המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין
- סיווג המקרקעין - סוגי מקרקעין (לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין)
- רשימת הזכויות במקרקעין על-פי חוק המקרקעין
- בעלות וחכירה
- ביטול סוגי מקרקעין על-פי חוק המקרקעין ושמירת דינים
- מקרקעי ציבור - כללי
- מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
- רשות מקרקעי ישראל ומהותה של החכירה
- מקרקעין תת-ימיים
- פלישה למקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- שמירת דינים (מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד)
- דרישת הכתב בעסקות מקרקעין - מורה נבוכים לעו"ד
- חשיבותו של הרישום במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) וההגנה שמקנה הרישום
- חשיבות רישומה של הערת אזהרה בעת ביצוע עסקת מקרקעין
- רשויות התכנון והכרעה בזכות בעל נכס
- בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס
- "זכויות בניה" - האם זכות בקרקע?
- "זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה
- הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
- היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות
- יני החוזים החלים על ההתקשרות בעסקות המקרקעין - כללי
- קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
- חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן
- דיני בתים משותפים - מבוא
- דירה - רכוש משותף -מהם?
- שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?
- חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין
- תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
- תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין
- התקנון המצוי - סעיף 64 לחוק המקרקעין
- זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
- החובות המוטלות על עורך-הדין בעסקאות מקרקעין
- רשלנות המדינה וגופים ציבוריים וטעויות ברישום המקרקעין - מבוא
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין - גופים ציבוריים
- החובות המוטלות על עורך-הדין
- האם רשאי המפקח על רישום המקרקעין לתקן רישום של בית משותף?
- רשלנות ברישום
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- מס רכישה
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- יום הרכישה
- ניכויים
- סכום המס
- המס על השבח
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- פטור לדירת מגורים מזכה
- תנאים לפטור -סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא
- שלב המשא-ומתן
- חתימת הסכם המכר הסופי
- מוכר או קונה שהוא פושט רגל - מוכר או קונה הנמצאים בחובות
- ביצוע בפועל של עסקת מכר הדירה לאחר חתימת הסכם המכר - הפרת הסכם המכר
- מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי
- הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר
- שלב טרום משא-ומתן
- ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר
- עסקה במקרקעין תחת מטריית החוק לחיזוק בתים (תמ"א 38)
- מהותה של עסקת המקרקעין הנטווית בהתקשרות לביצוע חיזוק על-פי תכנית התמ"א
- קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
- שלב המשא-ומתן בין בעלי הדירות לקבלן
- חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,
- התמריצים הקבועים בתמ"א 38 לעידוד החיזוק
- תנאי תמ"א 38 בעין ההלכה והמעשה
- הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים
- פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- מס ערך מוסף
- סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים
- היטל השבחה על-פי תמ"א 38
- ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005
- דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה - מס ערך מוסף
- קבוצת רכישה נכסים מסחריים
- קבוצות רכישה - מוסדות התכנון
- קבוצות רכישה - היטל השבחה
- קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין
- קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה
- רכישת חלקת קרקע - מגרש
- רכישת חנות או משרד
- רכישת משק חקלאי
- רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות
תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
סעיף 61 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:"61. תקנון
בית משותף יתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."
התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" {סעיף 61 לחוק המקרקעין}. בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסויים מן הרכוש המשותף לדירה; שינוי בדבר המנה שיש לכל דירה ברכוש המשותף; הגדלת דירה באמצעות ניצול אחוזי בניה על-ידי בעל דירה מסויים ועוד.
לזכויות מעין אלה, מטבע הדברים, ערך כלכלי לנהנים מהן {רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח', תק-על 2013(1), 2668 (2013)}.
דין הוא כי ברגיל יש לעשות שימוש ברכוש משותף מתוך הסכמה של מכלול הדיירים. עם-זאת, מקום בו מדובר בשימוש רגיל ושיגרתי, ניתן לבצע את השימוש ברכוש המשותף ללא קבלת הסכמה מראש. רוצה לומר, כי "כאשר בעל דירה משתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר" - רשאי הוא לעשות כן, "ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים" {ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס ואח' נ' זמורה ואח', פ"ד כח(1), 645}.
בהיעדר תקנון מוסכם חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, לפיו מסורה לאסיפה הכללית הסמכות לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף ואת השימוש בו {סעיף 5(א) לתקנון המצוי; ת"א (ראשל"צ) 54576-07-13 פינה אמוראי נ' שלום זגורי, תק-של 2015(2), 84143 (2015)}.
בהתאם לסעיף 61 לחוק המקרקעין, בית משותף מתנהל על-פי תקנון אשר גם מסדיר את הזכויות והחובות בקשר לבית המשותף. בהתאם לסעיף 64 בחוק המקרקעין בהיעדר תקנון מוסכם יראו את התקנון המצוי ככזה שנרשם על-ידי בעלי הדירות.
בהיעדר אישור מפורש של האסיפה הכללית, עומדת לכל בעל דירה בבניין הזכות לשימוש סביר ברכוש המשותף ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס, ואח' נ' אלוני זמורה, פ"ד כח(1), 645; ת"א (ת"א) 28086-11-14 רחל קוטאי נ' אביב חיים, תק-של 2015(1), 34847 (2015)}.