שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 44 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"44. תיאום דמי שכירות
(א) הושפעו דמי השכירות היסודיים על-ידי אחד מאלה:
(1) חיובים שבעל הבית היה חייב לדייר בנוסף על החיוב להעמיד לרשותו את הדירה עצמה;
(2) יחסים מיוחדים שהיו קיימים בין בעל הבית ובין הדייר, והתקנות-המשנות קבעו תוספת על דמי שכירות - תבוא התוספת לא על דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות שהיו משתלמים לולא חיובים נוספים או יחסים מיוחדים אלה.
(ב) בדירה שבעל הבית לא השתמש כלל בזכותו להעלות דמי השכירות בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובתי עסק), התשכ"ו-1966 (להלן: "תקנות התשכ"ו"), תבוא התוספת לא על דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות שהיו מגיעים בעד אותה דירה בתוקף התקנות האמורות."
מתי התמורה בגין חיובים נוספים של בעל הבית נחשבת כנכללת בדמי השכירות?
משהוברר כי דמי השכירות הושפעו על-ידי חיובים שבעל הבית התחייב כלפי הדייר, נוסף על החיוב להעמיד את הדירה, על בית-הדין לקבוע את התוספת לפי סעיף 7 לחוק הגנת הדייר, התשי"ד {הערת המחבר: סעיף 44 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב, התשל"ב} לגבי דמי השכירות שהיו משתלמים על הדירה בלבד, היינו, חדרים, חדרי שירות והמתקנים {ע"א (ת"א) 304/55 הרצל צוקרמן נ' גנציה בע"מ, פ"מ יד (תמצ'), 2}.
שאלת תמורת החיובים הנוספים יכולה להתברר על-פי הוראות אחרות של חוק הגנת הדייר.
קיימים בעלי בתים שלא השתמשו כלל בזכות, שהוקנתה להם בעבר, לדרוש תוספות על דמי השכירות, שהגיעו להם ושהשתלמו להם בעבר, מכוח הוראת סעיף 44(ב) לחוק הגנת הדייר, כך שיכול היה להיווצר מצב, שבשנת תשל"א שילם דייר פלוני דמי שכירות נומינאליים, די-היסטוריים, שבינם לבין דמי שכירות ריאליים, גם במגבלות הגנת הדייר, רב המרחק.
אמנם ניתנה לבעלי הבתים הזדמנות להעלות את דמי השכירות עוד לפני כניסתו של החוק המשולב לתוקפו, דהיינו, על-פי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובבתי עסק). אותם בעלי בתים, שניצלו הזדמנות זו, העמידו את דמי השכירות על שיעורם ההולם, אמנם במגבלות הקיימות משום היות הדירה דירה מוגנת.
עד כמה שמדובר בבעלי בתים שכאלה, דמי השכירות שהשתלמו בתשל"א הם הבסיס לחישוב דמי השכירות לפי החוק המשולב. אולם, לבעלי בתים, שלא ניצלו הזדמנות זו כלל ועיקר, פתח המחוקק פתח תקווה בכך שהתקין את ההוראה שבסעיף 44(ב), שתכליתה לאפשר לבעלי בתים כאלה לחשב את דמי השכירות הבסיסיים והיסודיים לפי החוק המתקן מתשל"א, לפי החוק המשולב לא על-פי מה שהשתלם בפועל בתשל"א, אלא על-פי "דמי השכירות שהיו מגיעים בעד אותה דירה בתוקף התקנות האמורות" (הכוונה לתקנות תשכ"ו).
בעל בית, שניצל את זכותו לפי תקנות תשכ"ו, הוראות סעיף 44(ב) לא תחולנה על עניינו, שהרי ברישא לסעיף משנה זה נאמר, שהוא יחול "בדירה שבעל הבית לא השתמש כלל בזכותו להעלות את דמי השכירות בהתאם לתקנות..." {ע"א 857/80 ישראל גרינץ נ' משה סבו, פ"ד לו(2), 393 (1982)}.