ערבות עבור הדירה החדשה במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, אברהם ללום, עו"ד (אוגוסט 2013), אוצר המשפט

ערבויות מהוות כלי משפטי בעל חשיבות רבה בהתנהלות הכלכלית, המסחרית והעסקית של פרטים וגופים במשק. לצד היותה כלי נפוץ ומקובל, למתן ערבות או קבלתה עשויות להיות השלכות מהותיות על עתידם הכלכלי של הצדדים לעסקה או לחוזה.

הערבויות המרכזיות לצורך הדיון בפרק זה: ערבות בנקאית, ערבות אוטונומית וערבות חוק מכר, אשר השוני ביניהם מתבטא בהיקף ההתחייבות שנוטל על עצמו הערב, כמו גם באופי הערבות ומתכונתה.

בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אשר פורסם בעקבות המצב החוקי אשר שרר ערב חיקוקו, לא היתה לרוכש כל זכות חפצית בדירה וזאת עד לרישומה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה של פשיטת רגל של הקבלן לפני רישום הדירה על שם הרוכש, לא היתה לרוכש כל זכות עדיפה על זכויותיהם של נושים אחרים של הקבלן.

התוצאה הקשה, של המצב הקיים ערב חיקוקו של החוק, היתה שלרוכש המשקיע סכומים ניכרים ביותר תמורת חיוב על הנייר בלבד, לא היתה כל ערובה להשקעתו במקרה שהקבלן פשט את הרגל.

בנוסחו הראשון, קבע החוק, בין היתר, את שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה, כל עוד לא ביטח באחת מחמש הדרכים האמורות בחוק, את כספו של הרוכש.

בעקבות פרשת "חפציבה" ומקרים נוספים שהתרחשו בשנים האחרונות, בהם שולמו כספים על-ידי רוכשי דירות מבלי שהם קיבלו בטוחה לכספם, נוצר צורך בתיקון חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), על-מנת לחזק את ההגנה על רוכשי דירות וביום 6.10.2008 נכנסו לתוקף תיקונים מספר 4 ו- 5 לחוק.

התיקונים לחוק נועדו להגן על כספם של רוכשי הדירות מקבלן.

בהתאם למנגנון החדש נקבע כי, כספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרוייקט, תוך הבטחת הרוכשים כי יקבלו מהבנק המלווה את הבטוחה בדמות ערבות בנקאית - וזאת במטרה למנוע אפשרות שכספים יועברו לחברה הקבלנית מבלי שיופקדו לחשבון הליווי הבנקאי ומבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית.

טרם התיקון, המוכר היה מחוייב ליתן לקונה בטוחה רק לאחר תשלום של 15% מהתמורה הכוללת של הדירה. לימים, פורסם תיקון 4 ו- 5 לחוק, אשר העמיד את הסכום שבגינו על הקבלן להבטיח את כספי הרוכש ל- 7% ממחיר הדירה.

המטרה שעומדת בבסיס החוק הינה, להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרוייקט יכשל, יקבל הקונה חזרה את השקעתו ואולם החוק אינו מנסה להבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה.

נקבע, כי הבטוחה אותה נדרש המוכר להמציא לקונה הינה לפחות אחת מהבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק, כפירוטן להלן:

- מסירת ערבות בנקאית לקונה;
- ביטוח אצל מבטח כך שהקונה מצויין כמוטב בפוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
- שעבוד הדירה הנמכרת או חלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות;
- רישום הערת אזהרה על מכירת הדירה, לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה נבנית הדירה, ובלבד שלא נרשם שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי שיש להם עדיפות על הערת האזהרה;
- העברת זכות הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה נבנית הדירה, ע"ש הקונה, כאשר הדירה או הקרקע נקיים משעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. יצויין כי קיימת חובה מוחלטת על הקבלן להמציא לקונה את אחת מהבטוחות הללו, גם אם נכתב אחרת בהסכם המכר.

בחלק זה, נציג סקירה כללית של חוק מכר דירות וכן חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. כמו-כן נראה את הטענות העיקריות העולות מפרשת עמינדב (ת"א 55587-11-12 עמינדב נ' קאזי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2013); ייקרא להלן: "עניין עמינדב"), בקשר לגובה הבטוחה הנדרשת.

נראה בהתבסס על עניין עמינדב מהן השאלות המרכזיות שפסק-הדין מעלה בפנינו:

- תחולתו של חוק המכר (דירות) והאם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 חל על עסקה מסוג התחדשות עירונית?
- האם הקבלן ייחשב כ"מוכר" במערכת היחסים מול בעלי הנכסים?
- תחולתו של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על פרוייקטים מסוג פינוי-בינוי?!
- מה צריך להיות גובה הערבות הבנקאית הניתנת לבעלי הנכסים בפרוייקטים מסוג של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה)?

נראה גם, מהם התנאים שנקבעו על בסיס סעיף 2(ב)(3) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי (פיצויים)" או "חוק פינוי-בינוי"), אשר לא יראו סירוב של בעל נכס כסירוב בלתי-סביר לביצוע עסקת פינוי-בינוי, כאשר סעיף 2(ב)(3) לחוק הנ"ל קובע, כי במקרה בו "לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים", לא ייחשב הסירוב לביצוע העסקה כסירוב בלתי-סביר.

לא למותר לציין, כי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק חיזוק") העוסק בפרוייקטים מסוג תמ"א 38, אינו מסדיר כלל וכלל את עניין הבטוחה לבעל הנכס במקרה של הריסת הבניין.

חוק חיזוק מבנים קובע בסעיף 5א(א) כי בתנאים מסויימים, יכול המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו והוא אינו מזכיר כלל את עניין הבטוחות המגיעות לבעל הנכס, ולכן גם בעלי הנכסים בפרוייקט מסוג תמ"א 38 מצויים בחוסר ודאות בבואם לבחון הצעות יזמים לביצוע פרוייקטים אלו.

אחד האמצעים להגנת הרוכשים, נקבע בחיוב הקבלן להבטיח את כספי רוכשי הדירות בדרכים שונות, וביניהן, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש או הוצאתה של ערבות בנקאית לטובתו, כאמור בסעיף 2 לחוק המכר (דירות).

נראה, אם כן, כי מטרת הערבות בהתבסס על חוק המכר, הינה לספק בטוחה לכספי הקונה ולהבטיח את הקונה מפני הסיכון המרכזי הכרוך בעסקת הרכישה - אי-רישום הזכויות על שמו.

על-מנת לקבוע את גובה הערבות בפרוייקטים של פינוי-בינוי, אנו נדרשים בשלב ראשון, להכיר את בסיס חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:

בהתאם לסעיף 7 לחוק המכר (דירות) נקבע כי החוק אינו גורע מזכויות הקונה לפי כל דין, המטרה שיפור מצבו של הקונה.
כבר בשלב זה, נציג את אחת השאלות המשמעותיות בסוגיה זו, האם יש לתת פרשנות להוראות הקובעות תחולת החוק (סעיף 1 לחוק), כי אז מתחייבת המסקנה כי הוראותיו אינן חלות כלל בפרוייקטים מסוג זה.

במקרה זה, בן יתר הדברים, יש לבדוק האם נסיבות חתימת ההסכם מעידות על כך כי אין מדובר בסיטואציה בה קיים צורך להגן על בעלי הזכויות במתחמי פינוי-בינוי מניצול כוחם של החזקים לכאורה - היזמים.

חוק המכר אינו מסדיר באופן מלא עסקאות באשראי, נראה כי המחוקק ראה לנגד עיניו בעת חקיקת החוק עסקאות שנעשות עיקרן במזומן. סעיף 23 לאותו חוק קובע כי "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד-בבד".

אין חולק שבפרוייקטים של התחדשות עירונית המבוססים על חוק פינוי-בינוי, לא מתקיים מצב של חוסר שוויון בין הצדדים, וכי יש להחיל את הוראות החוק על פרוייקטים של פינוי-בינוי על-מנת שלא להפוך את בעלי הזכויות להיות הצד ה"חלש".

מסעיף ההגדרות של חוק המכר אנו למדים, בין היתר, על מי חל החוק, הגדרת מוכר, הגדרת מכר וכדומה.

בחלק זה ננסה לגעת במספר סעיפים רלוונטיים על-מנת לחתור להחלטה כיצד יש לפעול במקרים מסוג זה במטרה לקבוע את גובה הערבות. יהיה מי שיאמר בסוגיה זו, מה המטרה בהתערבות, כוחות השוק חזקים יותר והתוצאה תגיע משם, דעתי אינה נוחה מכך כפי שניתן לראות בחלק זה.

"דירה" מוגדרת כחדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

סעיף 4(א) לחוק המכר קובע כי "הוראות חוק זה יחולו על מכר של מיטלטלין, ובשינויים המחוייבים - גם על מכר של מקרקעין וזכויות".

סעיף 4(ב) לחוק המכר קובע כי "הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים".

סעיף 4(ב) לחוק המכר ישמש אותנו בפרק זה. הסעיף יסייע לנו להבין מדוע נדרש המחוקק להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית תוך דגש על עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 הריסה ובנייה.

מטרתו של חוק המכר הינה לייעל את תהליכים, מקום בו בין הצדדים לחוזה אין מערכת יחסים שווה. בעניין זה, המבקרים שאינם מעוניינים בחקיקה והסדרת הנושא, טוענים כי בחוזה פינוי-בינוי הבסיס הידוע שחוזה הוא יצירה רצונית המהווה ביטוי ליכולת הבחירה בהתקשרות בחוזה מחייב, תוך ניסיון ליצור משוואה הכוללת של הלקוח ושל היזם.

לדידי, ההגדרה של "בחינה חברתית" לא נבחנה לעומק ואינה מותאמת לרוח התקופה. על כן, על המחוקק ובית-המשפט, במסגרת תיקון החוק, לקבוע קווים כלליים המותאמים לרוח הזמן על-מנת ליצור ודאות ושמירה על חופש החוזים אל מול הרצון לשמור על בעלי זכויות במתחמי פינוי-בינוי.

נשאלת השאלה, האם האינטרס החברתי-כלכלי של החברות חשוב פחות מההגנה על האינטרס של ציבור הרוכשים או הפוך.

סעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, העוסק בתקנת השוק במקרקעין, קובע כדלקמן:

"נמכר נכס נד על-ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה היתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב."

תקנת השוק הנה הוראה קוגנטית, שכן היא קובעת זכויות קניין ועל כן היא משפיעה לא רק על היחסים בין הצדדים אלא גם על צדדים שלישיים, אשר אינם צד לחוזה. על כן, ניתן לומר, כי לא ניתן בהתניה חוזית לשלול זכויות מצדדים שלישיים. דהיינו, הוראה זו היא קוגנטית מטעמים של זכות קניין והגנה על צדדים שלישיים שאינם צד לחוזה.

המחוקק ובית-המשפט חייבים לקחת במאזן השיקולים כי חוזה הוא למעשה מכשיר לחלוקת סיכונים בין הצדדים, כאשר חוזה קבלן מנסה להעביר לרוכש את מרבית הסיכונים, אל לבית-המשפט ולמחוקק לטעות בתפיסת הסיכון שלוקח עליו בעל הזכויות בדירה הנוכחית במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, אך במקביל יש את הסיכונים שלוקח עליו היזם שבמצב שוק מסויים עלול להביא את היזם למצב של הפסד שעלול לסכן את עתיד היזם ואף הפרוייקט.

בספרי גבולות ההתערבות השיפוטית בחוזה אחיד קבלני ציינתי כי נראה שרצונו של בית-המשפט להגביל איפוא את ההתערבות השיפוטית ומקום בו לשון הסכם ברורה יהיה קשה לבית-המשפט להסביר את ההתערבות בחופש החוזים. עם השינויים של הרכב השופטים בבית-המשפט העליון, מערכת המשפט הישראלית מנסה לקבוע הלכות חדשות, הלכות המתערבות פחות, כאשר הלכת אפרופים משמשת בסיס השוואה לבדיקת התערבותו של בית-המשפט בפרשנות הסכם.

אין חולק, לאור האמור, כי במידה והמחוקק לא יתערב, לא ירחק היום שבו בית-המשפט ידרש לסוגיה זו, ועדיף מוקדם להסדיר את הנושא בטרם תגיע סוגיה זו, לפתחו של בית-המשפט.

בחלק זה, התייחסנו בקצרה, למספר הגדרות מהותיות. יחד-עם-זאת, קיימים סעיפים נוספים בחוק מכר (דירות) שיש בהם על-מנת להשפיע על מלאכת עריכת הסכם פינוי-בינוי.

ההגדרה של מוכר בחוק מכר. "מוכר" הינו מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על-מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על-מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.

שלוש חובות עיקריות למוכר בעסקת מכר, חובות שהינם למעשה החיובים העיקריים של מוכר כהגדרתו במסגרת עסקת מכר: הראשונה, מסירת הדירה. השניה, הקניית הבעלות. השלישית, חיוב ההתאמה.

לעניין הקניית הבעלות, ב"הקנייה" החוק מתכוון להקניה רצונית. על כן, על הקנייה של נכס שאיננה הקנייה רצונית לא יחול חוק המכר. האם אכן, זו כוונת המחוקק?! נראה, כי במקרה של דייר סרבן ניתן יהיה לטעון שלא מדובר על הקנייה מרצון.

אחת המחלוקות של העוסקים בתחום, הינה עצם החלתו חוק מכר על עסקאות פינוי-בינוי הינה, בנושא התמורה. סעיף 3 לחוק המכר קובע כי "תמורת מחיר" - הוראות אלו יחולו בשינוים המחוייבים גם על חליפין, דהיינו כן יחול על עסקת ברטר.

בפרוייקטים של פינוי-בינוי בעלי הזכויות (מבלי להיכנס להבחנה בין קרקע מינהל לקרקע הרשומה בלשכת רישום המקרקעין) משלמים למעשה תמורה ליזם שגובה התמורה כולל את מרכיב הקרקע (הדירה הנוכחית) וכן זכויות הבנייה העתידיות שלמעשה מגלמות את הדירה החדשה. ניתן לומר שקיימת שקילות בין התמורות.

השאלה המרכזית העומדת להכרעה במקרה דנן, בנוסף לגובה הבטוחה שעל יזמים להעמיד לטובת בעלי הזכויות, עצם תחולתו של חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") על בעלי הזכויות במתחמי פינוי-בינוי.

שכן, נראה שוב, תחולת חוק המכר (דירות), בסעיף 1 לחוק נקבע:

"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על-מנת למוכרה לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על-מנת למוכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה."

כאן עולה השאלה, האם יש לתת פרשנות להוראות הקובעות את תחולתו של החוק על פרוייקטים של פינוי-בינוי (סעיף 1 לחוק). לדידי, המסקנה המתבקשת שעולה באופן ברור היא כי הוראותיו של החוק אינן חלות כלל על פרוייקטים מסוג זה.

אם כן, ביום 6.6.13 ניתן פסק-דין בעניין עמינדב שהינו פסק-דין מהותי לצורך הדיון שלפנינו.

נחזור ונדגיש, כי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להבטיח את השקעותיו של רוכש דירה למקרה שבו הקבלן פשט את הרגל או לא עמד בהתחייבויותיו להעברת הדירה מסיבות אחרות.

כפי שראינו, נושא זה, אינו מוסדר בכל הקשור לפרוייקט מסוג פינוי-בינוי ומערכת החוקים והתקנות הקיימות לכאורה, אינן נותנות מענה הולם, הן ליזמים והן לבעלי נכסים, וכל שנותר לצדדים לעסקה מסוג התחדשות עירונית הוא להסתמך על המנהג והנוהג, תוצאה שלמעשה מלמדת על הפרטת התחום.

פסק-הדין שניתן בעניין עמינדב חושף את הבעיה, מה שמחייב לשאול מדוע חוק מכר (דירות) לא מתייחס לפרוייקטים של פינוי-בינוי בצורה ברורה ומחייב מתן ערבות שלא תפחת משווי דירה שיקבע על-ידי שמאי או בהתאם לשווי דירה חדשה.

הסוגיה שברצוננו להציג מתוך פסק-הדין הינה, גובה הערבות הבנקאית הניתנת לבעלי הנכסים בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה).

הטענה העיקרית אותה העלו הנתבעים בכתב ההגנה מטעמם, בעניין עמינדב, היתה, כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי-סבירים, וכחלק מכך - הערבות הבנקאית המוצעת, אשר לטענתם של הנתבעים אינה מהווה "בטוחה הולמת".

סוגיה זו, הינה בעלת חשיבות עליונה, במיוחד לאור העובדה כי טרם ניתנה החלטת המחוקק בנושא הבטוחות הניתנות לבעלי הנכסים בעסקאות מסוג זה.

כפי שנאמר קודם לכן, נראה כי פסק-הדין אינו מתייחס לשאלה האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, חל על עסקה מסוג התחדשות עירונית, קרי, האם הקבלן ייחשב כ"מוכר" במערכת היחסים מול בעלי הנכסים כך שתחול עליו חובה סטאטוטורית להמצאת בטוחה הולמת.

סוגיה זו, עולה גם בפסק-דין שהתקבל ב- ת"א (תל-אביב-יפו) 28493-03-11 (עליזה רביטן נ' אילנה בן ארי, תק-של 2013(2), 9308 (2013)) שם קבעה כב' השופטת רחל ערקובי, כי נימוק הנתבעת אשר מסרבת לחתום על הסכם פינוי-בינוי מהטעם של היעדר בטוחה הולמת לביצוע העסקה - אינו סביר בנסיבות העניין, זאת משום שניתנת לה ערבות בהתאם לחוק המכר.

באותו עניין, חוק מיסוי מקרקעין משקיף על עסקת פינוי-בינוי כעסקת חליפין בה בעל הזכויות מוכר יחידת מגורים ורוכש דירת מגורים חדשה תחתיה. נראה כי בנושא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), המחוקק ראה לנגד עיניו בעת חקיקת החוק עסקאות שנעשות עיקרן במזומן.

בשל מהותה של עסקת פינוי-בינוי והעובדה שהדייר המפונה לא נפרד כלכלית מכל זכויותיו בקרקע (בדומה לעסקת קומבינציה), נקבע כי שווי הקרקע ינוטרל משווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה בו מתחייב היזם. בהתאם לאמור, יש מי שיבקש לקבוע כי גובה הבטוחה הנדרשת שעל היזם לתת לבעלי הזכויות הינה, ערבות בהתאם לשווי יחידת הדיור הקיימת בצירוף זכויות הבנייה הנוספות. יחד-עם-זאת, מאחר והקרקע משועבדת לבנק, לא ניתן לטעון טענה זו, ועל היזם יהיה לתת בטוחה שתבטיח את הזכויות בקרקע לרבות זכויות הבנייה העתידיות.

יש להדגיש בהקשר זה, כי התוצאה של ביצוע איחוד וחלוקה מחדש תוך חלוקה של הזכויות, לאחר מכן, הזכויות תוקצנה בין הבעלים במסגרת טבלת ההקצאות, הן תרשמנה בסופו-של-יום בהתאם לחלוקה החדשה ובהתאם לטבלת ההקצאות. בהתאם לטבלת איזון חדשה, יווצרו מגרשים חדשים, שעתידים להפוך לחלוקת הרישום, התוצאה - מושא לזכויות הבעלים.

משה רז-כהן, במאמרו ("תוקפה הקנייני של תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה", מקרקעין יא/5 (ספטמבר 2012), 4) גורס כי הרוויזיה בזכויות הבעלים היא תוצאה של הצו השלטוני: התכנית לאיחוד וחלוקה. זכויות הבעלים בתחום התכנית פושטות צורה ולובשות צורה חדשה באחת. הבעלות מועתקת מן החלקה המקורית למגרש אחר. שטחו של המגרש ומיקומו משתנים. לעיתים משתנה מידת השיתוף בזכות. בעל זכויות בשיתוף עם אחרים בחלקה המקורית, אפשר שיזכה במגרש בבעלותו בלבד או בבעלות משותפת עם אחרים, ואפשר גם שבעל זכויות בלעדי בחלק המקורית, יזכה למגרש בבעלות משותפת.

חוק המכר (דירות) וכן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), נחקקו על-מנת להגן על זכויות האזרח, לגביו רכישת דירה מהווה את אחת העסקאות החשובות שיבצע במהלך חייו. לפיכך, יש לראות בדבר החלתם של חוקים אלו בכלל ובנושא הערבות הבנקאית שניתנת בפרט, כנושאים בעלי חשיבות עליונה הקשורים באופן ישיר לבעלי הנכסים, לקבלנים, לעורכי-הדין המייצגים, לבנקים ולבתי-המשפט.

בעניין עמינדב, עסק בית-המשפט, בין היתר, בנושא גובה הערבות אשר צריכה להינתן לבעלי הנכסים במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי.

בפרקטיקה התפתחו שלושה סוגים של ערבויות הניתנות לבעלי זכויות: ערבות בשווי הדירה הקיימת של הדייר + שווי חלקו בזכויות הבנייה הנוספות ולא יותר משווי הדירה החדשה (להלן: "ערבות מהסוג הראשון"), ערבות המשקפת את שווי הדירה החדשה (להלן: "ערבות מהסוג השני"), ערבות המשקפת שווי של 85% משווי הדירה (להלן: "ערבות מהסוג השלישי").

במסגרת פסק-הדין טענו הנתבעים, כי ערבות חוק המכר שניתנה לבעלי זכויות (בעלי הזכויות) על-פי הסכם הפינוי-בינוי, הינה ערבות מהסוג השלישי, קרי - ערבות בשווי הדירה הקיימת + שווי זכויות הבנייה.

לדידם של הנתבעים, מטרת הערבות הינה להבטיח את שווי דירת התמורה, דהיינו, ערבות מהסוג השני.
יצויין, כי באותו המקרה, הציע היזם לבסוף ליתן לנתבעים ערבות המשקפת שווי של כ- 85% משווי הדירה החדשה, כאשר הערבות צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים.

בית-המשפט קבע, כי סכום הערבות המוצע עולה בשיעור ניכר על שווי הדירה הנוכחית ולפיכך מבטיח את בעלי הדירות במקרה שהיזם לא יוכל להעביר להם בעלות בדירה, כנדרש על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

עוד נקבע, כי לא הובא כל ביסוס משפטי שיחזק את טענת הנתבעים לפיה גובה הערבות אמור לשקף את שווי דירות התמורה, ומשכך יש לדחותה.

לא זו אף זו, באותו עניין קובעת כב' השופטת, כי גם העובדה שכל יתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם, יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה.

מכל מקום, קבע בית-המשפט כי לא מצא "כי יש להפר את עקרון השוויון כך שהנתבעים יקבלו ערבות בנקאית גבוהה יותר מיתר בעלי הזכויות".

עצם הצורך במתן ההחלטה, מבלי להיכנס לתוכן ההחלטה, העיכוב בהוצאתו של הפרוייקט אל הפועל וההוצאות המיותרות שבניהול ההליך, מלמד על אי-הבהירות המביאה למצב בלתי-נסבל, פוגעת קשות בשוק, מעכבת הוצאתם אל הפועל של פרוייקטים, ומרפה ידיהם של יזמים רבים מלהיכנס לתחום הפינוי-בינוי.

חוסר ודאות זה, כפי שמשתקף, בין היתר, מהחלטת כב' השופטת שטמר בעניין עמינדב, יוצר חוסר אחידות ואי-בהירות בכל הקשור לבטוחות הנדרשות במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

דיון בנושא הדייר הסרבן דורש לדידי (בייחוד כל עוד נושא הערבות אינו מוסדר בחוק), התייחסות מעמיקה המבוססת על הפרקטיקה בתחום. אי-לכך ובהתאם לזאת, דעתי אינה נוחה כלל ועיקר מהחלטתה של כב' השופטת אסתר שטמר בפסק-הדין כאמור.

אין להסתכל על מצב קיים כעובדה, ויתרה מכך, אין בעובדה שמקבץ, גם אם מדובר על הרוב, חתם על הסכם בכדי ללמד על כך שמדובר בבטוחה הולמת.

המסקנה המתבקשת הינה, כי גובה הערבות יהיה בהתאם לשווי הדירה החדשה. יחד-עם-זאת, נציג מספר אפשרויות אותן יהיה על המחוקק לבחון בטרם יקבע את גובה הערבות לפרוייקטים מסוג זה.

ראשית, בהתאם לכלל התמורות שנדרש היזם לשלם לבעל הזכויות בשל רכישת הזכות במתחם בקיזוז שוויה של הקרקע ביחידת המגורים החלופית. האמור יכול לשקף את הבטוחה הנדרשת בעסקה שבין רוכש מיזם ליזם כנדרש על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

לצורך הדוגמא, דייר מקבל דירה בשווי 2 מיליון שקלים - דירה חדשה, ותמורה נוספת בשווי 100 אלף שקלים, גובה הערבות יעמוד על 2.1 מיליון שקלים בקיזוז שווי יחידה קרקע של היחידה החדשה אשר לצורך הדוגמא עומדת על 600,000 ₪, התוצאה תהיה ערבות בגובה 1.5 מיליון.

זאת ועוד. בית-המשפט בעניין עמינדב, קבע כי לא הובא כל ביסוס משפטי שיחזק את טענת הנתבעים לפיה גובה הערבות אמור לשקף את שווי דירות התמורה, ומשכך יש לדחותה.

גם עם חלק זה של ההחלטה אינני שלם. על בית-המשפט לפעול כך שבמידה ודייר אשר הינו בעל זכויות במתחם פינוי-בינוי יתוקן הנזק שעלול להיווצר, ועדיף שעה אחת קודם, מבלי להיזקק לטיעונים הנסמכים על רמה מקצועית של עורך-דין שעוסק בליטיגציה ולא פעם נושא הבטוחות איננה המומחיות שלו.

על האפשרויות העומדות בפני בית-המשפט בבואו להכריע בשאלה אם מדובר בהסדר שלילי אם לאו, כתב כב' הנשיא (בדימוס) השופט אהרון ברק, בפרשת א.ש.י.ר (רע"א 5768/94, 5614/95, 993/96 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה ואח' נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ ואח'; הרר ואח' נ' שוהם מכונות ומבלטים בע"מ ואח'; אתר תעשיות פלסטיק בע"מ נ' שי מפעל אלבומים ומוצרי פרסום בע"מ ואח', פ"ד נב(4), 289 (1998)), את הדברים הבאים:

שתיקתם של חוק או הוראה מהוראותיו מדברת בלשונות מספר. ניתן להסיק ממנה מסקנות מספר (ראה: על"ע 663,691/90; 5154/91 (31), 404; בג"ץ 4267,4287,4634 (32), 457; א' ברק פרשנות במשפט, כרך א', תורת הפרשנות הכללית (72), 465).

מסקנה אחת הינה, כי את שהסדיר החוק (במפורש או במשתמע) הוא הסדיר, ועל ששתק החוק הוא לא הסדיר, וממילא לא נקט כלפיו כל עמדה נורמטיבית. מה שמצוי מחוץ לחוק יוסדר על-ידי מערכות נורמטיביות המצויות מחוץ לחוק. טול חוק הקובע כי בהתקיים תנאים א' ו- ב' יחדיו תבוא תוצאה X. מה הדין אם מתקיים רק תנאי א' או רק תנאי ב'? על-פי המסקנה הראשונה המתבקשת משתיקת החוק, בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' אין תחולה לתוצאה X. זאת ותו לא. התוצאות בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' ייקבעו על-פי הדין החל מחוץ לגדריו של החוק.

מסקנה שניה שניתן להסיק משתיקת החוק הינה, כי החוק חסר; כי הסדרו אינו שלם; כי יש בו לאקונה. את שהחוק הסדיר הוא הסדיר, אך הוא עשה כן באופן לא שלם ותוך קיום חסר המצדיק השלמתו על-ידי בית-המשפט. כך, למשל, בדוגמא שנתנו לעניין שתיקת החוק באשר לתנאי א' בלבד או תנאי ב' בלבד היא חסר, יקבע השופט הסדר אשר ישלים את החסר שבחוק. הוא יעשה כן, למשל, על-ידי שימוש בהיקש מהפתרון שהחוק קבע ובהיעדר היקש באמצעות עקרונות החירות, הצדק, היושר והשלום של מורשת ישראל (ראה סעיף 1 לחוק יסודות המשפט). אך שתיקת החוק עשויה להוביל את הפרשן למסקנה.

שלישית, מסקנה זו הינה, כי המצבים לגביהם שתק החוק גם הם מוסדרים על ידו, אם כי בדרך השלילה. זוהי שתיקה מדעת. זהו ההסדר השלילי. זוהי שתיקה שמובנה הוא הסדר (שלילי) של המקרים שאינם נופלים לגדר החוק; על-כן, כאשר מתקיים רק תנאי א' או תנאי ב', בדוגמה שהבאנו, המתבקש מהחוק הוא הסדר נורמטיבי שתוכנו הוא לא X (או X-). היטיב להביע זאת השופט זילברג, בציינו: "...יש ושתיקתו של המחוקק יפה מדיבורו, או לפחות יפה כדיבורו, ואם הוא נמנע מלקבוע הלכה, מקום שהיה צריך או יכול לעשות כן, הרי שתיקתו זו מדברת בעדה, ואומרת לנו, בפה מלא, מה היתה עמדתו כלפי השאלה הנדונה" (בג"צ 167/47 מינקוביץ נ' פישצנר, פ"ד ב(1), 39, 43 (1949)).

אם לא די באמור, עומדים היום גם עורכי-הדין המייצגים בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, בפני חוסר ודאות בדבר גובה הערבות החל בפרוייקטים אלו, כאשר מידת האחריות של עורך-דין ברורה ואי-הסדרת הנושא עלולה להביא לתביעות רשלנות בעתיד כנגד עורך-דין שלא דאג לקבל בטוחה מתאימה. כאן, נשאלת השאלה, האם דין אשקלון, נתניה או אשדוד אינו זהה לדין תל-אביב ורמת-גן?

בהקשר זה נזכיר, כי הפסיקה הרחיבה לא אחת את נושא האחריות של עורכי-הדין המייצגים וקבעה, כי על עורך-הדין מוטלת חובה להציב בפני לקוחו תמרור אזהרה ולהבהיר לו היטב מהם כלל הסיכונים אשר הוא עומד ליטול על עצמו. כמו-כן, מוטלת על עורך-הדין החובה לעשות כמיטב יכולתו על-מנת לברר טרם החתימה על ההסכם האם הבטוחות הכלולות בו הינן בטוחות הולמות.

לעניות דעתנו, דווקא בפרוייקטים מסוג התחדשות עירונית, בהם יכול למצוא עצמו בעל הנכס המסרב לפרוייקט בשל אי-העמדת ערבות ראויה, חב בתשלום של מיליוני שקלים כפיצוי לשאר בעלי הנכסים, יש לפעול לתיקון החוק בהקדם האפשרי, בכדי ליצור מנגנון אחיד לכלל הפרוייקטים.

מבלי להיכנס לשאלות פרשנות, נאמר כי תפקידו של שופט במדינת ישראל הינו לפרש את החוק באופן שמגשים את תכליתו, אך במקום בו קיים סיכון גדול לבעלי הזכויות במתחמי התחדשות עירונית, ראוי כי השופט יפעל באופן שיבטיח את כלל בעלי הזכויות במתחם גם אם ההחלטה הסופית עומדת במבחן הסבירות ואף עלולה להביא לתוצאה נכונה.

שופט בית-המשפט העליון בדימוס, חיים כהן, תיאר את היחס לסוגיה זו בשנותיה הראשונות של המדינה (המשפט, מוסד ביאליק (1991), 393):

"אם כי גישתם ודעותיהם של השופטים חלוקות לא פעם אם עניין פלוני שפיט הוא אם לאו, ניתן לומר שכל ספק בדבר יפעל לטובת בעל הדין המבקש את סעדו בבית-המשפט. אבל לא היה ספק בלב השופטים כי מדיניות הממשלה בענייני חוץ, למשל, אינה שפיטה בבית-משפט, כי אם נתונה כולה לשיקול-דעתה של הממשלה; או כי ציונים שקיבלו תלמידים ממוריהם אינם עניין שפיט - ולא פקודה צבאית הניתנת כדין בידי מפקד מוסמך."

כידוע, לבית-המשפט העליון בראשותו של כב' השופט אהרן ברק מיוחסת הגישה של "הכל שפיט", כלומר אין נושא שבית-המשפט נמנע מלהכריע בו. ביטוי מובהק לגישה זו בא בדבריו:

"נקודת המוצא העיונית לבחינתה של השפיטות (או אי-השפיטות) הנורמאטיבית הינה התפיסה, כי המשפט הוא מערכת של איסורים והיתרים. כל פעולה הינה מותרת או אסורה בעולם המשפט. אין פעולה, שהמשפט לא חל עליה. כל פעולה נתפסת בעולם המשפט. ... אכן, כל פעולה ניתנת "להיכלא" בנורמה משפטית, ואין פעולה שאין לגביה נורמה משפטית "הכולאת אותה". אין "חלל משפטי", שבו פעולות מתבצעות בלי שהמשפט נוקט כלפיהן כל עמדה. המשפט משתרע על כל הפעולות. לעיתים הוא אוסר, לעיתים הוא מתיר, תוך שהוא יוצר לעיתים הנחה של היתר (הכל מותר לפרט, אלא-אם-כן נאסר") או של איסור ("הכל אסור לשלטון אלא-אם-כן הותר"). אף במקום שבו קיימת "לאקונה" במשפט, קובע המשפט דרכים למילויה של הלאקונה. על-פי גישה זו לא ייתכן כלל מצב, שבו אין נורמה משפטית החלה על פעולה. לעניין זה אין נפקא מינה מהי אותה פעולה, אם פוליטית היא אם לאו, אם עניין היא למדיניות אם לאו. כל פעולה - ותהא פוליטית או עניין למדיניות ככל שתהא - נתפסת בעולם המשפט, וקיימת נורמה משפטית הנוקטת עמדה כלפיה, אם מותרת היא או אסורה. הטיעון, "העניין לא היה עניין משפטי אלא עניין פוליטי מובהק", מערבב מין בשאינו מינו. היותו של העניין "פוליטי מובהק" אינו יכול להסיר מאותו עניין את היותו גם "עניין משפטי". כל דבר הוא "עניין משפטי", במובן זה שהמשפט קובע לגביו עמדה, אם מותר הוא או אסור."

וכדברי שופט בית-המשפט העליון אליהו מצא:

"הנה-כי-כן, יש מקרים - ואלה, אמנם, נדירים - שבהם ראוי לבית-המשפט להדיר את עצמו מן ההכרעה בסוגיה שהונחה לפניו ואשר בשל אופייה מן הראוי להניחה למחוקק. כך מתחייב, בין היתר, מעקרון הפרדת הרשויות, הנמנה עם ערכי שיטתנו הדמוקרטית. ודוק: עיקרון זה אינו גורע מכוחו של בית-המשפט לפסוק, בגדר סמכותו ועל-פי שיקול-דעתו, בכל עניין המובא להכרעתו. עם זאת יש בו כדי להשפיע על בחירת השופט בין אופציות שונות העומדות לפניו. יש שהדרת עצמו מן ההכרעה אף היא נמנית עם האופציות הפתוחות לפניו."

נחזור לדיון בסוגיה על גובה הערבות והסיכון שכנגד. יצויין כי במקרה החמור, ייתכן וקריסת הקבלן באמצע פרוייקט, תוביל את בעלי הנכסים להישאר ללא כל ביטחון הולם המתאר את שווי הדירה לה זכאי בעל הזכויות במסגרת הפרוייקט.

לאורם של דברים, נראה כי הטיפול בסכנה הטמונה בלאקונה המשפטית שתוארה לעיל הינו נושא חשוב מאין כמוהו.

על העוסקים במלאכה, לקבוע בהקדם האפשרי, כי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) יכלול פרק שיביא להחלתו של החוק על הצדדים לעסקת התחדשות עירונית בפרוייקטים של הריסה, במסגרת פינוי-בינוי וכן תמ"א 38 הריסה. על המחוקק למצוא פתרון ולקבוע ראשית, שחוק מכר חל על פרוייקטים של התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובנייה מחדש וכן לקבוע מנגנון בטוחות ראוי ומתאים שיהיה אחיד.

על-מנת לשמור על הרמוניה חקיקתית וללכת בנתיב אותו קבע המחוקק בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), אנו סבורים כי הבטוחה הראויה היא ערבות שמשקפת את שווי המקרקעין לרבות זכויות הבנייה היחסיות של כל אחד מבעלי הזכויות.

על-מנת ליצור אחידות יש מקום לקבוע מנגנון ברור, מנגנון שבנוי על שמאות כפי שנקבע בתקן 21, או לקבוע מראש בהתאם לשווי דירה חדשה.

ברצוננו ליצור מצב שיגן על בעלי הזכויות, אך יחד-עם-זאת יביא להוצאתו לפועל של הפרוייקט ובכך למעשה לא יביא למצב של יצירת עומסים גדולים על היזמים.

מערכת היחסים בין הצדדים מחייבת את היזם לרשום לטובתו הערת אזהרה במטרה ליצור פומביות להסכם בין הצדדים וזאת בטרם העמיד היזם את הערבות לבעלי זכויות בגין הדירה הקיימת.

עקרון הפומביות - הזכות הקניינית בהיותה משפיעה כלפי כולי עלמא חייבת לבוא לידיעת צד שלישי. הדרכים למתן פומביות: (1) רישום הזכות במרשם פומבי כלשהו הפתוח לעיון הציבור (מקובל בעיקר במקרקעין). (2) חזקה בנכס מושא הזכות (מקובל במיטלטלין). (3) פומביות במקרקעין - זאת רק על-ידי הרישום בטאבו של הזכות החוזית.

ברצוני להציג בנקודה זו, זווית ראיה נוספת בטרם נגיע לכלל מסקנה לגבי גובה הבטוחה הנדרשת. בעלי הדירות מקבלים בטוחה על מה שסיכנו, דהיינו, דירתם הישנה וחלקם בזכויות הבנייה ולא על מה שהם עתידים לקבל - הדירה החדשה, ממש כמו רוכש דירה "רגיל" שמקבל ערבות כנגד כספים ששולמו על ידו.

מתן ערבות הכוללת את מרכיב כלל התמורות שמקבל הדייר מאת היזם, אינו גורם להעמסת עלויות מיותרות על הפרוייקט מאחר ומבחינת מרכיב הקרקע, הבעלות רשומה ע"ש בעלי הזכויות גם אם מדובר על הליך תכנוני של איחוד וחלוקה שמביאה לתוצאה של בעלות במושע בסוף ההליך. קביעה כזו, תהיה קביעה צודקת ביותר, שתבטיח את בעלי הזכויות ואף תקל על יזמים המעוניינים לבצע פרוייקטים בפריפריה.

אין צורך להוסיף לעניין זה, כי לאור המחסור במשאב הקרקע בישראל, קידום פרוייקטים בדרך של התחדשות עירונית הינו נושא חשוב ביותר. יישום פרוייקטים במסגרת פינוי-בינוי, בין היתר, יוצר שימושי קרקע חדשים למניעת הזדקנות האוכלוסיה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים ולשמירה על שטחים פתוחים.

בהערת אגב, נציין, כי קיים הסדר זהה בפרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 חיזוק ועיבוי, גם שם נושא הבטוחות מוסדר בהתאם לכוחות השוק ולכלכליות הפרוייקט. קרי, הסדרה על-ידי מערכות נורמטיביות המצויות מחוץ לחוק.

נחטיא את המטרה אם לא נציג את הצעת החוק - הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - גובה הערבות הבנקאית במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית), התשע"ג-2013.

בטרם נציג את עיקרי הדברים, חשוב לציין כי מטרת ההצעה לייצר תקנים תומכים להגברת בטיחות התשלומים תוך הגנה על בעלי הזכויות כאשר תנאי השוק יאפשרו לקבוע בטוחה משודרגת, דבר שיצור ביטחון לבעלי זכויות במסגרת פרוייקטים של פינוי-בינוי גם במקום שכלכליות הפרוייקט נמוכה, דבר אשר עלול להשפיע על גובה הבטוחה. הצדדים יכולים להסדיר ביניהם תנאים משופרים בהתאם לסעיף 7 לחוק המכר (דירות) - נקבע כי החוק אינו גורע מזכויות הקונה לפי כל דין, המטרה שיפור מצבו של הקונה.

הבסיס להגדרת גובה הבטוחה והחלת החוק על בעלי הזכויות בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי הינה, בין היתר, העובדה שחוק מיסוי מקרקעין משקיף על עסקת פינוי-בינוי כעסקת חליפין, בה הדייר מוכר יחידת מגורים ורוכש דירת מגורים חדשה תחתיה. בשל מהותה של עסקת פינוי-בינוי והעובדה שהדייר המפונה לא נפרד כלכלית מכל זכויותיו בקרקע (בדומה לעסקת קומבינציה), נקבע כי שווי הקרקע ינוטרל משווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה בו מתחייב היזם.

נדגיש כי על-פי הצעת החוק, התיקון האמור מטיל חובה על היזמים ליתן לבעלי זכויות אשר מפנים את דירתם ערבות בנקאית בשווי הדירה הקיימת בצירוף שווי זכויות הבנייה הקיימות ערב פינוי הדירה. ערבות זו תבטיח את בעלי הדירות.

ניתן למנות מספר מטרות להצעת החוק כאמור:

הראשונה, הגנה על הרוכשים - לספק בטוחה לכספי הקונה ולהבטיח את הקונה מפני הסיכון המרכזי הכרוך בעסקת הרכישה - אי-רישום הזכויות על שמו.

השניה, הקבלנים והיזמים לא יישאו בהוצאות גבוהות ומיותרות במקום שאין צורך בהן.

השלישית, קידום פרוייקטים של התחדשות עירונית ייצור שימושי קרקע חדשים, ניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור ושמירה על שטחים פתוחים.

הרביעית, הנושא הינו בעל חשיבות עליונה וקשור באופן ישיר לבעלי הנכסים, לקבלנים, לעורכי-הדין המייצגים, לבנקים ולבתי-המשפט.

בהצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ג-2013), שגובשה ביוזמתי, נאמר:

"בדומה לעסקה של רכישת דירה על-ידי רוכש דירה, התקשרות בין בעלי דירות לבין יזם בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, בין אם בעסקת פינוי-בינוי ובין בעסקה מכוח תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, מהווה לא אחת את ההתקשרות הכלכלית המשמעותית ביותר עבור בעלי דירות.

אשר-על-כן, ובשים-לב להיקף הרב של עסקאות מסוג של התחדשות עירונית אשר נרקמות בשנים האחרונות, יש לבצע את התיקון האמור אשר מטיל חובה על היזמים ליתן לבעלי זכויות אשר מפנים את דירתם ובשל כך מוצאים עצמם ללא כל נכס ברשותם לתקופה האורכת כשלוש שנים, ערבות בנקאית אשר תבטיח את בעלי הדירות שבניגוד לרוכשי דירות המובטחים בשיטת השוברים, נותנים בעלי הדירות את כל רכושם מבלי שתעמוד להם ההגנה הרצויה בחוק זה.

לאור המחסור במשאב הקרקע בישראל, קידום עסקאות מסוג של התחדשות עירונית הינו נושא חשוב ביותר. יישום פרוייקטים במסגרת התחדשות עירונית, יוצר, בין היתר, שימושי קרקע חדשים למניעת הזדקנות האוכלוסייה, ניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור ושמירה על שטחים פתוחים.

משכך, ובשל העובדה כי כמות העסקאות הולכת וגדלה, יש להבטיח את בעלי הדירות המתכוונים להתקשר בעסקאות מסוג זה.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר"), אשר קובע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות רכישת דירה, שתכליתן הגנה על הרוכשים ועל הכספים המשולמים על ידם, לא מסדיר כלל וכלל את נושא הבטוחות המגיעות לבעלי הדירות המתכוונים להתקשר בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.
בשנים האחרונות יזמים וקבלנים רבים הבונים דירות למגורים במסגרת עסקאות מסוג של התחדשות עירונית, עושים זאת על דרך של התקשרות עם בנק מלווה, המעניק להם מימון לצורך ביצוע הפרוייקט כנגד שעבוד זכויות היזמים והקבלנים לטובת הבנק המלווה ואולם, בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית, משעבדים היזמים והקבלנים לטובת הבנק המלווה את זכויות בעלי הדירות בקרקע.

על-מנת למזער את הסיכון של בעלי הדירות, התפתח בשוק הנוהג לפיו היזמים מעבירים לרוכשים אחת מבין שלושה סוגי ערבויות: ערבות חוק מכר בשווי הדירה הקיימת של הדייר (להלן: "ערבות מהסוג הראשון"), ערבות המשקפת את שווי הדירה החדשה (להלן: "ערבות מהסוג השני"), ערבות המשקפת שווי של 85% משווי הדירה (להלן: "ערבות מהסוג השלישי").

כפי שתואר לעיל, נושא זה אינו מוסדר ומערכת החוקים והתקנות הקיימות לכאורה, אינן נותנות מענה הולם הן ליזמים והן לבעלי נכסים, וכל שנותר לצדדים לעסקאות מסוג התחדשות עירונית הוא להסתמך על המנהג והנוהג הקיים.

הצעת החוק, נועדה להסדיר מצב זה, כאשר מחד, היא תגן על זכויות בעלי הדירות הקיימות, שנתנו את כל רכושם להריסה ולבנייה מחדש, באמצעות קביעת הוראה בחוק לפיה תינתן לכל בעל דירה בעסקה מסוג של התחדשות עירונית ערבות בנקאית בשווי הדירה הקיימת בצירוף שווי זכויות הבנייה הקיימות ערב פינוי הדירה, ומאידך, הקבלנים והיזמים לא יישאו בהוצאות גבוהות ומיותרות במקום שאין צורך בהן. שינוי זה "בחוק המכר דירות הבטחת השקעות" עשוי להשפיע לטובה באופן מיידי על התנהלות הציבור כולו, בפרוייקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 הריסה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ערבות עבור הדירה החדשה במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, אברהם ללום, עו"ד (אוגוסט 2013), אוצר המשפט