botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

כשירות לכהונה כשמאי מכריע (סעיף 202ה לחוק)

סעיף 202ה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:
כשירות לכהונה כשמאי מכריע
(תיקון מס' 84) תשס"ח-2008

"202ה. כשירות לכהונה כשמאי מכריע (תיקון התשס"ח)
מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי מכריע:
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים האחרונות לפחות ועסק בפועל, ברציפות או לסירוגין, במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין בנושאים כאמור בפרקים ח', ח'1 או ט';
(3) הוא לא הורשע בעבירה, אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מכריע ובית-משפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים האחרונות, ואם הותלה, חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז פושט רגל או מי שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא לא עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מכריע, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו; בפרק זה, "עניין אישי או תפקיד אחר" - לרבות עניין אישי או תפקיד אחר של קרובו."

עד לתיקון מס' 84 בחוק התכנון והבניה {להלן ייקרא: "התיקון"} נקבע גובה היטל ההשבחה, בגין כל נכס, על-ידי הוועדה המקומית. אם רצה בכך, יכול היה בעל המקרקעין לפנות אל שמאי הוועדה המקומית, לטעון לפניו ולנסות להביא לשינוי גובה השומה.

במקרה שהגיעו בעל המקרקעין והוועדה מקומית להסכמה, היטל ההשבחה נקבע בהתאם להסכמה, ואולם, במקרים בהם לא הגיעו להסכמה, פנו הצדדים וחיפשו אחר שמאי מקרקעין שישמש עבורם שמאי מכריע במחלוקת שביניהם והם שמימנו את שירותיו.

לא פעם הליך זה נמשך זמן רב, שכן הצדדים נאלצו להסכים על זהות השמאי מכריע, מבין כלל שמאי המקרקעין במשק. הכרעתו של השמאי המכריע במתכונת זו, המתכונת הקודמת, היתה כהכרעתו של בורר אשר עילות ההתערבות בה מוגבלות למקרים חריגים בלבד, וניתנה זכות ערעור לוועדת הערר.

פרט להתארכות ההליכים, כאמור, במתכונת ההליכים לפני התיקון, עלו אי-סדרים נוספים שנבעו מעצם הסמכות שניתנה בידי הוועדה המקומית להגיע להסכמה, עם בעל הקרקע, על גובה השומה.

מנגנון זה פתח פתח לעריכת הסכמים בלתי-ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעיתים קרובות הסכמים אלה לא שיקפו את ההשבחה החלה במקרקעין וכללו הטבות או החמרות שאינן ממין העניין {ראה דברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83), התשס"ח-2008, הצעות חוק הממשלה - 369, י"ט באדר א' התשס"ה, 25.02.08}.

בעקבות המציאות שתוארה לעיל, נולד הצורך בהסדרת קביעת שומת היטל ההשבחה, והוחלט לכונן הליך ברור ומסודר שיקבע כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק לפי מנגנון מובנה, ולא תהיה בידי הוועדה המקומית סמכות לגבות סכום אחר מזה שנקבע בחוק.

לפי המנגנון החדש שנקבע בתיקון מס' 84, הוחלט על תיקון מוסד "שמאי מכריע" בתקנות, באופן שונה משהיה עד אז, כך ששמאי מכריע יעסוק אך ורק בעיסוק זה, "בדומה למי שמכהן בערכאה מעין שיפוטית" {ראה בהצעת החוק, הצעת תיקון סעיף 202(ה) בחוק התכנון והבניה, שם 420}.

שמאי מכריע, כאמור, חייב להיכלל ברשימת השמאים המכריעים {"המאגר"} שעורך שר המשפטים, לפי המלצת ועדה מייעצת, וכך היטל השבחה והכרעה בענייני פיצויים בשל נזקי תכנון, הפכו לתחום עיסוקו והתמחותו העיקרי.

בנוסף, שמאי שנכלל במאגר ונמצא מתאים וראוי לכהן כשמאי מכריע על-ידי הוועדה, נדרש להשלים ולסיים את כל ענייניו ועיסוקיו האחרים עם תחילת כהונתו, כדי שיעסוק אך ורק בתפקידו כשמאי מכריע.

הוראה זו נקבעה כדי למנוע ניגוד עניינים בין עיסוקים אחרים לבין כהונתו כשמאי מכריע וכדי לאפשר לו לצבור ניסיון רב, הן בדרך ניהול ההליך והן באופן ניתוח הממצאים וכתיבת הכרעותיהם.
תקופת כהונתו של שמאי מכריע נקבעה ל- 7 שנים, ושכרו וסדרי הדין בהליך שלפניו הוסדרו בתקנות סדרי הדין לפני שמאי מכריע ותקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009}.

בעמוד 420 בהצעת החוק צויין כי "שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו, ועל-כן יש להקפיד מאוד בכל חשש לניגוד עניינים בין בטרם מינויו של שמאי מקרקעין לשמאי מכריע, ובין לאחר המינוי".

מדברי הצעת החוק, עולה כי תיקון מס' 84 שנכנס לתוקפו במאי 2009, הקים מוסד חדש, מוסד השמאי המכריע, השונה ממעמדו של השמאי המכריע במתכונתו לפני התיקון.

תפקידו החדש הוא לדון ולהכריע במחלוקת שלפניו, בדומה לערכאה מעין שיפוטית, ועבורו הותקנו תקנות שנועדו להסדיר את פועלו באופן שיבטיח כי החלטותיו יהיו מקצועיות, שקופות, שוויוניות ונטולות ניגוד עניינים {עמ"נ (מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז'י ז'אנה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.01.12)}.