botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא

הוראות חוק הגנת הדייר יצקו מסגרות חוקיות בתוכן ועל פיהן דייר מוגדר כדייר שעליו פרושה הגנת החוק.

האחת, דייר שעל-פי הוראות הסכם השכירות הינו דייר מוגן.

השניה, דייר שרק עם קיומם של תנאים קומולטיביים מסויימים ואשר מוצהרים בהסכם השכירות הופך לדייר מוגן.

השלישית, אדם זר או דייר שמכוח הוראות חוק, עם חוזה שכירות מוגן שתמה תקופתו או ללא חוזה שכירות עם בעל הבית, הופך בהתקיים נסיבות מיוחדות או כאלה השוללות מן הדייר המוגן עצמו לנצל את הגנת החוק - לדייר המוגן על-פי הוראות החוק על כל המשתמע מכך, כאילו הוא הדייר המוגן המקורי. הוראות המתייחסות לקבוצה זו נמצאות בפרק על דיירים מכוח חוק שבחוק הגנת הדייר.

מטרתן של ההוראות הינה הקניית הגנה לאדם - כדייר - בהתקיים ארועים מסויימים אשר לא נגרמו באשמת או ביוזמת הדייר המקורי, אלא מחמת נסיבות שבדרך-כלל, אין לדייר המקורי כל שליטה. לאמור, בתום תקופת השכירות המוגנת על-פי חוזה השכירות, לא יזכה בעל הבית בקבלת הנכס, אלא הוראות החוק מאפשרות המשכיות בהחזקת מי שזכאי על-פי הוראות החוק בנכס כדייר מוגן.

תפיסת המקור לגבי חוק הגנת הדייר ראתה בחוק זה חוק סוציאלי מובהק, שגם אם קיימות בו זכויות של בעל הבית, נועד חוק זה להגן על הדייר המוגן שבדרך-כלל רוכש את הזכות כדייר מוגן מן הטעם שלא היה בידו לרכוש זכויות בעלות בנכס.

על-כן, על-מנת שזכותו ה"מצומצמת" וה"מוגבלת" לא תאבד לזרועותיו של בעל הבית בקרות נסיבות שהחוק דן בהן, קבע החוק כי הגנת החוק תינתן גם למי שהחזיק בנכס בנסיבות מסויימות ועקב קשר מיוחד שהיה לו לדייר המקורי ואשר פרטי הקשר, צורתו וגווניו הודגשו בחוק הגנת הדייר.

יובהר, כי המגמה הרווחת כיום היא לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולתם של דיני הגנת הדייר ולזכויותיהם של דיירים מוגנים, בהתחשב בכך שחוקי הגנת הדייר (על גלגוליהם השונים) לא השיגו את מטרתם הסוציאלית, בשינויים שחלו בנסיבות שעמדו בבסיס חקיקתם, וכן לנוכח פגיעתם בבעלי הדירות {ראה למשל: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111, 118 (1997); רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13); רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

כמו-כן יודגש, כי אף לדייר המוגן יש זכויות בעלות אופי קנייני בנכס, אך אינן זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין. אולם, הן הוכרו כבעלות מעמד קנייני בכל הנוגע לשוויין הכלכלי, למשל לצורך פסיקת פיצויים בגין הפקעה או פגיעה על-ידי תוכנית {ראו: ע"א 611/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית ראשון לציון, פ"ד מד(3), 522 (1990); יהושע ויסמן "'זכות קנין בפסיקה: התיאוריה בשירות הפרקטיקה" עיוני משפט טו 53 (1990); ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1), 634, 640 (1982)}.

ההצדקה להגנה על זכויות אלה אף מתחזקת באותם מקרים שבהם הדייר השקיע כספים ברכישת זכות ב"דמי מפתח", כך שלא ניתן לומר שמבחינתו הדיירות המוגנת הייתה בבחינת מתת בלתי-צפויה, כפי שניתן היה לומר זאת ביחס לדיירים המקוריים בנכס בעת שהוכפף לדיני הגנת הדייר {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

הפרק בחוק הגנת הדייר הדן "בדיירים על-פי חוק" שייך לחלק של החוק הדן בעצם בזכויות וחובות בעל הבית והדייר. לאמור, אין הוא עוסק רק בשמירה על האינטרסים של הדייר המוגן, אלא מהווה גם הגנה על בעל הבית.

ככל שהדבר נוגע לזכויות בעל הבית, ההגנה קיימת בכך שלא ימצא את עצמו, למשל, במקרה של פטירת הדייר המקורי, נושא ונותן מול אנשים זרים הטוענים להיותם דיירים מוגנים.

על-כן קביעת הקריטריונים המאפשרים המשכיות הדיירות המוגנת לקבוצת מעורבים - מחזיקים בנכס - יש בה משום שמירה על אינטרס בעל הבית והיציבות המשפטית בכל הקשור למרקם היחסים בין בעל הבית והדייר על זכויותיהם וחובותיהם.

קיימות שתי מערכות חוק המקימות זכויות. מחד, הזכות הסוציאלית-חברתית, להגנה על קורת הגג של "הדייר" (חוק הגנת הדייר), ומאידך הזכות הקניינית של "בעל הבית", להפיק הנאה מנכסיו (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו).

על-מנת להגיע לתוצאה ראויה יש לאזן בין הזכויות המתחרות, תוך הקפדה על מידתיות הפגיעה בכל אחת ואחת מהזכויות הללו.

הגבלת היקף ההגנה הסטטוטורית ואי-החלת "דיני השליחות" בתחום הדיירות המוגנת נקבעת על-פי אורך תקופת המגורים המזכה את המשיב בהגנה סטטוטורית, מכוח הסעיפים 20(ב) ו- 27(1) לחוק הגנת הדייר {ע"א (ת"א-יפו) 2160/00 "עמידר" - החברה לשיכון עולים בע"מ נ' יוסף יעקב, תק-מח 2004(1), 6502 (2004)}.

חוק הגנת הדייר, מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה, כדלקמן {רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)}:

סוג אחד, הינו "דיירים מקוריים". מדובר בדיירים מוגנים בעלי זכות מקורית.

והסוג השני הינו "דיירים נגזרים", דהיינו, דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית.
הדיירים הנגזרים הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר. והדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח.

כך למשל, הוראת סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר (המשולבת עם הוראת סעיף 20(ב)) דורשת מצד הבן-המבקש לחסות בצל הגנת הדייר, קיום של תנאים מצטברים {רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, נד (1), 394 (2000)}.

ב- ת"א (יר') 13861/07 {הרב יצחק פיק נ' נתן פרקוביץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.02.11)} עניינן של שתי התביעות, פינוי הנתבעים מדירות המצויות בבעלות ההקדש, שהתובעים הם נאמניו. הועלתה הטענה מפי התובעים, כי הנוהג בין הדיירים בדירות כי מידי פעם שנפטרים דיירים - באים בנים או נכדים וטוענים לזכויות בדירות, על-אף שאינם זכאים לכך, ועדים שונים מטעמם מעידים עדויות שקר על מגוריהם בדירות.

הזכות לה טען הנתבע הינה זכות של "דייר נגזר" מכוח מגורים עם הוריו.

בית- המשפט קיבל את התביעה וקבע, כי לפי הוראות סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר, שעניינו "דייר נגזר", על הנתבע להוכיח את התנאים הבאים אופן מצטבר:

א. כי התגורר עם הדייר המוגן (ההורים) לפחות 6 חודשים לפני פטירתם;
ב. כי אין ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו באותה עת;

ג. הואיל ואחותו של הנתבע הייתה דיירת מוגנת לפניו, עד לפטירתה ביום 09.07.06, אזי מדובר למעשה "בדייר נדחה" ועל קורנבליט להוכיח גם כי הוא התגורר בדירה ברצף, מאז פטירת ההורים.

דא עקא, שבכתב התביעה שהגישה אשתו הראשונה כנגד הנתבע בבית-המשפט לענייני משפחה בירושלים מופיעה כתובתו שונה מכתובת הדירה נשוא התביעה.

בית-המשפט הבהיר, כי חזקה על אשתו שתדע היכן מתגורר הנתבע, וחזקה עליה ועל עורכי-דינה כי ירשמו בכתב התביעה כתובת מגורים נכונה לצורך המצאת כתבי בי-דין. כמו-כן הוצגו עדויות נוספות באותו עניין המעידות כי הנתבע התגורר בדירה שונה.

לאור האמור, פסק בית-המשפט כי הנתבע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת טענותיו כי התגורר בדירה נשוא התביעה ברציפות ולכן לא הוכחה זכאותו להתגורר בדירה מכוח הוראות חוק הגנת הדייר.