קבוצות רכישה - היטל השבחה

1. מהו המועד בו יש להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה?
ב- עמ"נ (ת"א) 877-09-14 {גדעון יוספיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון, תק-מח 2015(3), 9002 (2015)} נדונה השאלה מהו המועד בו יש להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה. נקבע כי הוראת סעיף 14(א) לחוק אינה חלה כפשוטה על הגשת בקשה לפטור.

מבחינת לשון החוק, סעיף 14(א) לתוספת השלישית מתייחס ללוח הזמנים לגבי מי שמבקש לערור על שומה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. המערערים במקרה דנן לא ביקשו לערור על השומה אלא ביקשו קודם לכן פטור מתשלום ההיטל, לאור טענתם כי תנאי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית חלים עליהם.

כאשר נישום מבקש פטור מהיטל השבחה, הרי שעצם הטלת ההיטל, ויתכן שאף שיעורו, עשויים לא להיות שנויים כלל במחלוקת. כאמור במקרה זה, טענתו של הנישום אינה מכוונת כלפי עצם ההיטל, אלא כלפי החובה שלו עצמו לשלם אותו, לאור טענתו כי הוא זכאי לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1) שכן נסיבות הסעיף חלות עליו.

כאשר נישום מבקש פטור מהיטל השבחה, הרי שעצם הטלת ההיטל, ויתכן שאף שיעורו, עשויים לא להיות שנויים כלל במחלוקת. כאמור במקרה כזה, טענתו של הנישום אינה מכוונת כלפי עצם ההיטל, אלא כלפי החובה שלו עצמו לשלם אותו, לאור טענתו כי הוא זכאי לפטור מכוח סעיף 19(ג)(1) שכן נסיבות הסעיף חלות עליו.

חוק התכנון והבניה אכן, אינו קובע באופן מפורש לוח זמנים להגשת בקשה לפטור מהיטל השבחה. מהחלטתה של הוועדה המקומית עולה כי גישתה היא כי את הבקשה לפטור היה על המערערים להגיש תוך 45 יום ממועד קבלת השומה, וכי משהם לא עשו כן, הפך חיובם לחלוט.

מנגד, עמדת המערערים היא כי מדובר בחֶסֶר (לקונה), שהמחוקק הוא שצריך להשלימו, וכי ההסדר הנכון שאותו צריך המחוקק לקבוע הוא כי את בקשת הפטור יש להגיש תוך 45 יום לאחר קבלת היתר הבניה למקרקעין, בהנחה שהיתר זה כולל דירת מגורים.

בית-המשפט סבר, כי העובדה שלא נקבע לוח זמנים מפורש במסגרת החוק להגשת בקשה לפטור, אין פירושה כי ניתן להגיש בקשה כזו בכל עת, ללא כל מגבלה. קביעת לוחות זמנים סבירים לפניה לרשות, היא קביעה שניתן לעשותה גם כאשר המחוקק אינו מגדיר לוחות זמנים ספציפיים, מה עוד שכפי שנראה, במקרה דנן ניתן להקיש מהוראות החוק ביחס ללוח הזמנים הסביר לפניה כזו.

קביעה של פרק-זמן סביר שאינו קבוע במפורש בחוק, קיימת למשל במסגרת עתירות מינהליות, בהן בית-המשפט עשוי לקבוע כי הגשת עתירה היא פניה מאוחרת הלוקה בשיהוי הכל בהתאם לנסיבות הרלוונטיות למקרה.

בנוסף, בית-המשפט סבר, כי יש להקיש מלוח הזמנים להגשת ערר, על לוח הזמנים לעצם הפניה לוועדה המקומית, ולקבוע כי גם בהקשר זה חייבת להיות מגבלת זמן. כך, ככלל, מכוח סעיף 14(א) לתוספת השלישית, לאחר קבלת השומה, על הנישום לפנות לוועדת הערר תוך 45 יום אם הוא מבקש לערור על שומה המחייבת אותו בהיטל השבחה.

2. הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל ההשבחה
ב- ערר (י"ר) 182/15 {ד. דניאל חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים, תק-וע 2015(4), 328 (2015)} נקבע, כי יש להביא בחשבון מע"מ כאשר קובעים את שווי המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש. חריג לכך אפשרי, בהתאם להלכה הקיימת, רק במקום בו יוכח כי השוק הינו שוק של עוסקים בלבד.

כמו-כן, נקבע, כי יש לקבל את הטענה החלופית של העוררת שלפיה שוק בו השחקנים היחידים, נכון למועד הקובע, הם חברות קבלניות וקבוצות רכישה מאורגנות, הוא בגדר שוק של עוסקים בלבד.

בהתאם לקביעה עקרונית זו הוחזר הדיון בתיקים קשורים לשמאי המכריע לגיבוש עמדתו בשאלה האם ענייננו בשוק של עוסקים בלבד.

במקביל הוקפאה ההכרעה בערר זה עד להחלטת השמאי המכריע, וזאת מאחר שאין מחלוקת כי ענייננו בסוגיה זהה. בחוות-דעתו מנומקת מיום 02.11.15, לאחר ניתוח כלל השיקולים הרלוונטים, הגיע השמאי לכדי מסקנה שלפיה ענייננו בשוק של עוסקים בלבד ומכאן כי חל החריג לכלל ואין לכלול את רכיב המע"מ בערכי השווי.

למותר יהיה להרחיב בסוגיה זו מאחר שלמשיבה אין טענה כנגד שיקול-הדעת שהופעל על-ידי השמאי המכריע. לפיכך מתקבל הערר ושומת המשיבה תתוקן באופן בו ערכי השווי לא יכללו את רכיב המע"מ.

ב- ערר (י"ר) 182/15 {ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ד. דניאל חברה לבניין בע"מ, תק-וע 2015(3), 464 (2015)} נדונה השאלה האם יש לכלול את רכיב המע"מ בשווי המקרקעין לצורך חישוב היטל השבחה.

נקבע, כי ככל שמאפייני המקרקעין מעידים כי השוק הרלוונטי לגביה הוא של עוסקים בלבד, הרי ניתן יהיה להתעלם מרכיב המע"מ, ללא תלות בעסקה הקונקרטית שבוצעה לאחר המועד הקובע. לעומת-זאת, ככל שמדובר בשוק מעורב, הרי אין יכולת לצפות במועד הקובע את העסקה העתידית בנכס ומכאן שאין כל אפשרות לקזז את רכיב המע"מ.
בנוסף, נקבע כי לא יישם השמאי המכריע את הכלל שנקבע בהלכה ובהחלטות ועדת הערר ובחר לנטרל את רכיב המע"מ, אף שלא קבע כי מדובר בשוק של עוסקים בלבד. לפיכך יש לקבל את ערעור המשיבה ולהחזיר את הדיון להכרעת השמאי המכריע שיפעל בהתאם להנחיות ועדת הערר.

3. פטור - מספר מחזיקים - פטור לדירה
ב- עמ"נ (מרכז) 32681-02-14 {אורית שמואלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, תק-מח 2014(4), 35684 (2014)} נדונה השאלה האם יש להעניק פטור כמבוקש בעד כל דירת מגורים שתבנה על המקרקעין, המוחזקת על-ידי מחזיק שונה, או שמא יש להעניק פטור לדירת מגורים אחת בלבד מכל הדירות שיבנו על המקרקעין.

המשיבים רכשו קרקע חקלאית כשנה לפני שהופקדה התכנית המשביחה את המקרקעין, ששינתה ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה ומגורים. התכנית לשינוי הייעוד היתה ידועה למערערים עת רכשו את הקרקע, שהרי הליכי התכנון וההפקדה נמשכו זמן מה והתכנית הופקדה תקופת מה טרם ניתן לה תוקף.

נקבע, כי מטרת הפטור אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון קהילתו, אלא לאפשר לו להרחיב את ביתו, עד לשטח של 140 מ"ר, ובכך להפוך את דירת מגוריו מנכס דל לנכס מספק, אף אם ידו אינה משגת לשאת בדמי ההשבחה הנדרשים בעד מימוש זכויות זה.

בנוסף, ככלל האצבע המגביל את הפטור עד דירה מגורים בשטח של 140 מ"ר, בא לסמן את הגבול בין דירת מגורים ראויה, לבין דירה גדולה יותר, הנחשבת נכס יוקרה.

העותרים זיהו הזדמנות כלכלית לרכישת קרקע במחיר נמוך יחסית, עת ייעודה היה חקלאי, כשהתכנית לשינוי ייעוד למגורים, עברה כברת דרך משמעותית והיתה לקראת אישור סופי.
ככל שנקטו בצעד כלכלי נבון, אין מהלך זה מעניק להם הזכות להתעשר אף מעבר לזאת, ולהימנע מתשלום היטל השבחה בעד ההשבחה של המגרש, כאשר חברים אחרים בקהילה חבים בהיטל ונושאים את עלויות התכנית המשביחה, ובניית מוסדות חינוך חדשים בשכונה על כתפיהם בלבד.

עוד נקבע, כי אם מדובר במספר בעלים המחזיקים כל אחד בנפרד, בחלק מהמקרקעין, או אם מדובר במשפחה אחת המחזיקה במקרקעין ומבקשת לבנות מספר דירות מגורים לבניה ובנותיה. מדובר בהטבה צרה שנועדה לתכלית מסויימת ולא מעבר לכך.

פרשנות לפיה יש ליתן פטור מהיטל השבחה בעד כל דירת מגורים הנבנית כחלק מקבוצת רכישה או כחלק מפרוייקט של מספר מחזיקים במקרקעין אחת, הבונים יחדיו בניין מגורים, מכניסה אל בין כתלי הפטור ציבור רב שלא אליו כיוון המחוקק. פרשנות כגון זו מרוקנת את הכלל לפיו יש לשאת בהיטל השבחה, עם השבחת המקרקעין ומימוש הזכות בהן, מכל תוכן.

אשר-על-כן, נקבע כי האיזון הראוי בין תכלית הפטור לבין הכלל העומד בבסיס גביית היטל השבחה, בנסיבות כאן מטה את הכף לטובת גביית היטל ההשבחה מכלל העותרים.

ב- ערר 8130/10 {מרדכי שריקי נ' ועדה מקומית לתו"ב כפר סבא, תק-וע 2013(4), 634 (2013)} ועדת הערר קבעה, כי היא איננה סבורה שעניינו של הפטור בסעיף 19(ג)(1) הינו פטור למגרש או חלקה כטענת המשיבה. סעיף 19(ג)(1) עוסק במפורש בפטור למחזיק לדירת מגורים.

הפטור אכן פטור יחיד הניתן פעם אחת בלבד הוא כטענת המשיבה אך לכל מחזיק או קרובו, היינו כאשר על אותו מגרש, כמו במקרה דנן, ישנם כמה מחזיקים הרי שכל אחד מהם זכאי לפטור ולפטור אחד בלבד.
בנוסף, אין הוועדה סבורה כי בכל מקרה של קבוצת רכישה יש להתייחס אל כל יחידי הקבוצה כאל מחזיק אחד. הדבר תלוי בנסיבות כל מקרה ומקרה. כאשר מדובר בקבוצת רכישה יש לבדוק גם את מועד רישום כל אחד מיחידיה בלשכת רישום מקרקעין.

העובדה שמדובר ביחידים שבאו כקבוצת רכישה לרכוש את דירותיהם אין בה כדי להשליך מינה וביה על אי-חלותו של הפטור. בכל מקרה ומקרה יש לבדוק מיהו בעל הזכויות במקרקעין ואת מועד רכישת הזכויות על ידו. כך למשל כאן מדובר ביחידים אשר רכשו דירת מגורים ונרשמו בנפרד כיחידים בלשכת רישום המקרקעין ולא כקבוצת רכישה.

בנוסף, כאשר הבעלים או החוכר לדורות של הדירה הוא קבוצת רכישה חברה או שותפות, או כל ישות משפטית אחרת. כאשר יש בעלים אחד רשום על המקרקעין הזכאות היא לפטור אחד בלבד בתנאי שיעמוד בכל תנאי סעיף 19(ג)(1).

אך כאשר יש בעלים נפרדים הרשומים כל אחד בנפרד על חלק מסויים אחר של המקרקעין, הרי שכל אחד מהם זכאי בנפרד לפטור, ולפטור אחד בלבד.

המחוקק קבע קנה-מידה מדוייק, מספר מטרים רבועים ולא הקנה שיקול-דעת ביישום הפטור על-פי מטרתו ותכליתו הסוציאלית, ובוודאי שלא על-פי הגדרה כזו או אחרת של דירה בדבר חקיקה במידרג היררכי נמוך יותר ותכניות לא כל שכן. אשר-על-כן, כאשר מתקיימים יתר תנאי הפטור, לכאורה יש זכאות לפטור עד לשטח של 140 מ"ר, גם אם שטח הדירה חסר מטרים אחדים בלבד מגבול הפטור.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

קבוצות רכישה - היטל השבחה