פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)

"38. פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט
(א) פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על-פי צו בית-המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43."

הדרך המועדפת לפירוק השיתוף היא על-פי הסכם בין השותפים, באין הסכם, המחוקק מעדיף חלוקה (ובין השאר פירוק על דרך רישום בית משותף) וכאופציה אחרונה מכר.

1. הדרכים לפירוק השיתוף
פירוק שיתוף יכול להתבצע:

1.1 על-פי הסכם בין השותפים
כאשר נקבעה בהסכם בין השותפים הדרך לפירוק השיתוף, יתבצע פירוק השיתוף בדרך שנקבעה בהסכם. אם נקבע בהסכם כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך של חלוקה בעין – טעון ההסכם אישור של המפקח על רישום מקרקעין המאשר, כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חוק אחר, כמצוות סעיף 38(א) לחוק המקרקעין.

סעיף 143 לחוק התכנון והבניה קובע:

"143. הגבלה על חלוקת קרקע
לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על-פי תשריט שאושר על-פי פרק זה או על-פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה."

"מגמת המחוקק היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויות הבעלים במקרקעין על-ידי חלוקתם בעין. זאת באופן שכל שותף יקבל חלק מסויים במקרקעין לפי שיעור חלקו בבעלות המשותפת. מובן, שעל חלוקת המקרקעין להיות תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, שקובעות כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני. לכן, אם נבצר לחלק את המקרקעין בעין, בגלל הגבלות של חוק התכנון והבניה (כגון: שטח מינימאלי שצריך להיות לכל חלקה באותו איזור), או בגלל שחלוקה פיסית אינה אפשרית, או שחלוקתו תפחית משוויו במידה ניכרת), תפורק השותפות בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.
כאשר החלוקה מוסכמת על דעת כל השותפים, הרי היא מתבצעת על-ידי הכנת תוכנית חלוקה שנערכת מטעם מודד מוסמך. התוכנית מוגשת לאישור ועדת תכנון ובנייה, ולאחר אישורה ובקרתה על-ידי מחלקת המדידות הממשלתית, היא נרשמת בפנקס המקרקעין. זאת באופן שבמקום הרישום של חלקה אחת בבעלות משותפת, נרשמות חלקות חדשות בבעלות נפרדת. פעולת חלוקה זו מחייבת המצאת אישורי המיסים כתנאי לרישומה בפנקס המקרקעין. הסבה לכך היא שבחלוקה כזו המקרקעין מתחלקים גם בין הבעלים המשותפים. המשמעות של חלוקה כזו היא, שבכל חלקה אשר מתקבלת מהחלוקה מקנים הבעלים המשותפים האחרים את חלקיהם לשותף האחר, שעל שמו נרשמת החלקה."[129]
יש להבחין, כי התנאי בסעיף 38(א), הדן בפירוק שיתוף על-פי "הסכם בין שותפים", אינו קיים בסעיף 38(ב), הווה אומר, שהסכם חלוקה בין שותפים, מכוח סעיף 38(א), מחייב קבלת אישור מטעם המפקח על רישום המקרקעין, וצריך להיות תואם את חוק התכנון והבניה. אבל, אם החלוקה מתבצעת לפי סעיף 38(ב), מכוח צו של בית-המשפט, המגבלה הזו אינה קיימת.

1.2 מכוח צו של בית-משפט
בהיעדר הסכם בין הצדדים, יבוצע פירוק השיתוף על-פי צו של בית-משפט באחת הדרכים הבאות:

א. חלוקה בעין.
ב. מכירת המקרקעין.
ג. רישום בית משותף.
סעיף 43 לחוק המקרקעין מורה לבית-המשפט להתחשב, ככל האפשר, בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 28181/98[130] מצויינות הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין, באשר לסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, נאמר שם"

"על-מנת שבית-המשפט יתן תוקף להסכם פירוק ויכבדו, טעון ההסכם אישור המפקח על רישום המקרקעין המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה... אשר-על-כן, יש לדון בתביעה לפירוק על בסיס הוראת סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין, לפיה באין הסכם פירוק יהיה הפירוק על-פי צו בית-המשפט ובהתאם לאמור בסעיפים 39-43 לחוק."
ב- בר"ע 2528/97[131] נקבע מפורשות, כי העדפת הפירוק בעין אינה אבסולוטית. קיימים תנאים וסייגים להחלתו האוטומטית של פירוק בעין. המחוקק הדגיש מספר פעמים כי חלוקה בעין תועדף רק אם היא אפשרית. כמו-כן, בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין נקבע מפורשות, כי פירוק בעין שנקבע על-ידי שותפים צריך לקבל אישור של המפקח על רישום המקרקעין, על-מנת שיאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה.

ב- ע"א (י-ם) 39/67[132] מתייחס בית-המשפט לסעיף 38(א) המחייב את אישור המפקח, על-מנת לחלק את המקרקעין בעין, באומרו:

"נשאלת השאלה, האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ואז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הוועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם ועד שיהיה אפשר לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פסק-דין של חלוקה? אני סבור שאין לתלות את דין החלוקה בגורם מעכב כזה. חוק החלוקה נועד, לדעתי, לתת סעד יעיל ואקטואלי לשותף בקרקע הרוצה לחסל את שותפותו עם אדם שאינו רצוי לו, ולכן יש לקבוע אם יש דין חלוקה בקרקע לפי אפשרויות ביצוע החלוקה במועד הגשת התביעה. אם יתברר שהשגת תשריט מאושר מהוועדות לתכנון ובניה הוא הליך שעלול להימשך שנים אחדות, כי אז יש מקום למסקנה בת-תוקף בשעת הדיון בתביעה לחלוקה, כי אין דין חלוקה לקרקע."

[129] א' איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין (הוצאת בורסי, התשנ"ו-1996).
[130] ת"א (ת"א-יפו) 28181/98 משה לוי ואח' נ' חיים נגר ואח', תק-של 2005(1) 21956.
[131] בר"ע (ת"א) 2528/97 ירושמם חברה לשווק מוצרי ביטחון בע"מ נ' אילנות הקרייה(ישראל) בע"מ (פורסם בנבו).
[132] ע"א (י-ם) 39/67 חב' סלים בילדינגס בע"מ נ' ג'אן בניין, פ"מ ע 58.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק על-פי הסכם או צו בית-המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)