botox
הספריה המשפטית
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הלכה למעשה - מהדורה חדשה

הפרקים שבספר:

ההבדלים בין סעיף 9 לבין סעיף 10 לחוק המקרקעין

שני הסעיפים הללו, סעיף 9 וסעיף 10 לחוק המקרקעין - משכו ומושכים את תשומת-הלב בפסיקה ובספרות המשפטית המקצועית כאחת וזאת, בשל התוצאות הקשות שסעיפים אלה מובילים אליהן.

אחת ממטרותיו העיקריות של חוק המקרקעין היא הגנה על רוכש קרקע או דירה בתום-לב.

מטרת-על כאמור, טומנת בחובה מטרות נוספות וביניהן: ודאות ביחס למצב הזכויות בקרקע באמצעות הרישום {סעיפים 7 ו- 125 לחוק המקרקעין}. המרשם הסופי מבטל זכות סותרת שלא נרשמה; בסיס לביצוע עסקאות במקרקעין - מה שמופיע במרשם מספיק לביצוע העסקה; שמירה על קרקע שלמה ואי-פיצולה בגין עסקאות שונות - כל חלק בקרקע הוא חלק יחסי; הגנה על הקונה בתום-לב ובתמורה עד לרישום. הדגש על התמורה כיוון שאדם שקיבל את הקרקע במתנה לאחר שנמכרה לגורם אחר לא יסבול כמי שקנה את הקרקע לאחר שנמכרה לאדם אחר; אדם לא ימכור יותר ממה שיש לו. עסקאות נוגדות הינן חריג לכלל זה כיוון שבנסיבות מסויימות - הכלל לא יחול על אדם שני שקנה בתום-לב ובתמורה; סעיף 80 לחוק המקרקעין: קיימות זכויות שאינן טעונות רישום - כגון שכירות קצרת מועד - עד ל- 10 שנים במקרקעין שחוק הגנת הדייר לא חל עליהם. במקרה של עסקאות נוגדות קובע הסעיף כי זכותו של השוכר הראשון עדיפה "אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום-לב - זכותו עדיפה".

חוק המקרקעין מאפשר ביצוע מספר עסקאות על אותן המקרקעין מבלי שיוגדרו כעסקאות נוגדות כגון השכרת חלק מהמקרקעין לאחד וחלק אחר באותן המקרקעין לגורם נוסף. בטרם ניכנס לגופם של דברים נעמוד להלן על ההבדלים העיקריים בין סעיפים 9 ו- 10 לחוק המקרקעין. ואלה הם:

ידיעה והסתמכות. גם משום כך הידיעה וההסתמכות לצורך סעיף 10 בחוק המקרקעין שונה מהידיעה וההסתמכות לצורך סעיף 9 לחוק המקרקעין.

על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין די להסתמך על הרישום על-מנת להיות בגדר תם-לב בביצוע עסקה עם מי שרשום כבעלי הקרקע.

על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, הסתמכות על רישום מוטעה אינה עולה מהרישום עצמו, אלא ממקור אחר, דווקא כאשר הרישום לא מעלה חשד שהוא אינו נכון.

סוג הקרקעות. סעיף 9 לחוק המקרקעין חל על כל סוג קרקע - הן קרקע מוסדרת והן קרקע לא מוסדרת.

סעיף 10 לחוק המקרקעין חל רק על קרקע מוסדרת {ראה גם רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3), 863 (1995)}.

זכות חוזית או קניינית. סעיף 9 לחוק המקרקעין דן במצב שבו הקונה השני מתמודד מול הקונה הראשון שזכויותיו טרם נרשמו אך הוא רכש את המקרקעין מאותו קונה. כלומר סעיף 9 לחוק המקרקעין חל כאשר התחרות היא בין זכות של קונה למול זכות אובליגטורית של אחר שקנה מאותו מוכר אך מסיבה כלשהי זכותו לא נרשמה, אולם כאשר התחרות היא בין זכות קונה למול זכות במקרקעין של אחר שנמחקה שלא כדין או שלא נרשמה, יחול סעיף 10 לחוק המקרקעין.

סעיף 10 לחוק המקרקעין חל במקרה שהתחרות הינה בין מי שרישומו הושג בטעות אך נמחק לבין מי שקנה ממי שרשום בפועל. סעיף 10 לחוק המקרקעין הוא המקרה שבו הקונה מסתמך על "מרשם לא נכון" ונמצא בתחרות עם אדם שטוען שהוא אמור להיות רשום במקום בעל הזכות הרשומה, או שהוא לא רשום כאשר אי-הרישום לא כדין {ראה גם ע"א 842/79 משה נס ואח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(1), 205 (1981)}.