המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל
הפרקים שבספר:
- מבוא
- סיווג מקרקעין ושיטות הרישום לפני חקיקת חוק המקרקעין
- סיווג המקרקעין - סוגי מקרקעין (לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין)
- רשימת הזכויות במקרקעין על-פי חוק המקרקעין
- בעלות וחכירה
- ביטול סוגי מקרקעין על-פי חוק המקרקעין ושמירת דינים
- מקרקעי ציבור - כללי
- מקרקעין כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל
- רשות מקרקעי ישראל ומהותה של החכירה
- מקרקעין תת-ימיים
- פלישה למקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- שמירת דינים (מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד)
- דרישת הכתב בעסקות מקרקעין - מורה נבוכים לעו"ד
- חשיבותו של הרישום במשרדי רישום המקרקעין (טאבו) וההגנה שמקנה הרישום
- חשיבות רישומה של הערת אזהרה בעת ביצוע עסקת מקרקעין
- רשויות התכנון והכרעה בזכות בעל נכס
- בדיקת חוקיות המקרקעין הנמכרים, בדיקת התאמת השימוש במקרקעין בפועל להיתר, חובת הגילוי וקיומה של בניה בלתי-חוקית בנכס
- "זכויות בניה" - האם זכות בקרקע?
- "זכויות בניה" - "נכס עוברי" הקשור בטבורו לקרקע ומהווה חלק אינטגרלי ממנה
- הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
- היחס שבין דיני התכנון והבניה לזכויות קנייניות
- יני החוזים החלים על ההתקשרות בעסקות המקרקעין - כללי
- קיום חוזה בתום-לב - סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)
- חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן
- דיני בתים משותפים - מבוא
- דירה - רכוש משותף -מהם?
- שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?
- חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות -סעיף 55 לחוק המקרקעין
- תקנון - סעיף 61 לחוק המקרקעין
- תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין
- התקנון המצוי - סעיף 64 לחוק המקרקעין
- זכויות וחובות עורך-הדין במסגרת עסקת מכר ורכישה של נכסי מקרקעין - זהירות רשלנות לפניך!
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין
- החובות המוטלות על עורך-הדין בעסקאות מקרקעין
- רשלנות המדינה וגופים ציבוריים וטעויות ברישום המקרקעין - מבוא
- שכר-טרחת עורך-דין בביצוע עסקות מכר מקרקעין - גופים ציבוריים
- החובות המוטלות על עורך-הדין
- האם רשאי המפקח על רישום המקרקעין לתקן רישום של בית משותף?
- רשלנות ברישום
- הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
- מס רכישה
- חובת תשלום המס
- תנאים לתקפן של עסקאות
- שווי המכירה
- יום המכירה
- שווי הרכישה
- נוסחת החישוב הלינארי
- שווי הרכישה במכירת חכירה
- יום הרכישה
- ניכויים
- סכום המס
- המס על השבח
- השבח - חלק מההכנסה החייבת
- פטור לדירת מגורים מזכה
- תנאים לפטור -סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור לדירת מגורים - סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
- חזקת דירת מגורים נוספת - סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין
- "סייג לדירה שנתקבלה במתנה" - סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין
- כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה, פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור על תשלומי איזון - סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין
- "פטור ליחידה אחרת" - סעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין - פינוי-בינוי
- מכירה ורכישה של דירה "יד שניה" - בבית משותף, בניין דירות, בית צמוד-קרקע ודו-משפחתי (נפרד) - מבוא
- שלב המשא-ומתן
- חתימת הסכם המכר הסופי
- מוכר או קונה שהוא פושט רגל - מוכר או קונה הנמצאים בחובות
- ביצוע בפועל של עסקת מכר הדירה לאחר חתימת הסכם המכר - הפרת הסכם המכר
- מכירה ורכישה של דירה מקבלן: בבית משותף, בבניין דירות, בבית צמוד-קרקע ודו-משפחתי
- הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר
- שלב טרום משא-ומתן
- ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר
- עסקה במקרקעין תחת מטריית החוק לחיזוק בתים (תמ"א 38)
- מהותה של עסקת המקרקעין הנטווית בהתקשרות לביצוע חיזוק על-פי תכנית התמ"א
- קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א
- שלב המשא-ומתן בין בעלי הדירות לקבלן
- חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,
- התמריצים הקבועים בתמ"א 38 לעידוד החיזוק
- תנאי תמ"א 38 בעין ההלכה והמעשה
- הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים
- פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
- מס ערך מוסף
- סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין להורות על ביצוע עבודות בבית משותף חרף התנגדות מקצת מן הדיירים
- היטל השבחה על-פי תמ"א 38
- ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005
- דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה - מס ערך מוסף
- קבוצת רכישה נכסים מסחריים
- קבוצות רכישה - מוסדות התכנון
- קבוצות רכישה - היטל השבחה
- קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין
- קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה
- רכישת חלקת קרקע - מגרש
- רכישת חנות או משרד
- רכישת משק חקלאי
- רכישת בניין מגורים או בניין עם יחידות עסקיות
הזכות לבנות במקרקעין - חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין
ב- ע"א 3260/11 {רחל ברכה נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, תק-על 2015(1), 746 (06.01.2015)} נקבע מפי כב' השופט ח' מלצר:"33. הזכות לבנות במקרקעין (להבדיל מהמונח "זכויות בניה") הינה חלק אינטגראלי מזכות הבעלות על המקרקעין, אותה ניתן לתאר בתמצית כ"זכות למירב ההנאות שניתן להפיק מן הנכס שהוא מושא הבעלות" (עיינו: ויסמן, בעמ' 25). ראו: סעיף 2 לחוק המקרקעין המורה כי: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", וכן סעיף 12 לחוק המקרקעין, הקובע כי: "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי... עליהם". אגד הזכויות של הבעלים על המקרקעין כולל גם זכויות שקמות לו מכוח דיני התכנון והבניה, כגון: זכויות בניה, זכויות שימוש וכן זכויות שבגדר זיקה למקרקעין אף כאשר הם מופקעים מידיהם של הבעלים. משכך, במקרים המתאימים, ניתן לראות בזכויות הבניה כחלק מאגד הזכויות המרכיבות את זכות הבעלות, מובנות בה, ומהוות חלק אינטגראלי ממנה (ראו והשוו: עניין ר.א.ר.ד, בפסקה 15, בעמ' 15; עיינו גם שמואל רויטל "דיני התכנון והבניה ודיני הקניין" מקרקעין א/6 3, 21 (2002)). במובן זה, ניתן לטעון כי לבעל מקרקעין יש זכות קניינית, או מעין קניינית ב"זכויות הבניה" המשוייכות למקרקעין שהוא הבעלים שלה, קל וחומר כאשר ניתן לכך ביטוי פומבי, באמצעות רישום בפנקס רשמי (כגון: פנקס הבתים המשותפים, או מרשם המקרקעין) ביחס לזיקתו אליהם (לעמדה הרואה בזכויות בניה זכויות קנייניות - עיינו: מרדכי גלוסקה, "זכויות בניה - נכס עובר לסוחר?", מקרקעין א/6 (נובמבר 2002) 38 (להלן: "גלוסקה")). לצד האמור יוער כי בעצם קביעתם של אחוזי בניה בחלקת מקרקעין מסויימת - אין, כמובן, די כדי להקנות זכות לבנות על המקרקעין למי שאיננו אוחז, מבחינה מהותית, בזכות לבנות עליהם (מכוח בעלות במקרקעין או מכוח הסכם עם בעלי זכויות במקרקעין, המקנה לו זכות לבנות עליהם) ובהיתר כדין (ראו: אורין, בעמ' 540), והדברים ברורים.
המשמעות: רק במקרים מסויימים ניתן להכיר בתביעת זכות ביחס ל- "זכויות בניה" כתביעת זכות "במקרקעין" במובן סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות."