botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

חובת מסירת מידע (סעיף 119א לחוק)

סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:

חובת מסירת מידע (תיקון מס' 26) תשמ"ח-1988

"119א. חובת מסירת מידע (תיקון התשמ"ח)
ועדה מקומית תמסור, בכתב, לכל מעוניין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר התכניות הנוגעות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן לפי סעיף 77 וכן תנאים לפי סעיף 78 החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור; הוועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה."

ב- ע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' נקר, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.02.08)}, נקבע, מפיו של כב' השופט (כתוארו אז), דוד חשין, כי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה מחייב את הוועדה המקומית במסירת מידע. אחריות בנזיקין בגין מצג שווא רשלני כוללת אף מסירת מידע גרידא.

רשות תכנון מקומית חבה חובת זהירות מושגית כלפי הפונים אליה לקבל מידע. מבחנה של חובת הזהירות, אף הקונקרטית, הוא מבחן הצפיות. עובד ציבור העוסק במתן מידע לקהל לא יכול לסמוך על-כך שמקבל המידע, המתמצא בנושא השאלה, יערוך בדיקה עצמאית, בטרם יפעל לפי המידע שנמסר לו, ועליו לתת גם לו תשובה זהירה. משכך גם במקרה זה היה על העיריה לצפות שמקבל המידע - עורך-דין המשיבים, יפעל לפי המידע שיקבל.
פרשנות תכליתית של סעיף 119א לחוק מחייבת מסקנה כי אין לצמצם את מסירת המידע לזה העולה מתכניות סטטוטוריות בלבד, וחובה על הרשות המקומית למסור מידע שבכוחו להשליך באופן משמעותי על החלטות מבקש המידע.

במקרה זה, המידע בדבר קיום מגבלה כללית להוצאת היתרי בניה באיזור בו מצוי המקרקעין הינו בגדר מידע מהותי ובאי-מסירתו הפרה העיריה את חובת הזהירות כלפי המשיבים, שכן ידעה כי בניה כזו לא אפשרית. מסירת מידע חלקי היוצר רושם מוטעה, מהווה התרשלות.

הסבירות בהחלטת העיריה נקבעת על-ידי איתור השיקולים הרלבנטיים ואיזון ביניהם, כשהעובדה שרשויות מקומיות אחרות נהגו באותה דרך הוא אחד השיקולים אך רלונטים יותר הם השיקולים של גובה הנזק הצפוי, עלות האמצעים למניעתו וההסתברות להתרחשותו, והאינטרס הציבורי שהאזרח יוכל להסתמך על מצגי הרשות, הנוטים לכף המשיבים; אין לייחס למשיבים אשם תורם להתרחשות הנזק, שכן אף אם היו הם מעיינים בהוראות התכנית כולן, לא היה בכך כדי להועיל להם, משום שהמגבלה בדבר אי-מתן היתרי הבניה בהיעדר פיתוח אינה כלולה בין הוראותיה.

ב- ע"א (חי') 439-08 {ליברסקו דוד חב' לבניה בע''מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח', תק-מח 2009(3), 12727 (2009)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"כב' השופט חשין ב- ע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' אורה נקר, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.02.08) קבע כי החובה על-פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה הוטלה על רשות התכנון המקומית כמי שברשותה מאגר מידע הנאסף ונשמר על ידה אגב מילוי תפקידה. בקיום חובה זו על הרשות לפעול בזהירות סבירה תוך צפייה כי המבקשים יסתמכו על המידע הנמסר להם על ידה.
עוד נכתב שם, כי אחריות בנזיקין בגין מצג שווא רשלני הוכרה במשפט הישראלי כבר בראשיתו. הסוגיה שבה ועלתה בהקשר של מסירת מידע מוטעה בתחום של תכנון ובניה, שבו נודעת משמעות כלכלית רבה למידע מדוייק.
כמו-כן נקבע כי מידע זה נתון בידי רשויות ציבוריות שונות - כגון עיריות ומועצות מקומיות - ובדרך-כלל בידי מוסדות התכנון של רשויות אלו. בשל כך, נדונה הסוגיה של מצג שווא מתוך התייחסות לחובה המוטלת על רשות מקומית (לרבות רשות תכנון מקומית) שלא להתרשל במסירת המידע.
בית-המשפט העליון בפסק-דין נקר דן במקרה בו מסרה רשות תכנון מקומית לרוכשים פוטנציאליים של חלקה דף מידע לפיו ניתן לקבל היתר בניה מירבי של 60%+10% כעליית גג ומרתף. זמן מה לאחר הרכישה, כשניסו הרוכשים לממש את זכויות הבניה, נתברר שאין אפשרות לקבל בחלקה היתר בניה בעתיד הנראה לעין.
בית-המשפט קבע כי מסירתו של מידע חלקי, כאשר חלקיות המידע יוצרת רושם מטעה, הוא מעשה רשלני, המקים עילה לפיצויי הנפגע. דף המידע אמנם שיקף את העולה מהתכניות הסטטוטוריות, אולם מידע זה, בעמדו בפני עצמו, היה חסר ומטעה, ולכן היה בו מצג שווא (וראו גם ב- ע"א 209/85 עיריית קרית אתא נ' אילנקו, פ"ד מב(1), 177, 204, (1988) שם אף נפסק כי מצג שווא יכול שיעשה אף במחדל).
ב- ע"א 196/90 ירמיהו עיני חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, פ"ד מז(2), 111 (1993), פסק בית-המשפט העליון, כי ניתן לייחס לרשויות התכנון והבניה, שהן גופים ציבוריים המפעילים סמכויות סטטוטוריות בנושאי התכנון והבניה, חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי גופים דוגמת המערערת, חברות בניה הנזקקים למידע זה לצורך עסקיהן.
בית-המשפט קבע, שרשויות אלה יכולות וצריכות לצפות, כי בדרך הפעלת סמכויותיהן ובשינוי החלטותיהן הקודמות, עלולות הן לגרום נזק כספי לגופים דוגמת המערערת (וראו גם דיון בעניין אחריות ועדת התכנון ב- ע"א 3075/98 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.09.07)."

ב- ע"א 3862/04 {עיריית פתח תקווה נ' אורה נקר ואח', תק-על 2008(1), 2217 (2008)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"כידוע, פרשנות החקיקה המקובלת בשיטתנו היא הפרשנות התכליתית. פרשנות זו מתחילה מלשון החוק, אך אינה מסתיימת בו. את החוק יש לפרש באופן שיגשים את תכליתו. בית-המשפט קמא קבע כי תכליתו של סעיף 119א לחוק התכנון והבניה היא להעמיד לרשותו של המעוניין בקרקע "מידע מהותי" האגור בידי הרשות. קביעה זו בדין יסודה.
אמנם, לשונו של סעיף 119א לחוק אינה דורשת מפורשות כי הרשות המקומית תמסור "מידע מהותי" אודות החלקה למעוניין בה. ברם, לצורך הגשמת תכליתו של סעיף 119א לחוק, מתבקשת המסקנה כי אין לצמצמו למידע העולה מתכניות סטטוטוריות בלבד.
פרשנותו התכליתית של סעיף 119א לחוק, דוחקת למסקנה כי על הרשות המקומית מוטלת החובה למסור מידע המצוי בידיה, אשר בכוחו להשליך באופן משמעותי על החלטותיו של מבקש המידע בנוגע לחלקת הקרקע שהוא מתעניין בה. מבלי להתיימר כלל למצות את הדיון בשאלה איזה מידע ייחשב כ"מידע מהותי", הרי שבמקרה שלפנינו, ברי כי המידע בדבר קיומה של מגבלה כללית להוצאת היתרי בניה באיזור שבו מצויה החלקה בשל העדר פיתוח, הינו בגדר "מידע מהותי".
המידע שנמסר למשיבים - לפיו החלקה זמינה לבניה וניתן לבנות בה באחוזים מסויימים ובצפיפות מסויימת (4 יחידות דיור לדונם) - היה מידע מטעה, פשוטו כמשמעו. בהצגתו של מידע זה למבקש המידע, מבלי למסור לו במקביל על מגבלת הבניה הכללית החלה באיזור בשל העדר הפיתוח, הפרה העיריה את חובת הזהירות שחבה כלפיו, שהרי העיריה ידעה כי בניה כזו אינה אפשרית בעתיד הנראה לעין.
יוטעם, כי התרשלות במסירת מידע אינה רק במסירה פוזיטיבית של מידע מוטעה. כפי שקובע סעיף 35 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), רשלנות יכול שתהא הן במעשה והן במחדל; וכבר נפסק, כי מצג שווא, יכול שייעשה אף במחדל (עניין אילנקו, 198).
מסירתו של מידע חלקי, כאשר חלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה, מהווה התרשלות. בענייננו, דף המידע אמנם שיקף את העולה מהתכניות הסטטוטוריות, אולם מידע זה, בעמדו בפני עצמו, היה חסר ומטעה."