ניהול ושימוש (סעיף 30 לחוק המקרקעין)

"30. ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

על-פי הסעיף, בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים (ואין הכוונה למרבית השותפים, אלא לרוב בעלי החלקים) רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין, ולשימוש הרגיל בהם.

בהוראת הסעיף בא לידי ביטוי עיקרון שלטון הרוב, אך הוא מצומצם לניהול ושימוש רגיל בנכס המשותף.

בפסק-הדין זולבו בע"מ[52], מבאר בית-המשפט את עיקרון שלטון הרוב ואת ההגבלות החלות עליו:

"לשלטון הרוב נקבעו בסעיף 30 לחוק המקרקעין שני סייגים עיקריים: הראשון, כי שלטון הרוב חל אך ורק בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. דבר החורג מאלה מחייב הסכמת הכול; השני, במסגרת הניהול והשימוש הרגילים אין בעלי רוב החלקים – או בעל רוב החלקים – רשאים לקפח את המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט 'כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין'. בצד שני סייגים מיוחדים אלה יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בדין הכללי. הסייג הראשון קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה 'כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר.' (סעיף 14 לחוק המקרקעין).
הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות."
גם כאשר לרוב בעלי החלקים יש את הזכות לקבוע כל דבר הנוגע לניהול ולשימוש הרגיל בנכס המשותף, עדיין סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, מקנה למיעוט, הרואה עצמו מקופח, את האפשרות לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יכריע בדרך הנראית לו צודקת ונכונה.

סעיף 30(ג) מסייג את שלטון הרוב הקבוע ברישא של הסעיף וקובע, כי דבר החורג מניהול ושימוש רגיל, מחייב קבלת היתר מכל השותפים.

בפסק-הדין וילנר נ' גולני[53], נפסק כי גם החלטות באשר לניהול ושימוש רגילים, מחייבות את הרוב בהתייעצות עם המיעוט, ואין הרוב רשאי להתעלם מהמיעוט, רק בשל העובדה שההחלטה הסופית תהא שלו.

1. ניהול ושימוש רגילים
סעיפי החוק אינם מגדירים מה נכלל במושג "ניהול/שימוש רגיל". שאלה זו מתעוררת במקרים רבים בהם לא ברור מהו קו הגבול ומהי פעולה החורגת מעבר לניהול ושימוש רגיל והופכת לפעולה חריגה בנכס.

נדמה כי, כמו במקרים רבים, ניתן להשיב על שאלה זו על-פי מבחני "האדם הסביר" או לענייננו "השותף הסביר", וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו, ייעוד הנכס ושימושו בפועל.

כב' השופט ברק מבאר, כי ניהול ושימוש רגילים משמעם:

"עשיית כל אותן פעולות, אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין."[54]
כב' השופט ברק מציין, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין לא נוקט בלשון מצמצמת וצרה, אלא מאפשר לנהל את הנכס בצורה הגיונית המאפשרת לרוב בעלי הקרקע הפקת תועלת מהנכס, ובלבד שפעולתם לא תהא חריגה וכל עוד פעילותם נראית טבעית ומתבקשת לצורכי הניהול השוטפים.

כב' השופט ברק מוסיף, כי הביטויים "ניהול" ו- "שימוש" רגילים, יכולים להשתרע גם על פעולות מטריאליות ומשפטיות כולל, עיסקאות במקרקעין, וכדבריו:

"אין יסוד לגישה א-פריורית, לפיה השכרתו של נכס היא תמיד �או אינה אף פעם – פעולת ניהול או שימוש רגילה כלפיו. הדבר תלוי בנסיבות העניין, דהיינו במהותו של הנכס מזה ובנסיבות ההשכרה מזה."
באותו פסק-דין הנשיא מ' שמגר מבאר גם הוא, מה נכלל בביטוי "ניהול":

"הניהול – משמעו לגבי דידי מכלול הפעולות הננקטות כדי לקיים חובות היום-יום של הבעלים, יהיה זה יחסים עם גורמי חוץ (כגון תשלום מיסים ואגרות, מעקב אחרי תוכניות בניין-עיר, טיפול בהשלכותיהן של הפקעות וכדומה) או בפיקוח השוטף של הנכס כלפי פנים (כגון ניקוי השטח, ניכוש עשבים וקוצים וכדומה)."
כב' השופט שמגר מדגיש, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין מדבר על הניהול הרגיל והשימוש הרגיל, וכל החורג מזה אינו בגדר סמכות הקביעה של הרוב, והוא מחייב הסכמת כל השותפים.

בפסק-דין אשורי[55] נדון סכסוך בין שותפים, סלע המחלוקת היה האם השכרת דירה משותפת נכללת במושג "ניהול ושימוש רגיל" ועל-כן מספיקה החלטת רוב, או שמא היא פעולה חריגה ואז נדרשת הסכמת כל השותפים?

בית-המשפט מציין, כי בלתי-אפשרי לקבוע מסמרות בעניין, והדבר תלוי בנסיבות המקרה, ובלשונו:

"קשה לומר שהשכרת דירות לדיירים בשכירות מוגנת היא 'ניהול רגיל של המקרקעין'. מצד שני ייתכן והשכרה במקרה דנן היא שימוש רגיל במקרקעין, שכן כך התנהלו העניינים מזה עשרות שנים."
ב- ת"א (י-ם) 1076/02[56] נדונה תביעה לפירוק שיתוף בשלוש חנויות הנמצאות בעיר העתיקה בירושלים.

התובעת הנה אלמנתו של אחי הנתבעים. הנתבעים ניהלו, במשותף עם המנוח, עסק בנכס. לאחר פטירת המנוח, המשיכו הנתבעים בלבד להחזיק ולנהל בפועל את החנויות. בשנים הראשונות שלאחר פטירת אחיהם, הפרישו לתובעת את חלקה ברווחים, למרות שלא עבדה עמם. אולם, כעבור זמן שינו הנתבעים ממנהגם ומימנו לתובעת את הוצאות המחייה, במקום לתת לה את חלקה ברווחים. כעבור זמן מה, הפסיקו כליל את תמיכתם בה.

לאחר זמן, משבגרו ילדי המנוח, ביקשה התובעת להכניסם לעבוד בחנויות. אולם, הנתבעים סירבו וטענו שאין לה ולילדיה שום זכויות בחנויות, ומכאן הוגשה התביעה.

כב' השופט ברקלי מתייחס בפסק-דינו, בין השאר, לסעיף 30 לחוק המקרקעין, באומרו:

"השימוש הרגיל והטבעי בחנויות הוא מסחרי. כשיש שותפות ואין הוראות מיוחדות בהסכם השותפות זכאי כל שותף להשתתף בניהול העסק, מותר לו להיכנס ולעבוד בחנות, או להעסיק אנשים שיעבדו עבורו ובמקומו, זו הפעילות הטבעית לניהול חנות ראה לעניין זה דברי כב' הנשיא ברק (ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ו- 3 אח', פ"ד לז(4) 737, 741 ליד האות ז'):
'... לשם הגשמת מטרת החקיקה יש ליתן ללשונו של סעיף 30 לחוק פירוש הגיוני – לא רחב ולא צר – שיאפשר לבעלי רוב החלקים במקרקעין להפיק תועלת מהנכס, ובלבד שאותה פעולה לא תהא יוצאת דופן לגביו, באופן שניתן לצפות לה כפעילות שהיא טבעית ומתבקשת.'."
ב- רע"א 1935/02[57], המבקש והמשיבים היו בעלים במשותף של חלקת מקרקעין בנצרת, כאשר המבקש החזיק ב-10% מן החלקה.

בתביעתו תובע המבקש פירוק שיתוף בחלקה וכן דמי שימוש ראויים, זאת בעקבות הסכם שנערך בין חלק מהמשיבים שהם הבעלים האחרים של החלקה, לבין חלק מהמשיבים ששכרו שני אולמות המצויים בבניין שהוקם על החלקה. לטענת המבקש, עיסקה זו נעשתה בלא ידיעתו ובלא הסכמתו.

בית-משפט השלום, דחה את התביעה ככל שהיא נוגעת לתשלום דמי שימוש ראויים, והורה על תשלום חלקו של המבקש בדמי השכירות. ערעור שהוגש לבית-המשפט המחוזי נדחה והבקשה לרשות ערעור נדחתה.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ריבלין קבע:

"מדובר כאן בהסכם בדבר שימוש וניהול רגילים של נכס. לפיכך, די בהסכמה של בעלי רוב החלקים במקרקעין, בהתאם לסעיף 30(א) לחוק המקרקעין. ההסכם בענייננו נעשה על דעת הבעלים של 87% מן הנכס. לא היה חוסר תום-לב בהתנהלותם של המשיבים, וזאת, בין השאר, לאור עובדת היותו של המבקש תושב חוץ שבמשך שנים לא גילה כל עניין בנכס, וידיעתו, עובר לחתימה על ההסכם, על האפשרות שהנכס יושכר, מבלי להביע התנגדות לכך. שתי הערכאות הקודמות קבעו, כי המבקש השתהה שיהוי ניכר בטענותיו, ויש לראותו כמי שוויתר עליהן. בנסיבות העניין, אין להתערב בממצאיהן של הערכאות דלמטה ובמסקנותיהן."
ב- ע"א 810/82[58] הערעור נסב על השאלה, האם רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין משותפים להשכיר את הנכס המשותף חרף התנגדות בעלי מיעוט החלקים, ואם כן – באילו תנאים?

בבית-המשפט המחוזי נקבע, כי השכרת נכס אינה נכנסת לגדר "ניהול ו- "שימוש" רגיל במקרקעין, כאמור בסעיף 30 לחוק המקרקעין. מכאן הערעור לבית-המשפט העליון.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ברק (כתוארו אז), מבהיר בראשית דבריו את ההסדר החל במקרקעין משותפים באומרו, כי במקרה של מקרקעין משותפים קיימים מספר בעלים, בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.

כב' השופט מציין, כי סעיף 30 לחוק המקרקעין מגלם בתוכו את עיקרון שלטון הרוב, אין לשום שותף זכות וטו, אלא נכסי השותפות מתנהלים על-ידי החלטת הרוב, בכל הנוגע לשימוש הרגיל.

אולם, לכלל זה נקבעו שני סייגים: הראשון, שלטון הרוב מוגבל לניהול הנוגע לשימוש הרגיל במקרקעין, החלטה חריגה מחייבת הסכמת כל השותפים.

הסייג השני, במהלך הניהול השותף, אסור לרוב השותפים להביא לקיפוח המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט "כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין (סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין)."

כב' השופט ברק מוסיף שני סייגים כלליים:

"הסייג האחד מקורו בסעיף 14 לחוק המקרקעין, והוא קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה 'כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר'. הסייג האחר מקורו בסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, והוא קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב."
כב' השופט מציין, כי על-אף שלטון הרוב בכל ענייני הניהול הרגילים, הרוב אינו פטור מלשתף את המיעוט בהחלטה ובדרכים לקבלתה, וכדבריו:

"העובדה, שהחלטת הרוב היא הקובעת בענייני הניהול והשימוש הרגילים, אין בה כדי לשחרר את הרוב מהחובה להציג את מלוא העובדות למיעוט ולשתפו בקבלת ההחלטה. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, התייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלבנטיות, תוך מתן הזדמנות למיעוט, אם יחפוץ, לפנות לבית-המשפט בטענת קיפוח."
במקרה דנן, דובר על נכס שלא נעשה בו כל שימוש עובר להשכרתו, הנכס לא נועד לשמש למגורים, ובנסיבות העניין, פוסק כב' השופט ברק, השכרתו היא פעולת שימוש רגילה כמובנה בסעיף 30 לחוק המקרקעין, ולכן נדרשת הסכמת הרוב בלבד. כב' השופט מסייג קביעתו זו ומבהיר שכל מקרה ידון לפי נסיבותיו המיוחדות.

ב- ע"א 304/72[59] התברר סכסוך משפחתי; בנם בן ה-28 של בני זוג התגורר כל ימיו בדירה השייכת להוריו בחלקים שווים. כעת מתנגד האב להמשך מגוריו בדירה ומבקש לבטל את הרשות שנתן לבן להמשיך לגור בביתו. הבן טוען לעומתו, כי האב אינו רשאי על דעת עצמו לבטל את זכות המגורים שלו בדירה, כשהאם היא שוות-זכויות בה והיא מצדדת בהישארותו בה.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט ברנזון פסק, כי מבחינת הדין, דינו של הבן כדין אדם זר.

רשות מגורים שלא בתמורה ושלא לזמן קצוב, ניתנת לביטול בכל עת שהמרשה חפץ בכך.

כאשר אחד משני השותפים, קץ בהמשכת הרישיון, ולנהנה ניתנה שהות מספקת לעזוב את המקום, תוקף הרישיון פג. כב' השופט קובע כי מגורי הבן עם ההורים יכולים להוסיף ולהתקיים רק בהסכמת שני ההורים.

השאלה המשפטית שמתעוררת כאן היא, אם כאשר הדירה שייכת להורים בחלקים שווים, די בכך שאחד ההורים יחזור בו, כדי לחייב את הבן לעזוב את הדירה?

"פתרונה של שאלה זו תלוי במהו הדין החל על המקרה: האם זה הדין שהיה קיים לפני חקיקתו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כפי שטוען האב והוא משייך לזה גם את חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, או שמא חל חוק המקרקעין, כפי שטוען הבן?
בראשונה יש להוריד מן הפרק את חוק השכירות והשאילה, שאינו שייך לענייננו.
חוק זה, בסעיף 31, דן בזכות שימוש בנכס שהוקנתה בתמורה או שלא בתמורה ומחיל על הזכות הראשונה את דיני השכירות שבפרק א' של החוק ואת דיני השאילה שבפרק ב' על הזכות האחרונה. לפי סעיף 34, תחילתו של החוק היתה ביום 1.1.72 ועל עיסקה שנעשתה לפני תחילתו מוסיף לחול הדין הקודם. אבל גם הוראה זו אין כוחה יפה אלא מיום תחילתו של החוק, ואין היא יכולה להשפיע על העניין שלפנינו, שנתגבש עם הגשת התביעה לפני 1.1.72. לענייננו, יש להתעלם כליל מהחוק הזה, כאילו לא היה.
וכך אנו חוזרים לשאלה: בתחרות זו שבין הדינים, מי הזוכה כאן – חוק המקרקעין או הדין שקדם לו? חוק המקרקעין, בסעיף 81, דן בנושא ההשאלה של נכס מקרקעין, היינו 'הזכות להחזיק במקרקעין שלא לצמיתות, שהוקנתה שלא בתמורה', ומחיל עליה את פרק ז' של החוק שנושאו הוא זכויות במקרקעי הזולת. אבל כאן אין לנו עניין בחזקה של מקרקעין, כי אם בזכות שימוש בלבד כשהחזקה היא בידי ההורים-הבעלים.
בית-משפט השלום והשופטים המלומדים בבית-המשפט המחוזי הסתייעו, מי בכה ומי בכה, בסעיפים שונים של חוק המקרקעין. בעוד שבית-משפט השלום וכב' השופטת אבנור בבית-המשפט המחוזי הגיעו למסקנה כי לפי חוק זה הדין הוא לצד הבן, הגיעו כב' השופטים בנימין כהן וארליך לתוצאה הפוכה, ולי נראה כי ההלכה היא כמותם.
הכל מסכימים, כי רשות המגורים שניתנה על-ידי ההורים לבן בתקופת בגרותו היתה שלא בתמורה ואינה נובעת מהסכם כלשהו. היא לא ניתנה לזמן קצוב או מוגדר, ואין כל סיבה המונעת חזרה ממנה, או יותר נכון, אי-המשכתה, בכל עת. זוהי איפוא רשות המתחדשת מרגע לרגע, והיא נמשכת והולכת כל זמן שהמרשה רוצה בה. ראה ע"א 96/50, המרשה כאן הם שני ההורים ביחד, ואם אחד ההורים איננו מסכים, הרי שאין עוד הרשאה והיא באה לקצה. כל מה שנדרש במקרה כזה הוא רק שההורה הזה יגלה את דעתו כי אינו רוצה בהמשכת הרישיון ותינתן שהות מספקת לבר-הרשות לסלק את ידו מהמקום.
אך המערער סומך את טיעונו בעיקר על סעיף 30 לחוק המקרקעין, הקובע לאמור:
'30(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל שד המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.'
מתוך כך ברור שאילו היתה כאן שאלה של הענקת זכות, היינו מתן רשות המגורים לבן, כי אז היה צורך בהסכמת כל הבעלים או לפחות רובם. לטענת הבן, הוא הדין בביטול הזכות שנוצרה לטובתו במשך שנים רבות. בין אם השינוי במצב זה דורש הסכמת כל הבעלים לפי סעיף 3(ג), או הסכמת מרביתם לפי סעיף 30(א), האב – שהוא רק הבעלים של מחצית הדירה – איננו "כל השותפים" או "בעלי רוב החלקים", ועל-כן אין בכוחו בלבד לבטל את הרשות. בנקודה זו, לפי האמור לעיל, תמים דעים אני עם כב' השופט ב' כהן מבית-המשפט המחוזי, אשר ראה בבן מעין "אורח נטה ללון" בדירת ההורים וסיכם את דעתו בדברים הבאים:
'נראה לי כי די שאחד הבעלים המשותפים ישמוט את הקרקע מכלל זכותו של האורח להישאר במקום. נוכח מה שאמרתי, אינני סבור שסעיף 30 לחוק המקרקעין יכול לעזור לבן. מדורם של בני הזוג והשימוש הרגיל במדור כזה הוא למגורי בני הזוג ולא למגורי מישהו זולתם (אפילו בן בתנאי שהוא בגיר) כל עוד אין הסכמה נמשכת של שני בני הזוג.'
בכך באה בעצם השאלה על פתרונה, פיתרון שאינו שונה במהותו מהדין שהיה קיים לפני חוק המקרקעין, במידה שהוא חל בכלל על העניין שלפנינו.
בא-כוח המערער מסתמך בטיעונו גם על סעיפים 34 ו- 31(א)(1) לחוק המקרקעין, ובכך הוא הולך בעקבות כב' השופטת אבנור מבית-המשפט המחוזי. סעיפים אלה קובעים לאמור:
'34(א) כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים. או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.'
'31(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף בלי הסכמת יתר השותפים:
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.'
טענת בא-כוח מערער היא כלהלן:
'מאחר ולפי סעיף 34 לחוק. כל שותף רשאי להעביר את חלקו או לעשות בחלקו עיסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים, ופירוש עיסקה לפי סעיף 6 לחוק הוא הקניית בעלות או זכות אחרת לפי רצון המקנה, ומאחר ורצונה (של האם) הוא שהבן ימשיך לגור בחלקה, ומאחר ולפי סעיף 27 חלקה הוא מושע ומשתרע על כל יחידה ויחידה מהנכס, הרי שזכותה, אף ללא הסכמת יתר השותפים, שהבן יגור בדירה.
יהיה זה אבסורד אם נפרש את החוק כך שלאם מותר להעביר את בעלותה בדירה לבן ללא הסכמת האב, אולם לאפשר לו לגור בדירה איננה יכולה ללא הסכמת האב.'
טיעון זה מוטעה מיסודו. הענקת זכות שימוש במקרקעין איננה עיסקה במקרקעין במובן חוק המקרקעין. לפי ההגדרה של המונח "עיסקה במקרקעין" בסעיף 6, הרי היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין, ולפי סעיף 7 עיסקה כזאת טעונה רישום בפנקסי המקרקעין הרשמיים. ואילו זכות שימוש בנכס, גם במקרקעין, אינה אלא זכות אישית ולא חפצית, ובדרך-כלל גם אינה טעונה רישום, אלא אם היא לתקופה של חמש שנים ויותר (סעיף 79(א)). דווקא משום שלפי סעיף 27, בעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר של הכס, אין שותף אחד, מחוץ לאמור בסעיפים האחרים של אותו סימן, רשאי לעשות בעצמו, או להרשות לאחרים לעשות, שימוש בחלק כלשהו של הנכס. סעיף 31(א)(1) מתיר אמנם לכל שותף להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש
סביר בלי הסכמת יתר השותפים, וכל זאת בתנאי שלא ימנע אותו שימוש משותף אחר.
והרי, כאשר שותף אחד מתיר לצד שלישי להשתמש בנכס, או בחלק כלשהו ממנו, בניגוד לרצונו של השותף השני, הוא חוטא לאמור בסעיף בשני דברים:נ ראשית, המשתמש במקרקעין זה לא הוא עצמו אלא אחר. שנית, על-ידי התרת שימוש לצד שלישי הוא מונע מהשותפים האחרים עשיית שימוש כזה באותו זמן. אין ללמוד גזירה שווה לעניין זה מהעברת בעלות או מעשיית עיסקה אחרת במקרקעין בלי הסכמת יתר השותפים שהחוק מתיר אותה, שכן על-ידי העברה כזאת לא נפגמת זכותם של השותפים האחרים ומאומה לא נגרע ממנה. מה שאין כן, כאמור, במקרה של התרת שימוש בנכס, או בחלק ממנו, לאדם אחר, בלי הסכמת יתר השותפים. הרשאת מגורים בדירה, המשותפת לשני בני הזוג, על-ידי אחד מהם לאדם אחר, פוגעת גם פוגעת בחזקה ובשימוש של בן הזוג השני. מבחינה זו, אינו שונה דינו של בן בגיר לדינו של זר. אם אחד מבני הזוג ייפה כוחו הרשות לבן בגיר לגור בדירה המשותפת והשייכת שווה בשווה לשני בני הזוג, שלא על דעתו של בן הזוג השני, מותר לו גם להרשות זאת לאדם אחר. כי מה נפקא מינה לעניין זה בין בן בגיר שאין עוד חובה חוקית לספק לו דיור לבין אדם אחר? כלום יעלה על הדעת מצב כזה? אדם מוכנס לדירה חינם אין כסף על דעת השניים ללא התחייבות חוקיה כל-שהיא כלפיו, וכעבור זמן אחד אינו רוצה בו עוד.
כלום אפשר לכפות עליו אדם כזה רק מפני שבן הזוג השני אומר: אהבתי את האיש (או האישה) ואיני רוצה שיעזוב (או תעזוב)?"
בפסק-הדין נפסקו מספר קביעות חשובות, ראשית, פסק בית-המשפט, כי שותף לא יכול לתת לצד ג' להשתמש בנכס כששותף אחר מתנגד. כן יהיו מקרים בהם שותף יוכל להשתתף בנכס גם אם האחרים מתנגדים, ובתנאי שמתמלאים מספר תנאים, אולם בכל מצב אין אפשרות לאפשר שימוש בנכס לצד ג' בהתנגדות השותפים האחרים.

ב- רע"א 698/85[60] המבקשים, פתחו פתח מדירתם אל גג הבית המשותף בו הם גרים, ולשם כך קיבלו את אישורה של האסיפה הכללית של דיירי הבית, שאישרה ברוב קולות את פתיחת הפתח "בלי לפגוע בזכויות הקיימות של בעלי דירות אחרות בבית".

המשיבים, דיירי הבית, ביקשו וקיבלו מהמפקחת על הבתים המשותפים, צו להחזרת המצב לקדמותו. ערעורם של המבקשים לבית-המשפט המחוזי נדחה.

בפסק-הדין, מתייחס בית-המשפט העליון, בין השאר, לסוגיית הניהול והשימוש של הרכוש המשותף, וקובע בהקשר זה, כי ניהול או שימוש המביאים לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של הנכס אינם בתחום החלטת הרוב ובמצב כזה נדרש אישור של כול השותפים:

"גדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו, הן טבעיות לגביו; ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעוד הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב."
בית-המשפט ממשיך ואומר, כי:

"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בניה ב"רכוש המשותף" המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ"הרכוש המשותף" משאר בעלי הדירות, ודבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם – כשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכוחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי."
בית-המשפט קובע, כי בפתיחת פתח לגג יש פגיעה ברכוש המשותף, ואין לראות בזה שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות, ולכן אין בסמכות האסיפה הכללית, אפילו ברוב-דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר הדיירים בבית.

[52] ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ו- 3 אח', פ"ד לז(4) 737.
[53] ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49.
[54] ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737 (1983).
[55] ע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי, פ"מ התשל"ח(א) 32, 36.
[56] ת"א (י-ם) 1076/02 מארי פאיק סלים יונס נ' סמיר מתרי עטאללה יונס ואח', תק-של 2006(1) 5806.
[57] רע"א 1935/02 ד"ר מוריס נח'לה סרוג'י נ' עזבון המנוח בשארה נחלה סרוג'י, תק-על 2002(3) 3061.
[58] ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737 (1983).
[59] ע"א 304/72 מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1) 533.
[60] רע"א 698/85 יהודה בן צור ואח' נ' נעים ששון ואח', תק-על 89(2) 732.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ניהול ושימוש (סעיף 30 לחוק המקרקעין)