תנאים לתקפן של עסקאות

1. כללי
סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"16. תנאים לתקפן של עסקאות (תיקונים: התש"ם, התשמ"ד (מס' 2), התשע"א (מס' 2))
(א) (1) תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על-אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה.
ואלה התנאים:
(א) שולם עליהן המס;
(ב) ניתנו עליהן הצהרות המוכר והקונה או עושה הפעולה על-פי הפרק השביעי ושולם עליהן המס המגיע על-פי ההצהרות;
(ג) הקונה זכות במקרקעין או הרוכש את הזכות באיגוד המקרקעין פירט בהצהרתו את שם המוכר ומענו, את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה והפקיד אצל המנהל פקדון, כערובה לתשלום המס, בשיעור 20% משווי המכירה של הזכות במקרקעין, או שניתנו בטוחות להנחת דעתו של המנהל;
(2) מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא-אם-כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על-פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2); לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע; תוקפה של ערבות או ערובה כאמור יהיה לתקופה שיקבע המנהל, ובלבד שלא תעלה על תשעה חודשים מיום שנמסרה למנהל ההצהרה כאמור בסעיף 73, ולגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה -ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, לפי סעיף 136 לחוק האמור, שהמס המגיע לפי אותו חוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו;
(3) לעניין סעיף-קטן זה, "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" החייבות במס - למעט מכירה או פעולה כאמור שסעיף 93 דן בהן.
(ב) לא יהיה תוקף למכירת זכות במקרקעין או לפעולה באיגוד שהיא ייפוי-כוח לטובת הקונה או לפקודתו, אלא אם בנוסף להוראות סעיף-קטן (א), הופקד ייפוי-הכוח - או העתק ממנו שאושר על-ידי נוטריון ציבורי - אצל המנהל, במקום שנקבע בתקנות, תוך שבעה ימים מיום שניתן, ואם ניתן בחוץ לארץ - תוך שלושים יום מיום שניתן.
(ג) פעולה באיגוד תהא תקפה אם מסר עושה הפעולה הודעה בדבר הפעולה שנעשתה וכן כי לדעתו האיגוד שבו נעשתה אינו איגוד מקרקעין, אך אין בהוראה זו כדי לפגוע בחובתו של האיגוד או של עושה פעולה בו לגבי כל אחריות המוטלת עליהם לפי חוק זה, לרבות המס, אם יתברר כי הם חייבים בו.
(ד) סעיף זה לא יחול לגבי תקפן של מכירות ופעולות שנעשו על-ידי מי שפטור ממס לפי חוק זה או שאין להצהיר עליהן לפי חוק זה.
(ה) (בוטל).
(ו) שום דבר האמור בסעיף זה לא יפגע בזכות שביושר או בזכות שנרכשה בתמורה ובתום-לב על-ידי צד שלישי."

ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע, עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק המיסוי הנ"ל {ע"א 6906/00 אחמד ענבטאוי נ' רינה דר (דרויש), פורסם באתר האינטרנט נבו (08.07.02)}.

לפיכך, גם אם תוקפה של העסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העסקה תקום לתחייה ותתפוס מראשיתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 לחוק המיסוי.

סעיף 16(א)(1) לחוק המיסוי קובע, כי כאשר מתמלאים התנאים המופיעים בסעיף, שעניינם דיווח נכון למס שבח ותשלום המס, תוקפה של מכירת זכות במקרקעין חל רטרואקטיבית מיום המכירה {ת"א (יר') 33093-11-10 קלייר דיפסי נ' איווט שארל דיפסי, תק-מח 2015(1), 2049 (2015)}.

לפי פסיקת בית-המשפט ובהיעדר הוראת חוק מיוחדת - אי-תשלום מיסים אינו גורם לבטלות זכותו של מי שאינו משלמם, כשם שתשלום מיסים אינו מקנה בעלות למי שאין בידו זכות כזו {ת"א (נצ') 25792-11-11 סייד אחמד סמיר נ' סלמאן יוסף אבו סאלח, תק-מח 2014(3), 33161 (2014)}.

מטרת סעיף 16 לחוק המיסוי היא ללמד שתוקף עסקאות מותנה במילוי התנאים הקבועים בו, וכל עוד אלו לא יתמלא - לא תוקנה כל זכות, על-אף האמור בכל דין. דא עקא, משנתמלאו תנאי הסעיף, הפעולה תקפה למפרע מעת המכירה/הפעולה {ע"א 411/81 מוסטפא זידאן נ' מוחמד עלי ע'דיר, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.08.84)}.

סעיף 16(א)(1) לחוק המיסוי מקרקעין קובע כי כל עוד לא נתמלא אחד מהתנאים, לא תוקנה כל זכות על-אף האמור בכל דין, אך יש לשים-לב לכך שבסיפא אותו סעיף נקבע כי "משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה", כלומר לפי הוראות החוק מילוי אחד מהתנאים הקבועים בו, גם אם נעשה בדיעבד, לא יהווה מניעה להעברת זכויות מלכתחילה {ת"א (חי') 41668-06-11 דורי גילפז נ' אסתר מצגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.06.13)}.

לפי פסיקת בית-המשפט, ניתן להקנות לעסקה תוקף למפרע עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק המיסוי {ת"א (נצ') 270/06 סאלח שלה נ' אבי ניסאני, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.10.08)}.

לפיכך, גם אם תוקפה של העסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העסקה תקום לתחיה ותתפוס מתחילתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 הנ"ל.

העובדה כי העסקה לא דווחה למנהל מיסוי המקרקעין, היא כשלעצמה אינה מלמדת על כך שהעסקה היא עסקה למראית עין. ואולם, להפרת חובת הדיווח יש תוצאה משפטית שנקבעה בסעיף 16(1) לחוק המיסוי.

על-פי סעיף 16(א)(1)(ב) לחוק המיסוי, ללא דיווח לרשויות המס בדבר העסקה נותרות הזכויות שהועברו בעסקה זכויות חוזיות בלבד ולא זכויות קנייניות {בש"א (יר') 1259/06 ארז גור נ' עוד יעקב אמסטר - בתפקידו ככונס נכסים, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.11.06)}.

זאת ועוד, פסיקת בית-המשפט קבעה כי יש לראות בעסקאות אשר הצדדים להן {או צד אחד} מבקשים להונות את שלטונות המס ביחס לתוכנן או למהלך ביצוען, כהסכמים בלתי-חוקיים.

הפסול בעסקאות אלה אינו בעצם עריכת העסקה אלא בעובדה שהצדדים {או צד אחד} החליט להפר כלפי השלטונות חובות, כדוגמת חובת דיווח או תשלום מס המוטלות עליהם על-פי דין בקשר לעסקה {ת"א (ת"א) 1184/93 דורון עותמי נ' מעברי ברכה, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.06)}.

אי-דיווח על חוזה שנכרת בעניין מקרקעין ואי-תשלום המתחייב מהדיווח, משמעו דחיית תשלום עד שהחוזה "יוצא" לאוויר העולם, ומכאן שהמדובר בחוזה שמטרתו באמצעות יום העריכה היתה בלתי-חוקית, למצער לגבי אי-תשלום המס או חלקו כמתחייב על-פי הדין {ת"א 2259/99 פרוייקט אורנים מבנים 1994 בע"מ נ' מחנה דוד השקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.10.05)}.

סעיף 16(א) לחוק מס שבח מהווה מקרה יוצא דופן, שתקפות של זכויות מהותיות מותנית בו בקיום הוראה של חוק פיסקלי, אמנם אין בכוחו של תשלום המס להקנות זכויות, אולם אי-תשלומו חוסם את העברתן. מסעיף 16(א) עולה כי משנתמלא התנאי שלא קויים, כוחו פועל למפרע.

חוק המיסוי קורא אל תוך הסכמי מכר את המחוייבות החוקית של הצדדים לדווח ולשלם את מס השבח ומס הרכישה. על כך יש לראות בסעיף 16 לחוק המיסוי כקובע התחייבות נוספת שהצדדים להסכם המכירה נוטלים על עצמם.

המשמעות היא שבכך שלא קויימה ההתחייבות לדווח ולשלם מיסים, יכולה להיטען טענה בדבר הפרת הסכם.

2. ייפוי-כוח בלתי-חוזר
קיימת חובה להגיש מסמך מקורי, על-פי הכלל של "הראיה הטובה ביותר". במיוחד תהא הקפדה על כך בעסקות במקרקעין. כשמדובר בהוכחת תוכנו של מסמך, יש להציג את המקור גופו {ת"א (יר') 3082-09 זמזם אחמד סלמן שוויקי נ' יורשי המנוח אחמד מחמד עיסה עותמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.11)}.

צריך שבעת מתן ייפוי-הכוח תהיה לצד השלישי או לשלוח עצמו זכות קיימת שלשם הבטחתה ניתן ייפוי-הכוח.

3. חדלות פירעון וסעיף 16 לחוק
המשמעות פשוטה, ואינה משתמעת לשתי פנים; הרשות אינה יכולה להשתמש בסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ובסעיפים דומים בכדי לעקוף את הדינים הספציפיים והקוגנטים של חדלות הפירעון, ועליה להתכבד ולהגיש תביעת חוב.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תנאים לתקפן של עסקאות