון ובאתרי האינטרנט של משרד המשפטים ושל משרד הבינוי והשיכון, לצורך הגשת מועמדות להיכלל ברשימת השמאים; לעניין זה -
"הוועדה המייעצת" - הוועדה שהוקמה לפי סעיף 202ד לחוק התכנון והבנייה;
"פרסום בעיתון" - כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה.
(ב) שמאי פינוי ובינוי ייכלל ברשימת השמאים לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
(ג) רשימת השמאים תפורסם ברשומות ובאתרי האינטרנט של משרד המשפטים ושל משרד הבינוי והשיכון.
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי פינוי ובינוי:
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, מהן עסק בפועל במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין, ומתוכן - שנתיים רצופות לפחות סמוך למועד הגשת המועמדות;
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי פינוי ובינוי, ובית-המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים שלפני הגשת המועמדות, ואם הותלה - חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז פושט רגל או מי שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי פינוי ובינוי לבין עניין אישי כמשמעותו בסעיף 2א(ד) או תפקיד אחר שלו.

3. הקטנת שיעור הפיצויים
בית-המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לעניין זה, בית-המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:
(1) גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;
(2) כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;
(3) נסיבות העסקה.

4. בעלות על יותר מדירה אחת
לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כדירה אחת בלבד.

5. תחולת פקודת הנזיקין
על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין (נוסח חדש), בכפוף להוראות חוק זה.

6. חובות גילוי ושקיפות (תיקון התשע"א)
(א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות, אם הוא אחד מאלה:
(1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבנייה;
(3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.
(ב) אדם כאמור בסעיף-קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.
(ג) הפר אדם כאמור בסעיף-קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

7. ביצוע ותקנות (תיקון התשע"א)
(א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו, בכפוף להוראות סעיפים-קטנים (ב) עד (ג).
(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יקבע כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי ובינוי.
(ג) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי, ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן.

אריאל שרון משה קצב ראובן ריבלין
ראש הממשלה נשיא המדינה יושב ראש הכנסת"

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק פינוי ובינוי (פיצויים)