צו בית-המשפט - חובה (סעיף 206 לחוק)

סעיף 206 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:

צו בית-המשפט - חובה

"206. צו בית-המשפט - חובה
הורשע אדם על עבירה בבניין לפי סעיף 204 ובתחילת ההליכים נגדו לפי אותו סעיף טרם נסתיימה הקמתו של אותו בניין, או שנסתיימה תוך שישה חודשים שלפני תחילת ההליכים, יתן בית-המשפט צו כאמור בסעיף 205, זולת אם הראה הנשפט טעם משכנע מדוע לא יינתן הצו."

סעיפים 205 ו- 206 לחוק התכנון והבניה, נותנים סמכות בידי בית-משפט לצוות על הריסת בניין או חלק מבניין לאחר הרשעתו של אדם בעבירה של בניה ללא היתר {ע"פ (מחוזי מר') 2451-09-07 גופטן אל-וחואח נ' עירית לוד, תק-מח 2007(4), 16351, 16359 (2007)}.

מתן הצו, במקרים אליהם מתייחס סעיף 206 לחוק התכנון והבניה, אינו בגדר שיקול-דעתו הבלתי-מוגבל של בית-המשפט, מבחינת רוצה בית-המשפט - נותנו ואם אין הוא רוצה, אינו נותנו.

סעיף 206 לחוק התכנון והבניה קובע את הכלל הגדול והוא, כי צו הריסה חייב להינתן, בדרך-כלל, אלא אם קיימות נסיבות מיוחדות, שיש בהן כדי לשכנע את בית-המשפט, כי מן הראוי לנקוט באמת-מידה יוצאת דופן, ולא לפעול על-פי הקו המנחה שמצא ביטויו המפורש גם בכותרת השוליים של סעיף 206 לחוק התכנון והבניה.

יש לשים-לב לכך, כי הסיפא לסעיף 206 לחוק התכנון והבניה אינו מתייחס רק לקיומו של "טעם" בעלמא אלא מוסיף את שם התואר "משכנע", וגם בכך יש כדי להוסיף נופך, מבחינת המשקל של הטעם, שיש בו כדי להצדיק את הסטיה מן הכלל.

הטעם המונח ביסודה של הנוקשות הלכאורית, העולה מן האמור בסעיף 206 לחוק התכנון והבניה, טמון באופיו של העניין, המדובר בבניה שלא כדין והענישה עצמה.

יתרה-מזאת, אף ללא בדיקת הזיקה בין המעשה האסור לבין הענישה, יש בהשארתה של הבניה הבלתי-חוקית על כנה משום הנצחה של פעולה בלתי-חוקית. אין אות וסימן לכך, שאיסורי החוק גוברים על המעשה הבלתי-חוקי אלא-אם-כן נוקטים צעדים כדי לסלק את תוצאותיו של המעשה הבלתי-חוקי.
רעיונות אלה הם שמצאו ביטוי בכלל שהותווה בכותרת השוליים של סעיף 206 לחוק התכנון והבניה ובנוסחו של הסעיף.

דומה הדבר, במידת מה, לנושא אחר מתחום דיני העונשין, כלומר, למאסר על-תנאי המופעל, שם ביקש המחוקק לקיים את התוצאה המרתיעה על-ידי קביעת הסדר המונע הבלעה של העונש המותנה, שהופעל בעונש החדש שנגזר בעטיה של העבירה הנוספת. לכן נקבע בחוק העונשין, כי להבדיל מן הכלל החל על ריצוי עונשי מאסר בנסיבות רגילות, יצטבר המאסר על-תנאי שהופעל, אלא אם בית-המשפט ציווה מטעמים שיירשמו, ששתי התקופות כולן או מקצתן יהיו חופפות.

אך מובן, שניתן להביא דוגמאות נוספות לקביעתה של מערכת הוראות שנועדה לכבול את שיקול-דעתו של בית-המשפט ולהתוות עבורו קו עקרוני, אשר כל סטיה ממנו מותנית בקיומן של נסיבות מיוחדות.

מן האמור לעיל עולה, כי הכלל אשר צריך להיות נקוט בידי בית-המשפט, המרשיע בעבירה על סעיף 204 לחוק התכנון והבניה בנסיבות בהן דן סעיף 206 לחוק התכנון והבניה, הוא צירופו של צו ההריסה, כדי למנוע הנצחתו של המעשה הבלתי-חוקי.

ואולם, כפי שמציין סעיף 206 לחוק התכנון והבניה, המחוקק הותיר את האפשרות הפתוחה, שיובא לפני בית-המשפט "טעם משכנע" בעטיו יימנע בית-המשפט ממתן צו הריסה.

"טעם משכנע", כאמור, צריך להיות מפורט בפסק-דינו של בית-המשפט שהרשיע בעבירה על סעיף 204 לחוק התכנון והבניה בנסיבות שתוארו בסעיף 206 לחוק התכנון והבניה. כלומר, בית-המשפט צריך להבהיר מהו הטעם שישכנע אותו לסטות מן הכלל הקבוע בסעיף 206 רישא לחוק התכנון והבניה.

לשם הדגמה בלבד, מה יכולות להיות נסיבות כאלה?

אם פלוני בנה, למשל, ללא רישיון והורשע בדינו, אך לאחר מעשה השיג רישיון או אם לאחר מעשה שונתה התכנית החלה על העניין והשגתו של רישיון הפכה לאפשרית, הרי יוכל בית-המשפט לשקול נתונים חדשים אלה כאשר הוא בא לבחון אם קיימות נסיבות המצדיקות הפעלת סמכותו לפי הסיפא לסעיף 206 לחוק התכנון והבניה {ר"ע 279/84 "נטף" אגודה שיתופית להתיישבות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(2), 557 (1984)}.

יחד-עם-זאת, נדגיש ונציין כי כל מקרה חייב להיבחן על-פי נסיבותיו, ואלה כוללות, בין היתר, גם את השאלה, מהי מידת תום-הלב של מי שהורשע ומהי סבירותם של הסיכויים שיינתן לו רישיון, למשל.

הנוקשות הנדרשת לפי סעיף 206 לחוק התכנון והבניה, יועדה להבטיח את החזרת המצב לקדמותו על-ידי צו הריסה כאשר הבניה נעשתה לא כדין, היות והענישה בלבד אינה יכולה להחזיר את המצב לקדמותו {ראה גם ר"ע 279/84 "נטף" אגודה שיתופית להתיישבות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(2), 557 (1984); ד"נ 12/81 שפירא נ' מדינת ישראל, פ"ד לו(3), 659 (1982); ע"פ (מחוזי ת"א) 1533/92 מדינת ישראל נ' ליטמנוביץ מרים, תק-מח 93(1), 1161 (1993)}.

ב- רע"פ 10308/09 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' יוסף ספטון, תק-על 2012(1), 7762 (2012)} נדונה השאלה האם העברת הנכס לצד שלישי מהווה טעם שלא להרוס את הנכס? בקבלו את הערעור קבע בית-המשפט מפי כב' השופטת ע' ארבל כי המקור לצו הריסה מצוי בסעיף 145 לחוק המורה כי בניה, הוספה או תיקון בבניין טעונים היתר.

על יסוד הוראה זו, נקבעה הנורמה הפלילית בסעיף 204 לחוק והוראות נוספות בפרק י' לחוק, אשר בכללן גם סעיף 205 לחוק מכוחו הוצא הצו נשוא בקשה זו. לפי סעיף זה, לבית-המשפט שיקול-דעת אם להורות על צו הריסה, בעוד סעיף 206 לחוק מבהיר כי נדרש טעם משכנע שלא ליתן צו כאמור מקום בו מדובר בהרשעה בגין בניה שבתחילת ההליכים המשפטיים טרם נסתיימה או נסתיימה זמן קצר לפני פתיחת ההליכים המשפטיים.

במקרה דנן, בעת תחילת ההליכים נגד המשיבים טרם הושלמה הבניה שנועדה לפצל את הדירה. לכן, הגם שלשון סעיף 206 לחוק מתייחסת לסיום הקמתו של "בניין", אותו רציונל העומד ביסוד הסעיף, לפיו במצב בו טרם הושלמה הבניה נדרש טעם משכנע להריסה, קיים גם במקרה דנן.

בית-המשפט העליון עמד על תכלית הוראות החוק בדבר צו ההריסה, בשים-לב להוראות אחרות בחוק זה המתייחסות לביצוע צו הריסה במצב בו יש צד שלישי הנוגע בדבר ופסק כי עצם העברתו של הנכס לצד שלישי לבדה אין בו כדי להוות טעם משכנע שלא להורות על צו הריסה. לכן, אין די בהעלאת טענה זו כדי למנוע הוצאת צו הריסה.

אולם בכך אין כדי לומר שאם בפי הרוכש טעמים הנוגעים למידת תום-ליבו ומידת פגיעתו מצו ההריסה - יכול בית-המשפט לקבוע כי אין טעם משכנע שלא להורות על צו ההריסה, מבלי ששמע את טענותיו. סעיף 206 לחוק מלמד כי כאשר נוגע טעם זה לצד שלישי שאינו צד להליך - על בית-המשפט לצרפו ולשמוע אותו כדי שיוכל להכריע האומנם קיים טעם משכנע.

כאמור, אין בעצם העברת הנכס לצד ג' כדי להוות טעם משכנע שלא להרוס. עם-זאת, כדי שבית-המשפט יוכל לערוך איזון ראוי בין תכלית הפעולה השלטונית - הריסת בניה בלתי-חוקית - לבין זכות הקניין של בעל הנכס, עליו לשמוע אותו.
על בית-המשפט לשמוע את בעל הנכס ולבחון האם בנסיבות המקרה על זכות הקניין שלו לסגת מפני תכלית הפעולה השלטונית ומפני העיקרון שלא ייצא חוטא נשכר מפעולה בלתי-חוקית. תוצאת שמיעת הצד השלישי תלויה בטעמים שיעלה {לדוגמה: תום-ליבו של הרוכש לצד מידת אי-החוקיות של הבניה ואפשרות תיקונה}.

בידי ועדות התכנון והבניה לרשום הערת אזהרה בדבר הגשת כתב אישום. במקרה כזה, קשה יהיה לקבל טענה של הרוכש כי לא ידע על צו ההריסה. במקרה דנן, הנכס הועבר לצד ג' ללא שמיעתו. לפיכך יש להחזיר את הדיון לערכאה הדיונית שתשמע את צד ג' ותאזן בין האינטרסים המתנגשים - זכות הקניין של רוכש תם לב אל מול הצורך באכיפה אפקטיבית - בפרט כזו שתרתיע מפני העברת דירות שנבנו שלא כדין לידי צד ג'.

אשר-על-כן, לא די בטענה שהנכס הועבר לצד ג' שלא היה צד להליך כדי לבטל את הצו. תחת זאת, כאשר מועלית טענה זו, יש לצרף את הצד השלישי להליך כדי לשמוע האם בפיו טעמים שיש בהם כדי למנוע את הוצאת הצו.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

צו בית-המשפט - חובה (סעיף 206 לחוק)