כללי - מבוא

בפקודת חוק הקרקעות (תיקון) 1937, ביטל המחוקק המנדטורי את האפשרות של רישומים נפרדים חדשים, אולם רישומים שהיו קיימים עד לביטול כאמור, נשארו בתוקפם וניתן היה לעשות בהם עסקאות נפרדות בכל אחד מנכסי האינשאאט (ראו: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ראשון, עמ' 157).

חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") אוסר אף הוא הפרדה רישומית בין הקרקע למבנה הבנוי עליה ולא זו בלבד, אלא שהוא קובע מפורשות כי אין תוקף לעסקה במחוברים שהם בנפרד מהקרקע (ראו: סעיפים 1 ו- 12 לחוק).

היטיב לתאר זאת המלומד א' אייזנשטיין בספרו הנ"ל (שם, 157) - "אחת המגמות העיקריות של חוק המקרקעין, התשכ"ט היתה, ליצור את המושג של יחידת מקרקעין אשר כוללת את הקרקע, את כל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. עסקה במקרקעין חלה על הקרקע עם המחוברים, ואין תוקף לעסקה במחוברים שהם בנפרד מהקרקע".

השינוי שהביא עימו חוק המקרקעין, כאמור, הצריך היערכות חדשה באשר למקרקעין אשר נרשמו בשיטת האינשאאט, ועדיין רשומים כיום ככאלה בפנקס הזכויות.

ואכן, בפרק י' לחוק, סימן א' - הדן בביטול סוגי המקרקעין - נחקקו הוראות בדבר ביטול רישום מחוברים שנרשמו בנפרד מהקרקע.

המחוקק הבחין בין שני סוגים של מקרים בהם ישנה הפרדה רישומית בין המבנה לקרקע. מקום בו הקרקע והמחוברים הינם בבעלותו של אדם אחד אזי, במקרה כאמור, יש תחולה להוראת סעיף 157(א) לחוק הקובע כי "מבנים ונטיעות (להלן: "מחוברים") שערב תחולתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מן הקרקע על-שם אדם אחד, יירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל".

הוראה זו מחייבת את רשמי המקרקעין לבטל מיוזמתם את ביטול האינשאאטים הרשומים על-שם אדם אחד. ברם הלכה למעשה ביטול הרישום הנפרד נעשה אגב בקשה למתן שירות (כגון: עיון, רישום עסקה, רישום רכישה או כל פעולה אחרת), בהתאם לתקנה 61 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 (להלן: "תקנות המקרקעין") (ראו: אייזנשטיין, שם, 158).

במקרים בהם הבעלות בקרקע ובמחוברים רשומה על-שם בני-אדם שונים, נקבע בסעיף 175(ב) לחוק (אשר בוטל בינתיים, למפרע למועד תחולתו של החוק, על-ידי חוק המקרקעין (תיקון מס' 4), התשל"ה-1975) כי ביטול הרישום בנפרד ייעשה אך "כאשר קיימת ביניהם הסכמה לאחד את הרישומים ולהיות בעלים משותפים של יחידת המקרקעין אשר כוללת את הקרקע ואת המחוברים" (אייזנשטיין, שם, עמ' 159).

אמור מעתה: כאשר עסקינן בהפרדה רישומית בין המבנה לקרקע, המצוייה בבעלות אדם אחד (להבדיל ממקרה בו הבעלות במחוברים והקרקע רשומים בנפרד על-שם בעלים שונים), קיימת חובה לבטל הרישום כל אימת שנתבקשה בקשה למתן שירות. {ה"פ (ת"א) 51996-10-10 יצחק אוסטרובסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2012(3), 14986 (31.08.2012)}.

חוק המקרקעין, ותקנות המקרקעין הם מטרייתם של הליכי רישום הזכויות במקרקעין ותוקפו של הרישום. מהוראות חוק המקרקעין באשר לתוקפו של הרישום נגזרות כל סוגיות הנקשרות לאכיפת עסקת המקרקעין, כמו למשל תחרות בין זכויות שונות - רשומות וכאלה שלא רשומות, מעמדן של זכויות שלא ניתן לרשמן ועוד.

תוקפו של הרישום הינו בעל השלכות נכבדות על הליכות המסחר בכל הקשור לשעבודים שתוקפם ברישום, הערות אזהרה וכיוצא באלה. על-כן נודעת חשיבות להצגת הליכי הרישום תוך ליבון כל הסוגיות המשפטיות בבעיות בנושאים הנגזרים משאלות הנוגעות לתוקפו של רישום. חוק המקרקעין הביא בכנפיו שינוי דרמטי בכל נושא רישום המקרקעין וזאת לאחר שבעבר שלטו בכיפת הרישום שיטות משפט שונות שהטביעו חותמן גם על כשרותן של עסקאות ותוקפן.

בעבר חלשה על הרישום השיטה העותומנית והשיטה המנדטורית שלחלקן נותרו שאריות אף בחוק המקרקעין. הוראות חוק המקרקעין ותקנותיו יצרו בהירות באשר למשמעות הרישום ותקפו. הגלוי רב על הנסתר. עם-זאת, בעניינים שונים עדיין נותרה עמימות לא קטנה באשר לפרשנות ותוקפו של הרישום. דוגמה לכך היא, בעניינים כגון "דרישת הכתב" פרי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

כללי - מבוא