botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

הכרזה על מתחם פינוי ובינוי (סעיף 33א לחוק)

סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 המתוקן (חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 102, התשע"ד-2014 מיום 06.08.14) קובע כדלקמן:

"33א. הכרזה על מתחם פינוי ובינוי (תיקונים: התשס"ב (מס' 3), התשס"ז, התשס"ח (מס' 9), התשס"ט (מס' 3), התשע"ד (מס' 3))
(א) הממשלה או ועדת שרים שהסמיכה לכך, רשאיות, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), להכריז בצו (להלן: "צו הכרזה"), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן: "מתחם פינוי ובינוי").
(ב) (1) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו;
(2) (א) על-אף הוראות פסקה (1), הממשלה או ועדת שרים שהסמיכה לכך, רשאיות, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), ולאחר שהוועדה קיבלה את המלצת יושב-ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל-פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו האמור, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, או לחדש את צו ההכרזה בתוך שישה חודשים מתום תקופת תוקפו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה (בחוק זה: "תכנית לפינוי ובינוי"), במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה; אושרה תכנית לפינוי ובינוי לא תידרש המלצת יושב-ראש מוסד התכנון המוסמך;
(ב) הממשלה רשאית, בדרך ובתנאים האמורים בפסקת-משנה (א), להאריך בצו את תוקפה של הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי), שניתנה במסגרת החלטת הממשלה מיום כ"א בחשוון התשס"א (19 בנובמבר 2000), מיום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001) מיום כ"ה בחשוון התשס"ב (11 בנובמבר 2001), או מיום ו' בתמוז התשס"ב (16 ביוני 2002), לתקופה שלא תעלה על שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה.
(3) (א) על-אף הוראות פסקאות (1) ו- (2), הממשלה או ועדת שרים שהסמיכה לכך, רשאיות, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג) ועל-פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך או לחדש את תוקפם של הכרזה כאמור בפסקה (2)(ב) או של צו הכרזה, כמפורט להלן, לפי העניין, ובלבד שהתקיימו התנאים המפורטים בפסקת-משנה (ב):
(1) להאריך, בצו, את תוקפו של צו הכרזה שתוקפו הוארך לפי פסקה (2)(א), לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת תוקפו; צו הארכה לפי פסקת-משנה זו יינתן במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה שתוקפו הוארך כאמור;
(2) לחדש, בצו, את תוקפם של הכרזה כאמור בפסקה (2)(ב) או צו הכרזה, שתוקפם הוארך לפי פסקה (2)(א) או (ב) (בסעיף זה: "צו לחידוש הכרזה"), לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים; צו לחידוש הכרזה יינתן בתוך שישה חודשים מתום תקופת תוקפם של ההכרזה או צו ההכרזה שתוקפם הוארך כאמור, ואולם לעניין צווים לחידוש הכרזה שניתנו במסגרת החלטות הממשלה, בתקופה שמיום י"ח בחשוון התשס"ט (16 בנובמבר 2008) עד יום ה' באב התשע"ד (1 באוגוסט 2014), ושלא היו בתוקף בתום התקופה האמורה, יכול שהצווים יינתנו בתוך שנה מיום ה' באב התשע"ד (1 באוגוסט 2014).
(ב) לא יוארך ולא יחודש תוקפם של הכרזה כאמור בפסקה (2)(ב) או צו הכרזה, אלא בהתקיים אלה:
(1) רוב מיוחס מבין בעלי הדירות התקשר בעסקת פינוי ובינוי; בפסקה זו, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" ו"עסקת פינוי ובינוי" - כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (בסעיף זה: "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)");
(2) לעניין צו הכרזה שניתן לאחר יום י"ח בתמוז התשע"ד (1 באוגוסט 2014) - אושרה תכנית לפינוי ובינוי במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו;
(4) תחילתו של צו שחודש או הוארך לפי פסקה (2)(א) ו- (ב) או (3)(א)(2), במועד פקיעתה של ההכרזה כאמור באותן פסקאות, לפי העניין, ואולם חידוש תוקפה של הכרזה כאמור לא יהיה בן תוקף לעניין חוק פינוי ובינוי (פיצויים), מהמועד שבו פגה ההכרזה הראשונה ועד למועד פרסום הצו.
(ב1) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון, להרחיב, לצמצם או לשנות בצו, על-פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג), את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה, כעל מתחם פינוי ובינוי.
(ג) הממשלה תמנה ועדה להתחדשות עירונית שיינתנו לה, בין השאר, הסמכויות לפי סעיף זה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה:
(1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב-ראש;
(2) נציג שר הפנים;
(3) נציג שר האוצר;
(4) נציג השר לאיכות הסביבה;
(5) נציג שר התחבורה;
(6) נציג ראש הממשלה;
(7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות;
(8) נציג שר המשפטים.
(ד) לדיוני הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף-קטן (ג) יוזמנו, דרך קבע, שני נציגי הרשויות המקומיות שימנה שר הפנים, שתהיה להם דעה מייעצת."

על מטרות התיקון למדים אנו מהצעת החוק בדברים הללו:
"סעיף 33(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה") שנוסף לחוק במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים (תשס"ב-2002) אשר קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת ועדה שמינתה לעניין זה (להלן: "הוועדה") להכריז בצו (להלן: "צו הכרזה") על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן: "מתחם פינוי ובינוי").
סעיף 33א(ב)(1) לחוק קובע, כי "תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו" בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 87) התשס"ח-2008, עמ' 840 (להלן: "תיקון מס' 87) הוסמכה הממשלה, בהמלצת הוועדה, ולאחר שהוועדה קיבלה את המלצת יושב-ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל-פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה. זאת, בתנאי שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי-בינוי במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה של תכנית כאמור (סעיף 33(א)(ב)(2)(א) לחוק) תיקון מס' 87 הסמיך את הממשלה להאריך באותה דרך ובאותם תנאים גם הכרזות על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי) שניתנו במסגרת החלטות ממשלה טרם חקיקתו של סעיף 33א לחוק, או הכרזות שניתנו לפי הסעיף האמור אך תוקפן פג לפני תחילתו של תיקון מ' 87 סעיף 33(א)(ב)(2) לחוק.
הכרזת הממשלה על שטח כמתחם פינוי ובינוי, עשויה לזכות את הרשות המקומית אשר בשטחה מצוי המתחם האמור, בסיוע מטעם המדינה לצורך מימון הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה במתחם ולפעולות הנדרשות לקידום התכנון ולהוצאת היתרים על-פי תכנית זו.
בנוסף, במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה חלות על עסקאות פינוי ובינוי המבוצעות במתחם הקלות במיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 וכן קיימת אפשרות לקבלת פטור פרטני מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסויימים ובהתאם לקבוע בפרט (19ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
ההטבות וההקלות הניתנות מכוח צו ההכרזה נועדו לעודד ולתמרץ בניה על-פי תכניות לפינוי ובינוי.
כדי לממש את ההטבות המוקנות מכוח צו ההכרזה, יש להשלים, בין השאר, את הפעולות האלה:
הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה במתחם, קבלת אישור סטטוטורי לתכנית, התארגנות התושבים לבחירת אנשי מקצוע מטעמם וכן התארגנותם לבחירת יזם, ניהול משא-ומתן לצורך ההתקשרות עם היזם לרבות בחינת התמורה המוצעת, איתור בעלי הזכויות בנכסים שבמתחם (לרבות יורשים ואפוטרופסים), עריכת הסדרים עם הבנק המלווה, מצד אחד, ועם הבנק בעל השעבוד על הדירות הקיימות, מצד שני, הכנת תכניות בינוי לצורך הגשת בקשה להיתר בניה וקבלת היתר בניה. היה ובתוך שש שנים ממועד מתן צו ההכרזה קיבל מוסד התכנון המוסמך החלטה להפקיד תכנית מפורטת לפינוי ובינוי, וככל שהממשלה עשתה שימוש בסמכותה והאריכה את תוקפו של צו ההכרזה בשש שנים נוספות, יש להשלים את ביצוע יתרת הפעולות במהלך תקופת ההארכה.
הניסיון שנצבר עד כה מראה כי משך הזמן הממוצע לאישורן הסטטוטורי של תכניות במתחמי פינוי ובינוי עומד על חמש וחצי שנים, וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות מסוג זה. בנוסף, על-פי-רוב, רק לאחר שהתכנית אושרה להפקדה, מתחילה התארגנות התושבים לבחירת יזם. על היזם לחתום על חוזה פרטני עם כל דייר ודייר במתחם הפינוי והבינוי, והתהליך כולו נמשך זמן רב, זאת בין השאר על רקע סירובם של דיירים לחתום או התלבטותם בנושא, סירובם של דיירים להתפנות, העלאת דרישות גבוהות בידי הדיירים ובירור תביעות בבתי-משפט, הנמשכות גם הן זמן רב. גם לאחר השלמת ההליכים להשגת עסקה בין הדיירים לבין היזם, הוא נדרש עדיין להליכים מורכבים וממושכים הנוגעים להוצאת היתר בניה וטיפול במכלול הנושאים הקנייניים והחוזיים מול רשויות וגורמים שונים, כגון רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית, בנקים למשכנתאות וגורמים פיננסיים הנותנים ליווי בנקאי למיזמים, רשם המקרקעין ועוד. בשלב האחרון, מתפנים הדיירים לדיור חלופי, ואת המבנים הישנים הורסים ובונים מבנים חדשים.
בנסיבות המתוארות, תקופת ההכרזה, לרבות תקופת ההארכה, אם ניתנה, אינן מספיקות למימוש הבניה על-פי התכניות. לנושא זה יש חשיבות, בין השאר, בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודדו להמריץ בניה על-פי תכניות אלה, התלויות בקיומה של ההכרזה.
לפיכך מוצע לקבוע כי הממשלה או ועדת שרים שמינתה לשם כך, בהמלצת הוועדה ועל-פי התנאים שתורה הוועדה, תהיה מוסמכת להאריך או לחדש את תוקפו של צו ההכרזה, לתקופה שלישית שלא תעלה על שש שנים, הסמכות להכריז בצו על מתחם פינוי ובינוי כמו גם הסמכות להאריך את תוקפם של צווי הכרזה, לפי סעיף 33א לחוק, נתונה היום לממשלה. כדי לפשט ולייעל את הליכי ההכרזה, מוצע להקנות את הסמכות האמורה גם לוועדת שרים שתסמיך הממשלה לכך.
כמו-כן, מוצע להחליף את שמה של הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי לשם שיבטא את מגוון הסמכויות שהיא מפעילה הן מכוח החוק והן מכוח החלטות ממשלה, ולשנות את הרכבה באופן שיתרום לגיוון העמדות המוצגות בדיוניה."

סעיף 33א לחוק התכנון והבניה עניינו בהתחדשות עירונית במסלול ממשלתי ובמימון ציבורי {עת"מ (ת"א) 2740-07 עודד קליינר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.12)}.

ב- ת"א (ת"א) 173473-09 {לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.05.12)} קבע בית-המשפט כי "אין מחלוקת כי חוק פינוי-בינוי חל רק על שטח שהוכרז על-ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 או על שטח שהוכרז כמתחם כאמור, במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (ראו הגדרת "מתחם פינוי-בינוי" בסעיף 1 לחוק פינוי-בינוי)".