שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 34 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1974, קובע כדלקמן:"34. דין שותפות
הייתה שותפות רשומה דייר של בית עסק, לא ייפגע קשר השכירות בגלל שיצא ממנה שותף או הצטרף אליה שותף, אלא אם בחוזה שכירות בכתב הייתה הוראה מפורשת אחרת."
הוראת סעיף 34 לחוק הגנת הדייר באה להעניק את הגנת החוק במקום שהושכר בית עסק לשותפות רשומה בתור אישיות משפטית - להבדיל מהשכרתו לשותפים באורח אישי - וזאת אף-על-פי שחלו בינתיים חילופי גברי באותה שותפות.
יודגש כי סעיף 34 לחוק הגנת הדייר העוסק בשותפות חל רק על שותפות רשומה ולא על שותפות בלתי-רשומה {ראה גם ת"א (חי') 21596/99 מסקלצ'י נינה גלברט נ' נוסנבאום חנה, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.08.04)}.
במצב דברים בו קיים תנאי בחוזה השכירות כי אם שותף אחד עוזב השכירות מתבטלת, והשותף הנשאר נאלץ לנהל את עסקו בגפו הואיל ושותפו זנח אותו, יובהר כי אפילו אם יש בכך משום "הפרה" של חוזה השכירות אין בכך משום "עבירה" ולא מידת זדון שבהפרת חוזה שכירות, שיש בהם כדי לנעול לפני השותף את שערי הסעד מן הצדק {ע"א 446/64 יעקב טיסונה נ' אהרון ש' כהן ואח', פ"ד יט(1), 493, 496 (1965)}.
כמו-כן יובהר כי אין משמעות לעובדה האם ההפרה ניתנת לתיקון או לא. המבחן הוא, האם הנזק שנגרם על-ידי ההפרה ניתן לתיקון. על בית-המשפט ליתן משקל לנסיבות כל עניין ועניין {ע"א 301/61 ליפשיץ נ' רובין, פ"ד טז(1), 57 (1962)}.
יודגש כי, אם שניים שוכרים נכס במשותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף האחרון, כל עוד הוא משלם את דמי השכירות, אשר השניים התחייבו לשלמם לבעל הבית, להנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו {ע"א 446/64 יעקב טיסונה נ' אהרון ש' כהן ואח', פ"ד יט(1), 493, 496 (1965)}.
הטעם לכך הוא כי כאשר שני אנשים שכרו נכס במשותף, נחשב כל אחד כמחזיק בנכס כולו, כך שאם אחד מהם יוצא ממנו, עדיין ממשיך השני להחזיק בנכס בשלמותו ולכן, זוכה הוא להגנת החוק.
יש לבחון כל חוזה לגופו. כך למשל, יש לבחון אם קיימת הוראה בתנאים המיוחדים של חוזה השכירות אשר יש בה כדי להוביל לתוצאה הפוכה. לצורך כך יש לעמוד קודם על משמעותה המשפטית של אותה הוראה.
במקרה של שותפות בלתי-רשומה, ששותפיה שכרו בית עסק במשותף, מותר להתנות תנאי מיוחד בדבר חילוט השכירות במקרה של צירוף שותף או יציאתו.
כל תנאי של "חילוט" היוצר עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, הינו כפוף לסמכותו של בית-המשפט לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, לסרב לתת פסק-דין פינוי "אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו".
שינוי הרכבה של שותפות רשומה אינו גורע מזכותה כדיירת מוגנת, אך הגנת החוק מותנית בכך שהשותפות גופה תוסיף להתקיים, באשר אם חדלה זו להתקיים, שוב אין עוד על מי להגן.