botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)

סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כלקמן:

"(7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק:
(א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו;
(ב) רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על-ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי."

קיומו של "צורך עצמי" של הבעלים בדירה מעוגן בהוראת סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר {ת"א (יר') 10992/92 עליזה וסרטייל נ' אילנה אמזלג, תק-של 96(1), 1024 (1996)}.

ההוראות הקבועות בסעיף 131(7) לחוק חלות לא רק ביחסים שבין בעל הבית לדייר, אלא אף ביחסים שבין דייר לדייר-משנה.

בתביעה לפינוי בעילה של צורך עצמי, אין זה חשוב מי הוא השוכר הרשמי או מי הם הדיירים הנהנים, שבשבילם הושכרה הדירה, אלא מי הם האנשים העומדים להיפגע על-ידי צו הפינוי {ע"א 185/55 אלמז בע"מ נ' לוינשטין, פ"ד י(2), 1933 (1956); ע"א 143/57 סוניה דוברושינה נ' מרדכי אמסלם ואח', פ"ד יא(2), 1561 (1957)}.

כאשר במשך הזמן חל שינוי במצב ובעל הבית או הדייר זקוק למושכר לצורך עצמי, גם במשטר של הגנת הדייר יוכל לקבל בעל הבית בחזרה מה שהוציא מידו, ובלבד שידאג לדיור חלוף שווה-ערך לדייר או לדייר-המשנה. לא שיקולי הגיון ולא שיקולי צדק חברתי מחייבים למנוע זאת מהם {ע"א 539/72 יעקב יערי נ' מיכאל רייסר, פ"ד כז(1), 830, 832 (1973)}.

כמו-כן, יודגש כי, על אותו "צורך עצמי" להיות קיים בפועל בעת הגשת התביעה ואין די בהצבעה על נסיבות המלמדות שצורך זה יוולד בעתיד {רע"א 264/89 משולם עמית נ' רות וייס-ישועה, תק-על 89(2), 1539 (1989)}.

קיומו של "צורך עצמי" מונה מספר עקרונות {ע"א 20/49 רודובסקי נ' טננבאום, פ"ד ב(1), 767 (1949)}:

א. השאלה אם קיים לבעל הבית "צורך עצמי" הינה שאלה שבעובדה התלויה בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה.

ב. חובה על בית-המשפט לבחון קיומו של מקום מגורים אלטרנטיבי לדייר.

ג. בעל הבית צריך להוכיח שהוא זקוק לדירת הדייר רק באופן המתקבל על הדעת - מבחן שאינו מחייב הוכחת צורך חיוני דווקא.

ד. אין חובה לבחון את "מאזן הנוחיות" ולבדוק למי מהצדדים ייגרם נזק רב יותר. מדובר רק בשיקול נוסף בין כל העובדות האחרות. על בית-המשפט לשקול האפשרות, שהדייר יסבול יותר אם יינתן צו פינוי נגדו, כאחת מהנסיבות שעליו להביא בחשבון יחד עם כל יתר העובדות, אך אין בה בהכרח השפעה מכרעת לגבי התוצאה הסופית.

כמו-כן, ראוי להבחין בין דייר ששילם דמי מפתח עבור זכותו להיות דייר מוגן, לבין דייר שזכה בהגנת החוק מטעם אחר. ראוי לנהוג כלפי הראשון ביתר ליבראליות. "במקרה כגון זה בעל הבית לא נאלץ, מכוח דין, לקבל עליו "דייר מוגן", אלא עשה זאת מרצונו. לפיכך גם שינוי רצונו, מכוח "צורך עצמי" שנוצר, חייב להיבדק ביתר קפדנות" {ע"א 20/49 רודובסקי נ' טננבאום, פ"ד ב(1), 767 (1949)}.

אם לגבי האחרון ניתן להכיר ביד רחבה יותר בזכותו של בעל הבית לעשות שימוש בקניינו ולהעדיפו על פני הדייר, הרי שלגבי הראשון פני הדברים שונים. במקרה זה מדובר על מי ששילם ממיטב כספו עבור זכותו להנות מהגנת החוק, כשוכר שהאפשרויות לפנותו מצומצמות.

דייר ש"רכש" מבעל הבית, בכסף מלא, את הזכות להיות "דייר מוגן", מן הראוי לנהוג כלפיו, בסוגיית ה"צורך העצמי" של בעל הבית, כמו בסוגיות נוספות אחרות, ביתר ליברליות. שיקול זה חייב להיכלל במסגרת שיקולי "מאזן הנוחיות", גם אם פינוי דייר שכזה נעשה כנגד העמדת דיור חלוף.
יובהר, כי "צורך עצמי" של בעל הבית אינו זהה עם רצון בעלמא. הגם שלא נדרש להוכיח "צורך חיוני", גם אין די בהבעת משאלות, שאיפות ורצונות. יש להוכיח שאין בידי בעל הבית פתרון סביר למגוריו אלא במגורים בדירת הדייר.

ניתן להניח, כי אם לבעל הבית אין דירה אחרת בבעלותו והוא גר בשכירות, מתקיים "הצורך העצמי". ייתכן שבמקרה כזה גם צריך לבחון האם לבעל הבית אין אמצעים לרכוש דירה לבעלותו כך שהוא נאלץ לפנות את הדייר.

כמו-כן יודגש, כי אופי הדייר יכול ויקים עילת פינוי מכוח סעיף 131(5) לחוק, הקובע כי "הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו", אך אין הוא יכול לבסס טענה של "צורך עצמי".

עוד יודגש, כי הסמכות הנתונה לבית-המשפט לצוות על פינוי המושכר חלה גם על פינוי מקצת המושכר. סידור חלוף אינו בהכרח בהמצאת שיכון חלוף: יכול ויהא בתשלום פיצויים ויכול שיהא בכל דרך אחרת הנראית לבית-המשפט {ע"א 111/62 יוסף קלייד נ' צפורה ויוסף חבקין ואח', פ"ד טז(3), 1738 (1962)}.

לפיכך, אם החוק מסמיך את בית-המשפט לצוות על פינוי המושכר כולו, מכל-שכן מסמיך הוא את בית-המשפט לצוות על פינוי מקצת המושכר; ואם לצורך פינוי המושכר כולו, נחוץ שיהא המושכר כולו דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, דין הוא שלצורך פינוי מקצת המושכר נחוץ רק שיהא מקצת המושכר בלבד דרוש לבעל הבית לצורך עצמו {ע"א 91/51 אמיל להר נ' אליהו משה אלגזי, פ"ד ז 738, 742 (1953)}.