התנאה על הגנת החוק

התנאה על הגנת החוק ככל שעולה מן החוק והפסיקה שלוש פנים לה.

ראשית, סעיפי חוק הגנת הדייר אשר קיבעו באורח חד-משמעי את הנסיבות בהן לא יחול חוק הגנת הדייר.

שנית, סעיפי חוק הגנת הדייר אשר מכילים מפורשות הוראות התנאה.

שלישית, עמדת הפסיקה אשר בצד היצמדות בדווקנות להוראות החוק קבעו, על-פי נסיבות מקרה כזה או אחר, אפשרות התנאה נקודתית על ההגנה.

אולם, לכל שלוש הגישות הנ"ל מכנה משותף אחד והוא המגמה של שלילת ההתנאה כמגן חד-סטרי לטובת הדייר גם אם לעיתים הדייר עצמו רוצה ומוכן להתנות על הגנה זו.

2. סעיף 16 לחוק הגנת הדייר
סעיף חוק הגנת הדייר המכיל הוראת התנאה מפורשת הינה הוראת סעיף 16 לחוק הגנת הדייר הדן בהשכרת חלק מדירה, וכותרתו הינה "התנאה על הגנה".
סעיף 16 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"16. התנאה על הגנה
(א) הושכר חלק מדירה לתקופה של יותר מעשרת חודשים והמשכיר מוסיף לדור בחלק אחר מאותה דירה, לא יחולו פרק א' של חלק ב' ופרק א' של חלק ד' על השכירות, אם פורש בחוזה השכירות בכתב, שנעשה אחרי התשט"ו, שהשכירות תהיה לאותה תקופה בלבד ושהדייר לא יהיה מוגן לפי הפרקים האמורים.
(ב) הושכרה דירה או חלק מדירה לתקופה קצובה שבה ידור המשכיר מחוץ לאותה דירה, והנסיבות מעידות על כוונת המשכיר לחזור ולדור בדירה, לא יחולו פרק א' של חלק ב' ופרק א' של חלק ד' על השכירות, אם פורש בחוזה שכירות בכתב, שנעשה אחרי התשט"ו, שהשכירות תהיה לאותה תקופה בלבד שבה ידור המשכיר מחוץ לאותה דירה ושהדייר לא יהיה מוגן לפי הפרקים באמורים."

סעיף 79(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי על-אף האמור בסעיפים 7 ו- 8 לחוק המקרקעין, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.

על-פי סעיף 16(א) לחוק הגנת הדייר די בתקופת שכירות של למעלה מ- 10 חודשים על-מנת שתחול הגנת הדייר. שכירות לתקופה של למעלה 10 חודשים אך פחות מ- 5 שנים אינה מחייבת הסכם בכתב {ראה גם ת"א (רמ') 4604/07 עיריית לוד נ' חיים פרבמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.12)}.
בסעיף 16 התכוון המחוקק, מחד גיסא, לאפשר לאנשים, אשר בכנות נאלצים לנטוש את מקום מגוריהם למשך זמן מסויים, להשכיר את דירותיהם לזמן העדרם ממקום מגוריהם, לדיירים שלא יוכלו בתום תקופת השכירות, כשהם מתבקשים לפנות את הדירה, להתכחש למלוי התחייבותם לפי חוזה ההשכרה בהסתמכם על חוק הגנת הדייר. מאידך גיסא, התכוון המחוקק למנוע מרודפי בצע לעסוק בהשכרת דירות מתקופה לתקופה תחת חסות סעיף 16.

בטפלו בתביעות כאלה ינהג בית-המשפט בזהירות רבה שלא לעשות את כוונת המחוקק פלסתר, ולאור מבחן זה הוא גם יעריך את העובדות וההוכחות המובאות לפניו {ע"א 68/59 זאב דוד נחום נ' אביגדור בר-עקיבא, פ"ד יג(2), 1123 (1959)}.

חוק הגנת הדייר בא, בדרך-כלל, להגן על שוכר דירות ואילו סעיף 16 לחוק בא להגן על משכירים מסויימים שהמחוקק מצא לנכון להוציא את תחולת החוק לגביהם. לאור המטרה הנ"ל של סעיף 16 על בתי-המשפט להעריך את העובדות המובאות בפניהם כדי למנוע שימוש לרעה בהם הן על-ידי משכירים והן על-ידי שוכרים {ע"א 195/63 יונה ולאה פרקש נ' איזידור דבורזקי, פ"ד יז(3), 1737 (1963)}.

כדי להוציא מושכר מתחולת חוק הגנת הדייר, על-פי סעיף 16(ב) לחוק, יש לפרש בחוזה השכירות את התנאים הנדרשים על-פי סעיף זה וכן יש להוכיח את ארעיות ההשכרה כנדרש בסעיף {ע"א 542/61 זאב פורת נ' אברהם קפלן, פ"ד טז(1), 377 (1962)}.

אין נפקא מינה, לעניין תחולת סעיף 16, אם יחסי הצדדים היו בגדר "שכירות" או "רישיון" באשר סעיף 16 משווה, הלכה למעשה, דין "שכירות" הבאה בגדר תנאיו, לדין "רישיון" בקבעו כי "לא יחול חוק זה על השכירות" כאשר תם תוקפו של חוזה, המתנה על החוק על-פי סעיף 16, והצדדים מאריכים אותו "הארכות" ארעיות, שאינן מכוונות להערים על סעיף 16, עדיין אין החוזה נכנס אל גדר הגנת החוק {ע"א 48/65 מרים לוינגטון נ' אדלה פררו, פ"ד יט(1), 596 (1965)}.

ניסוחו של סעיף 16(ב) הוא במתכוון רחב וכוללני, כי אין הוראותיו מצומצמות למקרים בהם היה גר בעל הבית במושכר דווקא, אין בכוחו של סעיף 16(ב) להפקיע זכויות של דייר מטעם החוק, הקיימות בשעת ההשכרה, להבדיל מכוחו למנוע יצירת זכויות של דייר מטעם החוק מקום שלא היו בנמצא {ע"א 258/64 אברהם ניסימוב נ' יששכר מניסטרסקי, פ"מ מז 196 (1964)}.

במקביל לגישות הפסיקה כמתייחס להוראות החוק השונות התפתחה תפיסה משפטית עקרונית ביחס ליכולת ההתנאה על חוקי הגנת הדייר.

חוק הגנת הדייר נועד להגן על דייר ולשים-לאל כל התנאה עליו בגין מושכרים שהחוק חל עליהם {ע"א 386/70 דוד יוסף שמואלוביץ נ' תפארת אביר בע"מ, פ"מ עה 161}

זכותו של בעל בית, להבדיל מן הדייר, לוותר על הזכויות שמעניק לו חוק הגנת הדייר {ע"א 198/65 צביה אורנשטיין נ' מיכאל היימן, פ"ד יט(4), 197 (1965)}.

ויתור על דיירות מוגנת בנכס ממושכן - ויתור על זכות, שנעשה על-ידי החייב בתוקף הוראה חוקית, מחייב גם את כל אלה שבאים מכוחו ונמצאים בזכותו בדירה נושא הזכות {בר"ע (ת"א) 302/93 אהובה דוד נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"מ תשנ"ג(ב), 246 (1993)}.

עוד בסוגיית הנכס הממושכן יובהר, כי משצויין הוויתור על זכותו של אדם להיות דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר מפורשות בשטר המשכנתא, אין הוא מוגן עוד על-פי החוק הזה {ה"פ (ת"א) 777/89 א' אביאל נ' בנק המזרחי, תק-מח 99(2), 403 (1999)}.

העובדה שדייר לא נדרש לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות אין משמעותה שנכרת חוזה חדש וכי הדייר הפך לדייר מוגן {ע"א (חי') 4071/96 מוריס לוי נ' יעקב הראל, תק-מח 97(1), 755 (1997)}.

אין מטרת החוק לכפות על הדייר מעמד של דיירות מוגנת בניגוד לרצונו. כמו-כן, אין בדרכים המנויות בחוק לפינוי מושכר או לניתוק הקשר בין המשכיר לשוכר כדי לשלול את זכותו של דייר מוגן לוותר מרצונו על מעמד זה {ת"א (ת"א) 618/94 משה י' מטלון נ' פורטראב חברה להשקעות בע"מ, פ"מ תשנ"ז(ב), 341 (1997); ראה גם ע"א 377/72 מרים גייסט נ' משה שטיינברג, פ"ד כז(1), 365 (1973)}.

אין לקבוע בחוזה השכירות כל הסדר בדבר פינוי המושכר על-ידי הדייר, אלא מקום שהדבר הותר מפורשות על-ידי המחוקק.

מקום בו נקבעו בחוזה שכירות הוראות פוזיטיביות אשר אוסרות העברת זכויות בין השותפים בינם לבין עצמם, ואשר עושות הפרת הוראות אלה להפרת חוזה המקנה עילת פינוי, אין בכך משום התנאה על הגנת החוק, לנוכח הוראות סעיף 131(2) שבו, הקובע כי עילת פינוי אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות {ע"א (חי') 74/64 התאחדות הסוחרים הכללית חיפה נ' מרדכי גוטמן, פ"מ מג 130 (1964); ראה גם ע"א 116/65 לנציאנו נ' יפה ואח', פ"ד יט(3), 122 (1965); ע"א 31/77 חברה גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' קטרי ואח', פ"ד לא(1), 440 (1977). כמו-כן כן ראה לעניין עמידה על משמר הוראות המחוקק על-ידי בית-המשפט, ע"א 79/56 המפקח על נכסי נפקדים נ' מנחם צויברג, פ"ד יא(2), 1021 (1957)}.

יודגש, כי בית-המשפט יעמוד גם על זכויות בעל הבית במקום בו מבקש הדייר לנצל לרעה את הוראות החוק {ע"א 195/63 יונה ולאה פרקש נ' איזידור דבוריזקי, פ"ד יז(3), 1737, 1741 (1963)}.

מטרתו של חוק הגנת הדייר ככלל, היא להגן על שוכרי דירות, ואילו סעיף 11 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955 (כעת סעיף 16 לחוק הגנת הדייר) בא להגן על משכירים מסויימים שהמחוקק מצא לנחוץ להוציא את תחולת החוק לגביהם. לאור מטרת המחוקק בסעיף 11 לחוק הנ"ל, על בתי-המשפט להעריך את העובדות המוכחות בפניהם, כדי למנוע שימוש לרעה בהם הן על-ידי המשכירים והן על-ידי שוכרים {ע"א 195/63 יונה ולאה פרקש נ' איזידור דבוריזקי, פ"ד יז(3), 1737, 1741 (1963)}.

יודגש כי בעבר נקבע לעניין סעיף 11 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, כי הוא אינו משחרר את השכירות מהגבלת שכר הדירה לפי חוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954, והתקנות הנלוות אליו.

מטרת הסעיף היא להבטיח את זכותו של המעביד לפינוי דירת השירות על-ידי העובד בתום תקופת שירותו, ולכן היה צריך לקבוע כי "חוק זה אינו חל על שכירות" מסוג זה "אלא אם פורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי חוק זה"; "חוק זה", בהקשר זה, הוא חוק הגנת הדייר התשט"ו-1955, המגן על הדייר מפני פינוי, להבדילו מחוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954, המגביל את שכר הדירה.

בסעיף 11 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, רצה המחוקק להבטיח את זכותו של בעל הדירה לשוב ולגור בדירתו בתום התקופה המוסכמת. המדובר בסעיף 11 הנ"ל בענייני פינוי ולא בענייני הגבלת שכר הדירה.

הטעם, הבא להרשות למשכיר ולשוכר במקרים אלה על הגנת הדייר מפני פינוי, אינו עומד ואינו מרשה להם להתנות על חוקי הגבלת דמי השכירות {ע"א 284/65 אליעזר שן וחוה שור נ' זליג, שרה ויואל גוטמן, פ"ד כ(1) 577, 581, 584 (1966)}.

3. שכירות ראשית ושכירות-משנה - סעיף 17 לחוק הגנת הדייר
סעיף 17 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"17. שכירות ראשית ושכירות-משנה
(א) חוק זה חל הן על שכירות ראשית והן על שכירות-משנה, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת.
(ב) במידה שחוק זה חל בין דייר לדייר-משנה, אין נפקא מינה אם חל החוק גם בין בעל הבית לאותו דייר ואם לאו."

מהוראת סעיף 17(א) לחוק עולה, שבדרך-כלל, כל הוראות החוק מתייחסות במידה שווה לשכירות-משנה כמו לשכירות ראשית, גם אם הדבר אינו חוזר ונשנה בכל מקום בנפרד.

אמנם לפי סעיף 12(א) לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (סעיף 17 לחוק המשולב - הערת המחבר) חל החוק הן על שכירות ראשית והן על שכירות-משנה, ובאופן זה נהנה גם דייר-משנה מהגנת החוק נגד פינוי. אך זאת רק במקרים שבהם לא משתמעת כוונה אחרת {ע"א 539/72 יעקב יערי נ' מיכאל רייסר, פ"ד כז(1), 830, 833 (1973)}.

מטרת החוק היא להעניק חסינות לדייר שלא ינושל מהמושכר שהוא מחזיק בו עם תום תקופת השכירות החוזית שלו, הרי שסעיף 36 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 {כעת סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - הערת המחבר} מפרט את המקרים היוצאים מן הכלל שבהם מאבד הדייר את חסינותו. ואם הגנת החוק פרושה בדרך-כלל על שכירות-משנה כמו על שכירות ראשית, אין כל סיבה מדוע לא יחול גם סעיף זה על שני סוגי הדיירות גם יחד, דהיינו, דייר ראשי ודייר-משנה {ע"א 185/55 אלמז בע"מ נ' לוינשטין, פ"ד יג(2), 1933 (1956)}.

סעיף 36, בכל עילות הפינוי שבו, מזכיר רק "דייר" ואינו מזכיר "דייר-משנה", וגם המונח "דייר" לפי הגדרתו בסעיף 1 לחוק אינו כולל דייר-משנה, אשר-על-כן, לעולם אי-אפשר לפנות שוכר-משנה כשהוא גר מטעם החוק - מסקנה זו אינה נכונה.

בית-המשפט יצווה על פינוי דייר-משנה אם התקיימו בו התנאים האמורים בעילות הפינוי השונות לפי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר. לא ייתכן מצב כזה, שדייר-משנה אחרי שהוא זוכה בתוקף החוק למעמד מוגן, אין עוד כל תרופת פינוי נגדו אף שאינו משלם שכר דירה, אינו מקיים את התנאים היסודיים של השכירות, מטריד את מנוחת הדייר והשכנים מסביב, וכיוצא בזה, דברים שהם עילות טובות לפינוי ביחסים שבין בעל הבית והדייר הראשי.

פירוש הדבר, שבדרך-כלל כל הוראות החוק מתייחסות במידה שווה לשכירות-משנה כמו לשכירות ראשית, גם אם הדבר אינו חוזר ונשנה בכל מקום בנפרד.

עוד יובהר, כי מקום שבעל בית השכיר נכסו לפלוני בשכירות שאינה מוגנת על-ידי החוק ופלוני השכיר מקצת הנכס בשכירות-משנה מוגנת, בלא שהפר בכך את תנאי השכירות הראשית, לא יהא דייר-המשנה מוגן כלפי בעל הבית לאחר תום השכירות הראשית. בסעיף 17(ב) לחוק הגנת הדייר נקבע דין דייר-המשנה ביחסים שבינו לבין הדייר הראשי, אך אין סעיף זה משמיע כי גם כלפי בעל הבית פרושה הגנת החוק על דייר-המשנה.

הגנת החוק אינה עומדת לדייר-משנה לאחר שתמה תקופת השכירות הראשית וזו גופה לא הייתה מוגנת על-ידי החוק {ע"א 79/68 "ישרס" ישראל, רסקו חברה להשקעות בע"מ נ' פנחס טולידנו עיריית נהריה ואגד (א'ש'ד') אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פ"ד כג(1), 533, 537, 546 (1969)}.

דייר-משנה יכול שיהא זקוק להגנת החוק הן כלפי משכירו, הדייר הראשי, והן כלפי משכירו של זה, בעל הבית. שאלת ההגנה כלפי האחרון יכול שתתעורר עם ייצא הדייר הראשי-משכיר-המשנה ובכך עלולה להסתיים ההגנה של מי שבא מכוחו, או אם בעל הבית תובע את פינוי המושכר כולו על דייר-המשנה היושב בו.

הכלל הוא, על-פי סעיף 17(א) לחוק הגנת הדייר, כי הגנת החוק חלה על שכירות ראשית ועל שכירות-משנה כאחת, אך ישנם יחסי שכירות, בין שכירות ראשית ובין שכירות-משנה, שאין החוק מגן עליהם.

חוקי הגנת הדייר נתנו בידי דייר-משנה זכות חפצית או "מעין חפצית" להחזיק במושכר העומדת לו עקב כך, לא רק כלפי משכירו אלא כלפי כולי עלמא לרבות בעל הבית, שזכותו הייתה מוגבלת על-ידי חוק הגנת הדייר.

מקום שבעל בית כזה קיבל צו פינוי נגד הדייר הראשי על-פי אחת העילות שבחוק או שהדייר הראשי יצא, אף-אל-פי-כן נשארת הגנת החוק פרושה על דייר-המשנה, כפליט מן ההגנה שהייתה מקודם פרושה על הנכס כולו.
לדייר-משנה קמה זכות הגנה עצמית, ואפילו הפרת תנאי השכירות על-ידי הדייר הראשי, כגון אי-תשלום שכר דירה לבעל הבית, אינה גורעת ממנה, אבל זכותו נאצלת מזכותו המוגנת של הדייר הראשי. מקום שהשכירות הראשית מלכתחילה לא הייתה מוגנת, לא ניתן אף להחיל את הגנת החוק על דייר-משנה.

עניינים מסויימים המוגדרים בפרק הראשון של החוק פוטרו על-ידי החוק מעול ההגנה, הואיל ובנסיבותיהם המיוחדות גבר הצורך בהוצאתם אל מחוץ למסגרת ההגנה, על אינטרס הדייר.

מטרתם, להיטיב עם המשכיר ולהבטיח לו את החזרת החזקה עם תום השכירות המוסכמת, בתור יוצא מן-הכלל של הגנת הדייר. נסיבות מיוחדות כאלה יכול שיהיו קיימות לגבי המשכיר הראשי, או לגבי משכיר-המשנה, או כלפי שניהם, ואם לא היו קיימות לגבי שניהם, כל אחד חי על-פי הלכתו כמו שנתבאר. מכאן ששכירות ראשית יכול שתהא מוגנת בעוד שכירות-משנה אינה מוגנת, וכן להיפך.

בהוראת סעיף 30 לחוק הגנת הדייר {סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955}, מדובר בשתי עילות העושות דייר-משנה לדייר ראשי. האחת, שהדייר הראשי חדל מלהחזיק במושכר, השניה, או שנפטר.

שתי עילות אלה כאמור אינן אלא עילות של הפסקת הגנת החוק, הפסקת החזקה. במידה שלא נקבע בחוק לדייר שנפטר חליף מוגן, בעל הבית זכאי לחזקה, שכן דיירו המקורי חדל להשתמש במושכר, ואין אדם אחר מוגן הבא תחתיו. ואילו שכירות שאינה מוגנת לא פגה, לא עם הפסקת השימוש במושכר ולא עם פטירת הדייר, אלא רק עם תום תקופת השכירות, בין שעבר זמנה ובין שהופר החוזה ובוטל בשל כך {ע"א 79/68 "ישרס" ישראל, רסקו חברה להשקעות בע"מ נ' פנחס טולידנו עיריית נהריה ואגד (א'ש'ד') אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פ"ד כג(1), 533, 537, 546 (1969)}.

עוד יובהר, כי השכרת-משנה, המאפשרת לשוכר המשנה להישאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות הראשית מהווה הפרה של חוזה השכירות מצד השוכר הראשי.

4. תחולה על המדינה - סעיף 18 לחוק הגנת הדייר
סעיף 18 חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"18. תחולה על המדינה
לעניין חוק זה, דין המדינה כדין כל אדם אחר."

הוראת סעיף 18 לחוק מטילה, אמנם, את מרות החוק על המדינה באופן שדין המדינה כדין כל אדם אחר, אך אין בכך ולא כלום לעניין תקנות הגנת הדייר בדבר דמי שכירות בבתי עסק, כאשר תקנות אלה מוציאים מן הכלל את מוסדות המדינה העוסקים בענייני בנקאות {המ' 592/73 פואד איראני ומועיד איראני נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 468, 469 (1974)}.

טעמים הפוטרים את המדינה מחובת התשלום, מקומם בחקיקה שתסדיר את הנושא ותגביל את תחולתו של החוק. ואכן, במקומות רבים שבהם הייתה פטורה המדינה בעבר ממילוי אחר חוקים שונים - השווה המחוקק את מעמדה של המדינה לזה של כל אדם, כך בסעיף 18 לחוק הגנת הדייר {ראה גם: סעיף 259(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"); ע"א 1386/10 המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל- משרד הבטחון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.02.12)}.

במקרים אחרים חייבת המדינה חיוב מופחת לעומת כל אדם אחר {ראו למשל סעיף 259(ב) לחוק התכנון והבניה; סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העיריה ומיסי הממשלה (פיטורין) 1938}.

אולם יובהר, כי לא כל מוסד בנקאי ולא כל מוסד כספי שוחרר מעול דמי השכירות המקסימליים, אלא רק מוסד כספי או בנקאי כמשמעותו בחוק בנק ישראל, התשי"ד-1954 {המ' 592/73 פואד איראני ומועיד איראני נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 468, 469 (1974)}.

בחוק בנק ישראל ובסעיף 1 לפקודת הבנקאות, 1941, נקבע בהגדרה שהמוסד יהיה חברה או אגודה שיתופית. בקבעו הגדרה זו התבסס המחוקק כנראה על הגדרת הדיבור בנקים בפקודת הבנקאות, 1941, אשר לפיה רק חברה יכול שתהיה בנק.

כך למשל, בנק הדואר הפועל לפי חוק בנק הדואר, התשי"א-1951, עוסק גם בעסקאות כמו עסקי בנק המפורטים בסעיף 2(ב) לחוק הנ"ל, אך הוא לא הואגד, לא בתור חברה ולא בתור אגודה שיתופית אלא הוקם על-פי חיקוק מיוחד כאחד משלוחות המדינה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

התנאה על הגנת החוק