botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)

סעיפים 58 עד 61 דנים בהפחתות מדמי השכירות בדירות ובבית עסק. סעיפים אלה קובעים כדלקמן {ראה דיון ביישום ההפחתות לגבי דמי שכירות בדירות ובבית עסק}:

"58. הפחתה למשלמי דמי מפתח בדירה
(א) ניתנו לבעל בית דמי מפתח בדירה ולאחר-מכן נקבעה העלאה בדמי השכירות בתקנות-המשנות, תופחת בשליש התוספת שעל הדייר של אותה דירה לשלם לפי אותן תקנות.
(ב) ההפחתה לפי סעיף-קטן (א) תתחיל ביום תחילתן של התקנות, ותסתיים בתום חמש-עשרה שנים מיום תחילת השכירות שבקשר אליה ניתנו דמי המפתח; מקום שחמש-עשרה שנים אלה מסתיימות תוך שלוש שנים מתחילת התקנות - תימשך ההפחתה עד תום שלוש השנים מתחילתן.
(ג) אין בהוראות סעיפים-קטנים (א) ו- (ב) כדי לגרוע מתוצאות סעיפים 59 ו- 60.
(ד) על-אף האמור בסעיף זה ובסעיפים 59 ו- 60, לא יפחתו דמי השכירות מדמי השכירות היסודיים.
(ה) לעניין סעיף זה וסעיפים 59 ו- 60 אין נפקא-מינה אם ניתנו דמי המפתח לפני תשי"ח או לאחר-מכן.

59. הפחתת תשכ"ב
(א) ניתנו לבעל בית דמי מפתח בעד מושכר לפני י"ז באב תשכ"ב (17 באוגוסט 1962) (להלן: תשכ"ב), יופחת בחמישים אחוזים הסכום הנוסף שעל הדייר של אותו מושכר לשלם לפי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובבתי עסק), התשכ"ב-1962 (להלן: "תקנות תשכ"ב").
(ב) ההפחתה לפי סעיף-קטן (א) תתחיל מיום תחילתן של תקנות תשכ"ב ותסתיים כתום עשר שנים מיום תחילת השכירות שבקשר אליה ניתנו דמי המפתח.

60. הפחתת תשכ"ז
(א) ניתנו לבעל בית דמי מפתח בעד מושכר לפני י"ז בתשרי תשכ"ז (1 באוקטובר 1966) (להלן: "תשכ"ז"), תופחת בחמישים אחוזים התוספת שעל הדייר של אותו מושכר לשלם לפי תקנות תשכ"ו.
(ב) ההפחתה לפי סעיף-קטן (א) (להלן: "הפחתת תשכ"ז") תתחיל מתשכ"ז ותסתיים בתום עשר שנים מיום תחילת השכירות שבקשר אליה ניתנו דמי המפתח.
(ג) דייר שנתמלאו בו כל אלה:
(1) הוא זכאי לגבי מושכר פלוני להפחתה לפי סעיף 59;
(2) הוא זכאי לגבי אותו מושכר גם להפחתת תשכ"ז;
(3) הוא אינו מחזיק במושכר מכוח שכירות שבעדה ניתנו דמי מפתח אחרי תשכ"ב, תיקבע התוספת שעליו לשלם לפי תקנות תשכ"ו, עד תום התקופה לפי סעיף-קטן (ב), לפי הסכום שמותר היה לגבות ממנו ערב תחילתן; תוספת זאת תופחת כאמור בסעיף-קטן (א).
(ד) בכפוף לאמור בסעיף-קטן (ג), אם שילם דייר של מושכר, ערב תחילתן של תקנות תשכ"ו, דמי שכירות העולים על דמי השכירות שמותר היה לגבות ממנו על-פי תקנות תשכ"ב וסעיף 59, תחושב ההעלאה על-פי תקנות תשכ"ו על יסוד הסכום שהיה חייב לשלם ולא על יסוד הסכום ששילם למעשה.

61. דייר ששילם דמי מפתח או שיכלל בבית עסק (תיקון: התשמ"ג)
(א) הממשלה תקבע בתקנות הוראות מיוחדות בדבר קביעת ההפחתה בדמי השכירות - אם שולמו בעדה דמי מפתח לאחר יום ה' באייר תש"ח (14 במאי 1948), או אם השקיע הדייר סכומים לשם שינויים או שכלולים יסודיים בבית העסק - ובדבר תקופות ההפחתה כאמור; בתקנות אלה תתחשב הממשלה הן בסכום של דמי המפתח או ההשקעה והן במועד שבו שולמו או הושקעו, לפי העניין.
(ב) הופחתו דמי השכירות כאמור בסעיף-קטן (א), ותוך תקופת ההפחתה העביר הדייר את השכירות כדין לאחר, יהיה הדייר החדש זכאי בתשלום דמי השכירות המופחתים עד תום תקופת ההפחתה, ואולם רשאי בעל הבית לפדות זכות זו בתשלום סכום חד-פעמי לדייר היוצא כפי שייקבע בהסכם בין הצדדים, ובאין הסכם - על-ידי בית-הדין."

ההיסטוריה וההשתלשלות בעניין דמי שכירות מקסימליים בבתי-עסק מכוח סעיפים 52 ו- 61 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) (ועוד מקודם על-פי חוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954) מלמדות על נטייה עקבית ומתמדת להרחיב את מספר העסקים וסוגיהם שעליהם לא תחולנה הוראות דמי שכירות מקסימליים {בר"ע 593/86 אהרון פוטשניק נ' שמואל שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987)}.

על-פי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות), תשל"א-1971 הוצאו תחילה 8 סוגים של בתי-עסק מהמגבלה המקסימלית של דמי השכירות, כשדגש נוסף הוא על טיבו של העסק ואולי חוסנו הכלכלי, ולאו דווקא לפי מהות העסק המתנהל במושכר.

זאת ניתן ללמוד לא רק מרשימת העסקים אשר לכאורה נחשבים מבוססים מבחינה כלכלית (מוסד בנקאי, מבטח, עסקי יבוא ויצוא, סוכנות נסיעות וכדומה) אלא באבחנה של רמות שונות של העסק ומספר המועסקים בו, כגון לגבי מלון בדרגה של שלושה כוכבים או יותר מזה ובית-עסק של מפעל תעשייתי, המעסיק שלושים עובדים או יותר {בר"ע 593/86 אהרון פוטשניק נ' שמואל שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987)}.

סעיף 61(א) מסמיך את הממשלה לקבוע את שיעורי ההפחתה בדמי השכירות ואת משך ההפחתה, במקרה בו שולמו דמי מפתח או הושקעו כספים לשם שינוי או שיכלול יסודי בבית העסק.

מכוחו של סעיף זה כאמור הותקנה תקנה 2 לתקנות הגנת הדייר (שכירות בדמי עסק) אשר קובעת כי בעל בית, אשר קיבל דמי מפתח בעד שכירות של בית העסק, יקבל שכר דירה מופחת, וזאת בשל העובדה שדמי המפתח ששולמו מהווים חלק נכבד מערכו הכולל של הנכס.

תקנה 2 לתקנות הגנת הדייר כוללת הבחנות נאותות בין מושכרים, שסעיף 52א לחוק הגנת הדייר, הקובע תקרת דמי שכירות מירביים, חל עליהם, לבין כאלה שסעיף זה בחוק אינו חל עליהם. היא גם מורה על התייחסות שונה למושכרים על-פי המועד בו שולמו דמי המפתח {בג"ץ 356/83 לידור האגודה להגנת בעלי בתים, דירות ורכוש פרטי בישראל נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד לח(1), 602 (1984)}.

האיזון, הבא לכלל ביטוי בתקנה, ברור וגלוי, ואין הוא מותיר מקום והצדקה לטענת קיפוח, הנובעת מהוראות התקנה.

יתר-על-כן, בעל הבית מוגן גם על-ידי סעיף 61(ב) לחוק הגנת הדייר, המונע התארכות תקופת ההפחתה, באופן זה שדייר חדש ייהנה מתשלום דמי שכירות מופחתים רק עד תום תקופת ההפחתה המקורית הקבועה בתקנות. לבעל הבית אף קיימת האפשרות לפדות את זכות ההפחתה הנ"ל בתשלום חד-פעמי.

סעיף 61 לחוק הגנת הדייר הוא סעיף מיוחד לעניין קביעת משך ההפחתות, ולכן סעיף 61(ב) לחוק הגנת הדייר, המונע את התארכות תקופת ההפחתה, והתקנות שהותקנו מכוח סעיף 61 לחוק הגנת הדייר והמגבילות את תקופת ההפחתה, יגברו על סעיף 98 לחוק הגנת הדייר, המחיל על דייר חדש את תנאי השכירות "כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי ששונו על-פי הסכם בין הדייר המוצע או הנשאר לבין בעל הבית או על-פי חוק", במקרה של התנגשות ביניהם {בג"ץ 356/83 לידור האגודה להגנת בעלי בתים, דירות ורכוש פרטי בישראל נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד לח(1), 602 (1984)}.