סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין

1. שיטת הרישום
ב- ע"א 87/50 {דוד ליבמן נ' ברטה ליפשיץ, פ"ד ו(1), 57 (1952) (להלן: "פרשת ליבמן")}, עמד השופט אגרנט {כתוארו אז}, על שיטת הרישום שהנהיג השלטון העותומני בארץ ישראל ועל משמעותו של סעיף 3 לחוק העותומני על החזקת נדל"ן.

השופט אגרנט ציין בהקשר זה, כי המחוקק העותומני הורה שיש לפסוק בזכויות בעלות על-סמך הקושאן ועל-סמך הרישום שבספרי האחוזה "ללא הוכחה נוספת". אולם בפועל, לא השיגה שיטת הרישום שהנהיג השלטון העותומני את מטרתה, וספרי האחוזה העותומניים לא שיקפו נכון את מצב הבעלות, בין היתר, משום שהשטח והגבולות הרשומים בקושאן, לא נקבעו על-סמך מדידה כללית יסודית, ולעיתים קרובות, לא התאימו כלל למציאות.

לפיכך, משנכבשה הארץ על-ידי הבריטים והונהג השלטון המנדטורי, נחקקה פקודת העברת קרקעות ובסעיף 8 שבה, נקבע כי רישום השטר לא יקנה כל ערובה בדבר הבעלות. השופט אגרנט הוסיף וציין, כי רק לאחר שהוקם על-ידי הבריטים מנגנון להסדר זכויות במקרקעין וננקטו אמצעים לעריכת מדידה קדסטרית, קבע המחוקק המנדטורי בסעיף 43 לפקודת קרקעות (סידור זכות קניין), כי הרישום החדש שולל את תוקפה של כל זכות העומדת בסתירה לאותו רישום.

מן המקובץ עולה, כי הרישום המנדטורי הישן בספרי האחוזה וכמוהו הקושאן וספרי האחוזה העותומניים, עליהם נסמך הרישום המנדטורי הישן, אינם מהווים, על-פי ההלכה הנוהגת, ראיה או ערובה חותכת לתוכנם, הן באשר לזכות הקניין והן באשר לשטח המפורט באותו רישום.

על אי-הדיוק שבו לוקים הקושאנים התורכים מבחינת תיאור השטח עמד גם השופט זוסמן {כתוארו אז} ב- ע"א 472/60 {מדינת ישראל נ' פאיז כאלד סלאמה יונס ואח', פ"ד טו 1495, 1499 (1961)} בציינו:

"מן המפורסמות הוא, כי שטח שצויין בקושאן תורכי אינו מדוייק וכי ציון השטח כלל לא היה מבוסס על מדידה. אי-דיוק השטח בקושאנים עתיקים אלה הוליד את המוסד של "תיקון שטח" בספרי אחוזה."
{וראו גם: מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (תשי"ג) 370 (להלן: "דוכן")}

זאת ועוד, נאמר כי:

"הרישומים בפנקסים התורכיים והרישומים הראשונים, לא נעשו על-סמך חקירה מדוקדקת וקפדנית של הזכויות ועל-סמך מדידת שטחי הקרקעות, כמו שהדבר נעשה על-ידי פקיד הסדר הקרקעות לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין. לכן, הערך ההוכחתי של רישום בפנקס השטרות, המתבסס כאמור על מקורות אלה, הוא לכאורי בלבד."

לדברי דוכן בספרו דלעיל, הכלל על-פי התורכים היה ש"מחשבים על-פי הגבולות ולא על-פי מספר הדונמים". הסיבה לכך היתה נעוצה בשיטה העותומנית, לפיה סידור מדידה כללית של כל הקרקעות במדינה ורשימתם בספרי אחוזה, לא היתה ידועה. בנוסף שום מדידות מדוייקות לא נעשו, וספרים מקומיים, שיראו בדיוק את האחוזות ואת שטחן, לא היו. רשימות ה"דפתר-חאקאני" המרכזי והטאבו המקומי על-פי-רוב היו כוללות רק שמות הבעלים, מקום הקרקע, מינה, גבולותיה ולפעמים גם השטח שבכל אופן אינו מדוייק.
אי-הדיוק המתואר לעיל, בכל הנוגע לקושאנים התורכים, מתייחס לכל סוגי הקרקעות ועל-כן, בפרשת ליבמן בית-משפט פסק, כי אין מקום לאבחנה שניסה בא-כוח המערערים ליצור בהקשר זה בין קרקע מסוג מירי ובין קרקע מסוג מולק.

2. שמירת דינים
סעיף 162 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"162. שמירת דינים
על-אף האמור בסעיפים 152 ו- 158 עד 161, אין בהוראות חוק זה כדי לבטל או להביא שינוי:
(1) בדין המיוחד שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע למקרקעין מסוג מוקופה ולהקדשות;
(2) בדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא-מוסדרים."

3. ביטול הרישום הנפרד - בין מחוברים וקרקע (אינשאאט)
סעיף 157(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"157. מחוברים שנרשמו בנפרד מן הקרקע
(א) מבנים או נטיעות (להלן: "מחוברים") שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מן הקרקע על-שם אדם אחד, יירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל..."

ברשומים על-פי שיטת הרישום אשר היתה נהוגה בימי האימפריה העותומנית, המכונה "האינשאאט" - ניתן היה לרשום בקרקע מסוג "מירי" את המבנה והנטיעות בנפרד מהמקרקעין עצמם {ראו ש' בן-שמש "על דרכו האחרונה של רישום בנפרד למבנים ולנטיעות (האינשאאת)" הפרקליט כרך כ"ו, תש"ל-תשל"א, 403}. על-פי סעיף 157 לחוק המקרקעין אבד הכלח על שיטת רישום זו.

שיטת הרישום {"אינשאאט"} של הקרקע והבנוי והנטוע עליה, בשני רישומים נפרדים, הינה שריד מן החוק העותומני אשר איפשר לבנות ולנטוע על מקרקעין מסוג "מירי", הגם שלא ניתן היה לרכוש במקרקעין אלו בעלות.

בפקודת חוק הקרקעות (תיקון), 1937, ביטל המחוקק המנדטורי את האפשרות של רישומים נפרדים חדשים, אולם רישומים שהיו קיימים עד לביטול כאמור, נשארו בתוקפם וניתן היה לעשות בהם עסקאות נפרדות בכל אחד מנכסי האינשאאט {ראו: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ראשון, 157}.

חוק המקרקעין אוסר אף הוא הפרדה רישומית בין הקרקע למבנה הבנוי עליה ולא זו בלבד, אלא שהוא קובע מפורשות כי אין תוקף לעסקה במחוברים שהם בנפרד מהקרקע {ראו: סעיפים 1 ו- 12 לחוק המקרקעין}.

דברים אלו היטיב לתאר המלומד א' אייזנשטיין בספרו הנ"ל {שם, 157}:

"אחת המגמות העיקריות של חוק המקרקעין, התשכ"ט היתה, ליצור את המושג של יחידת מקרקעין אשר כוללת את הקרקע, את כל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. עסקה במקרקעין חלה על הקרקע עם המחוברים, ואין תוקף לעסקה במחוברים שהם בנפרד מהקרקע."

השינוי שהביא עימו חוק המקרקעין, כאמור, הצריך היערכות חדשה באשר למקרקעין אשר נרשמו בשיטת האינשאאט, ועדיין רשומים כיום ככאלה בפנקס הזכויות. ואכן, בפרק י' לחוק המקרקעין, סימן א' - הדן בביטול סוגי המקרקעין - נחקקו הוראות בדבר ביטול רישום מחוברים שנרשמו בנפרד מהקרקע.
ישנם שני מקרים בהם המחוקק הבחין בין שני סוגים בהם ישנה הפרדה רישומית בין המבנה לקרקע.

האחד הוא, מקום בו הקרקע והמחוברים הינם בבעלותו של אדם אחד אזי, במקרה כאמור, יש תחולה להוראת סעיף 157(א) לחוק המקרקעין.

הוראה זו מחייבת את רשמי המקרקעין לבטל מיוזמתם את ביטול האינשאאטים הרשומים על-שם אדם אחד. ברם, הלכה למעשה ביטול הרישום הנפרד נעשה אגב בקשה למתן שירות כגון: עיון, רישום עסקה, רישום רכישה או כל פעולה אחרת {ראו: אייזנשטיין, 158}.

במקרים בהם הבעלות בקרקע ובמחוברים רשומה על-שם בני-אדם שונים, ביטול הרישום בנפרד ייעשה כאשר קיימת ביניהם הסכמה לאחד את הרישומים ולהיות בעלים משותפים של יחידת המקרקעין אשר כוללת את הקרקע ואת המחוברים {אייזנשטיין, 159}.

כאשר עסקינן בהפרדה רישומית בין המבנה לקרקע, המצויה בבעלות אדם אחד {להבדיל ממקרה בו הבעלות במחוברים והקרקע רשומים בנפרד על-שם בעלים שונים}, קיימת חובה לבטל הרישום כל אימת שנתבקשה בקשה למתן שירות {ה"פ (ת"א) 51996-10-10 יצחק אוסטרובסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2012(3), 14986 (2012)}.

כאמור, לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין היתה הפרדה בין הקרקע לבין המחוברים לקרקע מכוח הדין העותומני. אמנם פקודת חוק הקרקעות (תיקון), 1937 ביטלה את אפשרות הרישום הנפרד של מחוברים ומקרקעין, אולם בפועל אפשר היה למצוא הפרדה שכזו אף לאחר התיקון {ע"א 707/75 אגבריה נ' אגבריה, פ"ד ל(2), 714, 719 (1976)}.

מוזר ככל שזה ישמע, אך עדיין עשרות שנים לאחר חקיקת חוק המקרקעין קיימים נכסים בהם ישנה הפרדה בין הבעלות בקרקע לבין הבעלות על המבנה, למשל בתל-אביב ברחוב דרויאנוב פינת צפת, ישנה קרקע שם הבעלים היא קק"ל {קרן קיימת לישראל}, שנים שלא הצליחו להגיע בעל המבנה ורמ"י {רשות מקרקעי ישראל} להבנות וכשאין הסכמה בין בעל הקרקע לבין בעל המבנה, הרי לכם מתכון משופר ואיכותי לסכסוך מר וארוך אשר יעסיק את בתי-המשפט משך שנים רבות ובינתיים המבנה אנו ניאלץ להחמיץ פנים בכל פעם שנעבור ליד הבניין הרעוע והמט לנפול.

היו שנים ששווי הבית היה גבוה בהרבה משווי הקרקע ואילו היום ברבות השנים, הבתים התיישנו והקרקע הפכה מאוד יקרה ולכן בסכסוך שכזה לשני הצדדים טיעונים מנצחים. לפיכך, להלן פתרון יעיל לסכסוך שכזה והוא להחיל בנושא האינשאאט נוהל דומה לזה הקיים בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 לפיו קיימת חלוקה ברורה באופן חלוקת דמי המפתח במקרה של מכירת הזכות.

המלצתי היא, כי במקרה בו בעל הקרקע ובעל המבנה מבקשים להיפרד זה מזה, ובהיפרדות זו גלומה הזדמנות כלכלית מצויינת, יפנו הם לשמאי ובהתאם לשומה יציעו את המקרקעין איש לרעו במחיר שבו יביאו בחשבון בנוסף לשווי הקרקע או שווי המבנה את הפוטנציאל הטמון במקרקעין ובשים דגש על שווי המקרקעין בכללותם, תחולק התמורה בין הצדדים. נכון שלבעל המקרקעין אין כדאיות כלכלית בקבלת הצעה זו במרכז תל-אביב, אולם בהתחשב במשך ההליכים המשפטיים בבתי-המשפט המחוזי והעליון {לאחר הגשת ערעור} יחסוך בעל הקרקע שנים רבות של התדיינות משפטית ובזמן הזה במקום הבניין הרעוע ייבנה בניין מודרני.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין