מימוש נכסי מקרקעין
הפרקים שבספר:
- מבוא
- מהותה של משכנתה
- הדרכים למימושו של מישכון בנכסי מקרקעי
- חוקים מיוחדים הנוגעים להליכי מימוש נכסי מקרקעין
- חוקי החוזים הכלליים
- חוק החוזים האחידים
- חוקי הבנקאות, מאיר זנטי
- חוק הגנת הצרכן
- החובות החלות ביחסי בנק-לקוח - פרי ההלכה
- כללי
- מימוש משכנתה כביצועו של פסק-דין בהוצאה לפועל
- הליכי המימוש על-פי הוראות חוק ההוצאה לפועל ותקנותיו
- מבוא
- מינוי כונס נכסים
- סמכויות וחובות כונס הנכסים
- זכויות צד שלישי
- אחריותו של כונס הנכסים
- שכרו של כונס הנכסים
- סיום תפקידו של כונס הנכסים
- מבט לפסיקת בתי-המשפט - כונס הנכסים
- מימוש המשכנתה באמצעות כונס הנכסים - דרכי מכירה
- ההליכים במסגרת בית-המשפט נגד הליכי מימוש המקרקעין
- עיכוב ביצוע וסעד זמני בערעור
- זכות אישה למחצית הדירה מול בעל המשכנתה
- משכון להבטחת חיובו של אחר
- הגבלת העבירות והמשכנתה
- נושה מובטח שעשה יד אחת עם חייב כדי שלא לממש נכס
- אחריות עורך-הדין
- אחריות בנק בגין אי-רישום משכון
- רשלנות המדינה במרשם
- תשלום על חשבון פירעון ההלוואה באמצעות חשבון עו"ש אשר נמצא ביתרת חובה - משמעותו
- והמרת משכנתה לנכס אחר - כפיית הנושה להמרה כז
מהותה של משכנתה
המשכנתה נמנית על ה"זכויות במקרקעין" במשמעותן בחוק המקרקעין וחוסה תחת הוראות חוק זה. ככזו ההתקשרות לגבי הענקתה, פירושה של הזכות ונפקותה המשפטית - אלה ייבחנו לאור מעמדה של המשכנתא כ"זכות במקרקעין". חוק המקרקעין גם יוצר את החיבור, של מהות הזכות, להוראות הדין מכוח חוק המשכון.המשכו של חיבור זה מוצאים אנו בחוק ההוצאה לפועל אשר קובעות התייחסות מיוחדת למימשה של זכות המשכנתה. חיבור זה מתבטא, בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בהוראות החוק הבאות:
א. סעיף 4 לחוק המקרקעין קובע כי:
"4. משכנתה
משכנתה היא מישכון של מקרקעין."
ב. סעיפים 90 ו- 91 לחוק המקרקעין קובעים כי:
"90. מימוש המשכנתה
מימוש המשכנתה יהיה על-פי פסק-דין של בית-משפט או על-פי צו רשם ההוצאה לפועל ובדרך האמורה בסעיף 18 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967.
91. תחולת חוק המשכון
בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון, התשכ"ז-1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על-ידי משכנתה."
הוראות אחרות של חוק המקרקעין קובעות כי:
"85. זכות הממשכן במקרקעין הממושכנים
(א) משכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, והכל בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה.
(ב) עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתה.
86. דרגה שנתפנתה
מושכנו מקרקעין במשכנתאות מדרגות שונות ונפדתה אחת מהן, רשאי בעל המקרקעין להביא במקומה משכנתה אחרת מאותה דרגה, אם נקבעה זכות כזאת בתנאי המשכנתה שלאחריה.
87. העברת המשכנתה
(א) בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה רשאי בעל המשכנתה להעביר את המשכנתה, או חלק ממנה, לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על-ידיה, כולו או מקצתו, ללא הסכמת בעל המקרקעין.
(ב) הועברה המשכנתה ולא נודע לחייב על ההעברה, מופטר הוא על-ידי תשלום החוב לבעל המשכנתה הקודם.
88. פדיון המשכנתה לפני המועד לקיום החוב
אין בכוחם של תנאי המשכנתה כדי לגרוע מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים לפני המועד לקיום החוב בהתאם להוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון, התשכ"ז-1967; האמור בסעיף זה לא יפגע בתנאי שהותנה לפני תחילת חוק זה.
89. הפקדת הפירעון בלשכה
רצה בעל המקרקעין לפרוע מה שמגיע ממנו על-פי המשכנתה אלא שבעל המשכנתה לא קיבלהו, רשאי בעל המקרקעין להפקיד את המגיע ממנו, כולו או מקצתו, בידי הרשם ולבקש שהרשם יפקיע את המשכנתה במידה שנפדתה; שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף זה."
דוד פולק, בספרו {משכנתה במקרקעין (מהדורה שניה 2002) 6}, מתאר את המשכנתה כך:
"משכנתה מהווה שיעבוד מקרקעין כערובה לחיוב. המשכנתה שונה משיעבודים אחרים במכלול תכונותיה. לצורך יצירת זכות המשכנתה, אין צורך בהחזקה פיזית בנכס כדי שיהיה שיעבוד, להבדיל מעיכבון. כן יש לציין כי המשכנתה מהווה שיעבוד קנייני בנכס, להבדיל מערבות המהווה חיוב אישי. עוד יש להוסיף כי המשכנתה הינה שיעבוד רצוני, להבדיל מעיקולים ושיעבודים לא רצוניים אחרים המוטלים על מקרקעין... משכנתה כוללת את המקרקעין (או זכות השכירות הרשומה בהם) וכל המחובר להם חיבור של קבע וכל הנטוע בהם, בהתאם להגדרת המונח "מקרקעין" בחוק המקרקעין. אין זה משנה אם במהלך הזמן נוספה בניה של פני המקרקעין ואם נטעו ו/או חיברו מחוברים חדשים למקרקעין - כל אלו משועבדים במסגרת המשכנתה, כפי שמהווים חלק בלתי-נפרד מהמקרקעין עצמם."
וממשיך המחבר, בעמ' 7, ואומר כי:
"המשכנתה תוטל רק על נכס הניתן למימוש, אולם שלעצמה אינה מגבילה מביצוע כל עסקה בנכס, אלא אם הדבר הוגבל במפורש בהסכם המישכון; ולהיפך, עסקה שבוצעה במקרקעין לאחר שמושכנו - אינה גורעת מזכות המימוש של המשכנתה, אם המשכנתה נרשמה לפניה."
בניגוד לעיקול שמטיבו וטבעו נועד למנוע כל דיספוזיציה בנכס, לרבות משכון הנכס {ע"א 743/81 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' אהרון יהודה, פ"ד לט(1) 12}, לא כך משכנתה, שמטיבה ומטבעה אינה מונעת דיספוזיציה בנכס. בשל כך, ניתן לרשום הערות אזהרה ועיקולים למיניהם גם על נכסים שעליהם רשומה משכנתה.
הוראת סעיף 85(א) לחוק המקרקעין קובעת כי "משכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל מקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, הכל בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה".
דהיינו, כל עוד לא ניתנה הסכמת הבנק, קונה הרוכש אפילו חלק בנכס בכפוף למשכנתה ועומד בסיכון לאור סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין לפיו "עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה...".
ובכלל, פרקטיקה מקובלת היא, שנכסים ממושכנים נמכרים, כאשר המוכר או הקונה מקבלים על עצמם לגרור את המשכנתה או לפרוע את המשכנתה, כפי שנעשה בהסכם הרכישה {ה"פ 171/05 גל חברה לדלק בע"מ נ' בשארה ג'אד חאג', פדאור 06(11) 532}.
"... אין מקום להפריד בין משכנתה קצובה בסכום לבין משכנתה שאינה קצובה בסכום, ואיני רואה מקום להתערב במסקנתן של הערכאות הקודמות. איני רואה מקום להידרש גם לשאר טענותיהם של המבקשים לעניין החלוקה בין משכנתה קצובה בסכום למשכנתה שאינה קצובה בסכום, שכן לא שוכנעתי בנימוקיהן.
אוסיף, כי הנוטל משכנתה עושה כן בעיניים פקוחות, ובכלל זה הנוטל משכנתה שאינה קצובה בסכום, ולא מן המידה היא שתיעשה הבחנה לענייננו בין סוגי משכנתאות אלה, שבאו - זו גם זו - להבטיח את החוב."
{ע"א 2273/01 אבי גליקמן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פדאור 05(21) 151}.