פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

ביסוד תנאי סעיף 131(10) כאמור, עומדת הקביעה הנורמטיבית לפיה זכותו של בעל הנכס לשנותו בצורה ממשית, קודמת לזכויות הדייר המוגן להישאר במקום.

יודגש, כי מטרת סעיף 131(10) היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל העילה הנזכרת בו, אלא אם הועמד לרשותו סידור חלוף מתאים העונה לצרכיו, ומוכח על-ידי בעל הבית שהוא רוצה באמת ובתמים ויכול לבנות, לשנות או לתקן, ובידו רישיון הבניה הדרוש לכך.

על-פי הוראת סעיף 131(10) אין פירושו אך ורק המשכיר אלא גם הבעל הרשום אף כשאיננו המשכיר {ע"א 444/61 "גוש 6374 חלקה 127" בע"מ נ' עזבון המנוח יוסף אליאס ואח', פ"ד טז(1), 284, 286 (1962)}.

לשם כך די בהוכחת שלושה תנאים:

האחד, תנאי הרצון. משמעו שבעל הנכס רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר בשינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי.

השני, תנאי הרישיון. משמעו שבעל הנכס קיבל רישיון בניה "הדרוש לכך".

השלישי, תנאי התחליף משמעו שבעל הנכס הביע, בכתב, את נכונותו להעמיד סידור חלוף לרשות הדייר. המיקוד בענייננו הוא התנאי השני - הרישיון.

אין לראות מכשול בכך שמסיבה מובנת הוצא הרישיון לא בשם בעל הבית אלא בשם מי שפעל למענו ובדיעבד סומך הוא את ידיו על הפעולה ומתעתד לבצע את הבניה. כתיבת השם על רישיון הבניה, לאו דווקא על שם בעל הנכס אינה מעלה ואינה מורידה {ע"א 444/61 "גוש 6374 חלקה 127" בע"מ נ' עזבון המנוח יוסף אליאס ואח', פ"ד טז(1), 284, 286 (1962)}.

אין בהוראת סעיף 131(10) הנ"ל לא זכר ולא רמז לכך כי רישיון הבניה חייב להינתן על-שם בעל הבית דווקא. נאמר שם, שאם בעל הבית ירצה להרוס ולבנות, תנאי הוא שיהא בידו רישיון לכך, ולא נאמר שם, שהרישיון צריך להיות שלו ועל שמו.
מקום שרישיון הבניה הוא על שם מי שהוא אחר זולת "בעל הבית", על "בעל הבית" הראיה שהוא רשאי להרוס ולבנות על פיו. ולגבי תאגיד, אין כל פגם וכל קושי בכך שהרישיון יהיה על שם מנהלו, שכן בכל מקרה "הוא ידו והוא פיו של בעל הבית, הוא האומר ועושה, ההורס והבונה, מטעם התאגיד ובשמו" {ד"נ 4/62 עזבון המנוח יוסף אליאס ואח' נ' חברת "גוש 6374, חלקה 127" בע"מ, פ"ד טז 1292, 1293 (1962)}.

בהקשר של מתן הרישיון, יובהר כי מן הפן הלשוני, לא נאמר בסעיף 131(10) שעל רישיון הבניה להתאים בדיוק לתכניותיו של בעל הבית. התנאי המופיע בסעיף הוא שבעל הבית קיבל את רישיון הבניה "הדרוש לכך".

פרשנות אפשרית אחת היא, שרישיון הבניה "הדרוש לכך" משמעו - הרישיון הדרוש לשם הגשמת תכניות הבניה של בעל הבית. פרשנות אפשרית שניה היא, שרישיון הבניה "הדרוש לכך" משמעו - רישיון שדרוש לשם ביצוע בניה במקום המושכר, גם אם הרישיון שונה ממה שמתכנן בעל הבית לבנות בסופו-של-דבר {רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

מכל מקום, אין לנקוט גישה פורמאלית ולדרוש שהרישיון ישקף במאה אחוזים את הגשמת תכניות הבניה של בעל הבית, כדי ליצור עילת פינוי על-פי דרישות הסעיף. אולם, מאידך גיסא, אין משמעות הדבר שיש לבחור את הפרשנות השניה במלואה.

הסיבה נוגעת לכך שתנאי הרישיון איננו עומד כתנאי יחיד, אלא צמוד הוא לתנאי הראשון - תנאי הרצון. התוצאה המעשית היא שיש לבחון האם הרישיון שקיבל בעל הבית יאפשר לו לשנות את המושכר כרצונו, תוך שימת דגש על עילת פינוי המושכר, אף אם קיים ברישיון חסר מסויים נכון למועד פסק-הדין בתביעת הפינוי.

הטעם לכך הוא הכרה בכך שזכות הקניין של בעל הנכס גוברת על זכות הדיור של הדייר. זוהי תחרות בין שני סוגי זכויות בענף הקניין: בעלות מול שכירות. הראשונה רחבה ובעלת עוצמה יותר מהשניה, אף אם מדובר בשכירות מוגנת.

עוד יודגש, כי אם תוקפו של רישיון הבניה פקע תוך כדי ההליכים המשפטיים לפינוי הדייר - אין זה אומר שנשללה מבעל הבית הזכות לפנות את הדיירים מכוח סעיף 131(10) לחוק. זאת, בין-היתר, משום שלא הוכח שיש מניעה לחידושו של הרישיון.

ביצוע הפינוי בפועל כפוף להצגת רישיון תקף, והכל בהתאם לנסיבות העניין. כך למשל, במקרה בו ברור כי די בפעולה פשוטה יחסית של חידוש רישיון על-מנת לשוב ולהעמיד את בעל הבית על דרך המלך, ולאפשר לו להגשים את רצונות הבניה שלו, תביעתו לפינוי תתקבל.

הבעלות גוברת על השכירות, בהתאם לתנאים שקבע המחוקק בסעיף 131(10) לחוק. אין להעניק פרשנות פורמאלית ודווקנית לתנאי הרישיון. המונח "הדרוש לכך", שמופיע בסעיף בהקשר של תנאי הרישיון, מאפשר גמישות. זו תיתן את אותותיה בכך שהדין יכיר במילוי העקרוני של תנאי הרישיון גם אם הוא לא מתמלא עתה, אך ברור שבעל הדירה יעמוד בו {רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

אולם יובהר כי אם יצהיר בעל בית כי יש ברצונו להרוס את ביתו רק כדי לרדת לחייו של דיירו המתגורר באותו בית, בנסיבות אלה על בית-המשפט לקחת בחשבון את דבר בעל הבית, בבואו לשקול, בין שאר השיקולים, אם אומנם הוכח כי יש ברצונו של בעל הבית להביא שינויים בביתו {ע"א 66/51 הופמן נ' רויטר, פ"ד ח(1), 739, 717-716 (1954); ת"א (יר') 10992/92 עליזה וסרטייל נ' אילנה אמזלג, תק-של 96(1), 1024 (1996)}.

ב- ת"א (ת"א) 42013-12-11‏ {חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' דוד לוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.03.14)} התובעים הגישו תובענות לפינוי מושכר מדיירים מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר. הועלתה הטענה מפי התובעים, כי קיימות מספר עילות לפינוי הדיירים המוגנים, כאשר העילות זהות ורלבנטיות לכל הנתבעים והן: א. פלישה; ב. אי-תשלום דמי שכירות; ג. עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט דחה את טענות התובעים המתייחסות לפלישה ולהסגת גבול, ואת הטענות בדבר אי-תשלום דמי שכירות. לעומת-זאת, קיבל את טענות התובעים בדבר קיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט הבהיר, כי תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא-אם-כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו.
כדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שיהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית-המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי - המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול-דעתו של בית-המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין.

בית-המשפט קבע כי התובעים הוכיחו כי הם עומדים בכל התנאים הקבועים בסעיף 131(10) לחוק, שעניינו הריסת מבנה לצורך הקמת מבנה חדש במקומו, וכי קמה עילה לפינוי הנתבעים מהמושכרים לפי סעיף זה.

בנסיבות התיק דנא, קבע בית-המשפט כי די בהצגת רישיון ההריסה המתייחס למושכר, יחד עם התב"ע שלקידומה פעלה התובעת 1, כדי לקיים את התנאים שעניינם רצון ורישיון, וכל שנותר הוא לדון בעניין הסידור החלוף.

התובעים הציעו לנתבעים סידור חלוף בדמות פיצוי כספי כנגד הפינוי, קודם להגשת התביעה, וחזרו על נכונותם להעמיד לנתבעים סידור חלוף גם במסגרת התביעות שהגישו. בכך נתמלא גם התנאי האחרון הקבוע בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר וקמה עילה לפינוי הנתבעים מהמושכרים.
לאור האמור, בית-המשפט הורה על פינוי הנתבעים מהמקרקעין תוך פסיקת פיצוי כספי כסידור חלוף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)