רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות

1. כללי
עסקאות של רכישת בניינים כאמור חוסות אף הן תחת העקרונות, הדינים והתהליכים שפורטו לעיל לגבי עסקאות שונות במקרקעין בהתאמה. אולם יש מאפיינים מיוחדים לעסקאות אלה שראינו חובה להתייחס אליהן תחת ראש פרק זה. שלוש הן סוגי העסקאות:

א. עסקה בה נרכש בניין ובו דירות מגורים המושכרות בדיירות מוגנת על-פי חוקי הגנת הדייר ודיירות לא מוגנת;

ב. עסקה בה נרכש בניין ובו יחידות עסקיות בלבד, קרי, משרדים וחנויות או רק משרדים ;

ג. עסקה בה מדובר בבניין שבו גם דירות מגורים וגם משרדים וגם חנויות.

2. הסכמים עם דיירי הבניינים
פוטנציאל הבניין נעוץ בתושאה המתקבלת משכר הדירה של דיירי הבניין וכן מאופי הזכויות שביחידות הבניין. ללמדנו, בניין ובו יחידות המושכרות בשכירות בלתי-מוגנת יניב תשואה גבוהה יותר וערכו גבוה יותר. לעומת-זאת בניין ובו דירות החוסות תחת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב 1972 התשואה נמוכה יותר והדבר משליך על ערכו בשוק. על-כן בשלב מוקדם על המוכר להמציא לרוכש הפוטנציאלי את כל החוזים שקשר עם דיירי ומחזיקי היחידות. כמו-כן עליו להמציא רשימה מסודרת על גביית דמי השכירות במשך השנה האחרונה ומועדי התשלום. על הרוכש לבחון היטב את רשימת הדיירים המופיעה בחוזה אל מול הדיירים הנמצאים דה-פקטו ביחידה לקראת חתימת העסקה. כך, למשל, יכול ודיירים נפטרו והמחזיקים אינם אלא בני משפחה או דייר נפטר ופלש מחזיק אחר שלא כדין. על-כן על המוכר ליתן הסבר ממצה לגבי כל דייר ודייר.

יש גם לקבל מן המוכר רשימת השינויים שבוצעו במושכרים - אם בוצעו - בין בהסכמתו ובין אם שלא בהסכמתו - מכללא או מפורשות. רצוי - אם הדבר אפשרי - לקבל מן המוכר את תשריט הבניין - אם הוא רשום כבית משותף, ואם לא את העתק היתר הבניה של הבית גם אם מדובר בבניין ישן ואפילו לפנות לרשויות התכנון לקבלת התכניות של הבניין - ישנות ככל שתהיינה.

3. הכרות עם דיירי הבנינים
לאחר לימוד ההסכמים יש לפנות לבניין עצמו ולהכיר אחד לאחד את דייריו והמושכר בו הוא מחזיק.

4. מסמכים הקשורים בקשר עם הדיירים
יש לקבל מן המוכר העתק של כל ההתכתבות, מסמכים, הודעות שונות עם דייריו במשך השנים האחרונות לרבות פניות להעלאת דמי השכירות או כל פניה לגבי התנגדות לשינויים וכיוצא באלה. קרוב לוודאי כי אלה מצויים במשרדו של עורך-הדין, בא-כוח של בעל הבניין. למסמכים אלה חשיבות מרובה בעיקר בשל היותם ראיה למקרה של סכסוך עתידי עם הדייר.

סיום

אם הגעת עד לכאן סימן שהספר עליו עמלתי רבות ואשר הינו תולדה של ניסיון מתמשך של עבודה מאומצת בתחום המקרקעין, עניין אותך.

הספר ישמש אותך בכל סוגיה שעלולה להתרחש בכל יום בנוגע למקרקעין - זכויות ושימוש.

מרגש אותי אם מצאת עניין בספר, שאלות/הבהרות וסתם לפרגן. המייל שלי:
[email protected]

תודה על העניין שמצאת בספר,

משה אלפסי, עורך-דין ונוטריון

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות