חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין

1. הדין
סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"55. חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הכאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן: התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד."

2. הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין
כידוע, לכל דירה בבית המשותף, צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף. זכותו של כל בעל דירה בחלק יחסי זה היא זכות קניינית. זכות הקניין מעוגנת כזכות חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ועל מעמדה הנורמטיבי בשיטת משפטנו אין חולק {רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199, 238 (1999)}.

עם-זאת, זכות הקניין אינה זכות מוחלטת וההגנה עליה גם היא אינה מוחלטת {ע"א 10608/02 הזימה נ' אגף המכס והמע"מ, פ"ד נח(3), 663, 671 (2004)}. כשאר זכויות האדם, אף היא זכות "יחסית", ונגזר עליה להתמודד עם ערכים מתחרים. הדברים אמורים ביתר שאת ביחס לזכותו של בעל דירה ביחס לרכוש המשותף, שנחשבת למופע חלש יותר של זכות הקניין.

על מאפייניו הייחודים של הבית המשותף וזכויות הקניין בו עמד בית-המשפט ב- רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994):

"הבית המשותף (...) הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצדן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף (סעיף 56(א) לחוק), והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו."
{ראה גם גד טדסקי "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל 214 (1976); רע"א 1462/10 דוד עטייה ואח' נ' ליאור שגיא ואח', תק-על 2012(3), 4812 (2012)}

היכולת להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירות מסויימות בבית המשותף, היא בבחינת חריג להוראה הקבועה בסעיף 55(ב) רישא לחוק המקרקעין - האוסרת על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות.

פעולה ההצמדה, מטבעה, גורעת מחלקם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף, ועל-כן יש בה משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. החלטה על הצמדה היא החלטה בעלת השלכות לטווח הארוך, שכן השטח המוצמד הופך למעשה לחלק מהדירה שאליה סופח. בכך יש כדי לשנות את מצב זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף {רע"א 1462/10 דוד עטייה ואח' נ' ליאור שגיא ואח', תק-על 2012(3), 4812 (2012)}.

הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, מתייחסת לבית הרשום כבית משותף ואינה יכולה להתייחס לבית שאינו רשום ככזה, הואיל והמושג של בעלות ברכוש משותף, כמו גם המושג של הצמדת חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה, אינו קיים בבית שאינו בית משותף {ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673 (1986)}.

ואכן, הוראת סעיף 55 לחוק המקרקעין לא נכללה בין הוראות החוק שהוחלו על בית שאינו רשום כבית משותף, כמפורט בסעיף 77ב לחוק המקרקעין.

על-כן, כאשר עסקינן בבית שאינו רשום כבית משותף, אין אפשרות וגם אין משמעות להצמדת חלק מסויים של הרכוש המשותף, כגון גג, לדירה מסויימת. הצמדה שכזו יכולה להיעשות רק כאשר נרשמות זכויות בעלות בדירה, דבר שאינו יכול להתקיים כאשר הבית אינו רשום כבית משותף.

אם-כן, הרציונאל העומד בבסיס סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין הינו כי יש לראות ברכוש המשותף הצמוד לדירה כחלק בלתי-נפרד מהרכוש העיקרי, קרי: הדירה.

בהתאם ללשון החוק, לא ניתן לבצע עסקאות ברכוש הצמוד לדירה בנפרד ממנה וכי מי שמבקש לבצע עסקאות ברכוש המשותף, חייב להקדים ולבצע עסקה בדירה גופה {תמ"ש (משפחה ת"א) 28029-09-10 א.ד. נ' ר.ט., תק-מש 2011(1), 808, 809 (2011)}.

3. הוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין
סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע את הכלל להוצאת חלק מסויים מהרכוש המשותף והצמדתו ליחידה פלונית, במסגרתו הבדיל המחוקק בין שני סוגי רכוש משותף: רכוש הניתן להצמדה ורכוש שלא ניתן להצמדה, גם בהינתן הסכמה.

פרופ' י' ויסמן בספרו {דיני קניין, כרך ב', בעלות ושיתוף), 398 (התשנ"ז)}, מציין שחוק המקרקעין מבחין בין "רכוש משותף הכרחי" - שאינו ניתן להצמדה, ובין כל יתר חלקי הרכוש המשותף, שניתן להצמידו לדירות הבית.

לדבריו, "לעניין הרכוש המשותף ההכרחי, מבחין החוק בין שתי קבוצות רכוש. הקבוצה האחת כוללת פריטים שאין להצמידם, בלא קשר לשאלה מהו מספר בעלי הדירות שחלקים אלה נועדו לשמשם. על קבוצה זו נמנים חדרי המדרגות, מעליות ומקלטים. הקבוצה האחרת כוללת פריטים שאין להצמידם רק אם הם נועדו לשמש את כל בעלי הדירות. קבוצה זו כוללת את מתקני הבית המשותף, כגון מתקני הסקה, המים, החשמל, מיזוג האוויר וכיוצא באלה" {פרופ' ו' ויסמן, שם, 398}.

סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע, כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסויים של הרכוש המשותף יוצמד לדירה פלונית, "ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות".

חלקי הרכוש המשותף שאינם ניתנים להצמדה כונו על-ידי המלומד גד טדסקי "רכוש משותף הכרחי", לעומת המונח "רכוש משותף שאינו הכרחי", המתייחס ליתר הרכוש המשותף {גד טדסקי "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל 214, 219-218 (תשל"ו)}.

על-פי סעיף 55 לחוק המקרקעין, בהיעדר קביעה נוגדת בתקנון, כל החלקים העונים להגדרה של "רכוש משותף" שייכים באופן בלתי-מסויים לכלל בעלי הדירות בבית המשותף {ראה גם ע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין, תק-על 2010(3), 3612 (2010)}.

ההצמדה מאפשרת להוציא חלק מן הרכוש המשותף מנחלת הכלל ולהפכו לקניין בלעדי של אחד מבעלי הדירות.

תוצאות ההצמדה הן שיוך קנייני של החלק שהוצמד אל הבעלות בדירה. החלק המוצמד הופך להיות "חלק אינטגראלי ממנה" {ראה גם מ' דויטש קניין, כרך א', (התשנ"ז-1997), 680} ועל-כן, טעון הליך ההצמדה רישום {ראה ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009)}.

4. החלק ברכוש המשותף - סעיף 57 לחוק המקרקעין
סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"57. החלק ברכוש המשותף
(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
(ב) בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות."

פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. כנגזרת, פעולות הקשורות לרכוש המשותף שאינן נמנות עם החריגים המצוינים בחוק עודן כפופות לזכות וטו מצד כל אחד ואחד מבעלי הדירות, תוך מימוש מלא של זכות הקניין שלו.

כמו-כן, גם כאשר קבע המחוקק חריגים לכלל הדורש הסכמת כלל בעלי הדירות לפעולות ברכוש המשותף, הקפיד לעשות כן בצורה פרטנית וקזואיסטית. כך, למשל, המצב ביחס ל"הצמדה" של חלק מסויים ברכוש משותף לדירה פלונית.

המונח "הצמדה" מוזכר לא אחת בחוק המקרקעין, אך החוק אינו מגדיר אותו מפורשות. ההגדרה הרווחת בספרות להצמדה מדברת על פעולה של הוצאת חלק פיסי מסויים מכלל הרכוש המשותף, שיוכו לדירה פלונית והפיכתו לחלק אינטגראלי ממנה {דויטש קניין, בעמ' 674}.

היכולת להצמיד חלקים מסויימים מן הרכוש המשותף לדירות מסויימות בבית המשותף, היא בבחינת חריג להוראה הקבועה בסעיף 55(ב) רישא לחוק המקרקעין - האוסרת על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות.

פעולה ההצמדה, מטבעה, גורעת מחלקם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף, ועל-כן יש בה משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. החלטה על הצמדה היא החלטה בעלת השלכות לטווח הארוך, שכן השטח המוצמד הופך למעשה לחלק מהדירה שאליה סופח. בכך יש כדי לשנות את מצב זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף. מכאן עצמת ההגנה שקובע הכלל בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין {רע"א 1462/10 דוד עטייה ואח' נ' ליאור שגיא ואח', תק-על 2012(3), 4812 (2012)}.

סעיף 57(א) לחוק המקרקעין קובע, כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, יהיה לפי יחס שטח הרצפה, אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר {ראה לעניין זה ת"א (שלום ק"ש) 76/96 מרכז תיירות ונכסים (ב.א.) בע"מ נ' שמולה אשר, תק-של 2002(4), 10089, 10091 (2002)}.

בבתים משותפים רבים אין הקפדה על המתכונת הקבועה בסעיף 57 לחוק המקרקעין וקיימת הסכמה מכללא, למען הפשטות והנוחות, לשאת בהוצאות, או, על-כל-פנים, בהוצאות קטנות ושגרתיות, באופן שווה.

ואולם, דבר זה מחייב הסכמה כללית, שאם לא כן - יחול הדין: "אפילו תשעים ותשעה אומרין לבוז, ואחד אומר לחלק - לזה שומעין, שאמר כהלכה" {משנה פאה ד, ב} ולפיכך, על ההוצאות להתחלק בין הדיירים לפי חישוב היחס בין דירותיהם {ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 4552/05 נויגרשל אסנת נ' גאריסון נגה, תק-של 2005(3), 24398, 24401 (2005)}.

את זכויות הבעלות השיוריות יש לחלק כפי שנעשה בכל בית משותף. חלוקה זו אמורה להיעשות בהתאם לסעיף 57(א) לחוק המקרקעין לפי שטח רצפת הדירות {שאמור לתאום את החלוקה - 70% - 30%} או אם נקבע בתקנון שיעור אחר וזאת בכפוף להוראות ההסכמים בין התובעת והנתבעת לבין הדיירים. זכויות אלה כוללות גם את זכויות הבניה העתידיות {ראה עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.11); ת"א (יר') 2402/08 ידר נכסי דלא ניידי ובניין בע"מ נ' נאמנות מכון הרי פישל לדרישת התלמוד, תק-מח 2012(4), 27012 (2012)}.

זכותו של דייר בבית משותף לתבוע פיצוי יחסי גם בגין נזקים לרכוש המשותף {ת"א (שלום חי') 9669-06 ניר יוזבגי נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, תק-של 2009(1), 18858, 18860 (2009)}.

לעניין האחרון, יפים הם דברי כב' השופטמ' שמגר ב- ע"א 559/87 {נירה חשאי נ' בטי רונן, פ"ד מו(1), 229 (1991)} לפיהם "התביעה שהגישו הדיירים היתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמו כן היא משותפת לכל הדיירים. אומנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה... לכל דייר חלק יחסי מסויים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח ריצפת הדירות הכולל, או לפי קביעה אחרת בתקנון (סעיף 57(א) לחוק המקרקעין)... הואיל ולא נתבע בענייננו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף".

5. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים - סעיף 59 לחוק המקרקעין
סעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים (תיקון התשנ"ב)
(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים (להלן: "בית מורכב") ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף-קטן (א) אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף-קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף-קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."

סעיף 59 לחוק המקרקעין הדן ב"בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים" קובע כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים {ומוגדר בחוק כ"בית מורכב"} יכולים בעלי הדירות לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה "יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים", והם רשאים "לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף".

אם הדיירים לא הגיעו להסכמה, יש בידם לפנות למפקח והוא רשאי להורות כי הבית יתנהל בהתאם לאמור בסעיף 59(א) "אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן".

מהוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין נמצאנו למדים לכאורה כי בית מורכב, אף שניתן בגדרו להצמיד את הרכוש המשותף או חלקו לאחד המבנים ולהחזיקו ולנהלו בנפרד, עודנו מהווה "בית משותף" כהגדרתו בחוק.

מכל מקום, כל עוד לא נעשתה פניה למפקח על הבתים המשותפים להורות על ניהול נפרד של הבית המשותף מושא התביעה {ופניה מעין זו יכול שתיעשה על-ידי מיעוט מהדיירים} הרי שמדובר בבית אחד, וכל אחד מהדיירים שזכה לזכויות ברכוש המשותף מחזיק בחלקים בלתי-מסויימים מהרכוש המשותף של כל הבניינים {ת"א (יר') 2159-08 בן ציון קופרשטוק נ' חברת שומרי אמונים בע"מ, תק-מח 2012(4), 13028 (2012)}.

6. סמכות המפקח על-פי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין
ב- עש"א (חי') 23423-10-14 {ד.ג.ש. חניונים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' המגינים 53 חיפה, תק-מח 2015(2), 905 (2015)} קבע בית-המשפט:

"הסמכות שניתנה לכב' המפקחת בסעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, נוצרה כדי לקיים מנגנון אשר יימנע עיוותים בבתים משותפים מורכבים. במקרה שלפנינו, נהגו הצדדים, במשך שנים רבות, בדרך מסויימת, וזאת כדי למנוע עיוות בכל הנוגע לחלקה של יחידת משנה מס' 1 בהוצאות החזקת הרכוש המשותף הכללי. ואולם, משעה שאחד מבעלי הדירות חלק על ההסדר שנהג, ולא ניתן היה לכפות עליו מפתח חלוקה אחר מזה שנקבע בסעיף 58 לחוק, נוצר עיוות שהיה מקום וצורך לתקנו, וזה בדיוק מה שעשתה כב' המפקחת לאחר ששמעה טענות הצדדים, ביקרה במקום, קיבלה חוות-דעת של מומחה, ונוכחה לדעת "שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן" (כלשון סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין).

21. גם העובדה, שכדי להגשים את הפרדת הניהול הורתה כב' המפקחת על ביצוע התאמות שונות, אין כדי לאיין את הצורך בהפרדת הניהול. כב' המפקחת אינה מוגבלת לבחינת המצב הקיים במועד הגשת התביעה, הא ותו לא, והיא בהחלט מוסמכת להתנות את הפרדת הניהול של אגפי הבית בהוראות שונות, כפי שעשתה בפועל."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין