סמכות בית-הדין לשכירות

סמכותו של בית-הדין לשכירות נקבעה בסעיף 140 לחוק הגנת הדייר ולפיו "בית-דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל עניין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה' של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה".

כך למשל, סעיף 131 לחוק הגנת הדייר שהוא חלק מהסעיף הקובע עילות פינוי למיניהן מצוי בפרק א' של חלק ד' שבחוק הגנת הדייר ומכאן שאין הוא בסמכותו הייחודית של בית-הדין לשכירות כי אם בסמכותו של בית-משפט השלום.

לפי חוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954, כלל הרכב בית-הדין לשכירות שופט של בית-משפט שלום ושני נציגי ציבור, שאחד מהם נציג בעלי בתים והשני נציג הדיירים (סעיף 47 לאותו חוק). החוק שונה בנקודה זו בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971 כך שבית-הדין כולל מאז התיקון, שופט מקצועי בלבד, ללא שיושבים עמו נציגי ציבור. כיום מוצא הדבר את ביטויו בסעיף 139 לחוק הגנת הדייר {ע"א 4868/90 אברהם אנגל נ' קוליה בודסקי, פ"ד מו(4), 434 (1992) (להלן: "עניין אנגל")}.

יודגש כי מדובר בשופט אשר מלאכתו בקביעתם של דמי שכירות תוך צבירת ניסיון וידע הנוגעים לקביעתם של אלה בתחום שיפוטו. ניסיון וידע מיוחדים נרכשים אלה ראוי שיעמדו לו ויסייעו לו בקביעתם של דמי השכירות גם בעניינים אחרים המובאים לפניו {עניין אנגל, לעיל}.

לעניין ניסיון וידע מצטברים אלה אחת היא אם המדובר בבית-דין שיש בו רק שופט יחיד או אם מדובר בשופט שיושבים עמו נציגי ציבור{עניין אנגל, לעיל}.

את סעיף 140(ג) לחוק הגנת הדייר יש לפרש בכל מקרה כמעניק סמכות מקבילה לבית-הדין לשכירות ולבית-משפט השלום {בר"ע (ת"א) 1649/05 שנק מרים נ' רוזנקרץ חיים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)}.

יודגש כי בשאלת גובה דמי השכירות, או בעניין של דמי שכירות ראויים אכן סמכות זו נתונה לבית-דין לשכירות לפי הוראת סעיף 140 לחוק הגנת הדייר, אך כאמור בסעיף 151(ב) לחוק הגנת הדייר "עניין שבסמכותו של בית-דין לשכירות, רשאי לדון בו גם בית-המשפט כשהעניין מתעורר אגב דיון בעניין שבסמכותו" {ראה גם ת"א (הרצ') 6125-10-12 עמר פאני נ' ברוך סער, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.01.13)}.

לבית-הדין לשכירות יש שיקול-דעת רחב להחליט בדבר קביעתם של דמי השכירות הראויים באותם מקרים שאין חוק או תקנה המגבילים אותו, ומהקביעה שבדרך-כלל אין להתערב בקביעתו אפילו סוטה הוא מראיות שבאו בפניו ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא {ע"א 232/63 דניאלי נ' החברה המרכזית לחומרי בניין בדרום בע"מ, פ"ד יז(1), 2832 (1963); ע"א 659/69 בן צבי ואח' נ' שמואל צוקרמן, פ"ד כד(2), 80 (1970); ראה גם ע"א (יר') 2316/08 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' חברת ראש רחביה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.10)}.
באשר לשימוש בניסיונו ובידיעתו שרשאי בית-הדין לשכירות לעשות, יוזכר כי מותר לו להתחשב גם בידיעתם העצמית ונסיונם האישי של חבריו להגיע לתוצאה שאינה תואמת בדיוק אף אחת מהשומות של העדים. זהו בית-דין מיוחד וחזקה על חבריו שרכשו להם ידיעה וניסיון מיוחדים במילוי תפקידם אם לא באו אליו כשהם מצויידים בהם מראש {ע"א 145/67 הבית של קפה גלינה בע"מ נ' חברת רקפת בע"מ פ"ד כא(2), 160, 161-162 (1967) (להלן: "פרשת גלינה")}.

בית-דין לשכירות, קובע יום ביומו את שוויים של נכסים ודמי השכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר נסיון וידע רב בקביעת שוויים של אלה, וראוי שאלה ישמשוהו בקביעותיו העתידיות {פרשת גלינה, לעיל}.

ידע וניסיון אלה יכול שיהיו ביחס לגורמים והשיקולים המשפיעים על קביעת שיווי דמי השכירות.

לאחר שלמד והתנסה בחשיבות של כל אחד מגורמים ושיקולים המשפעים על שווי הנכס, יכול הוא לתת להם את משקלם הראוי בכל הליך שבפניו, אפילו אם לא תובא עדות מומחה להוכחת חשיבותם של אלה ומידת השפעתם על גובה דמי השכירות {פרשת גלינה, לעיל}.

הידע והניסיון המצטברים יכולים להיות גם ביחס לרמת דמי השכירות וטיבם של מושכרים באזור מסויים, כשלשופט יש ידע וניסיון שנרכש על ידו בקשר לכך במהלך מלוי תפקידו בבית-דין לשכירות.

לאור כך, בבוא בית-הדין להחליט בעניין המובא בפניו רשאי הוא להסתמך על ידע וניסיון שהצטבר עימו כשיש בכך לסייע לו להגיע אל התוצאה הנכונה והראויה {פרשת גלינה, לעיל}.

כמו-כן יודגש, בית-הדין לשכירות הינו בין בתי-המשפט אשר סעיף 78 לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, דן בהם {בש"א 5612/90 אברהם אנג'ל נ' קוליה בודסקי, פ"ד מה(2), 240 (1992)}.

סעיף 78 לחוק בתי-המשפט קובע כדקלמן:

"עניין שהובא או שיש להביאו לפני בית-משפט מחוזי או בית-משפט שלום במקום אחד, רשאי נשיא בית-המשפט העליון או המשנה-לנשיא להורות שיהיה נידון בבית-משפט של אותה דרגה במקום אחר; ובלבד שלא תינתן הוראה לפי סעיף זה לאחר התחלת הדיון אלא בהסכמת השופט שהחל לדון בו."

עוד יודגש כי בית-הדין לשכירות מוסמך לסטות מכללי הראיות לא רק בעניינים מקצועיים, שבהם יש לו ידע מיוחד, כבית-דין לשכירות. המחוקק התיר לבית-הדין לשכירות, בסעיף 141 לחוק הגנת הדייר, לקבל גם ראיות בלתי-קבילות, על-מנת להקל בדרכי ההוכחה בפני בית-הדין, ולאפשר לו לסטות מכללי הראיות, בלא שהוא יהיה כפוף בהתאם למגבלות שמטילים הכללים המקובלים {ע"א (ת"א) 2369/05 יפה שרון נ' דוד יוסף דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)}.

אולם יובהר כי על בית-הדין לעשות שימוש זהיר בסמכות שניתנה לו לסטות מכללי הקבילות.

הוראת סעיף 147 לחוק הגנת הדייר שכותרתה "ממצאים עובדתיים" קובעת כי על בית-הדין חל איסור להיות קשור בממצאים קודמים של כל בית-דין או בית-משפט אחר לאותו מושכר.

את סעיף 147 לחוק יש לפרש כך שבשעה שנבחנת לראשונה שאלת דמי שכירות למושכר, עליו לקבוע בעצמו את המימצאים העובדתיים, על-פי הראיות שלפניו, ועל פיהם לקבוע מהו שיעור דמי השכירות הראוי לאותו מושכר.

לעומת-זאת, משנקבעו דמי שכירות למושכר על-ידי בית-דין לשכירות ובא פלוני ומבקש לקבוע דמי שכירות בגובה שונה, אין לאפשר לו לתבוע קביעתו מחדש כל אימת שיחפוץ בכך. יש אז ללכת לאורו של סעיף 57(2) לחוק ממנו עולה כי יש צורך להוכיח שינוי בנסיבות כדי להעמיד תביעה לשינוי שיעורם של דמי השכירות {ע"א 1418/90 מרים מאור נ' אריה הרשנהורן, פ"ד מה(3), 095 (1991)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סמכות בית-הדין לשכירות