החובות המוטלות על עורך-הדין

ב- ה"פ (חי') 30321-12-10 {סילביה קדוש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה ואח', תק-מח 2013(2), 6620 (2013)} בקשת המבקשים למתן פסק-דין הצהרתי לפיו הם רשאים להירשם בפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין בחיפה כבעלי זכות החכירה, וכי החלק של הדירה ברכוש המשותף הינו 1/2 במקום 3/9 חלקים, כרשום עתה בפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין, או לחלופין כי מחצית החלקה תהיה צמודה לדירה.

עוד מבקשים ליתן צו המורה למשיבים בכלל ולמשיבים 4-2 בפרט, לפעול ולבקש מהמפקחת על רישום מקרקעין בחיפה תיקון של צו רישום הבית המשותף בחלקה, באופן שהחלק הרשום כיום על-שמם של המשיבים 3 ו- 4 בדירה הידועה כתת-חלקה 2 בחלקה יתוקן מ- 6/9 ל-1/2 או שמחצית החלקה תוצמד לדירתם, ובמקום 3/9 חלקים ברכוש המשותף בדירת המבקשים תרשם מחצית.

הנתבעים טענו, כי יש להורות על דחיית התביעה מחמת התיישנות ולחילופין מחמת שיהוי. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע כי התקופה בה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה במקרקעין מוסדרים, עומדת על 25 שנה, וסעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התובענה.

מועד לידתה של עילת התובענה לצורך מירוץ ההתיישנות, הוא המועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על-ידי הנתבע. במילים אחרות, מירוץ תקופת ההתיישנות מתחיל ביום שבו אילו היה מגיש התובע תביעתו לבית-המשפט והיה מוכיח את כל העובדות המהותיות - היה זוכה בפסק-דין.
במקרה דנן נקבע, כי דין התביעה להדחות מחמת התיישנות ולחלופין מחמת שיהוי. התביעה אכן התיישנה בשנת 1998 לכל המאוחר, דהיינו 25 שנים לאחר שהמבקשים רכשו את דירתם, ומאז ואילך היו כהן ולייזר כחליפיהם רשאים להניח כי לא תוגש נגדם תביעה בעילה בה הוגשה.

גם החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, לפיו יש למנות את תקופת ההתיישנות מהיום בו נתגלו לתובע העובדות המהוות את עילת התובענה, אינו חל בענייננו. חזקה על המבקשים, אשר התקשרו בשנת 1973 בהסכם לרכישת הדירה, כי בדקו את הזכויות הרשומות בחלקה, לרבות זכויותיהם ברכוש המשותף.

הימנעותם של המבקשים מלטפל ברישום זכויותיהם בעמידר, במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת הרישום, והעובדה כי כתוצאה מכך לא נרשמו זכויותיהם עד היום, אינה יכולה להועיל להם, בסוגיה שבמחלוקת. כך גם העובדה כי הרכוש המשותף לא חולק בפועל בין השכנים, משהוכח כי לא היתה ביניהם כל מחלוקת בנושא זה, ומבלי שהוכחה חזקה נוגדת.

אפילו נקבע כי לחוזה החכירה יש נפקות לעניין ההתיישנות. עסקינן בשיהוי ממשי, שיש בו כדי להשפיע על תוצאות הדיון. מששינו לייזר את מצבם לרעה, והיו רשאים להניח משך 28 שנה כי המשיבים זנחו תביעתם, אפילו לא היו מודעים לכך שהמבקשים זכאים לשליש בלבד מהרכוש המשותף.

בענייננו חל סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

בחישוב שטח הרצפה לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון שיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.

דהיינו, לא נפלה טעות משפטית ברישום. לו היו הצדדים מבקשים לקבוע חלקים שונים מאלה שנקבעו, היה עליהם לקבוע זאת בתקנון מוסכם. בהיעדר תקנון מוסכם, נרשם הרכוש המשותף לפי המפתח הקבוע בסעיף 57 הנ"ל, דהיינו ביחס לשטח הרצפה של כל דירה בעת הרישום.

על-אף שלכאורה החזיקו הצדדים במגרש בשותפות, ללא חלוקה ממשית התואמת את הרישום, נקבע, כי אין מקום לקביעה כי עסקינן בטעות ברישום, ודין התביעה להידחות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

החובות המוטלות על עורך-הדין