דיני בתים משותפים - מבוא

רכישת נכס מקרקעין - דירה יד שניה או מקבלן - מחייבת ידיעה, הכרות והבנה של דיני הבית המשותף. בשערי כל עסקת מקרקעין כזו ולאחר בדיקת הרישום קיימת חשיבות גם לבדיקת צו רישום הבית המשותף וקיום הוראת שונות לגבי השימוש ברכוש המשותף, הצמדות, רישום החניות, מיקום החניות וכיוצא באלה. לא תמיד יקבלו כל אלה ביטוי בנסח הרישום ובוודאי כאשר מדובר ברכישה מקבלן או אז המעקב אחר רישום הבית כבית משותף כמו בדיקת צו רישום הבית המשותף הינה קריטית לביטוי לרכישת הנכס על כל הזכויות הנילוות אליו כגון חניה או הצמדות אחרות.הבית המשותף הינו יציר חקיקה, שנועדה לספק פתרונות למצב עובדתי מיוחד, שהינו תוצאה של אורח החיים המודרני והוא משלב בין זכויות קנייניות "טהורות", שיש לבעלי הדירות בדירותיהם הפרטיות, לזכויות בעלים מוגבלות ברכוש המשותף.כלומר, הבית המשותף הינו תוצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת {סעיף 54 לחוק המקרקעין}, ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף {סעיף 56(א) לחוק המקרקעין}, והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף, לדוגמה, כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף.

ב- רע"א 7112/93 {צודלר בתיה נ' יוסף שרה, פ"ד מח(5), 550 (1994)} קבע כב' השופט מ' חשין כי הרכוש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה, הויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין. זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית משותף ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית".

ב- ע"א 2896/90 {טרוצקי יוסף נ' אלפונסו דיין, פ"ד מו(5), 454 (1992)} קבע בית-המשפט כי "סעיף 39 לחוק החוזים... בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו".

עוד נקבע כי "לקביעה זו משנה-תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומילים בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך-כלל, בכך שהצדדים להם אינן בוחרים איש את רעהו והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים... הם מתאפיינים בנוסף לכך בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו בתום-לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו".

לא ניתן, איפוא, לדבר על זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו תוך התעלמות מיסוד הסבירות וההגינות, אלא אם מימושה של הזכות נעשה תוך יישום עיקרון תום-הלב. עיקרון זה פירושו החובה לשמור על מידתיות ראויה {ראה גם תיק מס' 108/05 גיא משה ואח' נ' אדלר עופר ואח', טרם פורסם (2005); תיק מס' 152/03 רפי ומוניק טורמן נ' אוסלנדר שרון, טרם פורסם (2005)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דיני בתים משותפים - מבוא