שיעור חלקו של שותף (סעיף 28 לחוק המקרקעין)

"28. שיעור חלקו של שותף
חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים."

ב- ה"פ (ת"א-יפו) 201055/04[40] המבקשים והמשיבים בעלי זכויות חכירה בשני מגרשים הסמוכים זה לזה בהרצליה. ביתם של הצדדים רשום כבית משותף.

המבקשים מבססים תביעתם על סעיף 28 לחוק המקרקעין הקובע, כי אם לא מצויין אחרת, חזקה שחלקיהם של שותפים במקרקעים שווים, וטוענים, כי למרות שכל אחד מהצדדים זכאי למחצית החלקה, הרי בפועל מחזיקים המשיבים בשטח של 617 מ"ר מכלל החלקה, ואילו המבקשים מחזיקים בשטח של 499 מ"ר בלבד.

המבקשים עותרים, כי בית-המשפט יחייב את המשיבים למסור להם חזקה בחלק מהשטח, באופן שכל אחד מהצדדים יחזיק ב-50% מהשטח המשותף.

המשיבים טוענים בתגובה, כי המבקשים הצהירו בהסכם המכר, כי בדקו את הנכס, כי הם מודעים למצבו המשפטי ולזכויות המוכרים בו, ואין להם כל טענה ביחס לכך.

המשיבים מביאים ראיה לכך שהמבקשים הסכימו ואף הנציחו את המצב הקיים, בהקימם גדר בקו הגבול הקיים בין החלק שהיה בשימושם לבין החלק שהיה בשימוש המשיבים.

כב' השופטת דוחה את תביעת המבקשים ומקבלת את עמדת המשיבים, באומרה:

"המבקשים אינם כופרים בכך כי הם רכשו את ביתם, כאשר החלוקה בפועל היתה כפי שהיא היום. הם היו מודעים לכך, ואף ויתרו בהסכם המכר על כל טענת אי-התאמה.
המבקשים אף הקימו גדר בין החלקים השונים, אף זאת – בהתאם לחלוקה בפועל.
למעשה מבקשים היום המבקשים לערער על תוקפה של החלוקה בפועל, ולהביא לכך שתערך חלוקה מחדש של החלקה, בהתאם לרישום בפנקסי רישום המקרקעין, כך שכל אחד מהצדדים יקבל מחצית מהחלקה.
9. ואולם, המשיבים אינם כופרים ברישום בלשכת רישום המקרקעין ובתוקפו. הם מודים כי לכל אחד מן הצדדים אכן יש זכויות במושע ב-50% מהרכוש המשותף. לזכויות אלה יש משמעות משפטית (לדוגמה – אם הבתים ייהרסו, חלוקת הזכויות במגרש תעשה באופן שכל צד יהיה זכאי למחצית מהזכויות בלי קשר לשאלה באיזה חלק החזיק כל אחד מהם).
ואולם, חלוקת זכויות הקניין, אינה חייבת בהכרח להשליך על ההסכמה לגבי אופן השימוש במקרקעין. לכן, אין ממש בטענת המבקשים לפיה הרישום במקרקעין צריך להתגבר על השימוש בפועל – שכן הרישום והשימוש יכולים לדור זה לצד זה בכפיפה אחת, ללא שקיימת כל סתירה ביניהם.
10. אינני מקבלת גם את טענת המבקשים, לפיה לא קיים מסמך בכתב מכוחו שונו הזכויות לעומת הזכויות הרשומות. ראשית, הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש משותף על-ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של חוק המקרקעין (ראה ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78).
בנוסף אף אם נדרש מסמך בכתב, אני סבורה כי הסכם המכר, במסגרתו רכשו המבקשים את זכויותיהם במקרקעין, הוא מסמך בכתב כזה. כאמור, הסכם המכר בא על רקע חלוקת השימוש בחלקה, כפי שהיא היום. המבקשים היו מודעים לחלוקה זו, ולזכויות המשיבים. הם הסכימו בהסכם המכר לחלוקה, לזכויות המשיבים, וויתרו על כל טענה ביחס לכך.
11. בהלכה הפסוקה נקבע כי לזכות שימוש בלעדית ברכוש משותף יכול שינתן תוקף גם מכוח ידיעה, שתיקה וויתור. כך, בפסק-הדין בנדל ואח' נ' נאות אביב בע"מ (ע"א 591/83, פ"ד מא(1) 57), התייחס בית-המשפט העליון לכך שהמערערים המתינו 4 שנים עד אשר פנו לבית-המשפט, ולא מחו על שינוי המצב בקומת הקרקע של הבניין בו דובר, ועל כך שהמשיבה ראתה את המחסנים והשטח לתליית כביסה בבניין כשטח השייך לה, וזאת אף על-פי שהמערערים היו ערים לכך – ודחה את טענות המערערים.
ב- ת"א (שלום – ת"א) 69887/04 מימוני נ' הופמן, קבע בית-המשפט (כב' השופטת גרסטל) לעניין זכות שימוש בלעדית בחניה של בית משותף, כי יש לברר האם הנתבעת ידעה על ההתחייבות שקיבלו התובעים לגבי זכותם לשימוש בלעדי בחניה, שאם התשובה היא חיובית – בוודאי התחייבות זו מחייבת את הנתבעת.
כאמור, בעניינינו, אין ספק, כי המבקשים ידעו על חלוקת החזקה בפועל, כפי שהיתה ערב התקשרותם בהסכם המכר. המבקשים משתמשים בנכס שרכשו מאז רכישתו בשנת 1997 בהתאם לחלוקה הקודמת, הם בנו גדר המנציחה חלוקה זו, ומשכך – הם מחוייבים בחלוקה זו.
12. אינני מקבלת את טענת המבקשים, לפיה זכויות המשיבים בחלקם במקרקעין הן לכל היותר זכויות של בר-רשות. אני סבורה כי זכויות המשיבים להשתמש במקרקעין נובעות מהסכמה לגבי השימוש בחלקה, הסכמה שאינה שנוייה למעשה במחלוקת. ההסכמה היטיבה גם עם המבקשים, שביתם בנוי על שטח גדול יותר מזה שצויין בלשכת רישום המקרקעין, בלא שלמשיבים היתה טענה ביחס לכך.
בנוסף, המבקשים מנועים מלחזור בהם מהסכמה זו, שכן המשיבים שינו את מצבם לרעה בהסתמך עליה. המימכר שנמכר למבקשים, בין היתר על-ידי משיב 1, נמכר במחיר המשקף את חלוקת השימוש בפועל כפי שהיתה ערב הסכם המכר, חלוקה שהמבקשים היו מודעים לה והסכימו לה.
לו היו זכויות המבקשים שונות – חזקה על הצדדים כי מחיר המכירה למבקשים היה שונה אף הוא.
לכן, ומכל הטעמים שלעיל, אני דוחה את התביעה."
ב- ת"ח 5/11/14/23[41] מציין המשקם עורך-דין שליט, שכאשר אין בפניו חומר ראיות מוצק דיו בכדי לסייע לצדדים לבסס גירסאותיהם וכאשר קיימות הערכות סותרות, שאינן מבוססות על תחשיב סכמאטי, אלא על אינטואיציה, מוסמך הוא להפעיל שיקול-דעת ולפסוק על דרך הממוצע בין הערכות הסותרות: "כך נוהגים דיינים ושופטים מימים ימימה, החל מ"משפט שלמה" – שם נקבע עיקרון "יחולקו" והמשך במשפט העברי (מסכת בבא מציעא – "שניים אוחזין בטלית") וגם במשפט המודרני; וראה סעיף 56 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973: "שניים חייבים חיוב אחד, חזקה שהם נושאים בנטל החיוב בינם לבין עצמם בחלקים שווים". וכן בחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 סעיף 9(ב): "חלקיהם של כל-אחד מהשותפים במיטלטלין חזקה שהם שווים". וכן סעיף 28 של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: "חלקיהם של כל-אחד מן השותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים"."

ב- ע"א 689/82[42] התברר ערעור שעסק בקיום צוואה. מטעם המשיבה הוגשה בקשה לבית-המשפט המחוזי, לקיום צוואתה של המנוחה מרגריטה שוורץ. בצוואה נכללה הצהרה, כי נכס פלוני שייך למנוחה וכי היא מצווה אותו ליורשיה השונים ובכללם המערערים שיקבלו 3/12 מהנכס. התנגדות המערערים, נכדי המנוחה, שאביהם נפטר לפני הוריו (המורישה ובעלה המנוח), התבססה על הסכם שנערך בינם לבין הורי אביהם, ושבו מצהירים ההורים, כי אבי המערערים היה שותף בנכס וכן קבעו כי לאחר מותם יקבלו המערערים את הנכס. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המסמך הנדון מהווה הסכם בדבר ירושת ההורים לאחר מותם ולכן נוגד ההסכם את סעיף 8 לחוק הירושה ולפיכך קיים את הצוואה.

בית-המשפט העליון קיבל את הערעור בחלקו ופסק, כי מאחר ואין אפשרות לדעת למי שייך הנכס, מוכן הוא לקבל את ההצהרה בהסכם, עליה מסתמכים המערערים, לפיה אביהם היה שותף בנכס, ומאחר שרישום הנכס לא הוגש לבית-המשפט, יש לייחס לכל אחד מהשותפים, אבי המערערות וכן הוריו, שליש בנכס. לפיכך, שליש מן הנכס שייך למערערות ועליו לא יכלה המנוחה מרגריטה לצוות. באשר לשני השליש הנותרים צדק בית-המשפט המחוזי, כי המסמך הנדון שבו התחייבו ההורים להעביר למערערות את הנכס לאחר מותם נוגד את סעיף 8 הנ"ל ואינו תקף. על-כן יש לקיים את הצוואה באשר לשני השליש הנותרים.

בית-המשפט נעזר בסעיף 28 לחוק המקרקעין, מקיש ממנו למקרה דנן, וקובע כי לנוכח חזקת השוויון כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 28, ניתן להניח שלמנוח היה שליש מהנכס וכן שליש מזכות החזקה בו.

[40] ה"פ (ת"א-יפו) 201055/04 דוד גדעון ואח' נ' ושדי שמעון ואח'.
[41] ת"ח 5/11/14/23 בית נקופה נ' פלדמן יוסף, תק-גל 96(1) 74.
[42] ע"א 689/82 יהודית וייס ו- 3 אח' נ' בוזינה חיה מילר, פ"ד לט(3) 309.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיעור חלקו של שותף (סעיף 28 לחוק המקרקעין)