מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי

מירקם היחסים בין רוכש נכס מקרקעין וקבלן (בין שהוא מאוגד כחברה פרטית בע"מ או חברה ציבורית ובין שהוא כאדם פרטי) שונה וסבוך מזה המתואר לעיל בשער א' של חלק זה, בהקשר של רכישת נכס מקרקעין "יד שניה". תחום יחסים זה חוסה תחת הוראות הדינים שסקרנו במסגרת חלק א' ובעיקר תחת מערכת דינים ופסיקות שהורתן במורכבות של יחסים אלה. קשייה של מערכת יחסים זו מונחים בעיקר בסיבות שהורתן הינה עובדתית שכן:

א. הרכישה מתבצעת, בדרך-כלל, כאשר הרוכש מתקשר בהסכם רכישה של דירה שאיננה קיימת והיא בבחינת נכס שלא בא לעולם, על מגרש וכחלק מקבוצת דירות הנבנות על המגרש;

ב. באם הדירה בתהליך בניה ראשוני או לקראת סיומה, גם אז הרכישה אומנם מתבצעת מול נכס מקרקעין שניתן לראותו או לזהותו, אך מכלול נתונים אחר מייצר אף הוא שלל דברי חקיקה והלכה פסוקה הבאים להגן על רכישה כזו וסיומה בסיכומו-של-דבר ברישום הנכס על-שם הרוכש;

ג. בכל שלב שהוא, בין השלב הראשוני ובין שמדובר בדירה מוגמרת, קיימים נתונים עובדתיים שאינם מאפשרים רישום הנכס על-שם הקונה. הקרקע לא עברה פרצלציה, או הנכס משועבד עד כדי חוסר אפשרות לרשום את הנכס על-שם הרוכש, או טרם נרשם בית משותף המאפשר לייחד את הדירה ולרשמה על-שם הרוכש.

ד. נתונים הקשורים במהלך הבניה. הרוכש איננו שולט במהלכה של הבניה לקראת סיומה. נושא מסירת הדירה בעסקות כאלה הינו "רעה חולה" במרקם יחסים זה של רוכש דירה וקבלן.

ה. תהליך הבניה לא יחל אלא לאחר שינתן היתר בניה לתכנית שהוגשה על-ידי הקבלן. חזון נפרץ הוא שהקבלן מתחיל בבניה טרם קבלת היתר בניה ונתון זה מכביד על סיכומה של עסקת מכר.

ו. יכולתו של הרוכש לקבל מימון מוגבלת לנתונים בהם נמצא הבניין הן מבחינת תהליך הבניה והן מבחינת יכולתו לשעבד את הנכס לקראת קבלת המימון.

ז. נתון "בלעדיו אין" האמור להיבדק הינו מצבו הכלכלי של הקבלן. כאן רב הסתום על הנודע שכן כבר ראינו במחוזותינו מקרים שעל אף שלא ניתן היה לערער על יכולתו של הקבלן בעת תחילת הבניה הרי בהמשכה מצבו הידרדר.

הנתונים העובדתיים הללו מורים לנו על תשריט אחר של התנהלות מול הקבלן טרם חתימה על הסכם הרכישה. על-כן מצווים אנו במשנה-זהירות בעת גישה לקראת עסקת המכר תוך מגמה שנכתיב לעצמנו מראש, טרם כניסה למבוך זה, כי אין פשרות באשר לקיומה של עסקת רכישה מוגנת ומובטחת. כל לבנה שתחסר בבניין העסקה יש בה כדי להפיל את כל העסקה ולהותיר - כפי שכבר ראינו רבות - את רוכש הדירה, ללא הכסף או ללא הנכס, וגם אם קיבל את כספו או חלק ממנו, הרי העליה במחירי הדירות הותירה אותו ללא דירה. בצד סקירת תהליך העסקה נביא את העקרונות המשפטיים המיוחדים למערכת יחסים זו כולל הוראות הדין והלכה הפסוקה.

אנו נבחין בין מספר מצבים המשפיעים על התנהלותה של העסקה ושורשם במהות זכותו של הקבלן:

האחד, הקבלן מוכר את הדירה שהיא חלק מן הדירות להן הינו זכאי לאחר שנתחייב בעסקת קומבינציה מול בעל הקרקע;

השני, הקבלן הוא בעל הקרקע עליו נבנה הבניין בו מצוי נכס המקרקעין הנמכר;

השלישי, הקבלן קיבל את הקרקע במסגרת מכרז רכישה, עסקה מול רשות מקרקעי ישראל וכפוף לתנאי המכרז שם (בין אם הזכות שרכש הינה זכות בעלות ובין אם היא זכות חכירה).

לכל אחד מן השלבים הללו קמה מערכת שלמה של הלכות פסוקות שעניינן יישוב סכסוכים שונים בין הצדדים השונים בכל סיטואציה שתוארה לעיל.

יש להדגיש כבר עתה כי קיימות סוגי עסקאות בהן מעורבים גופים כגון עיריה, מינהל, קבלן מבצע, הכל בהמשך לתכניות "בנה ביתך" שיזם המינהל. האחריות להתקשרות עם הקבלן המבצע היא על העיריה. ההערכה החוזית במקרה כזה היא כלהלן:

לצורך קבלת הזכויות בדירתו, חותם כל משתכן על שני חוזים.

האחד - חוזה פיתוח עם המינהל (להלן: "חוזה הפיתוח"). בחוזה הפיתוח פורטו התשלומים שעל המשתכן לשלם למינהל בגין רכישת הזכויות בקרקע. כן פורטו בחוזה הפיתוח פרטי הדירה בה זכה המשתכן בהגרלה, וכן דמי החכירה שעליו לשלם, הכל בהתאם לעקרונות הקבועים בהחלטה 761.

השני - חותם כל משתכן על חוזה הזמנת שירותי בניה עם הקבלן (להלן: "חוזה הבניה"). בחוזה הבניה פורט הסכום שעל משתכן לשלם לקבלן בגין שירותי הבניה של הדירה בה זכה בהגרלה, והכל בהתאם לטיפוס הדירה לה הוא זכאי.

במקרה כזה, הקבלן לא מכר למשתכנים את "הדירה". המשתכנים רכשו את "הדירה" בשתי מערכות הסכמיות נפרדות, כאשר את הזכות במקרקעין של הדירה רכשו במישרין מהמינהל, ואילו את בניית הדירה רכשו במישרין מהקבלן. באופן זה נחסכו, מטבע הדברים, פערי ייזום גדולים, ובכך הוזלה הדירה למשתכן. עם-זאת, העדר האחריותיות הכוללת בשיטה זו, פתחה פתח למחלוקות רבות {ראה סיטואציה בעייתית ב- ת"א (ראשל"צ) 3661/02 יעקובוב יעקב נ' משרד הבינוי והשיכון, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.11.15)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי