מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא

עסקאות מכירה ורכישה של דירות "יד שניה" מחייבות הרבה יותר מהבנה בסיסית במהלכן של עסקות מקרקעין תוך הדגשה על שלבים חשובים במהלכה של עסקת המקרקעין.

הוראות החוק ופסיקת בתי-המשפט יצרו מנגנונים מכוונים לאורם על המוכר או הקונה לבצע את עסקת המקרקעין תוך הבטחת זכויות הצדדים, בין שהוא המוכר ובין שהוא קונה.

הוראות אלה חולשות על כל שלב ושלב בעסקה החל משלב המשא-ומתן וכלה במהלך האחרון שהוא רישום הנכס על-שם הקונה ולעורך-הדין חשיבות מכרעת בביצוע כל אחד מהשלבים משלב בדיקת הממכר ועד לסוף העסקה ברישום.

בעידן שבו לא כל הדירות רשומות עדיין במשרדי רישום המקרקעין {"טאבו"} יש גם חשיבות לביצוע אותן עסקאות אשר רישום הדירות לא נעשה בטאבו אלא אצל גורמים אחרים כגון מינהל קרקעי ישראל או חברות משכנות שונות.

מטרת הספר היא לקבץ יחדיו את כל ההלכות המשפטיות בכל אחד מתהליכי עסקת המקרקעין בלשון מובנת ופשוטה תוך שימת דגש על הפן המעשי.

עקרונות היסוד החולשים על כריתתן וביצוען של עסקות מקרקעין חייבים להיות נר לרגלי העוסקים בתחום המקרקעין. זאת ועוד, באספקלריה של הדינים והלכות בתי-המשפט שהובאו בחלקו הראשון של הספר ובכלל זה חובות וזכויות עורך-הדין נמחיש בפרק זה את תהליך ביצועה של עסקת מכר מקרקעין על כל שלביה.

על החשיבות של כל שלב ושלב למדנו לעיל הן מתוך הוראות הדין והן מפי ההלכה הפסוקה. סטיה מעקרונות אלה עלולה להוות מכשלה בביצועה של עסקת המכר והובלת הצדדים לעימותים בערכאות שיפוטיות הנמשכים לעיתים זמן רב ומקהים את הנאת הצדדים מעסקת המקרקעין המיוחלת.

לדוגמה: ברכישה "יד שניה" של בית בודד על מגרש או דירה בדו-משפחתי על מגרש קיימים הבדלים מהותיים באופי הבדיקות המקדמיות שיש לבצען בטרם כריתת ההסכם/זכרון-הדברים כגון: היבטי מס שונים - היטל השבחה ומס שבח (זכויות בניה נוספות), בדיקת היתרי הבניה והעדר חריגות בניה, מהות הזכות הרשומה, היכן רשומה הזכות, קיום הסכם שיתוף והאם בנק למשכנתאות יסכים למשכן את הבית כבטוחה להלוואה מובטחת במשכנתא.

כאשר מדובר ברכישת נכס בדו-משפחתי בדרך-כלל, על-אף שניתן במקרים רבים לרשום בית משותף כך שזכויות הצדדים יוגדרו באורח ברור, הרי בדרך-כלל הצדדים בבית דו-משפחתי אינם שוקדים על רישום בית המשותף והרי לכם פתח להסתבכות.

על-כן חובה במקרים אלה להכיר את כל סוגי הבדיקות הנדרשות והמבוססות על מסמכים ואופן רישום הזכויות לגבי פרטי הנכס, גודלו, זכויות בניה נוספות וכל פרט אחר הנדרש בבדיקה בכלל. בדרך-כלל, בעסקות הנ"ל יש לבדוק נושאים נוספים על אלה שפורטו לעיל והמתייחסים לגבי עסקה בדירה "יד שניה" בבית משותף או בבניין דירות.

אחריות עורך-הדין כ"מומחה" כלפי לקוחותיו (רוכשים/מוכרים) מקרקעין היא עצומה, רואים בעורך-הדין כמנצח ראשי על תזמורת רבת נגנים אשר יודע להפעיל כל נגן ונגן בהרמוניה מושלמת ומכאן נולד הצורך בספר זה.

יש לקרוא את האמור להלן ככל שהדברים מתייחסים לעסקות בקרקע מינהל לרפורמה שעיקריה מובאים להלן:
רפורמת 2009 - הקמת רשות מקרקעי ישראל

עיקרי הרפורמה:
1. תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים - כלומר האזרחים. כל אזרח יוכל לקבל את הבעלות על הבית שלו או על בית העסק שלו.

2. העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים.

3. יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק.

4. הרפורמה אינה צפויה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים ואף לא למנוע מימושם של צורכי ציבור ואספקת מוצרים ציבוריים.

5. היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על כ- 1% בלבד משטחה של המדינה.

הדין ודברי הסבר
סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע:

"1. איסור העברת בעלות
מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת."

סעיף 2 לחוק היסוד קובע את האפשרות של מתן היתר בחוק להעברת בעלות במקרקעי ישראל וחוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, מזכיר בסעיף 2 שלו שורה של סוגי עסקאות שסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי המדינה לא יחול עליהם.

הגוף שהיה מופקד בישראל, על-פי חוק, על ניהול מקרקעי המדינה הוא "מינהל מקרקעי ישראל".

סעיף 2(א) לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן: "חוק המינהל") קובע:

"הממשלה תקים מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") שינהל את מקרקעי ישראל."

ללמדנו, כלל יסוד במקרקעי ישראל הוא, שקיים איסור על העברת הבעלות בהם, בכפוף למקרים מיוחדים בהם לא יחול הכלל על סוגי מקרקעין או סוגי עסקאות שנקבעו לעניין זה בחוק בשנת 2009 במסגרת רפורמה הוקמה במקום מינהל מקרקעי ישראל רשות ממשלתית בשם רשות מקרקעי ישראל וחוק מינהל מקרקעי ישראל שונה בעצם ונקרא "חוק מקרקעי ישראל" {חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7) התשס"ט-2009}.

רפורמת 2009 שינתה את המדיניות הקרקעית של המינהל מזה שנים רבות כאשר קבעה את רישום זכויות החוכר במקרקעין מחכירה לבעלות וללא תמורה. תיקון משנת 2010 הביא שינוי גם בתפקידי הרשות והרחבתם. להשלמת תמונת השינוי מובא חוק רשות מקרקעי ישראל לאחר תיקונו.

דברי ההסבר לרפורמה במקרקעי ישראל, 2009
מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ניהול של כ- 93% מכלל קרקעות המדינה. כיום למינהל ישנה השפעה רבה על הקצאת קרקעות, והוא אף מעורב בחייהם של האזרחים, כמו למשל מתן הסכמתו לסגירת מרפסת או אפילו הצבת פרגולה. כך, אזרחים אשר שילמו מכספם לרכישת דירה, אינם הבעלים שלה אלא רק חוכרים מן המינהל. כתוצאה מממעורבות זו סובל המינהל מכשלים שונים לרבות סירבול, בירוקרטיה, תגובה איטית לצרכי השוק והעדר תמריצים לחדשנות. הרפורמה נועדה לתת מענה למצב זה.

הרפורמה מושתתת על מספר עקרונות מרכזיים: ייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין; העברת הבעלות בקרקע בייעודי מגורים ותעסוקה לידי החוכרים, ומעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה; עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות; צמצום המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין וקיצור הליכי התכנון.

הרפורמה תביא לצמצום הבירוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס (תוספות בניה, שינוי ייעוד, העברת זכויות ועוד) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר הוא לא יצטרך לבוא במגע עם רשות המקרקעין ויוכל לבצע כל פעולה בנכס שלו בהתאם לחוק.

כמו-כן, הרפורמה תביא לשיפור משמעותי ברמת השירות הניתנת לחוכרים ובפרט לאלה אשר נכסיהם אינם רשומים בטאבו והם נאלצים לבצע את פעולות הרישום במינהל. הורדת הנטל מהרשות יאפשר לה להתמקד בהגברת קצב השיווק של קרקעות ובהאצת הרישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין. כמו-כן, הרפורמה מניחה את התשתית להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח, לרבות באמצעות עידוד הניצול המיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר וגיוון דרכי ההקצאה של קרקעות בעתיד.

במסגרת הרפורמה תוקם רשות מקרקעין חדשה אשר תבוא במקום מינהל מקרקעי ישראל. בתוך כך יעבור המינהל שינוי ארגוני מקיף תוך שיפור משמעותי בפריסה וברמת השירות הניתנת לציבור. כמו-כן, תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים. החלטת הממשלה קובעת שיעורי תשלום עבור הבעלות בקרקע תוך מתן העדפה לאזורי הפריפריה ולבעלי מגרשים קטנים. כך תועבר הבעלות בקרקע לידי מרבית החוכרים ללא תמורה כלשהי (באזורי עדיפות לאומית, בדירות ובבניה צמודת קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ). הקצאות של קרקע בייעודי מגורים ותעסוקה תתבצענה בעתיד בדרך של העברת בעלות ולא בחכירה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא