botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 42 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"42. דמי שכירות בדירה
דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן: "דמי השכירות היסודיים"), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן: "התקנות-המשנות")."

סעיף 45 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"45. תקנות-משנות (תיקון: התש"ם)
(א) הממשלה תתקין אחת לשנה תקנות לשינוי דמי השכירות היסודיים.
(ב) התקנות-המשנות יכול שיקבעו שינויים הדרגתיים בדמי השכירות שתחילתם תהיה במועדים שונים, ובלבד שלא יחולו שינויים כאמור יותר מאחת לשנה.
(ג) (1) התקנות-המשנות יכול שיקבעו תוספת לדמי השכירות היסודיים שלא תעלה על שיעור עליית המדד ולא תפחת מ- 70% מעליית המדד, תקנות אלה תחילתן ב- 1 בחודש שלאחר תום שלושים ימים מיום פרסומן ברשומות, אם לא בוטלו לפני-כן בהחלטת הכנסת.
(2) בסעיף-קטן זה, "עליית המדד" - העליה במדד המחירים לצרכן שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד האחרון שלפני התקנת התקנות-המשנות הקודמות עד המדד האחרון שלפני התקנת התקנות-המשנות החדשות."

סעיף 47 חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"47. חלוקת העלאה (תיקון: התש"ם)
הממשלה רשאית לקבוע כי ההעלאה בדמי השכירות לפי סעיף 45 תחולק כך שדייר לא יוסיף בשנה אחת יותר מן השיעור שקבעה."

סעיף 42 לחוק הגנת הדייר קובע כי דמי השכירות של דירה יהיו כדמי השכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 לחוק הגנת הדייר. תקנות אלה נקראות "התקנות-המשנות".

התקנות-המשנות, תחילתן שלושה חודשים מיום פרסומן ברשומות (סעיף 45 לחוק הגנת הדייר). סעיף 47 לחוק הגנת הדייר מורה כי אם נקבעו לדירה דמי שכירות העולים על דמי השכירות היסודיים ביותר משליש, תבוצע ההעלאה בהדרגה כך שהדייר לא יוסיף בשנה אחת יותר משליש על דמי השכירות היסודיים.

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובבתי עסק), התשכ"ב-1962 קבעו תוספת דמי שכירות בלירות בשיעור קבוע לחדר בהתחשב במספר חדרי הדירה. התקנות קבעו שיעורי מקסימום ומינימום לתוספת בהתאם למספר חדרי הדירה.

בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובתי עסק), התשכ"ו-1966 נקבע לראשונה כי תוספת דמי השכירות לחדר לחודש תהא באחוזים על-פי מספר חדרי הדירה (בתוספת הראשונה לחוק מתשי"ד נקבעה גם כן תוספת באחוזים לתקופה שעד התקנת התקנות-המשנות על-ידי הממשלה).

חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), התשל"א-1971 שינה את השיטה לקביעת דמי השכירות לדירות משבטל את סיווג הדירות שהיה מקובל בחוק תשי"ד וכלל את כל הדירות בסעיף 4 (בסעיף 42 לנוסח המשולב של החוק).

בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), התשל"א-1971 שהותקנו עם החוק האמור ניכרת כבר המגמה לפשט את התקנות-המשנות. תקנות אלו קבעו כי בכפוף להוראות החוק בדבר העלאה הדרגתית של דמי השכירות ובדבר היחס שבין דמי השכירות המגיעים בעד דירה ובין שיעור המקסימום, דמי השכירות של דירות יהיו סכום קבוע בלירות על-פי מספר חדרי הדירה.

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), התשל"ג-1973, תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), התשל"ד-1974, תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), התשל"ו-1976 שמרו כתקנות תשל"א על הזיקה לתקנות תשכ"ו, אך שלא כתקנות תשל"א קבעו כי תוספת דמי השכירות תהא באחוזים בהגבלה של סכומי המקסימום כפי שנקבעו בתקנות על-פי מספר חדרי הדירה.

דמי השכירות היסודיים הם הבסיס להעלאת דמי השכירות על-פי התקנות-המשנות.

אין ספק כי דמי השכירות היסודיים לגבי תקנות תשל"א הם דמי השכירות שהשתלמו ערב תשל"א, כאמור בסעיף 42 לחוק.

משהותקנו תקנות תשל"ג ו- תשל"ד נתעוררה מחלוקת באשר למשמעות המונח דמי שכירות יסודיים, במיוחד לעניין הוראות סעיף 47 לחוק בדבר העלאה הדרגתית של דמי השכירות. דעת הרוב הייתה כי דמי השכירות היסודיים הם אלה הנזכרים בסעיף 42 לחוק, משמע, אלו ששולמו ערב תשל"א. מאידך, היו שגרסו כי דמי השכירות היסודיים הם אלה שהשתלמו ערב התקנות הנ"ל.

המחלוקת באה על פתרונה בתקנות תשל"ה. תקנות אלה קבעו כי דמי השכירות היסודיים יהיו אלה שהשתלמו ערב התקנות. מובן כי המחלוקת לגבי התקנות מתשל"ג בעינה עומדת.

בדרך זו של הסרת ספקות הלך מתקין התקנות גם בהתקינו את תקנות תשל"ו. תקנות אלה קבעו כי דמי השכירות היסודיים יהיו אלה שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות תשל"ו.

כאמור, נעשית העלאת התוספת בתקנות-המשנות לפי יחס קבוע. התקנות מורות כי היחס בין דמי השכירות המגיעים על-פי התקנות לבין סכומי המקסימום האמורים בהן לא יעלה על היחס האמור בסעיף 46(1) סיפה לחוק, כלומר, היחס שבין דמי השכירות היסודיים ובין סכום המקסימום שהיה חל על הדירה לפי תקנות תשכ"ו.

בקביעת דמי השכירות על-פי התקנות-המשנות יש להביא בחשבון את הוראות פרק ד' לחוק בדבר הפחתות מדמי השכירות. סעיף 68(א) לחוק מורה כי דייר אשר שילם דמי מפתח עבור הדירה יהנה מהפחתה בשיעור שליש התוספת שהוא אמור לשלם על-פי התקנות.

ההפחתה האמורה תחילתה ביום תחילת התקנות והיא תסתיים בתום חמש-עשרה שנה מיום תחילת השכירות שבקשר אליה ניתנו דמי המפתח (סעיף 58(ב) לחוק הגנת הדייר). מקום שחמש-עשרה שנים אלו מסתיימות תוך שלוש שנים מתחילת התקנות - תימשך ההפחתה עד תום שלוש השנים מתחילתן.

סעיפים 59 ו- 60 לחוק מזכים בהפחתות, לפי תקנות תשכ"ב ו- תשכ"ו, דיירים אשר שלמו דמי מפתח לפני תשכ"ב או תשכ"ז. ההפחתות האמורות הינן לתקופה של עשר שנים.

על בעל הבית הרוצה לדרוש מן הדייר את תשלום דמי השכירות על-פי התקנות-המשנות, להפנות אל הדייר דרישה בכתב לתשלומם.

סעיף 154 לחוק הגנת הדייר מורה כי דמי השכירות המגיעים מכוח התקנות-המשנות יחולו מהיום שדרש בעל הבית את תשלומם בכתב כאמור. אולם רשאי בית-הדין לשכירות להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור.

מלשון סעיף 154 עולה כי אי-משלוח דרישה כאמור אין בו כדי לשלול מבעל הבית את זכותו להנות מתוספת דמי השכירות על-פי התקנות-המשנות, אך הוא יהא זכאי להנות מתוספת זו רק מיום הדרישה כאמור (מכוח סעיף 154 רשאי כאמור בית-הדין לשכירות להחיל את דמי השכירות על-פי התקנות-המשנות למפרע ממועד מוקדם מיום הדרישה ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה).

סעיף 157 לחוק מורה כי דרישה שנכתבה לפי הטופס שבתוספת לחוק תהא דרישה מספקת לעניין סעיף 154. יצויין כאן כי חובת משלוח דרישה אינה חלה לגבי בתי עסק כי אם לגבי דירות בלבד.

סעיף 42 קובע את מנגנון קביעת דמי השכירות על-פי החוק וסעיף 43 לחוק הגנת הדייר מורה כי מקום שהועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי השכירות לפי החוק, אין העודף ניתן להיפרע מאת הדייר. כאשר יש חריגה מהתקרה לדמי השכירות שניתן לגבות על-פי החוק, לא ייתן בית-הדין לשכירות את ידו להנצחתה על-ידי הפעלת מנגנון ההעלאה באחוזים על הסכום החורג, ושומה עליו להפחית סכום זה עד למקסימום המותר {ע"א 428/89 יורשי המנוח אחמד עותמן קלותי ואח' נ' מתיה חנא נסאר, פ"ד מז(4), 4 (1993)}.

יובהר, כי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), התש"ם-1980, אינן בעלות תוקף רטרואקטיבי אלא מכאן ולהבא.

הוראת סעיף 45(ב) לחוק הגנת הדייר, באה להבטיח, שכל השינויים ההדרגתיים בדמי השכירות ייקבעו אחת לשנה, ואין לפרש את סעיף 45(ב) לחוק כאילו חייב כל שינוי שנקבע להתייחס לשנה אחרת {בג"צ 665/80 ארגון הגנת הדייר (סניף תל-אביב) נ' ממשלת ישראל, פ"ד לה(3), 637, 640, 642 (1981)}.

המטרה, העומדת מאחורי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) בכללותו וסעיפים 45, 47 לחוק והתקנות שמכוחם בפרט, הינה הגנה על עניינם של הדיירים במושכרים מוגנים ושמירת זכויותיהם, אך בד-בבד למנוע קיפוחם של בעלי הבתים, ככל שניתן להבטיח את זכויותיהם בנכסיהם {בג"צ 777/83 א.ה.ל. אגודת הבונים להשכרה בגוש דן, אגודה עותמנית, ואח' נ' שר הבינוי והשיכון ואח', פ"ד לח(1), 625, 626 (1984)}.

יודגש כי סעיפים 42, 45 ו- 47 לחוק הגנת הדייר, אינם עומדים כל אחד בפני עצמו, והם משולבים למערכת שלמה. הבסיס הוא דמי השכירות של ערב תשל"א, ובסיס זה ניתן לשינוי אחת לשנה על-ידי תקנות-משנות, הקובעות לו תוספות. כלומר, אין דמי שכירות יסודיים בנפרד ותקנות-המשנות את דמי השכירות בנפרד ללא כל קשר בין השניים {בג"צ 35/84 "לידור" האגודה להגנת בעלי בתים ואח' נ' שר הבינוי והשיכון ואח', פ"ד לט(1), 766כ (1985}.